Acheter ou vendre un appartement loué paraît simple tant que le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire. Le problème apparaît lorsque l’acquéreur pense pouvoir récupérer le logement à l’échéance du bail, alors que le locataire est protégé par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Dans ce cas, le congé pour vendre ou pour reprise peut devenir impossible sans proposition de relogement adaptée.

L’actualité judiciaire donne un angle très concret au sujet. Dans un arrêt du 16 janvier 2026, la cour d’appel de Paris a indemnisé des acquéreurs qui avaient acheté un appartement occupé sans avoir été correctement informés de la présence d’un locataire protégé. La décision retient une décote liée à l’occupation protégée, un préjudice moral et une responsabilité partagée entre le vendeur professionnel et le notaire.

Les recherches Google confirment l’intérêt pratique du sujet : vendre appartement loué atteint 880 recherches mensuelles moyennes en France, achat appartement loué 390, locataire protégé 1 300 et locataire protégé en cas de vente 390. L’enjeu n’est donc pas seulement de savoir si un propriétaire peut vendre. Il faut savoir ce que l’acheteur achète réellement : un bien récupérable à court terme ou un bien durablement occupé.

Ce que change un locataire protégé dans une vente occupée

Un propriétaire peut vendre un logement loué. La vente ne met pas fin au bail. Le locataire reste dans les lieux, et le nouveau propriétaire devient son bailleur.

La difficulté naît lorsque l’acquéreur achète avec un projet précis : habiter le logement, le revendre vide, réaliser des travaux, relouer à un autre prix ou libérer le bien à l’échéance du bail. Ce projet peut être bloqué si le locataire remplit les conditions de protection prévues par la loi.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 protège notamment le locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un plafond. Cette protection s’applique aussi lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et que les ressources du foyer sont sous plafond.

Dans cette situation, le bailleur ne peut pas simplement donner congé à l’échéance. Il doit proposer un logement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire, dans un périmètre géographique compatible avec les exigences légales. À défaut, le congé peut être contesté.

Deux exceptions existent : lorsque le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou lorsque ses ressources sont inférieures au plafond applicable. Mais l’acheteur qui est une SCI, une société, un investisseur ou un particulier plus jeune ne peut pas partir du principe que ces exceptions le sauveront.

L’arrêt de Paris du 16 janvier 2026 : vendeur et notaire responsables

La décision du 16 janvier 2026 est disponible sur le site officiel de la Cour de cassation : CA Paris, 16 janvier 2026, n° 24/10694.

Dans cette affaire, les acquéreurs avaient acheté un appartement occupé. Ils n’avaient pas été informés de la portée réelle de la situation locative. La cour relève que l’occupation par un locataire protégé entraînait une décote supplémentaire, distincte de la simple occupation par un locataire classique.

La cour retient notamment que le vendeur avait établi le congé sans s’enquérir de la situation exacte des locataires. Elle retient aussi que le notaire avait manqué à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte et d’informer les acquéreurs des conséquences de la présence d’un locataire protégé.

Le résultat est parlant : condamnation in solidum à 28 080 euros de préjudice matériel et 5 000 euros de préjudice moral, avec une responsabilité fixée à 50 % pour chacun.

Cette décision ne signifie pas que chaque vente occupée ouvre automatiquement droit à indemnisation. Elle montre en revanche qu’une information incomplète sur le statut du locataire peut modifier la valeur du bien et engager la responsabilité des professionnels.

Vendre un appartement loué : les vérifications à faire avant le compromis

Le vendeur doit savoir exactement ce qu’il vend. L’agent immobilier, le notaire et l’acquéreur doivent contrôler le bail et la situation du locataire avant de signer un compromis ou une promesse.

Les premières pièces à demander sont simples :

• le bail complet et ses avenants ;
• le dernier avis d’échéance ;
• les quittances ou décomptes de loyers ;
• la date de prise d’effet du bail ;
• l’âge du ou des locataires à l’échéance du bail ;
• les informations disponibles sur les ressources, lorsqu’elles ont été communiquées ;
• les échanges relatifs à un congé déjà délivré ;
• tout acte de commissaire de justice signifié au locataire ;
• les éventuelles procédures en cours.

L’acquéreur doit aussi vérifier si le bien est loué vide ou meublé. En location vide, le congé pour vendre vaut en principe offre de vente au profit du locataire. En location meublée, le régime est différent et ne doit pas être mélangé avec les règles du bail nu.

Il faut enfin distinguer deux opérations. Vendre occupé, sans congé, maintient le locataire dans les lieux. Vendre vide suppose de donner un congé valable, dans les délais et avec les mentions exigées. Si le congé est nul ou impossible, l’acquéreur ne récupère pas le logement comme prévu.

Le droit de préemption ne règle pas tout

Beaucoup de vendeurs se concentrent sur le droit de préemption du locataire. C’est important, mais insuffisant.

Lorsque le congé pour vendre est délivré dans un bail vide, il doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Il vaut offre de vente au locataire, valable pendant les deux premiers mois du préavis. Si le propriétaire vend ensuite à un prix ou à des conditions plus avantageuses, une nouvelle notification peut être nécessaire.

Ces règles sont détaillées dans l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Elles sont aussi présentées sur Service-Public dans les pages relatives au congé donné par le propriétaire et à la vente d’un logement loué.

Mais le droit de préemption ne répond pas à la question centrale de l’acquéreur : pourra-t-il récupérer le logement ? Un locataire peut ne pas acheter et rester protégé. Un congé peut avoir été donné mais être contestable. Un prix peut être cohérent, mais la valeur réelle du bien peut être affectée par une occupation qui durera plus longtemps que prévu.

Le risque financier : décote, perte de chance et préjudice moral

Un appartement loué se vend souvent avec une décote par rapport à un appartement libre. Cette décote varie selon le marché local, le montant du loyer, la durée restante du bail, l’âge du locataire, la possibilité de donner congé, le risque d’impayé, l’état du bien et le profil de l’acquéreur.

Lorsque le locataire est protégé, la décote peut être plus forte. L’acquéreur ne supporte pas seulement un bail en cours. Il supporte une incertitude juridique sur la libération du bien.

Dans l’arrêt du 16 janvier 2026, la cour d’appel de Paris raisonne sur la perte de chance de négocier un prix plus bas si les acquéreurs avaient connu la situation réelle. C’est une approche utile pour les dossiers pratiques : il ne suffit pas de dire que le bien valait moins cher. Il faut expliquer en quoi l’information manquante aurait changé la négociation, le prix, ou même la décision d’acheter.

Le préjudice moral peut aussi exister. L’acquéreur qui découvre après la vente qu’il ne pourra pas jouir du bien dans les conditions prévues peut subir des tracas, une perte de temps, une désorganisation familiale ou financière. Le juge reste souverain, mais l’arrêt montre que ce poste peut être reconnu.

Que doit faire l’acquéreur qui découvre le problème après la vente ?

La première étape consiste à ne pas délivrer un congé automatique. Un congé mal préparé peut aggraver le dossier. Il faut d’abord relire l’acte authentique, le compromis, les annexes locatives, les diagnostics, les déclarations du vendeur et les courriers du notaire.

La deuxième étape consiste à qualifier le statut du locataire. L’âge se vérifie à la date d’échéance du bail. Les ressources s’apprécient selon les règles applicables au moment de la notification du congé. Le locataire peut aussi avoir à charge une personne âgée vivant dans le logement.

La troisième étape consiste à chiffrer le préjudice. Plusieurs postes peuvent être discutés :

• décote qui aurait dû être appliquée au prix ;
• perte de chance de négocier ;
• frais liés au financement d’un projet devenu impossible ;
• frais de relogement personnel si l’acquéreur devait habiter le bien ;
• perte de loyers attendus ;
• frais de procédure ;
• préjudice moral.

La quatrième étape consiste à identifier les responsables possibles. Le vendeur peut être concerné s’il a dissimulé ou mal présenté la situation. L’agent immobilier peut être discuté s’il a diffusé une annonce ambiguë. Le notaire peut être mis en cause si l’acte n’a pas sécurisé l’information nécessaire ou si les conséquences du bail n’ont pas été expliquées.

Que doit faire le vendeur avant de mettre le bien en vente ?

Le vendeur doit éviter deux erreurs.

La première consiste à annoncer un appartement « libre prochainement » sans avoir vérifié la validité du congé. Une promesse de libération non sécurisée peut créer un conflit avec l’acquéreur.

La seconde consiste à considérer que le notaire réglera tout à la signature. Le notaire contrôle l’acte, mais le vendeur reste responsable des informations qu’il fournit. Si le vendeur sait que le locataire est âgé, vulnérable, présent depuis longtemps ou susceptible d’être protégé, il doit le signaler sans ambiguïté.

La bonne méthode consiste à préparer un dossier locatif avant la mise en vente : bail, échéance, loyer, charges, état des paiements, congé éventuel, échanges avec le locataire, situation connue du locataire et incidence sur le prix. Plus le dossier est clair, plus le risque de contestation diminue.

Paris et Île-de-France : pourquoi le sujet est plus sensible

À Paris et en Île-de-France, le sujet est fréquent car beaucoup de biens sont vendus occupés : investissement locatif ancien, petites surfaces, successions, SCI familiales, ventes avec décote, immeubles détenus depuis longtemps.

La tension du marché rend la décote très discutée. Un studio occupé à Paris, Boulogne-Billancourt, Levallois-Perret, Montreuil, Saint-Denis ou Vincennes peut intéresser un investisseur, mais le prix ne sera pas le même selon que le logement est récupérable dans un an, trois ans ou difficilement récupérable.

Les juridictions d’Île-de-France voient aussi des dossiers où le projet d’achat était personnel : un acquéreur voulait loger un enfant, se rapprocher de son travail ou préparer sa retraite. Dans ces dossiers, la découverte tardive du statut de locataire protégé n’est pas seulement un sujet de rendement. Elle remet en cause l’objet même de l’achat.

Pour approfondir le cadre général de la vente occupée, voir notre article sur vendre un appartement loué avec un locataire en place. Pour un accompagnement contentieux plus large, voir aussi la page avocat droit immobilier à Paris.

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