La conclusion d’un avant-contrat constitue une étape centrale dans les opérations immobilières et les cessions de droits sociaux. Le législateur a défini le pacte de préférence à l’article 1123 du code civil comme le contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter. Cet engagement restreint la liberté contractuelle du promettant sans pour autant l’obliger à conclure la vente envisagée.

Les litiges naissent généralement lorsque le promettant cède le bien objet du pacte à un tiers. Le bénéficiaire évincé cherche alors à obtenir l’annulation de la vente, sa substitution au tiers acquéreur ou l’allocation de dommages-intérêts. La réforme du droit des obligations, issue de l’ordonnance du 10 février 2016, a codifié la solution dégagée par la chambre mixte de la Cour de cassation le 26 mai 2006. Le succès de l’action en substitution reste soumis à une preuve difficile tenant à la connaissance par le tiers de l’intention du bénéficiaire.

La jurisprudence récente précise les contours de cet avant-contrat, tant sur sa force obligatoire dans le temps que sur l’articulation de la sanction avec les droits de préférence légaux. L’examen des décisions prononcées par la Cour de cassation permet d’identifier les conditions d’efficacité du pacte et les obstacles procéduraux opposés au bénéficiaire.

I. La force obligatoire du pacte de préférence et sa pérennité

Le pacte de préférence génère une obligation de faire à la charge du promettant. La temporalité de cet engagement soulève des difficultés lorsque le contrat omet de fixer un terme extinctif, exposant les parties au risque de la prohibition des engagements perpétuels.

A. Le principe de l’engagement prioritaire du promettant

Le pacte de préférence impose au promettant d’offrir le bien à la vente au bénéficiaire désigné avant toute cession à un tiers. La validité de cet avant-contrat suppose la détermination de l’objet, mais n’exige pas que le prix soit fixé à l’avance. Le promettant demeure libre de ne jamais vendre le bien, l’obligation ne naissant qu’au jour où il prend la décision d’aliéner.

L’obligation de proposer le bien prioritairement s’applique à toute opération emportant transfert de la propriété. Les tribunaux vérifient avec rigueur que l’aliénation correspond bien à l’opération visée par le pacte. Une simple donation ou un apport en société échappe parfois au champ d’application de la clause si la rédaction de cette dernière se limite expressément à la vente.

L’article 1123 du code civil (texte officiel) prévoit que le pacte de préférence s’impose aux parties dès sa conclusion. Le promettant qui négocie avec un tiers sans avoir purgé le droit de préférence s’expose à des sanctions civiles. Le bénéficiaire dispose alors d’un délai pour lever l’option aux prix et conditions notifiés, sous peine de déchéance de son droit.

B. La sanction des engagements perpétuels et la faculté de résiliation

L’absence de terme dans un pacte de préférence ne rend pas l’avant-contrat nul. Le principe de la prohibition des engagements perpétuels, fondamental en droit civil, trouve une application nuancée dans ce domaine. La Cour de cassation a récemment clarifié la sanction applicable lorsqu’un pacte de préférence ne comporte aucune limitation de durée.

La première chambre civile rappelle que « Les engagements perpétuels ne sont pas sanctionnés par la nullité du contrat mais chaque contractant peut y mettre fin à tout moment, sous réserve de respecter le délai de préavis contractuellement prévu ou, à défaut, un délai raisonnable » (Cass. 1re civ., 25 sept. 2024, n° 23-14.777). La nullité absolue n’est donc pas la réponse du droit positif à l’indétermination temporelle.

La Cour déduit logiquement de ce principe que le bénéficiaire conserve ses droits tant que le promettant n’a pas formellement dénoncé l’accord. Dans l’affaire précitée, la décision souligne qu’« il en résulte qu’en l’absence de résiliation du pacte de préférence, M. et Mme [U] pouvaient exercer leur droit de préférence » (décision). Cette solution impose aux promettants une grande vigilance : ils doivent impérativement notifier la résiliation du pacte à durée indéterminée avant toute cession.

II. Les sanctions de la violation du droit de préférence

La cession consentie à un tiers en mépris du pacte ouvre des actions en justice pour le bénéficiaire. L’article 1123 du code civil gradue la sanction en fonction de l’état des connaissances du tiers acquéreur au moment de la transaction.

A. La réparation du préjudice par l’allocation de dommages-intérêts

La sanction de droit commun de la violation du pacte de préférence réside dans l’engagement de la responsabilité contractuelle du promettant. L’alinéa 2 de l’article 1123 du code civil dispose que le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi. Cette réparation prend la forme de dommages-intérêts et ne remet pas en cause le droit de propriété acquis par le tiers de bonne foi.

La caractérisation du préjudice exige de démontrer la perte d’une chance sérieuse d’acquérir le bien. Le bénéficiaire doit établir qu’il disposait des capacités financières nécessaires pour s’aligner sur les conditions proposées au tiers. L’évaluation de ce préjudice relève du pouvoir d’appréciation souverain des juges du fond, qui tiennent compte de la valeur du bien et de l’intérêt économique de l’opération.

Le promettant ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère ou de la renonciation claire et non équivoque du bénéficiaire à l’exercice de son droit. Le simple silence gardé lors de pourparlers antérieurs ne vaut pas renonciation au bénéfice du pacte formellement conclu.

B. L’action en nullité, la substitution et l’articulation avec les régimes spéciaux

L’action en nullité de la vente ou la demande de substitution requiert une preuve redoutable. Le bénéficiaire doit démontrer que le tiers connaissait non seulement l’existence du pacte, mais également son intention de s’en prévaloir. Cette double preuve constitue un filtre strict qui protège la sécurité des transactions immobilières et mobilières.

Le législateur a institué une action interrogatoire à l’article 1123, alinéa 3, permettant au tiers de demander par écrit au bénéficiaire s’il entend exercer son droit. Le silence gardé dans un délai raisonnable purge le pacte et sécurise l’acquisition. Cette procédure prophylactique réduit le risque de contentieux ultérieur.

En matière de baux commerciaux, le droit de préférence légal obéit à des règles spécifiques. La Cour de cassation précise que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité, d’autre part, que l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767). Cette solution confirme que l’action en nullité fondée sur un texte spécial se soumet aux délais stricts propres à ce régime (décision).