Le 11 janvier 2024, la Cour de cassation a rendu un arrêt qui a bouleversé la pratique des congés avec offre de renouvellement. La troisième chambre civile a en effet jugé qu’un congé proposant le renouvellement à des clauses différentes du bail expiré, hors le prix, s’analyse comme un refus de renouvellement. Ce congé ouvre droit à indemnité d’éviction. Cette décision rappelle que le renouvellement du bail commercial obéit à des règles strictes. Le locataire dispose d’un droit au renouvellement après neuf ans d’occupation, sous réserve d’exploitation effective du fonds. Le bailleur peut refuser ce renouvellement, mais il doit alors verser une indemnité d’éviction au commerçant évincé. Entre ces deux positions, la fixation du loyer du bail renouvelée constitue le principal terrain de friction. Le plafonnement légal limite l’augmentation du loyer à la variation de l’indice des loyers commerciaux, sauf en cas de modification notable des éléments de la valeur locative. Les étapes procédurales, les règles de fixation du loyer et les évolutions jurisprudentielles récentes conditionnent directement l’issue du renouvellement pour les bailleurs comme pour les locataires.
Les conditions du droit au renouvellement
Le statut des baux commerciaux confère au locataire un droit au renouvellement de son bail. Notre cabinet intervient régulièrement dans le contentieux du bail commercial à Paris. L’article L. 145-4 du Code de commerce (texte officiel) prévoit que le bail commercial est conclu pour une durée minimale de neuf ans. Cette durée peut être décomposée en périodes triennales, ce qui explique l’appellation courante de « bail trois-six-neuf ».
Le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux. L’article L. 145-8 du Code de commerce (texte officiel) exige que le fonds ait fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail. Cette condition d’exploitation effective constitue un critère déterminant. Le fonds transformé dans les conditions légales conserve néanmoins ce droit.
Le renouvellement ne se fait pas de plein droit. Il doit être expressément sollicité par l’une des parties. Le bail ne cesse pas automatiquement à l’arrivée du terme convenu. Il se prolonge tacitement au-delà de cette date si aucune des parties n’a donné congé ou formulé de demande de renouvellement.
La procédure de renouvellement : congé et demande du locataire
Le renouvellement du bail commercial peut naître de deux actes distincts. Le bailleur peut délivrer un congé avec offre de renouvellement. À défaut, le locataire peut formuler une demande de renouvellement.
L’article L. 145-9 du Code de commerce (texte officiel) impose des règles strictes au congé du bailleur. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit l’être six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le congé doit préciser les motifs pour lesquels il est donné. Il doit indiquer que le locataire dispose d’un délai de deux ans pour saisir le tribunal s’il entend contester le congé ou demander une indemnité d’éviction. L’absence de ces mentions entraîne la nullité du congé.
Le congé avec offre de renouvellement doit respecter un formalisme particulier. La Cour de cassation a rappelé dans son arrêt du 11 janvier 2024 que ce type de congé doit proposer un bail identique au précédent, sauf en ce qui concerne le loyer. Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-20.872 (décision), motifs : « un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction ».
À défaut de congé du bailleur, le locataire peut saisir l’initiative. L’article L. 145-10 du Code de commerce (texte officiel) lui permet de présenter une demande de renouvellement dans les six mois précédant l’expiration du bail. Cette demande peut aussi être faite à tout moment au cours de la tacite prolongation. Elle doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans les trois mois de cette notification, le bailleur doit faire connaître sa réponse. À défaut, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.
Le loyer du bail renouvelé : plafonnement et déplafonnement
La fixation du loyer lors du renouvellement oppose la protection du locataire à la réalité économique du marché immobilier. Le législateur a instauré un mécanisme de plafonnement pour éviter les hausses brutales.
L’article L. 145-34 du Code de commerce (texte officiel) encadre la hausse du loyer. Le taux de variation applicable lors du renouvellement ne peut excéder celle de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice des activités tertiaires. Cette règle s’applique si la durée du bail n’est pas supérieure à neuf ans. Elle ne l’est plus lorsque, par effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
Le bailleur peut toutefois obtenir le déplafonnement du loyer. Cette exception suppose la démonstration d’une modification notable des éléments déterminants de la valeur locative. Ces éléments comprennent les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité.
La Cour de cassation a récemment précisé les conditions de ce déplafonnement. Dans un arrêt du 18 septembre 2025, la Haute Juridiction a jugé que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement. Il suffit que cette modification soit de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité exercée par le locataire. Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-13.288 (décision), motifs : « Il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux ».
Cette solution allège la charge de la preuve pour le bailleur. Celui-ci n’a plus à démontrer que le chiffre d’affaires du locataire a progressé. Il lui suffit d’établir que les transformations constatées augmentent l’attractivité théorique du secteur pour l’activité exercée.
| Situation | Règle applicable | Limite légale |
|---|---|---|
| Renouvellement avant 12 ans | Plafonnement à l’indice ILC/ILAT | Variation sur 9 ans |
| Renouvellement après 12 ans de tacite prolongation | Déplafonnement automatique | Valeur locative réelle |
| Déplafonnement pour modification notable | Valeur locative réelle | +10 % maximum par an |
| Clause contractuelle sur la durée | Déplafonnement si durée > 9 ans | +10 % maximum par an |
Le refus de renouvellement et l’indemnité d’éviction
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Cette liberté contractuelle trouve néanmoins une limite dans l’indemnité d’éviction due au locataire évincé.
L’article L. 145-14 du Code de commerce (texte officiel) dispose que le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession. Elle peut aussi inclure les frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que les frais et droits de mutation.
Le bailleur peut se soustraire au paiement de cette indemnité dans plusieurs hypothèses. Il peut justifier d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire. Il peut également établir que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli pour insalubrité reconnue. Enfin, il peut refuser le renouvellement pour construire ou reconstruire l’immeuble existant, à charge de payer l’indemnité d’éviction ou d’offrir un local équivalent.
Le locataire évincé ne peut être obligé de quitter les lieux avant d’avoir perçu son indemnité. Jusqu’au paiement, il a droit au maintien dans les locaux aux conditions du bail expiré. L’indemnité d’occupation qui se substitue au loyer est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7 du chapitre V du Code de commerce.
Les évolutions jurisprudentielles récentes
La période 2024-2025 a été marquée par plusieurs décisions importantes de la Cour de cassation en matière de bail commercial.
L’arrêt du 11 janvier 2024 a créé un nouveau chausse-trappe pour les bailleurs. Ceux qui inséraient dans leur congé avec offre de renouvellement des modifications autres que le prix se voyaient désormais exposés au paiement d’une indemnité d’éviction. Cette décision a contraint les praticiens à réviser leurs formulaires de congé.
La jurisprudence du 18 septembre 2025 a quant à elle clarifié les conditions du déplafonnement. Elle a opéré une distinction entre l’incidence favorable potentielle et l’incidence effective et réelle. Cette approche objective facilite la démonstration du bien-fondé d’une demande de déplafonnement par le bailleur.
Dans un arrêt du 30 mai 2024, la Cour de cassation a précisé les règles de fixation du loyer binaire lors du renouvellement. Elle a jugé que les parties qui stipulent une clause de loyer variable manifestent en principe une volonté d’exclure la fixation judiciaire du prix du bail renouvelé à la valeur locative. Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447 (décision), motifs : « si les parties à un bail commercial stipulant une clause de loyer variable manifestent, en principe, une volonté d’exclure une fixation judiciaire du prix du bail renouvelé à la valeur locative, il en va autrement lorsqu’elles ont exprimé une volonté commune contraire ». Dès lors, même en l’absence d’une clause expresse, le juge doit rechercher cette volonté dans le contrat ou dans des éléments extrinsèques.
Pratique à Paris et en Île-de-France
Les contentieux de renouvellement de baux commerciaux sont particulièrement fréquents à Paris et en Île-de-France. Les parties peuvent se faire accompagner par un avocat en contentieux commercial pour sécuriser leur position. La densité commerciale et la valeur élevée des locaux rendent les enjeux financiers considérables pour les parties.
Le Tribunal judiciaire de Paris connaît d’un grand nombre de litiges en la matière. La fixation du loyer à la valeur locative dans les quartiers commerçants majeurs peut entraîner des écarts significatifs avec le loyer plafonné. Les bailleurs des secteurs très demandés cherchent régulièrement à justifier une modification notable des facteurs locaux de commercialité pour obtenir un déplafonnement.
Les locataires parisiens doivent veiller à respecter strictement les délais de demande de renouvellement. Une erreur de calcul sur la date d’expiration du bail ou une notification tardive peut les placer en situation de tacite prolongation au-delà de douze ans. Cette situation les priverait du bénéfice du plafonnement lors du renouvellement.
Questions fréquentes
Quel délai le locataire dispose-t-il pour demander le renouvellement de son bail ?
Le locataire doit formuler sa demande soit dans les six mois précédant l’expiration du bail, soit à tout moment au cours de la tacite prolongation. Cette demande doit être notifiée par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec avis de réception.
Le bailleur peut-il modifier les clauses du bail lors du renouvellement ?
Non. Le renouvellement s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix. Toute modification autre que le loyer dans le congé avec offre de renouvellement vaut refus de renouvellement.
Comment est calculé le loyer du bail renouvelé ?
Par défaut, le loyer ne peut augmenter au-delà de la variation de l’indice des loyers commerciaux calculée sur neuf ans. Si le bail a excédé douze ans par tacite prolongation, ou en cas de modification notable des éléments de valeur locative, le loyer peut être fixé à la valeur locative réelle.
Que recouvre l’indemnité d’éviction ?
L’indemnité d’éviction vise à réparer le préjudice causé par le refus de renouvellement. Elle comprend la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement, de réinstallation et les droits de mutation. Le bailleur peut tenter de prouver que le préjudice est moindre.
Le locataire peut-il rester dans les locaux après le refus de renouvellement ?
Oui. Le locataire ne peut être contraint de quitter les lieux avant d’avoir perçu son indemnité d’éviction. Il reste dans les locaux au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’au paiement effectif.
La clause résolutoire peut-elle remplacer le refus de renouvellement ?
Non. La clause résolutoire et le refus de renouvellement sont deux mécanismes distincts. Le bailleur ne peut se prévaloir d’une clause résolutoire pour faire échec au droit au renouvellement. De plus, l’exercice de la clause résolutoire est soumis au contrôle de la bonne foi contractuelle.
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Le renouvellement d’un bail commercial mobilise des enjeux financiers et patrimoniaux considérables. Une erreur de procédure ou une mauvaise évaluation du loyer peut coûter cher au bailleur comme au locataire. Notre cabinet accompagne les commerçants et les propriétaires à Paris et en Île-de-France dans la négociation et le contentieux des baux commerciaux. Prenez rendez-vous pour une consultation sous 48 heures ou contactez-nous au 06 46 60 58 22.