À l’approche des déménagements d’été 2026, beaucoup de litiges locatifs se concentrent sur une scène très concrète : la restitution des clés. Le locataire veut récupérer son dépôt de garantie. Le bailleur veut faire constater des dégradations. L’agence propose un rendez-vous rapide. Puis une difficulté apparaît : l’une des parties refuse de signer, ne vient pas, conteste les photos ou annonce qu’elle fera intervenir un huissier.

Le terme courant reste « huissier », mais il faut désormais parler de commissaire de justice. En matière de bail d’habitation, son intervention peut sécuriser le dossier, mais seulement si elle est utilisée au bon moment. Un état des lieux de sortie par commissaire de justice n’est pas un réflexe automatique. Il devient utile lorsqu’un état des lieux amiable et contradictoire ne peut pas être établi.

L’enjeu financier dépasse souvent le coût du constat. Il touche au dépôt de garantie, aux retenues pour travaux, aux frais de remise en état, aux pénalités de retard et à la preuve des dégradations. Un état des lieux mal organisé peut coûter plus cher que les réparations elles-mêmes.

Etat des lieux de sortie par huissier : dans quels cas le demander

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que l’état des lieux est établi contradictoirement et amiablement lors de la remise ou de la restitution des clés. Le texte officiel est consultable sur Legifrance.

Le principe est donc simple : le bailleur et le locataire doivent d’abord tenter de faire l’état des lieux ensemble. Ils peuvent être assistés ou représentés par un tiers, notamment une agence. Le document doit être précis, daté, signé et remis à chaque partie.

Le commissaire de justice intervient lorsque cette voie amiable échoue. Les cas fréquents sont les suivants :

• le locataire refuse le rendez-vous ;
• le bailleur refuse de se déplacer ;
• l’une des parties conteste tout ce qui est inscrit ;
• la tension rend impossible une signature sérieuse ;
• le locataire a rendu les clés sans état des lieux ;
• le bailleur découvre des dégradations et veut préserver une preuve ;
• l’agence n’a pas organisé de sortie contradictoire.

Il faut conserver une trace de la tentative amiable : courriel, lettre recommandée, SMS, proposition de créneaux, réponse de refus ou absence de réponse. Cette preuve devient importante si une partie demande ensuite le partage des frais du commissaire de justice.

Convocation : le délai de sept jours n’est pas une formalité

Lorsque l’état des lieux ne peut pas être établi amiablement, le commissaire de justice convoque les parties. La loi impose un avis au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Ce délai a une portée pratique. Il permet au locataire de se présenter, de préparer ses observations et de discuter les désordres imputés. Il permet aussi au bailleur de montrer que le constat n’a pas été organisé en secret.

Si la convocation n’est pas régulière, le constat n’est pas nécessairement inutile, mais sa force probante se discute. Il peut valoir comme élément de preuve. Il peut aussi être contesté si la partie absente n’a pas été mise en mesure d’assister à l’opération.

La prudence consiste donc à éviter les constats improvisés le lendemain du départ. Quand la sortie est conflictuelle, il vaut mieux organiser rapidement une convocation régulière plutôt que de constituer un dossier fragile.

Qui paie l’état des lieux par commissaire de justice

Le coût n’est pas toujours partagé. C’est une erreur fréquente.

Lorsque le recours au commissaire de justice est rendu nécessaire parce que l’état des lieux amiable ne peut pas être établi, les frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, dans les conditions prévues par l’article 3-2 de la loi de 1989.

En revanche, si le bailleur choisit seul de faire intervenir un commissaire de justice alors qu’aucune difficulté amiable n’est démontrée, il prend un risque. Le juge peut refuser de mettre la moitié des frais à la charge du locataire.

Le Tribunal judiciaire de Caen, dans une décision du 21 janvier 2025, a rappelé cette logique. Le juge relève que les frais peuvent rester à la charge du bailleur lorsqu’il agit « sans proposer au préalable un état des lieux amiable au locataire ». La décision est consultable sur le site de la Cour de cassation : TJ Caen, 21 janvier 2025, n° 24/00553.

Dans le même dossier, le partage a finalement été admis parce que le contexte rendait l’état des lieux amiable impossible. Le point à retenir est opérationnel : celui qui veut faire partager les frais doit pouvoir démontrer l’échec ou l’impossibilité de l’amiable.

Dépôt de garantie : un état des lieux ne suffit pas toujours à retenir l’argent

Le dépôt de garantie est encadré par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, consultable sur Legifrance. La page Service-public sur le dépôt de garantie dans un bail d’habitation rappelle également les délais de restitution.

Le délai dépend de la comparaison entre l’entrée et la sortie :

• si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le dépôt doit être rendu dans le délai maximal d’un mois ;
• si des différences justifient des retenues, le délai maximal est de deux mois ;
• en copropriété, une provision limitée peut être conservée pour la régularisation des charges ;
• en cas de retard injustifié, une majoration de 10 % du loyer mensuel en principal peut s’appliquer pour chaque période mensuelle commencée.

Le bailleur ne peut pas retenir une somme simplement parce que le commissaire de justice a constaté un défaut. Il doit encore établir que le défaut est imputable au locataire, qu’il ne relève pas de la vétusté, qu’il n’existait pas déjà à l’entrée et que la somme réclamée correspond à une évaluation sérieuse.

En pratique, le juge compare trois blocs :

• l’état des lieux d’entrée ;
• l’état des lieux de sortie ou le constat ;
• les devis, factures, photographies, échanges et éléments de vétusté.

Un constat très détaillé ne compense pas toujours un état des lieux d’entrée trop vague. Si le document d’entrée indique simplement « bon état » sans photos ni description, la discussion reste possible. Si l’entrée mentionne déjà des traces, fissures, éclats ou humidité, le bailleur devra distinguer ce qui existait déjà de ce qui est imputable au locataire sortant.

Contestation : que faire si le constat est défavorable

Le locataire ne doit pas répondre par une contestation générale. Il faut reprendre poste par poste.

Première étape : demander une copie complète de l’état des lieux d’entrée, de l’état des lieux de sortie, du procès-verbal du commissaire de justice, des photos annexées, des devis et des factures. Sans pièces, la retenue est fragile.

Deuxième étape : identifier les désordres déjà présents à l’entrée. Un mur déjà taché, un parquet déjà marqué ou une salle de bains déjà humide ne peuvent pas être facturés comme s’ils étaient neufs à la sortie.

Troisième étape : distinguer vétusté et dégradation. Une peinture peut être défraîchie après plusieurs années. Des trous non rebouchés, une casse, un équipement manquant ou une saleté anormale relèvent d’une autre logique.

Quatrième étape : vérifier le chiffrage. Une retenue doit être justifiée. Un devis global de rénovation complète peut être contesté s’il mélange vétusté, embellissement et réparations réellement imputables au locataire.

Cinquième étape : adresser une mise en demeure courte, avec demande de restitution du solde du dépôt de garantie et communication des justificatifs manquants. Si le litige persiste, la commission départementale de conciliation peut être saisie dans certains cas, puis le juge des contentieux de la protection.

Cette méthode vaut aussi pour le bailleur. Avant de retenir le dépôt, il doit relire son dossier comme un juge le fera : quelle preuve d’entrée, quelle preuve de sortie, quel lien d’imputabilité, quel montant justifié.

Le constat peut-il être écarté s’il n’était pas vraiment contradictoire

Oui, au moins en partie. Un procès-verbal de commissaire de justice peut rester un élément de preuve, mais il ne sera pas nécessairement traité comme un état des lieux de sortie contradictoire.

Le Tribunal judiciaire d’Amiens, dans une décision du 18 décembre 2025, a retenu qu’un procès-verbal dressé en présence des locataires ne suffisait pas à lui donner la valeur d’un état des lieux contradictoire lorsque le recours au commissaire de justice n’était pas justifié. Le juge note notamment que le bailleur « n’explique aucunement en quoi il a été impossible » de dresser un état des lieux contradictoire. La décision est consultable ici : TJ Amiens, 18 décembre 2025, n° 25/00640.

Le risque est clair : le bailleur paie un constat, mais ne parvient pas à justifier les retenues. À l’inverse, le locataire ne doit pas croire qu’une irrégularité formelle efface toute preuve. Le juge peut tenir compte de photographies, de devis, de témoignages ou d’autres éléments.

Le dossier se gagne donc sur la cohérence de l’ensemble, pas sur une seule pièce.

Paris et Île-de-France : pourquoi anticiper la sortie du bail

À Paris et en Île-de-France, les litiges d’état des lieux sont souvent plus tendus parce que les dépôts de garantie sont élevés et les logements rapidement remis en relocation. Une sortie mal organisée peut bloquer plusieurs milliers d’euros.

Le locataire doit préparer la restitution :

• nettoyer le logement avant le rendez-vous ;
• reboucher les trous dans les limites normales ;
• conserver les factures utiles ;
• photographier chaque pièce le jour de la sortie ;
• relever les compteurs ;
• rendre toutes les clés contre preuve ;
• communiquer sa nouvelle adresse.

Le bailleur doit également anticiper :

• proposer plusieurs créneaux écrits ;
• utiliser la même grille qu’à l’entrée ;
• photographier les désordres ;
• éviter les formulations vagues ;
• distinguer usure normale et dégradation ;
• demander rapidement des devis cohérents ;
• ne pas imputer au locataire des travaux d’amélioration.

Lorsque le logement est situé à Paris, dans les Hauts-de-Seine, en Seine-Saint-Denis, dans le Val-de-Marne ou dans les autres départements franciliens, le juge compétent sera en principe celui du lieu de situation de l’immeuble pour les litiges nés du bail. Le dossier doit donc être organisé pour le juge des contentieux de la protection territorialement compétent.

Les erreurs qui coûtent cher

Plusieurs erreurs reviennent dans les dossiers.

La première consiste à confondre état des lieux et constat privé. Un constat demandé seul par une partie n’a pas toujours la même force qu’un état des lieux contradictoire ou régulièrement organisé.

La deuxième consiste à faire intervenir un commissaire de justice sans tentative amiable préalable. Le coût peut alors rester à la charge de celui qui l’a mandaté.

La troisième consiste à retenir forfaitairement le dépôt de garantie. Le dépôt n’est pas une pénalité automatique. Chaque retenue doit être justifiée.

La quatrième consiste à oublier la vétusté. Un locataire n’a pas à financer la remise à neuf d’un logement qu’il a occupé normalement pendant plusieurs années.

La cinquième consiste à signer trop vite un état des lieux inexact. Si le document est signé sans réserve, il devient plus difficile à discuter. Il faut faire inscrire les désaccords, refuser les mentions imprécises ou demander l’intervention d’un commissaire de justice lorsque le blocage est réel.

Que faire maintenant

Si vous êtes locataire, demandez d’abord les pièces. Comparez l’entrée et la sortie. Contestez par écrit les retenues non justifiées. Ne vous limitez pas à dire que le bailleur est de mauvaise foi : listez les postes, les dates, les photos et les factures manquantes.

Si vous êtes bailleur, formalisez la tentative amiable avant de mandater un commissaire de justice. Faites constater précisément les désordres. Chiffrez les retenues avec des devis ou factures lisibles. Évitez les travaux globaux qui mélangent réparation, rénovation et embellissement.

Dans les deux cas, le bon réflexe est de traiter la restitution des clés comme un acte de preuve. Ce qui n’est pas écrit, daté, photographié ou justifié sera plus difficile à défendre.

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À Paris et en Île-de-France, l’analyse porte aussi sur le tribunal compétent, les pièces à produire et l’opportunité d’une mise en demeure avant saisine.

Pour préparer l’échange, réunissez le bail, l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie ou le constat du commissaire de justice, les photographies, les échanges de convocation, les devis, les factures et le décompte du dépôt de garantie.

Voir aussi : notre article sur l’absence d’état des lieux d’entrée et la preuve des dégradations.