Un arrêt de la Cour de cassation du 19 mars 2026 vient de lever une incertitude majeure qui pesait sur les baux professionnels conclus en violation des règles de changement d’usage. La chambre civile 3 a tranché : l’action en nullité fondée sur l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation se prescrit par cinq ans à compter de la connaissance des faits. Cette décision, qui s’appuie sur l’article 2224 du code civil, modifie considérablement la donne pour les professionnels installés dans des locaux d’habitation sans autorisation préalable. Le risque jusqu’alors était considéré comme structurel et permanent. Il devient désormais limité dans le temps. Cette évolution juridique mérite une attention particulière des avocats en droit immobilier et des professionnels concernés, car elle redéfinit la sécurité des baux professionnels dans les zones tendues.
Le changement d’usage sans autorisation : une nullité de plein droit
L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation (texte officiel) dispose que « sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article ». Cette nullité frappe tout bail professionnel conclu sur un local à usage d’habitation situé dans une commune soumise à autorisation préalable de changement d’usage, lorsque cette autorisation n’a pas été obtenue.
Le champ d’application de cette disposition est large. Elle concerne les communes de plus de 200 000 habitants et celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Elle s’étend également aux communes appartenant à une zone d’urbanisation continue définie à l’article 232 du code général des impôts, lorsque l’organe délibérant a décidé de soumettre le changement d’usage à autorisation.
Attention : la nullité est d’ordre public. Elle peut être invoquée par toute partie au contrat, mais également par le ministère public ou tout intéressé. Le juge peut même la relever d’office.
Constituent des locaux à usage d’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, et locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 du même code.
La prescription trentenaire ne valide pas l’usage illicite
L’article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation (texte officiel) dispose que « l’usage des locaux définis à l’article L. 631-7 n’est en aucun cas affecté par la prescription trentenaire prévue par l’article 2227 du code civil ».
Cette disposition avait souvent été interprétée comme rendant imprescriptible l’action en nullité du bail professionnel irrégulier. L’idée était la suivante : si l’usage illicite ne peut pas être régularisé par le temps, l’action visant à faire constater la nullité du bail ne saurait non plus s’éteindre par prescription.
Cette lecture était pourtant excessive. L’article L. 631-7-1 vise uniquement à interdire que l’écoulement du temps transforme un usage illicite en usage licite. Il ne prononce pas l’imprescriptibilité de l’action en nullité. C’est précisément ce que vient de confirmer la Cour de cassation dans son arrêt du 19 mars 2026.
L’actualité 2026 : l’action en nullité est soumise à prescription quinquennale
La Cour de cassation, dans un arrêt de la chambre civile 3 en date du 19 mars 2026, pourvoi n° 25-10.979 (décision), a statué que l’action en nullité du bail professionnel conclu en violation de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation est soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil.
motifs : « Après avoir rappelé que l’article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation disposait notamment que l’usage des locaux définis à l’article L. 631-7 n’était en aucun cas affecté par la prescription trentenaire prévue par l’article 2227 du code civil et, selon ce dernier article, le droit de propriété était imprescriptible et que, sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivaient par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit avait connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, la cour d’appel a exactement retenu que le législateur avait ainsi entendu seulement exclure toute possibilité d’acquisition de l’usage d’habitation non autorisé, par le biais d’une prescription trentenaire, mais n’avait pas institué une imprescriptibilité de l’action en nullité du bail conclu en violation des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ».
Cette décision rompt avec une tendance jurisprudentielle antérieure qui tendait à assimiler la nullité du bail professionnel irrégulier à une action réelle immobilière, donc imprescriptible. La cassation a opéré une distinction claire. L’usage du local demeure irrégulier quel que soit le temps écoulé. L’action en nullité du contrat est, quant à elle, une action personnelle soumise à prescription.
Attention : le point de départ de la prescription court à compter de la connaissance des faits par la partie qui invoque la nullité. Pour le bailleur, cela peut être la date de conclusion du bail. Pour le preneur, ce pourrait être la date à laquelle il a découvert que le local était soumis à autorisation de changement d’usage.
L’obligation continue de délivrance du bailleur
Parallèlement à cette évolution sur la prescription, la Cour de cassation a réaffirmé, dans un arrêt du 4 décembre 2025, pourvoi n° 23-23.357 (décision), que l’obligation de délivrance du bailleur est une obligation continue qui s’étend sur toute la durée du bail.
motifs : « Les obligations continues du bailleur de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur ».
L’article 1719 du code civil (texte officiel) dispose :
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° de délivrer au preneur la chose louée ; 2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».
La cour a précisé que cette obligation de délivrance ne se limite pas à la remise matérielle des clés au début du bail. Elle comprend également une délivrance juridique, c’est-à-dire la garantie que le preneur pourra exercer son activité dans les locaux sans être troublé par un vice de droit. En l’espèce, le bailleur avait loué un local commercial sans en être propriétaire, ce qui avait privé le preneur de la jouissance paisible des lieux.
Cette jurisprudence s’applique par analogie au bail professionnel. Le bailleur doit garantir au preneur que l’usage professionnel des locaux est licite. Si le local est soumis à autorisation de changement d’usage et que cette autorisation n’a pas été obtenue, le bailleur manque à son obligation de délivrance juridique.
Dans un arrêt du 13 octobre 2021, pourvoi n° 20-19.278 (décision), la Cour de cassation avait déjà précisé les contours de cette obligation.
motifs : « Sans préjudice de l’obligation continue d’entretien de la chose louée, les vices apparus en cours de bail et que le preneur était, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n’a pris aucune disposition pour y remédier ».
Cette décision souligne que le bailleur n’est pas tenu de réparer des désordres dont il n’a pas été informé, mais que son obligation d’entretien reste continue.
Tableau comparatif : bail professionnel et bail commercial
| Critère | Bail professionnel | Bail commercial |
|---|---|---|
| Code applicable | Code civil | Code de commerce |
| Durée minimale | 6 ans | 9 ans |
| Droit au renouvellement | Non | Oui, avec indemnité d’éviction |
| Droit de cession | Libre avec accord du bailleur | Libre avec information du bailleur |
| Indexation loyer | IRL | Indice commercial |
| Compétence judiciaire | Tribunal judiciaire | Tribunal de commerce |
| Statut du preneur | Profession libérale, commerçant, artisan | Commerçant ou artisan |
| Enregistrement fiscal | Obligatoire | Non obligatoire |
Ce tableau permet de distinguer clairement les deux régimes. Le renouvellement du bail commercial obéit à des règles strictes qui ne s’appliquent pas au bail professionnel. Ce dernier relève davantage de la liberté contractuelle, encadrée par les dispositions du code civil.
Quatre questions fréquentes sur le bail professionnel
Le bail professionnel peut-il être verbal ?
Le bail professionnel n’est pas soumis à une forme écrite obligatoire. Un bail verbal peut donc être valable. Toutefois, la preuve en sera difficile. Il est vivement recommandé de rédiger un contrat écrit qui précise la durée, le loyer, les charges, la destination des locaux et les conditions de résiliation.
Le preneur peut-il transformer les locaux ?
Les travaux de transformation sont soumis à l’accord préalable du bailleur, sauf clause contraire. Si les travaux nécessitent un permis de construire ou une déclaration préalable, le preneur doit obtenir les autorisations administratives requises. Le bailleur n’est pas tenu d’obtenir l’autorisation de changement d’usage si le contrat ne l’y oblige pas expressément.
Le bailleur peut-il résilier unilatéralement ?
La résiliation du bail professionnel dépend des clauses contractuelles. En l’absence de clause résolutoire, le bailleur doit saisir le juge pour obtenir la résiliation. Le préavis est généralement fixé par le contrat. À défaut, les usages locaux ou les règles du code civil s’appliquent.
Quelle est la compétence juridictionnelle en cas de litige ?
Les litiges relatifs au bail professionnel relèvent du tribunal judiciaire, et non du tribunal de commerce. Cette compétence tient au fait que le bail professionnel est régi par le code civil. Seul le bail commercial relève du tribunal de commerce, car il est régi par le code de commerce.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier ?
La nullité d’un bail professionnel pour violation de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation peut avoir des conséquences financières graves. Elle entraîne la restitution des loyers perçus et expose le bailleur à des dommages-intérêts. Le délai de prescription quinquennal court désormais à partir de la connaissance des faits. Il est donc essentiel d’agir rapidement.
Consultation sous 48 heures. Notre cabinet vous accompagne dans l’analyse de votre bail, la vérification de la régularité du changement d’usage et la mise en œuvre des recours adaptés.
- Téléphone : 06 46 60 58 22
- Contact en ligne : Formulaire de contact