L’ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013, entrée en vigueur le 1er janvier 2015, a supprimé la garantie intrinsèque dans le secteur protégé. Toute vente en l’état futur d’achèvement de logements doit désormais être assortie d’une garantie financière d’achèvement extrinsèque ou d’une garantie de remboursement, souscrite avant la conclusion du contrat de vente.

Code de la construction et de l’habitation, article L. 261-10-1 : « Le vendeur ne peut prendre, avant la signature du contrat prévu à l’article L. 261-11, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d’effets de commerce, ni transfert d’aucune somme d’argent. Toute clause contraire est nulle. Le contrat ne peut être conclu, à peine de nullité, qu’après obtention par le vendeur de la garantie financière d’achèvement de l’immeuble ou de la garantie financière de remboursement des versements effectués. »

Le mécanisme protège l’acquéreur contre l’insolvabilité du promoteur. La GFA garantit que l’immeuble sera achevé même en cas de défaillance. La garantie de remboursement, plus rare en pratique, restitue les sommes versées. Le choix entre les deux relève du vendeur.

Art. L. 261-10-1 CCHOrd. n° 2013-890 du 3 oct. 2013Art. R. 261-17 CCH

La garantie d’achèvement prend la forme d’une caution solidaire donnée par un établissement de crédit, une société de financement, une entreprise d’assurance agréée à cet effet ou un organisme de garantie collective. L’attestation est annexée à l’acte authentique de vente et l’acquéreur en reçoit copie.

Code de la construction et de l’habitation, article R. 261-21 : « La garantie d’achèvement résulte de la convention par laquelle la caution s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. »

Le contrat de VEFA doit comporter les mentions obligatoires de l’article L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation, en particulier la désignation du garant et la nature de la garantie. À défaut, la nullité du contrat est encourue. L’acquéreur doit conserver l’attestation, qui constitue son titre direct contre la caution.

Art. R. 261-21 CCHArt. L. 261-11 CCH

La garantie n’est mobilisée qu’en cas de défaillance du vendeur. L’article R. 261-22 du Code de la construction et de l’habitation organise la mise en jeu : la caution est tenue de fournir les sommes nécessaires à l’achèvement après mise en demeure restée infructueuse. La défaillance se traduit par un arrêt durable des travaux, un abandon de chantier, une procédure collective ou un retard structurel.

En pratique, l’acquéreur — ou la collectivité des acquéreurs — adresse une mise en demeure recommandée au promoteur, puis au garant. Si le garant tarde à intervenir, l’action contentieuse en mise en jeu de la GFA est portée devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. À Paris, c’est la 6e chambre du tribunal judiciaire qui traite habituellement ces dossiers.

Art. R. 261-22 CCHArt. 1601-3 C. civ.

La garantie couvre l’achèvement de l’immeuble au sens de l’article R. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation : exécution des ouvrages et installation des éléments d’équipement indispensables à l’utilisation conforme à la destination. La notion est strictement technique. En cas de désaccord entre le garant et l’acquéreur sur le caractère achevé ou non de l’immeuble, le juge tranche au regard de critères matériels.

Cass. 3e civ., 26 novembre 2020, n° 18-17.617, publié au Bulletin : « en cas de désaccord des parties, il appartient au juge du fond, saisi par le garant d’une demande en paiement du prix de vente représentant la fraction de 95 % du prix à l’achèvement de l’immeuble, d’apprécier si celui-ci est achevé au sens de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation ».

La décision est centrale. Le garant qui sollicite le paiement de la dernière fraction du prix doit démontrer un achèvement effectif. L’appréciation appartient au juge du fond, indépendamment d’une simple déclaration. L’acquéreur peut s’opposer au déblocage du solde tant que l’achèvement n’est pas matériellement caractérisé.

Art. R. 261-1 CCHCass. 3e civ., 26 nov. 2020, n° 18-17.617

La GFA n’est pas perpétuelle. L’article R. 261-24 du Code de la construction et de l’habitation organise son extinction : elle prend fin à l’achèvement de l’immeuble. Cet achèvement résulte notamment de la déclaration certifiée par un homme de l’art, prévue à l’article L. 462-1 du Code de l’urbanisme. La Cour de cassation a rappelé la solution dans une formulation qui fait autorité.

Cass. 3e civ., 2 février 2022, n° 20-22.944 : « Selon l’article R. 261-24 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable en la cause, la garantie d’achèvement ou de remboursement prend fin à l’achèvement de l’immeuble et cet achèvement résulte notamment de la déclaration certifiée par un homme de l’art, prévue à l’article L. 462-1 du code de l’urbanisme. »

La décision présente un enjeu pratique majeur. Tant que l’achèvement n’est pas régulièrement constaté, la garantie subsiste. L’acquéreur a intérêt à contester un achèvement contesté pour préserver son recours contre la caution. La déclaration certifiée par l’homme de l’art ne suffit pas à elle seule si elle est démentie par les constatations matérielles.

Art. R. 261-24 CCHArt. L. 462-1 C. urb.Cass. 3e civ., 2 févr. 2022, n° 20-22.944

Chaque acquéreur dispose d’une qualité et d’un intérêt propres à agir en mise en jeu de la GFA, y compris pour les travaux portant sur les parties communes. Le tribunal judiciaire de Metz, le 7 août 2025 (n° 21/02719), a écarté une fin de non-recevoir opposée par la banque caution : l’action des acquéreurs individuels contre la garantie financière d’achèvement reste recevable même lorsque le promoteur est en liquidation judiciaire et que les parties communes sont concernées.

La décision confirme que la coordination entre acquéreurs n’est pas une condition de recevabilité. Chacun peut agir, et l’action collective n’est qu’une question d’efficacité procédurale. Le cabinet conseille néanmoins une action coordonnée des acquéreurs d’un même programme pour mutualiser les coûts et renforcer la pression sur le garant.

TJ Metz, 7 août 2025, n° 21/02719

La mise en demeure est le préalable nécessaire. Adressée par lettre recommandée avec accusé de réception au promoteur puis au garant, elle doit caractériser la défaillance : retard d’exécution objectif au regard du calendrier contractuel, arrêt de chantier, abandon des travaux, jugement d’ouverture d’une procédure collective. Les pièces justificatives — constats d’huissier, photographies datées, attestations d’entreprises — sont annexées.

L’article R. 261-22 du Code de la construction et de l’habitation impose au garant d’intervenir dès lors que la défaillance est caractérisée. Le délai laissé au garant doit rester raisonnable. À défaut de réponse ou de prise en charge effective, l’acquéreur saisit le juge en référé ou au fond. Le cabinet articule la mise en demeure et la stratégie procédurale dès le premier courrier.

Art. R. 261-22 CCHArt. 1344 C. civ.

L’acquéreur peut saisir le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris sur le fondement des articles 834 et 835 du Code de procédure civile lorsque l’obligation de livrer n’est pas sérieusement contestable, ou que le trouble manifestement illicite tient à l’arrêt prolongé du chantier. L’astreinte assortit l’injonction et incite à l’exécution.

Au fond, l’action repose sur l’article 1601-3 du Code civil, qui définit la vente en l’état futur d’achèvement comme un transfert de propriété au fur et à mesure de l’exécution des travaux. La défaillance du vendeur dans son obligation de livrer ouvre droit à exécution forcée et, le cas échéant, à dommages-intérêts. L’astreinte se calcule pour pression effective sur la trésorerie du promoteur ou du repreneur.

Art. 1601-3 C. civ.Art. 834-835 CPC

Lorsque le promoteur est paralysé, l’achèvement matériel ne peut être assuré que par un tiers. Le président du tribunal judiciaire de Paris, sur requête du garant ou à la demande des acquéreurs, peut désigner un mandataire ou administrateur ad hoc chargé de poursuivre les travaux. Le tribunal judiciaire de Paris, 6e chambre 1ère section, par jugement du 7 avril 2026 (n° 25/14663), a illustré le mécanisme dans l’affaire SCCV Villepinte Couturier : le président du TJ Paris avait, le 29 janvier 2025, désigné la société ICF Novedis comme mandataire ad hoc à la demande de la Caisse d’Épargne Hauts-de-France, garant du programme Greenwich.

La désignation présente un double intérêt : elle assure la continuité matérielle des travaux et elle clarifie le pilotage juridique pour les acquéreurs. Le cabinet peut solliciter la désignation, ou faire valoir les intérêts des acquéreurs auprès du mandataire désigné. La voie est particulièrement adaptée aux programmes complexes en difficulté avant achèvement.

TJ Paris, 6e ch. 1ère sect., 7 avr. 2026, n° 25/14663

L’acquéreur qui rembourse un prêt immobilier pendant un chantier paralysé subit une double charge : amortissement bancaire sans contrepartie. L’article L. 313-44 du Code de la consommation autorise la suspension judiciaire du remboursement, sur saisine du juge des contentieux de la protection, en cas de défaillance du vendeur. Le tribunal judiciaire de Paris, 6e chambre 2e section, par jugement du 3 avril 2026 (n° 25/14534), a accordé une suspension provisoire en présence d’un promoteur défaillant, parallèlement à la désignation d’un administrateur ad hoc.

La mesure est essentielle pour préserver la trésorerie des ménages acquéreurs. Elle suppose une saisine motivée et documentée : attestation de garantie, mise en demeure restée infructueuse, justification de l’arrêt de chantier, état du programme. Le cabinet coordonne la procédure de suspension avec l’action en mise en jeu de la GFA pour assurer la cohérence de la défense.

Art. L. 313-44 C. conso.TJ Paris, 6e ch. 2e sect., 3 avr. 2026, n° 25/14534

Lorsque le promoteur est placé en procédure collective, l’acquéreur doit déclarer sa créance entre les mains du mandataire judiciaire dans le délai de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture, à peine d’extinction. La GFA n’est pas affectée par la procédure collective : la caution demeure tenue indépendamment du sort du débiteur principal. La déclaration vise les éventuelles créances complémentaires : dommages-intérêts, indemnités de retard, restitutions.

La cession du contrat de garantie d’achèvement peut être organisée dans le cadre d’un plan de cession. La cour d’appel de Toulouse, 2e chambre, par arrêt du 2 décembre 2025 (n° 25/03551), a admis la cession du contrat de garantie d’achèvement à un repreneur dans le cadre d’un redressement judiciaire d’une SCCV : l’opération assure la continuité de la protection des acquéreurs et la poursuite du programme.

Art. L. 622-24 C. com.CA Toulouse, 2 déc. 2025, n° 25/03551

Un programme défaillant concerne souvent plusieurs dizaines d’acquéreurs. La coordination est un facteur d’efficacité. Plusieurs voies coexistent : constitution d’une association d’acquéreurs, mandats donnés à un avocat unique, action conjointe au sein d’une même assignation. Chaque acquéreur conserve sa qualité individuelle à agir, comme l’a rappelé le tribunal judiciaire de Metz (7 août 2025, n° 21/02719).

La mutualisation présente trois avantages. Elle réduit les coûts honoraires par acquéreur. Elle renforce le poids des acquéreurs face au garant et au mandataire ad hoc. Elle permet de coordonner les expertises matérielles et financières. Le cabinet structure le mandat ad litem et la convention entre acquéreurs avant la saisine du tribunal.

TJ Metz, 7 août 2025, n° 21/02719

La GFA se déclenche en cas de défaillance caractérisée du promoteur : abandon de chantier, retard structurel non justifié, procédure collective. La mise en demeure du promoteur, puis du garant, conformément à l’article R. 261-22 du Code de la construction et de l’habitation, est le préalable. À défaut d’intervention du garant, l’acquéreur saisit le juge.

Le garant ne peut pas refuser arbitrairement. La caution est solidaire du vendeur et tenue d’apporter les sommes nécessaires à l’achèvement. Toute contestation portant sur l’achèvement, le périmètre des travaux ou la qualification de la défaillance se règle devant le juge du fond. La Cour de cassation, 3e chambre civile, 26 novembre 2020 (n° 18-17.617), a rappelé que l’appréciation de l’achèvement relève du juge.

La GFA reste pleinement mobilisable. La caution demeure tenue, indépendamment du sort du débiteur principal. L’acquéreur déclare néanmoins sa créance complémentaire (dommages-intérêts, retard, restitutions) entre les mains du mandataire judiciaire dans les deux mois de la publication du jugement d’ouverture (art. L. 622-24 C. com.).

La garantie financière de remboursement, plus rare, restitue les sommes versées par l’acquéreur. Sa mise en jeu suit le même schéma : défaillance caractérisée, mise en demeure, saisine du juge à défaut. La durée dépend de la rapidité du garant et de l’éventuelle contestation. Lorsque le garant tarde, le référé permet d’accélérer.

La GFA garantit l’achèvement de l’immeuble au sens technique de l’article R. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation : exécution des ouvrages et installation des équipements indispensables à l’usage conforme à la destination. La livraison juridique relève d’une opération distincte. En pratique, l’achèvement matériel précède la livraison et conditionne la libération du solde du prix.

Les deux actions sont complémentaires et conduites en parallèle. La mise en jeu de la GFA contre le garant vise l’achèvement matériel. La suspension du prêt au titre de l’article L. 313-44 du Code de la consommation préserve la trésorerie de l’acquéreur pendant la procédure. Le tribunal judiciaire de Paris, 3 avril 2026 (n° 25/14534), a illustré la coordination entre les deux leviers.