Par Reda KOHEN, avocat au barreau de Paris.

L’indivision immobilière constitue une situation juridique fréquente mais souvent génératrice de blocages durables entre coindivisaires. Lorsque la voie amiable s’avère impraticable, le partage judiciaire et la licitation s’imposent comme les ultimes recours pour mettre fin à l’indivision, conformément au principe selon lequel nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision.

La gestion d’un bien immobilier indivis requiert une unanimité ou une majorité qualifiée qui fait souvent défaut en cas de mésentente familiale ou de séparation. Le droit français, attaché à la liberté individuelle, a érigé en principe d’ordre public la faculté pour tout indivisaire de provoquer le partage. Ce droit, consacré par l’article 815 du code civil, permet de rompre le lien d’indivision à tout moment, sauf convention contraire ou sursis judiciaire. Toutefois, le passage de la théorie à la pratique judiciaire souligne des enjeux complexes, notamment en ce qui concerne l’évaluation vénale des biens, la fixation d’éventuelles indemnités d’occupation et les modalités de la mise aux enchères publiques, également appelée licitation. La jurisprudence récente, particulièrement les décisions rendues en 2025 et 2026, précise les contours de l’office du juge et la mission des techniciens désignés pour parvenir à une liquidation équitable des intérêts en présence.

I. L’ouverture des opérations de partage et l’ordonnance de licitation

L’action en partage judiciaire est soumise à une procédure rigoureuse destinée à favoriser, jusqu’au dernier moment, une issue transactionnelle tout en garantissant la liquidation forcée en cas d’échec définitif des pourparlers.

A. Le constat du désaccord et la désignation des auxiliaires de justice

Le tribunal judiciaire, saisi d’une demande de partage, doit avant tout s’assurer que les conditions d’un partage amiable ne sont pas réunies. L’article 840 du code civil prévoit que le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder. Dans un jugement récent, le tribunal judiciaire de Paris a rappelé que « les parties n’étant pas parvenues à un accord amiable sur la manière de procéder au partage, il y a lieu d’ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision » [[Tribunal judiciaire de Paris, 2ème chambre 2ème section, 3 février 2025, n° 23/15822, https://www.courdecassation.fr/decision/67a11860072c53c9d62b4386]].

Le juge désigne alors un notaire pour procéder aux opérations de liquidation. La mission du notaire est centrale puisqu’il doit « dresser, dans le délai d’un an à compter de sa désignation, un état liquidatif qui établira les comptes entre les copartageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir » [[Tribunal judiciaire de Paris, 3 février 2025, n° 23/15822]]. Cette phase de comptes d’administration est essentielle pour intégrer les créances que certains indivisaires pourraient détenir sur l’indivision, par exemple au titre du paiement des taxes foncières ou des charges de copropriété.

B. Le recours à la licitation comme mode de partage par équivalent

Lorsque les biens immobiliers ne sont pas « commodément partageables en nature », le tribunal doit ordonner leur vente par adjudication. Cette impossibilité de partage en nature est fréquemment retenue pour les appartements urbains ou les maisons d’habitation uniques. Le tribunal judiciaire de Paris a ainsi précisé qu’un appartement de trois pièces « n’est pas aisément partageable en nature » et qu’il convient donc « d’ordonner sa licitation […] pour permettre de composer des lots d’égale valeur et d’allotir chacun des indivisaires à proportion de leurs droits » [[Tribunal judiciaire de Paris, 3 février 2025, n° 23/15822]].

La licitation s’effectue à l’audience des criées du tribunal. Le jugement qui l’ordonne doit impérativement fixer une mise à prix. La jurisprudence rappelle que la mise à prix ne constitue pas le prix de vente définitif mais doit être fixée de manière à « attirer un nombre important d’enchérisseurs de façon à ce que les enchères soient abondantes et ouvertes » [[Tribunal judiciaire de Paris, 2ème chambre 2ème section, 19 décembre 2024, n° 23/09988, https://www.courdecassation.fr/decision/676472218895cb70157f5d80]]. La valeur vénale retenue par le juge pour établir cette mise à prix tient compte de l’état d’occupation du bien, une décote étant généralement appliquée lorsque le bien est occupé par l’un des coindivisaires.

II. L’expertise judiciaire et les comptes d’indivision

Le succès d’un partage judiciaire repose souvent sur la qualité de l’instruction technique, qu’il s’agisse de valoriser les actifs ou de déterminer l’étendue des jouissances privatives.

A. La détermination de la valeur vénale et locative par l’expert

Face à des estimations divergentes produites par les parties, le juge recourt fréquemment à une expertise avant-dire droit. L’expert a pour mission de déterminer la valeur vénale du bien à la date la plus proche du partage, mais également sa valeur locative pour permettre le calcul de l’indemnité d’occupation. Une décision de mai 2026 souligne que la valorisation est un « point déterminant du litige, tant pour permettre aux parties d’envisager le cas échéant un règlement amiable du partage par le rachat […] des quotes-parts indivises […] soit à défaut pour la mise en œuvre d’une licitation judiciaire » [[Tribunal judiciaire de Paris, 2ème chambre 2ème section, 6 mai 2026, n° 23/16521]].

L’expert doit également apprécier l’impact des travaux réalisés par un indivisaire sur la valeur du bien. Le juge peut ainsi lui demander de « déterminer la plus-value éventuelle […] générée par les travaux effectués » [[Tribunal judiciaire de Paris, 6 mai 2026, n° 23/16521]]. Cette précision est cruciale car elle permet d’ajuster les droits de chacun dans la masse partageable, évitant ainsi qu’un indivisaire ne profite indûment des investissements réalisés par un autre pour la conservation ou l’amélioration de l’immeuble.

B. Le régime de l’indemnité d’occupation et la prescription quinquennale

L’indivisaire qui jouit privativement de la chose indivise est redevable d’une indemnité envers l’indivision, conformément à l’article 815-9 du code civil. Cette indemnité compense la perte de revenus pour l’indivision qui ne peut disposer du bien. La jurisprudence confirme que cette jouissance privative s’établit dès lors que l’indivisaire détient seul les clés ou occupe effectivement les lieux à l’exclusion des autres. Par exemple, l’inscription du nom sur la boîte aux lettres et l’interphone constitue un élément de preuve probant de cette occupation [[Tribunal judiciaire de Paris, 3 février 2025, n° 23/15822]].

Le montant de l’indemnité d’occupation est assis sur la valeur locative du bien, à laquelle le juge applique souvent un abattement, motivé par le « caractère précaire de la jouissance du bien indivis » [[Tribunal judiciaire de Paris, 3 février 2025, n° 23/15822]]. Un abattement de 20 % est une pratique courante pour tenir compte du fait que l’indivisaire occupant n’est pas un locataire protégé par un bail classique. Il convient enfin de souligner que l’action en paiement de cette indemnité est soumise à la prescription quinquennale prévue par l’article 815-10 du code civil. Aucune recherche relative aux fruits et revenus n’est recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être.

En conclusion, si la licitation judiciaire apparaît comme une issue radicale, elle demeure l’outil indispensable de la liberté des indivisaires. La rigueur de la procédure, encadrée par le contrôle du juge et l’expertise technique, garantit la préservation de l’égalité en valeur, pierre angulaire du droit des partages.

A propos de l’auteur : Maître Reda KOHEN conseille les propriétaires et coindivisaires dans leurs litiges immobiliers complexes à Paris. Pour plus d’informations, consultez notre page dédiée au droit immobilier.