L’article L. 145-14 du Code de commerce pose le principe d’une réparation intégrale du préjudice causé par le refus de renouvellement. Le texte énumère les composantes essentielles : valeur marchande du fonds selon les usages de la profession, frais normaux de déménagement, frais de réinstallation, frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. Le bailleur peut toutefois rapporter la preuve que le préjudice est moindre.

Code de commerce, article L. 145-14, alinéa 2 : « Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

Le terme « notamment » est essentiel. La liste légale n’est pas exhaustive. La jurisprudence ajoute des chefs d’indemnisation lorsqu’ils répondent à un préjudice avéré et distinct.

Art. L. 145-14 C. com.

La valeur marchande du fonds se calcule selon les usages de la profession. Les méthodes les plus courantes combinent un pourcentage du chiffre d’affaires hors taxes des trois derniers exercices et un multiple de l’excédent brut d’exploitation retraité. Les barèmes professionnels publiés par la Compagnie nationale des experts immobiliers et de gestion ou par les fédérations de branche servent de référence.

La sélection des comparables locaux est déterminante. Une boulangerie parisienne, une boutique de prêt-à-porter ou un restaurant n’obéissent pas aux mêmes coefficients. L’analyse fine des comptes retraités évite la sous-évaluation par lissage abusif d’un exercice atypique.

Art. L. 145-14 C. com.Art. R. 145-23 C. com.

La valeur du droit au bail correspond à l’avantage économique tiré d’un loyer inférieur à la valeur locative de marché. La méthode différentielle est la plus utilisée : on calcule la différence entre le loyer payé et le loyer de marché, on capitalise cette différence sur la durée résiduelle attendue du bail renouvelé, puis on actualise. Le coefficient de capitalisation dépend de l’emplacement, de l’activité et de la liquidité du marché.

Dans un emplacement parisien numéro un, le loyer contractuel peut être très inférieur à la valeur locative de marché. Le droit au bail acquiert alors une valeur autonome considérable, parfois supérieure à la valeur marchande du fonds lui-même. Cette situation est fréquente dans les rues commerçantes recherchées.

Art. L. 145-14 C. com.Art. R. 145-23 C. com.

La troisième chambre civile, dans un arrêt publié au Bulletin du 13 octobre 2021, casse une décision de la cour d’appel de Paris qui avait neutralisé la valeur du droit au bail au motif que le preneur s’était réinstallé dans un local équivalent à un loyer moindre. La Cour rappelle que la valeur du droit au bail est une valeur intrinsèque qui doit être intégrée à l’assiette de l’indemnité.

Cass. 3e civ., 13 octobre 2021, n° 20-19.340, FS-B : « Selon ce texte, l’indemnité d’éviction doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. L’indemnité d’éviction doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel est un élément du fonds de commerce. »

La portée pratique est majeure. Même réinstallé, le preneur ne perd pas le droit de faire évaluer la valeur intrinsèque du droit au bail dont il est privé. L’expert ne peut la dire nulle au seul motif d’une réinstallation jugée équivalente.

Art. L. 145-14 C. com.Cass. 3e civ., 13 oct. 2021, n° 20-19.340

La jurisprudence retient comme assiette principale de l’indemnité la plus élevée des deux valeurs : valeur marchande du fonds ou valeur du droit au bail. Le principe découle de la réparation intégrale posée par l’article L. 145-14. Le préjudice du preneur évincé est nécessairement au moins égal à la valeur de l’élément le plus précieux dont il est privé.

Concrètement, dans un emplacement où le droit au bail vaut davantage que le fonds, l’expert chiffre les deux puis retient la plus élevée. Le bailleur tentera la démonstration inverse en application du principe selon lequel il peut prouver que le préjudice est moindre. La démonstration est exigeante et suppose des éléments concrets sur les conditions de réinstallation du preneur.

Art. L. 145-14 C. com.Cass. 3e civ., 13 oct. 2021, n° 20-19.340

Le tribunal judiciaire désigne un expert sur le fondement de l’article R. 145-23 du Code de commerce. L’expert procède à une visite contradictoire, examine les comptes et les comparables, soumet un pré-rapport puis dépose un rapport définitif. Les parties produisent des dires écrits à chaque étape. La qualité technique des dires conditionne la valeur du rapport.

Les leviers utiles côté preneur sont nombreux : choix des comparables locaux, retraitement des comptes, prise en compte des investissements récents, valorisation autonome du droit au bail. Côté bailleur, la critique porte sur la pertinence des comparables, la cohérence des coefficients et la preuve d’un préjudice moindre par la réinstallation effective.

Art. R. 145-23 C. com.

Les frais normaux de déménagement et de réinstallation s’ajoutent à l’indemnité principale dès lors qu’ils sont nécessaires et raisonnables. Le périmètre couvre le transport du matériel, la remise en état des nouveaux locaux, l’adaptation technique des installations, les frais de communication du changement d’adresse à la clientèle et les éventuels travaux d’aménagement spécifiques à l’activité.

La preuve repose sur les devis et factures. Les sommes demandées doivent rester proportionnées à l’activité du fonds évincé. Une réinstallation surdimensionnée par rapport au local évincé est partiellement réfaccionnée. Inversement, des frais sous-estimés au moment de la demande peuvent être complétés tant que la prescription biennale n’est pas acquise.

Art. L. 145-14 C. com.

L’article L. 145-14 prévoit expressément la prise en charge des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. Cette indemnité dite de remploi répare le coût fiscal et notarial qu’aurait à supporter le preneur s’il devait acquérir un fonds équivalent à celui dont il est évincé. Les barèmes des droits d’enregistrement applicables aux cessions de fonds de commerce servent de base de calcul.

L’indemnité de remploi est calculée sur l’assiette principale retenue : valeur du fonds ou valeur du droit au bail si elle est plus élevée. L’omission de ce poste lors de la demande initiale est une erreur fréquente qui prive le preneur d’une fraction significative de son indemnisation.

Art. L. 145-14 C. com.

L’article L. 145-28 du Code de commerce reconnaît au preneur un droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement effectif de l’indemnité d’éviction. Pendant cette période, le preneur doit au bailleur une indemnité d’occupation calculée à la valeur locative, déterminée selon les critères des articles L. 145-33 et suivants. Cette indemnité diffère du loyer initial et est généralement supérieure.

Le maintien dans les lieux protège le preneur en évitant qu’il soit contraint de quitter avant d’avoir perçu son indemnité. Il oblige le bailleur à régler rapidement s’il souhaite récupérer les locaux. L’équilibre entre indemnité d’occupation due et indemnité d’éviction attendue est central dans la stratégie.

Art. L. 145-28 C. com.

La troisième chambre civile, en formation plénière, dans un arrêt du 30 novembre 2017 publié au Bulletin, reconnaît un préjudice distinct cumulable avec l’indemnité d’éviction principale. Ce préjudice naît de la perte du droit au maintien dans les lieux entre la prise d’effet du congé et le paiement de l’indemnité. La solution ouvre la voie à des dommages-intérêts complémentaires.

Cass. 3e civ., 30 novembre 2017, n° 16-17.686, FP-P+B, au visa des articles L. 145-14 et L. 145-28 du Code de commerce : « le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est distinct de celui réparé par cette indemnité ».

L’apport est concret. Lorsque le bailleur tarde à payer ou conteste le quantum sans verser de provision, le preneur peut chiffrer un préjudice supplémentaire. La période d’incertitude pèse sur la trésorerie, sur l’organisation et sur la valeur de l’activité.

Art. L. 145-14 C. com.Art. L. 145-28 C. com.Cass. 3e civ., 30 nov. 2017, n° 16-17.686

L’article L. 145-19 du Code de commerce ouvre au bailleur un droit de repentir : il peut revenir sur son refus de renouvellement et offrir le renouvellement du bail dans un délai de quinze jours à compter de la décision passée en force de chose jugée fixant l’indemnité d’éviction. Le repentir suppose que le preneur n’ait pas encore loué ou acquis un autre local pour exercer son activité.

Pour le bailleur, le repentir est un outil de neutralisation lorsque l’indemnité fixée par le juge dépasse l’effet recherché par la reprise. Pour le preneur, la stratégie consiste à sécuriser sa réinstallation suffisamment tôt pour fermer la fenêtre du repentir. La chronologie est décisive et conditionne le résultat économique de l’opération.

Art. L. 145-19 C. com.

L’article L. 145-60 du Code de commerce enferme les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux dans une prescription biennale. La prescription court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits. Pour l’indemnité d’éviction, le point de départ se situe en pratique à la prise d’effet du congé avec refus de renouvellement.

L’assignation au fond interrompt utilement la prescription. Une demande en justice mal cadrée, un acte irrégulier ou un délai mal apprécié exposent le preneur à une fin de non-recevoir radicale. Le cabinet sécurise la chronologie dès le premier contact et engage l’action dans des conditions techniques irréprochables.

Art. L. 145-58 C. com.

L’article L. 145-14 du Code de commerce impose la réparation intégrale du préjudice causé par le refus de renouvellement. L’indemnité comprend la valeur marchande du fonds, ou la valeur du droit au bail si elle est plus élevée (Cass. 3e civ., 13 oct. 2021, n° 20-19.340), augmentée des frais de déménagement, de réinstallation et de remploi.

L’expert doit l’évaluer et le juge retient l’assiette la plus élevée. La troisième chambre civile, par arrêt du 13 octobre 2021 (n° 20-19.340, FS-B), juge que la valeur du droit au bail est un élément du fonds de commerce qui doit être prise en compte, même en cas de réinstallation dans un local équivalent à un loyer moindre.

Oui. La formation plénière de la troisième chambre civile, dans son arrêt du 30 novembre 2017 (n° 16-17.686), reconnaît que le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité est distinct de celui réparé par l’indemnité d’éviction. Des dommages-intérêts complémentaires sont donc envisageables.

La prescription biennale de l’article L. 145-58 du Code de commerce s’applique aux actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux. Le point de départ se situe en pratique à la prise d’effet du congé avec refus de renouvellement. Toute action engagée hors délai est irrecevable.

Oui, par l’exercice du droit de repentir prévu à l’article L. 145-19 du Code de commerce. Le bailleur dispose d’un délai de quinze jours à compter de la décision passée en force de chose jugée fixant l’indemnité. Le repentir est interdit dès lors que le preneur a déjà loué ou acquis un autre local pour exercer son activité.

L’article L. 145-28 du Code de commerce reconnaît au preneur le droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement effectif de l’indemnité d’éviction. Pendant cette période, le preneur verse au bailleur une indemnité d’occupation fixée à la valeur locative, distincte du loyer initial. Cette indemnité est due jusqu’au départ effectif.