Responsabilité du syndic : absence de recouvrement des charges et carence dans les actions en justice (2024-2026)

Par Maître Reda KOHEN, avocat au Barreau de Paris.

Le syndic de copropriété est le mandataire du syndicat des copropriétaires. À ce titre, il est investi d’une mission légale d’administration et de conservation de l’immeuble. Pourtant, l’inertie dans le recouvrement des charges ou la négligence dans la conduite des actions en justice sont des sources récurrentes de préjudice pour les copropriétés. La jurisprudence récente des années 2024 à 2026 durcit le ton : le syndic professionnel, rémunéré pour sa diligence, engage sa responsabilité civile dès lors que sa carence prive le syndicat d’une chance de recouvrer ses créances ou de mobiliser ses garanties d’assurance.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 définit les missions impératives du syndic : assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété, administrer l’immeuble, et surtout, assurer la gestion comptable et financière du syndicat. Cette mission financière inclut l’obligation de recouvrer les charges impayées, une tâche essentielle à la survie économique de la copropriété.

En tant que mandataire salarié, le syndic répond de ses fautes de gestion sur le fondement de l’article 1992 du Code civil. Si le juge apprécie avec une certaine souplesse la gestion d’un syndic bénévole, il se montre d’une rigueur absolue envers le professionnel. Les décisions récentes illustrent cette exigence de professionnalisme, sanctionnant aussi bien le défaut de déclaration de créance (I) que la carence dans le suivi des sinistres et des contrats (II).

I. Le défaut de recouvrement des charges : une faute de gestion caractérisée

Le syndic dispose de pouvoirs propres pour poursuivre le recouvrement des charges, sans autorisation préalable de l’assemblée générale. Sa responsabilité est engagée lorsqu’il omet d’agir dans les délais légaux ou de respecter les formalités prescrites, notamment en cas de procédure collective ou de vente de lot.

A. L’obligation de déclaration de créance au passif des copropriétaires en liquidation

Lorsqu’un copropriétaire fait l’objet d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire, le syndic doit impérativement déclarer la créance du syndicat au passif du débiteur dans les délais du Code de commerce. L’omission de cette formalité peut être fatale si elle prive le syndicat de tout espoir de recouvrement.

Le Tribunal judiciaire de Nice, dans une décision du 25 avril 2025, a rappelé les principes fondamentaux de cette responsabilité (Tribunal judiciaire de Nice, 25 avril 2025, n° 20/02087, source officielle) : « Chargé de gérer le budget de la copropriété, le syndic doit faire toute diligence pour recouvrer les créances du syndicat dans des délais raisonnables (…) sa responsabilité peut être engagée si, par sa négligence, le syndicat est privé de sa garantie de paiement ».

Toutefois, la responsabilité du syndic n’est pas automatique. Le juge vérifie l’existence d’un préjudice réel. Si, malgré l’absence de déclaration initiale, le syndicat obtient finalement paiement (par exemple via une opposition au prix de vente validée en appel), le préjudice financier disparaît, ne laissant place qu’à un éventuel préjudice de procédure.

B. La diligence dans l’opposition au prix de vente (Article 20 de la loi de 1965)

En cas de vente d’un lot, le syndic doit former opposition au versement du prix pour obtenir le règlement des arriérés. Cette opposition doit respecter des formes strictes sous peine de nullité. La jurisprudence sanctionne lourdement le syndic dont l’opposition irrégulière fait perdre au syndicat son privilège de prêteur de deniers ou sa garantie de paiement.

Le syndic ne peut s’exonérer en invoquant la faute de l’huissier de justice qu’il a mandaté, sauf à démontrer une erreur technique imprévisible de ce dernier. En tant que maître de l’opération, le syndic doit s’assurer que les sommes réclamées sont exactes et que le formalisme est respecté.

II. La carence dans le suivi des sinistres et des contrats de maintenance

La mission de conservation de l’immeuble impose au syndic une vigilance constante sur les garanties d’assurance et les contrats de services. La négligence dans ces domaines se traduit souvent par des dépenses indues mises à la charge de la collectivité.

A. Le défaut de déclaration et de suivi des sinistres auprès des assureurs

Lorsqu’un désordre survient (dégât des eaux, bris de porte, vandalisme), le syndic doit déclarer le sinistre à l’assureur de l’immeuble dans les délais contractuels. Une déclaration tardive ou un défaut de transmission des justificatifs (factures de réparation, devis) engage sa responsabilité.

Le Tribunal judiciaire de Nice (25 avril 2025) a ainsi condamné un syndic professionnel à verser près de 10 000 euros au syndicat pour une série de sinistres mal gérés : « Pèse sur le syndic une obligation de moyen, à savoir celle de faire toutes les diligences requises auprès de l’assureur, de sorte que le préjudice consécutif à un manquement de sa part s’analyse en une perte de chance du syndicat de percevoir l’indemnité d’assurance ». Dans cette espèce, le syndic avait soit omis de déclarer les fuites, soit négligé de relancer l’assureur après un accusé de réception resté sans suite. Le tribunal a évalué la perte de chance à 80 % du montant des travaux qui auraient dû être pris en charge.

B. La gestion défaillante des contrats et l’imputation erronée des charges

La responsabilité du syndic s’étend à la gestion des contrats de maintenance. Le fait de ne pas signer un avenant tarifaire plus avantageux proposé par un prestataire constitue une faute. Le syndicat est alors fondé à réclamer le remboursement du surcoût inutilement exposé pendant plusieurs années.

Par ailleurs, le syndic commet une faute s’il impute en charges communes des dépenses qui relèvent manifestement de parties privatives (ex: recherche de fuite sur une canalisation intérieure après compteur). Le juge exige que le syndic identifie précisément l’origine du désordre avant de valider l’imputation comptable : « Tenant à la nature privative de l’origine de la fuite, le syndicat ne devait pas supporter cette dépense (…) La réparation du préjudice sera donc évaluée à la somme de 1 285,35 euros ».

Conclusion

La gestion d’une copropriété ne souffre aucune approximation. Le syndic moderne n’est plus un simple encaisseur de charges, mais un gestionnaire de risques et un technicien du droit. La jurisprudence 2024-2026 confirme que l’absence de diligence, même sans intention malveillante, est source de responsabilité. Pour les conseils syndicaux, la vigilance doit porter sur la production systématique des attestations de déclaration de sinistre et sur l’examen minutieux des décomptes de recouvrement. La loyauté du syndic se mesure désormais à sa capacité à protéger activement les actifs financiers de la collectivité.