La loi du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian, a allongé le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette avant l’acquisition de la clause résolutoire. Les bailleurs ont dû adapter leur stratégie. La Cour de cassation a tranché le 13 juin 2024 que cette réforme ne s’appliquait pas rétroactivement aux baux en cours. Les contrats signés avant l’entrée en vigueur demeurent régis par les stipulations initiales. Ce glissement normatif ne signifie pas pour autant que la résiliation judiciaire a perdu son intérêt. Elle demeure l’instrument privilégié lorsque le bail ne comporte pas de clause résolutoire. Elle s’impose également lorsque le commandement de payer est entaché de nullité, ou lorsque le juge doit apprécier la gravité du manquement. Le contentieux des baux d’habitation reste le premier pourvoyeur d’affaires devant les tribunaux judiciaires. Un bailleur qui néglige la procédure ou qui confond les voies de rupture risque de voir sa demande rejetée. Le locataire dispose de moyens de défense souvent méconnus.
Clause résolutoire, résiliation judiciaire ou congé : trois voies distinctes
Le bailleur dispose de trois moyens pour mettre fin au bail. Chacun obéit à un régime propre. La confusion entre ces voies est le premier piège.
La clause résolutoire permet une rupture de plein droit, sans intervention du juge. Elle s’acquiert lorsque le locataire reste en défaut après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que cette clause « ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (texte officiel). Le commandement doit mentionner le délai imparti au locataire, à peine de nullité. Depuis la loi Kasbarian, ce délai est porté à six semaines pour les baux conclus après le 1er avril 2024.
La résiliation judiciaire suppose une demande devant le juge. Elle s’applique lorsque le bail ne contient pas de clause résolutoire, ou lorsque le bailleur préfère une appréciation souveraine du tribunal. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précise que la résiliation du bail peut être demandée en justice par le bailleur. Cette demande est recevable lorsque le locataire ne se conforme pas aux obligations qui lui incombent (texte officiel). Le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation. Il examine si le manquement est suffisamment grave pour justifier la rupture du contrat.
Le congé, quant à lui, est la voie normale de rupture à l’initiative du bailleur ou du locataire. Il obéit aux règles du préavis fixées par l’article 15 de la même loi. Le congé ne suppose aucun manquement. Il constitue une rupture amiable ou unilatérale selon les cas.
Le choix entre clause résolutoire et résiliation judiciaire est stratégique. La clause résolutoire est automatique mais exige un commandement parfaitement régulier. La résiliation judiciaire laisse une marge au juge. Elle permet de contourner une clause résolutoire mal rédigée ou un commandement entaché de vice. Pour les loyers impayés avec clause résolutoire, notre analyse détaillée de l’expulsion du locataire pour loyers impayés expose la procédure complète.
Les manquements justifiant une résiliation judiciaire
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énumère les obligations du locataire. Leur inexécution peut fonder une demande en résiliation. Le texte dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges. Il doit user paisiblement des locaux. Il répond des dégradations. Il assume l’entretien courant. Il doit enfin s’assurer contre les risques locatifs (texte officiel).
Le non-paiement du loyer est le manquement le plus fréquent. Il n’a pas besoin d’être total. Un retard répété ou un paiement partiel systématique peuvent suffire. Le bailleur doit toutefois établir l’existence et le montant de la dette. Les quittances contradictoires, les relevés bancaires, et les échanges de courriers constituent les pièces de base.
Les troubles de voisinage constituent un second fondement. L’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 19 février 2021, prévoit qu’une clause résolutoire relative aux troubles de voisinage est « réputée écrite dès la conclusion du contrat ». Cette disposition s’applique lorsque les troubles ont été constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. À défaut de cette décision préalable, le bailleur peut toujours saisir le juge. Il lui appartiendra de rapporter la preuve des faits.
La sous-location irrégulière ou l’absence d’assurance peuvent également justifier la résiliation. La transformation non autorisée des locaux constitue un manquement grave, surtout lorsqu’elle porte atteinte à la sécurité ou à la structure du bien. Le non-respect de l’obligation de résidence principale, lorsque le bail le prévoit, ouvre également la voie à une rupture.
Le juge apprécie souverainement la gravité du manquement. Il peut refuser la résiliation si le défaut paraît mineur ou si le locataire offre des garanties de régularisation. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 15 octobre 2014. Elle a confirmé que les dispositions de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 ne s’appliquent pas en cas de résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire à ses obligations. Cass. 3e civ., 15 oct. 2014, n° 13-16.990, publié au Bulletin, motifs : « les dispositions de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 ne s’appliquant pas en cas de résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire à ses obligations, la cour d’appel, qui a relevé un manquement de Mme Y… à son obligation de payer le loyer a souverainement retenu, que ce manquement justifiait la résiliation du bail aux torts de la locataire » (décision).
La procédure de résiliation judiciaire étape par étape
Le bailleur qui souhaite engager une résiliation judiciaire doit suivre une chronologie rigoureuse. L’omission d’une étape expose la demande à un rejet.
| Étape | Délai | Action requise | Pièces clés |
|---|---|---|---|
| 1 | J | Constater le manquement par écrit | Courrier recommandé avec accusé de réception |
| 2 | J+15 | Mettre en demeure le locataire de régulariser | Mise en demeure précisant le manquement et le délai |
| 3 | J+30 | Saisir le tribunal judiciaire compétent | Assignation, bail, quittances, preuves du manquement |
| 4 | J+60 à J+180 | Audience et plaidoiries | Comparution ou représentation par avocat |
| 5 | J+180 à J+365 | Jugement et voies de recours | Notification du jugement, appel éventuel |
Le commandement de payer n’est pas obligatoire en résiliation judiciaire. Il l’est en revanche pour l’acquisition de la clause résolutoire. Le bailleur qui envisage les deux voies doit veiller à ne pas les confondre. Un commandement de payer visant la clause résolutoire ne peut pas être transformé a posteriori en fondement d’une résiliation judiciaire sans nouvelle démarche.
La juridiction compétente est le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. La procédure relève du contentieux de la consommation. Le bailleur peut agir seul pour les demandes inférieures à un certain seuil. Au-delà, la représentation par avocat est obligatoire selon les règles de procédure civile.
Mise en garde. Le commandement de payer visant une clause résolutoire est nul s’il ne reproduit pas les mentions exigées par la loi, notamment le délai accordé au locataire. La Cour de cassation a censuré des arrêts qui ont méconnu cette exigence. Un commandement entaché de nullité empêche l’acquisition de la clause résolutoire. Le bailleur doit alors se tourner vers la résiliation judiciaire.
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose que le commandement « reproduise, à peine de nullité, les dispositions » relatives au délai de régularisation (texte officiel). Cette formalité est impérative. Le bailleur qui l’omet se voit privé de la voie rapide de la clause résolutoire.
L’exception d’inexécution : quand le locataire se défend
Le locataire poursuivi en résiliation judiciaire dispose de moyens de défense. Le plus puissant est l’exception d’inexécution. Il permet au locataire d’opposer au bailleur ses propres manquements. Si le bailleur n’a pas exécuté ses obligations, le locataire peut demander le rejet de la demande en résiliation.
L’article 1719 du code civil impose au bailleur de délivrer le logement en bon état, d’en assurer l’entretien, et de garantir le locataire contre les troubles de jouissance. Le défaut de chauffage, l’insalubrité, l’humidité, ou l’absence de réparations nécessaires constituent des manquements du bailleur. Le locataire peut les invoquer pour échapper à la résiliation, voire demander une réduction de loyer.
La Cour de cassation a toutefois précisé les conditions de cette défense. Dans un arrêt du 2 décembre 2014, elle a confirmé que le locataire ne peut invoquer l’exception d’inexécution que s’il démontre l’impossibilité de résider dans le logement loué. Cass. 3e civ., 2 déc. 2014, n° 13-22.609, inédit, motifs : « Attendu qu’ayant retenu, par motifs propres et adoptés, appréciant la portée des éléments soumis à son appréciation, que les causes de l’humidité et des infiltrations constatées n’étaient pas déterminées et ne pouvaient pas en l’état être imputées au bailleur, qu’en revanche les dispositifs de chauffage et d’aération n’étaient pas adaptés aux caractéristiques du logement mais que les locataires, qui avaient cessé tout paiement des loyers trois mois après le début du bail en septembre 2006, n’avaient fait état de désordres affectant les lieux loués qu’en janvier 2008 et qu’à plusieurs reprises, le mandataire du bailleur avait tenté en vain, en raison du silence ou de l’absence de M. X… et de Mme Y…, de visiter les lieux pour s’assurer de la réalité des plaintes de ces derniers et que M. X… ne démontrait pas s’être trouvé dans l’impossibilité de résider dans le logement loué, la cour d’appel, qui n’a pas inversé la charge de la preuve, a souverainement déduit de ces constatations que le preneur ne pouvait invoquer l’exception d’inexécution pour justifier le non paiement de son loyer et que le bail s’était donc trouvé résilié, par acquisition de la clause résolutoire, à compter du 10 février 2009 » (décision).
Cette décision montre que l’exception d’inexécution exige une preuve rigoureuse. Le locataire doit établir que les désordres rendent le logement impropre à son usage. La simple présence d’humidité ou de moisissure ne suffit pas si le locataire ne démontre pas son impossibilité d’y résider. Pour une analyse complète des obligations du bailleur, consultez notre article sur les obligations du bailleur dans le bail d’habitation.
Le locataire peut également opposer la prescription. Les loyers impayés se prescrivent par cinq ans. Les charges impayées peuvent être contestées sur le fondement de leur caractère non récupérable. Le locataire peut enfin demander des délais de paiement ou proposer un échelonnement. Le juge apprécie souverainement ces offres de régularisation.
Résiliation judiciaire à Paris et en Île-de-France
Le tribunal judiciaire de Paris connaît d’un nombre considérable de contentieux locatifs. Les délais d’audience y sont souvent plus longs que dans les tribunaux de banlieue. Le bailleur parisien doit prévoir une durée de procédure pouvant atteindre douze à dix-huit mois entre l’assignation et le jugement définitif.
Les tribunaux judiciaires de Nanterre, Bobigny, Créteil et Versailles connaissent également d’un flux important d’affaires locatives. La compétence territoriale est déterminée par l’adresse du logement. Le bailleur ne peut pas choisir son tribunal. Cette règle est d’ordre public.
La nature du parc immobilier francilien influe sur le contentieux. Les logements anciens, les immeubles Haussmanniens, et les copropriétés dégradées génèrent des litiges spécifiques. Le manquement du locataire s’articule souvent avec des problèmes structurels du bien. Le juge tient compte de ce contexte dans son appréciation de la gravité des faits.
Le préavis en cas de résiliation judiciaire est fixé par le juge. Il peut être modulé selon la situation des parties. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la résiliation judiciaire « entraîne de plein droit l’expiration du bail dans un délai de deux mois ». Ce délai court à compter de la notification du jugement.
Les coûts de la procédure incluent les frais d’huissier, les émoluments d’avocat, et les dépens. Le juge peut condamner le locataire à une indemnité d’occupation après la résiliation. Cette indemnité correspond généralement au montant du loyer contractuel majoré d’une surprime.
Notre page d’expertise bail d’habitation à Paris présente les modalités d’intervention du cabinet pour les contentieux locatifs en région parisienne.
Questions fréquentes sur la résiliation judiciaire du bail
La résiliation judiciaire est-elle possible sans avocat ?
Pour les petits contentieux, le bailleur peut agir seul devant le tribunal judiciaire. Au-delà d’un certain seuil, ou en cas de complexité, la représentation par avocat est vivement conseillée. Le locataire peut toujours se défendre seul ou être assisté d’un avocat.
Le juge peut-il refuser la résiliation même en cas de loyers impayés ?
Oui. Le juge apprécie la gravité du manquement. Il peut refuser la résiliation si le défaut paraît mineur, si le locataire offre des garanties, ou si le bailleur a lui-même manqué à ses obligations. La Cour de cassation l’a confirmé dans son arrêt du 15 octobre 2014 : la résiliation judiciaire exige un manquement suffisamment grave que le juge doit rechercher.
Quel délai le locataire a-t-il pour quitter les lieux après la résiliation ?
Le délai est fixé par le juge. Il est généralement de deux mois. Le juge peut le réduire ou l’augmenter selon la situation personnelle du locataire, notamment en présence de mineurs ou de personnes handicapées.
La loi Kasbarian s’applique-t-elle aux baux en cours ?
Non. La Cour de cassation a jugé que la loi du 27 juillet 2023 ne s’appliquait pas rétroactivement. Les baux conclus avant le 1er avril 2024 demeurent régis par les anciennes règles.
Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 24-70.002, motifs : « La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours » (décision).
Le locataire peut-il contester la résiliation après le jugement ?
Oui. Le locataire dispose d’un délai d’appel d’un mois à compter de la notification du jugement. Il peut également former un pourvoi en cassation si le jugement d’appel confirme la résiliation. Ces délais sont impératifs.
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