La période de mai à septembre concentre beaucoup de fins de baux, de remises de clés, de relocations rapides et de désaccords sur l’état du logement. Le scénario revient souvent : le locataire refuse de signer l’état des lieux de sortie, le bailleur veut retenir une partie du dépôt de garantie, ou l’agence envoie après coup un document numérique que l’une des parties conteste.

La question n’est pas seulement administrative. Un état des lieux de sortie non signé peut faire basculer la preuve des dégradations, le délai de restitution du dépôt de garantie et l’opportunité de saisir rapidement un commissaire de justice. Les recherches Google Ads du run montrent une demande très concrète : les requêtes autour de état des lieux de sortie huissier, huissier état des lieux de sortie et état des lieux de sortie par huissier atteignent chacune environ 320 recherches mensuelles moyennes en France, tandis que les requêtes état des lieux de sortie non signé et état des lieux de sortie non signé par le locataire confirment un besoin de recours immédiat.

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Que vaut un état des lieux de sortie non signé ?

L’état des lieux de sortie doit être établi contradictoirement entre le bailleur et le locataire, ou par leurs représentants. En pratique, cela suppose que chacun puisse vérifier les constatations, faire inscrire ses réserves, obtenir un exemplaire et signer un document qui reflète l’état réellement constaté au moment de la remise des clés.

Si le locataire refuse de signer parce qu’il conteste les dégradations, le bailleur ne doit pas se contenter d’un document unilatéral signé par lui seul ou par l’agence. Ce document pourra servir d’indice, mais il sera beaucoup plus fragile pour justifier une retenue sur le dépôt de garantie. À l’inverse, le locataire ne doit pas croire que le simple refus de signature efface automatiquement toute responsabilité : le bailleur peut encore tenter de prouver les dégradations par d’autres moyens, surtout si des photos, devis, mails ou constats sont cohérents.

La règle utile est donc la suivante : si le désaccord empêche un état des lieux amiable, il faut envisager rapidement l’intervention d’un commissaire de justice. C’est le moyen le plus propre de sortir d’un blocage, notamment lorsque le logement doit être reloué, vendu ou rendu disponible à une date proche.

Quand faut-il appeler un commissaire de justice ?

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, si l’état des lieux ne peut pas être établi à l’amiable, il peut être établi par commissaire de justice à l’initiative de la partie la plus diligente. Les parties doivent alors être avisées au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Ce réflexe est important dans trois situations.

D’abord, lorsque le locataire ou le bailleur refuse de venir au rendez-vous. Un état des lieux fait seul par l’autre partie est vulnérable, alors qu’un constat établi par commissaire de justice donne un cadre contradictoire ou, à tout le moins, officiellement convoqué.

Ensuite, lorsque les deux parties sont présentes mais que l’une refuse de signer. Le refus doit être traité immédiatement : noter le désaccord, éviter les ajouts après coup, conserver les échanges et proposer une date d’intervention par commissaire de justice.

Enfin, lorsque le logement présente des dégradations discutées. Plus les sommes en jeu sont élevées, plus il est risqué de s’appuyer sur des photos prises seul, sans convocation régulière et sans comparaison précise avec l’état des lieux d’entrée.

Qui paie l’huissier pour l’état des lieux de sortie ?

Le terme courant reste « huissier », mais la dénomination actuelle est « commissaire de justice ». Lorsqu’il intervient parce que l’état des lieux amiable n’a pas pu être établi, le coût est en principe partagé entre le bailleur et le locataire, selon le cadre légal applicable.

Cette règle ne signifie pas que l’appel au commissaire de justice doit être utilisé comme une menace automatique. Il faut d’abord identifier la cause du blocage : absence de rendez-vous, refus de signature, contestation sérieuse, impossibilité de remettre un exemplaire, ou document numérique modifié. Le commissaire de justice devient pertinent lorsque le désaccord rend impossible un document contradictoire fiable.

Le bailleur a intérêt à agir vite si le logement doit être reloué. Le locataire a aussi intérêt à demander un cadre régulier si l’agence lui demande de signer plus tard un document qu’il n’a pas pu vérifier. Dans les deux cas, le plus mauvais réflexe consiste à laisser passer plusieurs semaines, puis à reconstituer l’état du logement à partir de souvenirs ou de photos isolées.

Peut-on retenir le dépôt de garantie sans signature ?

La retenue sur le dépôt de garantie suppose des éléments justifiés : comparaison entre l’état d’entrée et l’état de sortie, imputabilité au locataire, devis ou factures cohérents, prise en compte de la vétusté et respect des délais de restitution.

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 encadre la restitution du dépôt de garantie. En synthèse, le délai maximal est d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, et de deux mois lorsque des différences justifient des retenues. Les retenues doivent être justifiées.

Lorsque l’état des lieux de sortie n’est pas signé et n’a pas été établi par commissaire de justice, le bailleur s’expose à une contestation forte. Il devra expliquer comment les dégradations ont été constatées, pourquoi elles sont imputables au locataire, et pourquoi elles existaient au moment de la restitution des clés. Le locataire pourra répondre que le document n’est pas contradictoire, qu’il n’a jamais validé les mentions, ou que certaines annotations ont été ajoutées après son départ.

La conséquence pratique est simple : retenir tout le dépôt de garantie sur la base d’un état des lieux non signé est souvent une stratégie contentieuse fragile. Une retenue limitée, documentée, reliée à des preuves précises et expliquée dans les délais peut être discutée. Une retenue globale, sans document contradictoire, ouvre un risque de mise en demeure, de conciliation puis de saisine du juge des contentieux de la protection.

Bailleur : quelles preuves réunir en cas de dégradations ?

Le bailleur doit raisonner en preuve, pas seulement en indignation. La question que le juge se posera est concrète : les dégradations existaient-elles au moment de la sortie, sont-elles différentes de l’état d’entrée, et sont-elles imputables au locataire plutôt qu’à la vétusté ou à un événement postérieur ?

Les pièces utiles sont notamment :

• l’état des lieux d’entrée signé, lisible et complet ;
• les photos datées de l’entrée et de la sortie ;
• les échanges de mails ou SMS sur le rendez-vous de sortie ;
• la preuve de la remise des clés ;
• les devis ou factures correspondant exactement aux dégradations reprochées ;
• les éventuelles attestations, si elles sont précises et identifiables ;
• le constat d’un commissaire de justice lorsque le désaccord rend l’état des lieux amiable impossible.

En revanche, il faut éviter les dossiers où la chronologie est floue : photos non datées, devis très généraux, travaux d’amélioration présentés comme des réparations locatives, ou état des lieux complété après le départ du locataire sans accord clair.

Un jugement récent du tribunal judiciaire de Tours du 3 avril 2026 illustre le risque : un état des lieux de sortie signé mais non remis correctement, puis complété par des mentions ajoutées hors contradiction, a été écarté dans l’analyse des retenues. La leçon est pratique : même un document apparemment signé peut devenir fragile si sa remise, son contenu ou ses ajouts ne sont pas maîtrisés.

Locataire : comment récupérer le dépôt de garantie ?

Le locataire doit agir vite et par écrit. Il faut d’abord demander une copie complète de l’état des lieux de sortie, rappeler les conditions dans lesquelles le document n’a pas été signé, et contester précisément les retenues annoncées ou opérées.

La mise en demeure doit rester factuelle. Elle peut rappeler :

• la date de remise des clés ;
• l’absence de signature ou l’absence de remise d’un exemplaire ;
• les points contestés ;
• l’absence de devis ou de justificatif ;
• la demande de restitution totale ou partielle du dépôt de garantie ;
• le point de départ des pénalités éventuelles en cas de retard, si le locataire a bien transmis sa nouvelle adresse.

Si le bailleur maintient les retenues, la suite peut passer par une tentative amiable, une commission départementale de conciliation selon les cas, puis une procédure devant le juge des contentieux de la protection. L’enjeu n’est pas seulement de dire « je n’ai pas signé ». Il faut démontrer que les retenues ne sont pas prouvées, qu’elles ne correspondent pas à l’état d’entrée, ou qu’elles relèvent de la vétusté normale.

Que faire si des mentions ont été ajoutées après coup ?

Les états des lieux numériques ont multiplié les litiges : tablette signée rapidement, document envoyé plus tard, cases modifiées, photos ajoutées, ou réserves du locataire absentes de la version finale.

Dans ce cas, il faut conserver les preuves techniques disponibles : mail d’envoi, horodatage, version PDF reçue, captures d’écran, échanges avec l’agence, éventuels brouillons, photos prises pendant le rendez-vous. Le locataire peut écrire immédiatement qu’il conteste les ajouts et demander la version signée au moment du rendez-vous. Le bailleur ou l’agence doit de son côté pouvoir démontrer que la version produite correspond bien à ce qui a été constaté contradictoirement.

Plus la contestation arrive tôt, plus elle est crédible. Attendre la réception d’une retenue deux mois plus tard n’empêche pas d’agir, mais complique la preuve.

Paris et Île-de-France : pourquoi le sujet est sensible

À Paris et en Île-de-France, les sorties de location sont souvent compressées : préavis court, relocation immédiate, intervention d’une agence, logement rendu le matin et reloué quelques jours plus tard. Cette rapidité augmente les risques de preuve.

Pour le bailleur, il faut éviter de faire intervenir des artisans ou de remettre le logement en état avant d’avoir sécurisé les constatations. Pour le locataire, il faut photographier le logement au moment de la remise des clés, conserver la preuve du départ et donner sa nouvelle adresse. Pour les deux parties, la question du commissaire de justice doit être posée dès le blocage, pas après la disparition des traces matérielles.

Dans un dossier à fort enjeu, le coût du constat peut être inférieur au coût d’un contentieux mal engagé sur un dépôt de garantie, des travaux discutés ou une relocation retardée.

Checklist rapide avant d’agir

Si vous êtes bailleur :

• ne modifiez pas seul l’état des lieux après le départ du locataire ;
• comparez chaque retenue à l’état des lieux d’entrée ;
• distinguez vétusté, entretien courant et dégradation imputable ;
• convoquez un commissaire de justice si l’amiable devient impossible ;
• envoyez les justificatifs de retenue dans les délais.

Si vous êtes locataire :

• ne signez pas un document incomplet ou différent de ce qui a été constaté ;
• exigez un exemplaire immédiat ou une version PDF identique ;
• photographiez le logement et les compteurs ;
• gardez la preuve de remise des clés et de votre nouvelle adresse ;
• contestez par écrit les retenues non justifiées.

Sources juridiques vérifiées

Les règles principales viennent de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 sur l’état des lieux et l’intervention du commissaire de justice, ainsi que de l’article 22 de la même loi sur le dépôt de garantie.

Le cadre pratique est également confirmé par la fiche officielle Service-Public sur l’état des lieux de sortie.

Des décisions récentes accessibles via la base publique de la Cour de cassation rappellent l’importance de la preuve contradictoire : tribunal judiciaire de Tours, 3 avril 2026, n° 25/04383 (source officielle) ; tribunal judiciaire de Mulhouse, 4 décembre 2025, n° 23/01255 (source officielle) ; tribunal judiciaire de Versailles, 3 avril 2026, n° 25/00810 (source officielle).

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