Le 5 mars 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt qui éclaire d’un jour nouveau la responsabilité des propriétaires en matière de trouble anormal de voisinage. Dans cette affaire, un propriétaire dont le terrain surplombait une parcelle voisine a obtenu la condamnation de son voisin. Ce dernier devait procéder à des travaux de consolidation d’un talus menaçant de s’effondrer. Aucun dommage actuel n’avait encore été causé aux constructions ou au terrain supérieur. Cette décision intervient après plusieurs décennies d’une jurisprudence qui, sans toujours l’exprimer aussi clairement, tendait déjà à reconnaître que le seul risque avéré de dommage pouvait fonder une condamnation. Pour les propriétaires riverains, les copropriétés situées en terrain accidenté et les professionnels de la construction, cet arrêt confirme que l’absence de dommage constaté n’écarte pas l’obligation de prévenir un danger imminent. Il pose en même temps la question de la preuve du risque et des moyens dont dispose le propriétaire fonds supérieur pour obtenir exécution des travaux nécessaires.
Les faits de l’affaire : un éboulement, un refus et une cassation
L’affaire oppose deux sociétés propriétaires de parcelles limitrophes. La première société est propriétaire de parcelles situées en contrebas d’une autre parcelle. La seconde, propriétaire du fonds supérieur, a édifié des constructions et construit un mur de soutènement en limite séparative des fonds. Le talus situé sur les parcelles de la société propriétaire du fonds inférieur, en bordure de la limite séparative, a subi un éboulement.
Le propriétaire du fonds supérieur a sollicité la désignation d’un expert judiciaire. Il lui appartenait de déterminer les travaux à réaliser par le propriétaire du fonds inférieur sur son propre fonds. L’objectif était d’éviter un effondrement du talus et, par voie de conséquence, un affaissement du terrain supérieur. Après le dépôt du rapport de l’expert, le propriétaire du fonds inférieur a assigné le propriétaire du fonds supérieur afin qu’une nouvelle expertise soit ordonnée. À titre reconventionnel, le propriétaire du fonds supérieur a sollicité la condamnation du propriétaire du fonds inférieur à procéder aux travaux de consolidation du talus préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport.
Les juges du fond ont rejeté cette demande reconventionnelle. Ils ont retenu que le propriétaire du fonds supérieur ne rapportait pas la preuve d’un dommage actuel sur son terrain ou ses constructions en relation avec le talus. Ils ont ajouté qu’il se prévalait seulement d’un risque d’effondrement de l’ouvrage en cas de forte pluie, de sorte que la responsabilité du propriétaire du fonds inférieur ne pouvait être engagée.
La Cour de cassation a cassé l’arrêt d’appel. Elle a estimé que les juges du fond avaient méconnu l’article 544 du Code civil. Ils n’avaient pas recherché si le propriétaire du fonds inférieur pouvait intervenir sur son propre fonds. Une telle intervention aurait permis d’éviter un glissement de terrain et l’effondrement du fonds supérieur. Ce dernier événement causait au propriétaire du fonds supérieur un risque avéré de dommage.
Le trouble anormal de voisinage : un régime de responsabilité de plein droit
L’article 1253 du Code civil, issu de la loi du 15 avril 2024, dispose que « celui qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte » (texte officiel). Cette codification consacre une théorie jurisprudentielle née au XIXe siècle : nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.
La responsabilité ainsi instituée est une responsabilité de plein droit. Elle ne suppose ni faute, ni trouble intentionnel. Le simple fait de causer un trouble anormal engage la responsabilité de son auteur. Le fondement de cette obligation se trouve dans l’article 544 du Code civil. Ce texte définit la propriété comme le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue. Cette liberté s’entend « pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » (texte officiel). Le propriétaire qui use de son fonds de manière à créer un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage dépasse les limites de son droit de propriété.
La Cour de cassation avait déjà admis, avant la codification de 2024, que le risque d’incendie suffisait à caractériser un trouble. Ce risque résultait du stockage de paille à proximité d’un immeuble. Il suffisait, sans réalisation du dommage (Cass. civ. 2, 24 février 2005, n° 04-10.362). Elle avait également validé la condamnation à réaliser des travaux face à un risque d’effondrement en cas de fortes pluies (Cass. 3e civ., 24 avril 2013, n° 10-28.344). L’arrêt du 5 mars 2026 inscrit cette jurisprudence dans une logique de cohérence. Le risque avéré fonde à lui seul une condamnation à réaliser des travaux préventifs, dès lors qu’il excède les inconvénients normaux du voisinage. Pour une analyse approfondie du régime de l’article 1253, voir notre article sur le trouble anormal de voisinage et le régime de l’article 1253 du Code civil.
L’apport de l’arrêt du 5 mars 2026 : le risque avéré suffit, même sans dommage actuel
L’arrêt Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 23-20.575 (décision) constitue une étape marquante dans la jurisprudence relative au trouble anormal de voisinage. Selon le sommaire publié au Bulletin, « le risque avéré d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage […] peut, en lui-même, fonder une condamnation à réaliser des travaux de consolidation, sans qu’il soit nécessaire de rapporter la preuve d’un dommage actuel ».
La Cour de cassation reproche aux juges du fond un défaut de recherche. Ils n’ont pas examiné si l’absence de travaux de consolidation du talus était de nature à faire courir un risque avéré de dommages au fonds voisin. Cette appréciation incombe au juge du fond, qui doit examiner concrètement si le trouble excède les inconvénients normaux du voisinage. Le risque d’effondrement du talus en cas de fortes pluies, tel que constaté par l’expert judiciaire, constitue un trouble excédant ces inconvénients.
Cette solution trouve son prolongement dans un autre arrêt rendu le même jour par la troisième chambre civile. Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-10.225 a précisé que la faute de la victime d’un trouble anormal de voisinage n’est exonératoire que lorsqu’elle présente les caractéristiques de la force majeure ou constitue la cause exclusive du dommage. La simple faute de la victime, même si elle a contribué à l’aggravation du dommage, ne dispense pas le responsable de son obligation de réparation. Elle diminue seulement le droit à réparation de la victime.
Cette position avait déjà été affirmée par la Cour dans un arrêt du 5 juin 2025. Cass. 3e civ., 5 juin 2025, n° 23-23.775 (décision) a énoncé ce principe en matière de pollution. Il dispose que « si la victime n’est pas tenue de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable, sa faute, lorsqu’elle a contribué à l’aggravation du dommage, diminue son droit à réparation ». Cet arrêt transpose au trouble anormal de voisinage le régime classique de l’article 1241 du Code civil relatif à la faute de la victime.
Le même jour que l’arrêt sur le risque d’effondrement, la troisième chambre civile a rendu un autre arrêt sur la faute de la victime. Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-10.225 (décision) retient que la faute de la victime d’un trouble anormal de voisinage n’est exonératoire que lorsqu’elle présente les caractéristiques de la force majeure ou constitue la cause exclusive du dommage.
Tableau comparatif : dommage actuel et risque avéré
| Critère | Dommage actuel | Risque avéré |
|---|---|---|
| Preuve requise | Existence d’un dommage constaté (fissures, affaissement, inondation) | Existence d’un risque sérieux et imminent d’effondrement ou de glissement |
| Action possible | Réparation du dommage, réalisation de travaux, astreinte | Condamnation à réaliser des travaux préventifs, astreinte |
| Rôle de l’expert | Évalue l’étendue du dommage et les travaux de réparation | Évalue la probabilité du risque et les travaux de prévention |
| Jurisprudence clé | Cass. 3e civ., 24 avril 2013, n° 10-28.344 | Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 23-20.575 |
| Fondement légal | Article 1253 du Code civil | Article 544 et article 1253 du Code civil |
Ce tableau montre que la condamnation à des travaux préventifs est désormais possible dès lors qu’un expert établit l’existence d’un risque avéré. Le propriétaire fonds supérieur n’a plus besoin d’attendre la réalisation du dommage pour agir.
Que faire face à un risque d’effondrement ? Une checklist opérationnelle
Le propriétaire qui constate un risque d’effondrement sur le fonds voisin dispose de plusieurs voies pour obtenir réparation ou exécution des travaux nécessaires. Voici les étapes recommandées :
- Constater le risque par tous moyens : photographies, vidéos, constat d’huissier, rapport d’expert technique.
- Notifier le voisin par lettre recommandée avec accusé de réception : demande formelle de réaliser les travaux de consolidation, avec indication du délai raisonnable.
- Saisir le juge de proximité ou le tribunal judiciaire en référé : en cas d’urgence, demander une ordonnance sur requête ou une audience en référé pour ordonner des travaux conservatoires.
- Solliciter la désignation d’un expert judiciaire : l’expert évaluera la nature du risque, les travaux nécessaires et leur coût.
- Demander la condamnation à réaliser les travaux avec astreinte : le juge peut condamner le propriétaire fonds inférieur à procéder aux travaux sous astreinte journalière en cas d’inexécution.
- Réserves sur la preuve du risque : le risque doit être avéré, c’est-à-dire établi avec une probabilité suffisante par un expert qualifié. Un simple soupçon ou une crainte vague ne suffit pas.
- Vérifier l’assurance dommages-ouvrage : si les constructions menacées sont récentes, l’assurance dommages-ouvrage peut couvrir certains désordres.
- Examiner les servitudes éventuelles : un acte de propriété ou un titre ancien peut imposer des obligations spécifiques d’entretien au propriétaire du fonds inférieur.
- Considérer l’action en responsabilité délictuelle : si le risque résulte d’une faute dans la conception ou la réalisation d’un ouvrage, l’action peut être dirigée contre l’architecte, l’entreprise ou le bureau d’études.
- Saisir un avocat spécialisé en droit immobilier : la matière est technique et la preuve du risque conditionne l’issue du litige. Notre cabinet intervient régulièrement sur ces contentieux à Paris et en Île-de-France (nos compétences en droit immobilier).
Le trouble anormal de voisinage en copropriété et en location
Le trouble anormal de voisinage ne concerne pas uniquement les propriétaires de terrains contigus. Il trouve également application en copropriété et en matière de bail.
En copropriété, l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « chaque copropriétaire a la jouissance exclusive des parties privatives qui lui sont affectées. Il ne peut toutefois en faire un usage contraire à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires » (texte officiel). Un copropriétaire qui laisse se dégrader un mur mitoyen ou un talus situé sur sa partie privative au point de menacer l’immeuble voisin viole cette obligation. Le syndicat des copropriétaires peut alors agir en justice pour obtenir l’exécution des travaux nécessaires.
En matière de bail, le bailleur a l’obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible des lieux. L’article 1719 du Code civil, dans son 3°, dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail » (texte officiel). La Cour de cassation avait déjà validé, en matière de risque d’effondrement, la condamnation à réaliser des travaux préventifs sans attendre la réalisation du dommage (Cass. 3e civ., 24 avril 2013, n° 10-28.344, décision). Si un locataire subit des nuisances dues à un risque d’effondrement provenant du fonds voisin, le bailleur peut être tenu d’agir. Il doit prendre des mesures pour faire cesser le trouble, y compris en engageant une action contre le propriétaire voisin.
Risque d’effondrement à Paris et en Île-de-France : un enjeu territorialement marqué
La région parisienne présente des configurations géologiques particulièrement sensibles aux risques d’effondrement de talus. Les fonds de vallée de la Seine, les coteaux de la Marne et les zones d’anciennes carrières de gypse créent des situations à risque. Notamment dans le Val-de-Marne et les Hauts-de-Seine, le propriétaire d’un fonds supérieur peut être exposé à un risque réel de glissement de terrain. Les fortes pluies, de plus en plus fréquentes et intenses, aggravent ce phénomène.
Les tribunaux judiciaires de Paris, Nanterre, Créteil et Bobigny connaissent régulièrement de contentieux entre voisins impliquant des questions de consolidation de talus, de drainage insuffisant ou de ruissellement anormal. L’arrêt du 5 mars 2026 donne désormais un fondement jurisprudentiel solide aux demandes de travaux préventifs, même en l’absence de dommage constaté. Pour les copropriétés situées en terrain pentu, cette décision confirme un intérêt majeur. Il convient de faire réaliser des diagnostics géotechniques préventifs et de négocier avec le fonds voisin les travaux de confortement nécessaires avant l’apparition de désordres.
Questions fréquentes
Un propriétaire peut-il être condamné à des travaux sans qu’aucun dommage ne soit causé ?
Oui. Depuis l’arrêt Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 23-20.575, le risque avéré d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage peut fonder une condamnation à réaliser des travaux de consolidation, sans qu’il soit nécessaire de rapporter la preuve d’un dommage actuel.
Quelle est la différence entre un dommage actuel et un risque avéré ?
Le dommage actuel suppose l’existence d’un préjudice matériel constaté (fissure, affaissement, inondation). Le risque avéré suppose l’existence d’une probabilité sérieuse et établie par un expert qu’un dommage se produise si des travaux ne sont pas réalisés.
Comment prouver le risque d’effondrement d’un talus ?
La preuve repose généralement sur un rapport d’expertise géotechnique ou géologique. L’expert évalue la stabilité du talus, les conditions hydrologiques et les travaux nécessaires pour prévenir l’effondrement. Le juge apprécie souverainement la valeur de cette preuve.
Le propriétaire du fonds supérieur peut-il agir seul contre le propriétaire du fonds inférieur ?
Oui, le propriétaire du fonds supérieur peut assigner directement le propriétaire du fonds inférieur pour obtenir la condamnation à réaliser les travaux de consolidation. Il peut également solliciter une expertise judiciaire pour déterminer la nature et l’étendue des travaux.
Quel est le délai pour agir en justice ?
L’action en justice se prescrit par dix ans. Ce délai court à compter de la naissance du dommage ou, dans le cas du risque avéré, à compter du moment où le risque est connu ou aurait dû être connu. En pratique, il est recommandé d’agir dès que le risque est établi par un expert pour éviter toute difficulté de preuve.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier ?
Vous êtes propriétaire d’un fonds menacé par l’effondrement d’un talus voisin ? Vous souhaitez obtenir la condamnation de votre voisin à réaliser des travaux de consolidation ? Notre cabinet vous accompagne dans la constitution du dossier, la désignation d’un expert judiciaire et la saisine du tribunal compétent.
- Consultation sous 48 heures : analyse de votre situation et identification des voies de recours.
- Contact : 06 46 60 58 22 — contactez-nous directement pour un premier échange.
- Rendez-vous : prendre rendez-vous en ligne
Cet article est une analyse juridique à titre informatif. Il ne constitue pas un conseil juridique personnalisé.