Depuis le 1er janvier 2026, le DPE collectif concerne aussi les petites coproprietes d’au maximum 50 lots, lorsque le permis de construire de l’immeuble a ete depose avant le 1er janvier 2013. Le sujet n’est plus seulement technique. Il devient contentieux.

Un coproprietaire peut vouloir vendre. Un bailleur peut devoir relouer un appartement classe F ou G. Un acquereur peut demander les documents energetiques de l’immeuble. Un locataire peut contester la decence energetique du logement. Dans ces situations, l’absence de DPE collectif peut bloquer une decision, faire perdre du temps ou aggraver un prejudice.

La difficulte vient d’un paradoxe : la loi ne prevoit pas de sanction automatique lorsque le DPE collectif n’est pas realise, mais la responsabilite du syndicat des coproprietaires ou du syndic peut etre discutee si un coproprietaire subit un dommage. C’est ce point que beaucoup d’articles generalistes laissent de cote. La vraie question n’est donc pas seulement : le DPE collectif est-il obligatoire ? Elle est : que faire lorsque le syndic ne met pas la resolution a l’ordre du jour, ou lorsque l’assemblee generale refuse de voter ?

Pourquoi le DPE collectif devient un sujet urgent en 2026

Le DPE collectif est le diagnostic de performance energetique de l’immeuble. Il ne remplace pas le DPE individuel d’un appartement. Il donne une vision globale du batiment : consommation d’energie, emissions de gaz a effet de serre, ventilation, recommandations de travaux et estimation de leur cout.

La fiche officielle Service-Public rappelle le calendrier suivant : depuis le 1er janvier 2024 pour les immeubles en monopropriete et les coproprietes de plus de 200 lots, depuis le 1er janvier 2025 pour les coproprietes de 50 a 200 lots, et depuis le 1er janvier 2026 pour les coproprietes d’au maximum 50 lots. Source : Service-Public, DPE collectif.

Ce calendrier tombe au moment ou les coproprietaires cherchent a comprendre les consequences des classes energetiques sur la location, la vente, les travaux et le prix des lots. Les requetes Google Ads confirment l’intention : « dpe collectif » ressort autour de 1 600 recherches mensuelles, « dpe collectif obligatoire » autour de 1 000, « plan pluriannuel de travaux » autour de 2 900, avec une concurrence faible et des CPC hauts jusqu’a 2,45 euros pour le DPE collectif et 1,87 euro pour le DPE collectif obligatoire. Le sujet attire donc a la fois les coproprietaires, les bailleurs et les conseils syndicaux qui ont un probleme pratique a regler.

Le syndic doit-il mettre le DPE collectif a l’ordre du jour ?

Oui. En pratique, la demarche commence par l’assemblee generale. Le syndic doit inscrire a l’ordre du jour la decision de realiser le DPE collectif et le choix du prestataire. La resolution se vote a la majorite simple de l’article 24, c’est-a-dire a la majorite des voix exprimees par les coproprietaires presents, representes ou ayant vote par correspondance.

Apres la realisation du diagnostic, le syndic doit aussi inscrire sa presentation a l’ordre du jour de l’assemblee generale suivante. Il doit ensuite interroger les coproprietaires sur la mise en place d’un plan de travaux d’economies d’energie ou d’un contrat de performance energetique, sauf lorsqu’un projet de plan pluriannuel de travaux comprenant des travaux d’economie d’energie est deja inscrit.

Les textes utiles sont notamment les articles L.126-26 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, ainsi que l’article 24-4 de la loi du 10 juillet 1965. La fiche Service-Public renvoie aux articles L.126-23 a L.126-35-1 du CCH et aux articles R.126-15 a R.126-20. Source : Legifrance, Code de la construction et de l’habitation.

Si le syndic ne met rien a l’ordre du jour, il ne suffit donc pas d’attendre l’assemblee suivante. Le coproprietaire doit provoquer une trace ecrite.

Premiere etape : demander l’inscription d’une resolution precise

Un coproprietaire peut demander au syndic d’inscrire une question a l’ordre du jour de la prochaine assemblee generale. La demande doit etre suffisamment precise pour eviter une reponse dilatoire. Elle doit mentionner le vote sur la realisation du DPE collectif, le choix d’un diagnostiqueur certifie, l’autorisation donnee au syndic de signer le devis et, si possible, la mise en concurrence de plusieurs prestataires.

Il faut eviter les formulations vagues comme « parler du DPE collectif ». Une resolution exploitable peut viser :

• la decision de faire realiser le DPE collectif de l’immeuble ;
• le choix du diagnostiqueur parmi les devis joints ;
• le budget maximum autorise ;
• l’autorisation donnee au syndic de transmettre les documents techniques utiles ;
• la presentation du rapport lors de l’assemblee generale suivant sa reception.

La demande doit etre envoyee par lettre recommandee avec avis de reception ou par tout moyen permettant de prouver la date de reception. Le coproprietaire doit conserver la demande, les devis, l’accuse de reception et les echanges avec le syndic.

Si le syndic refuse ou modifie la resolution

Le syndic peut etre tente de reporter, de reformuler ou d’absorber la question dans un point d’information sans vote. C’est une erreur pratique. Un point d’information ne produit pas la meme chose qu’une resolution votable.

Si le syndic refuse l’inscription sans raison serieuse, le coproprietaire peut d’abord le mettre en demeure. Cette mise en demeure doit rappeler l’obligation applicable en 2026, la demande deja adressee, le prejudice possible et la necessite d’inscrire une resolution claire a l’ordre du jour.

Si la convocation est deja envoyee et que la resolution n’y figure pas, la strategie depend du calendrier. Lorsque l’assemblee n’a pas encore eu lieu, il faut evaluer si une action rapide est utile. Lorsque l’assemblee s’est tenue sans le point demande, il faut verifier les conditions d’une contestation et la preuve du refus du syndic.

Le contentieux ne doit pas etre lance automatiquement. Il faut d’abord mesurer le prejudice. Un bailleur qui ne peut pas relouer, un vendeur qui perd un acquereur, ou un coproprietaire qui supporte une decote liee aux parties communes n’a pas le meme dossier qu’un coproprietaire simplement mecontent du retard.

Et si l’assemblee generale vote contre le DPE collectif ?

Le refus de voter le DPE collectif ne se traite pas comme l’inaction du syndic. Dans ce cas, l’assemblee generale a pris une decision. Il faut donc analyser le proces-verbal, les majorites, les pouvoirs, la formulation de la resolution et les documents transmis aux coproprietaires avant le vote.

La loi ne prevoit pas une amende automatique pour la non-realisation du DPE collectif. Service-Public indique que la loi ne prevoit aucune sanction en cas de non-realisation du DPE collectif, des lors qu’une discussion de principe a bien eu lieu et qu’une question a ete portee a l’ordre du jour. Mais la meme source precise que la responsabilite du syndicat des coproprietaires peut etre engagee lorsqu’un proprietaire subit un prejudice, par exemple une impossibilite de louer ou de vendre son appartement, en raison d’un mauvais classement energetique lie aux parties communes ou aux equipements collectifs.

Cette nuance est essentielle. Le refus n’est pas automatiquement nul. Il peut toutefois creer un risque de responsabilite si la copropriete laisse persister une situation qui bloque un lot ou cause un dommage identifiable.

Quels prejudices peuvent justifier une action ?

Le prejudice doit etre concret. Il peut s’agir d’une vente retardee parce que l’acquereur demande les diagnostics de l’immeuble et le plan de travaux. Il peut s’agir d’une perte de chance de vendre a un meilleur prix. Il peut s’agir d’une impossibilite de relouer un logement si la mauvaise performance individuelle provient en partie des parties communes. Il peut aussi s’agir de frais supplementaires supportes par un coproprietaire qui tente seul de compenser un probleme collectif.

Le dossier doit donc contenir des pieces. Il faut reunir :

• la convocation et le proces-verbal de l’assemblee generale ;
• la demande d’inscription a l’ordre du jour ;
• les devis de DPE collectif refuses ou ignores ;
• le DPE individuel du lot ;
• les echanges avec l’agence, le notaire, l’acquereur, le locataire ou le diagnostiqueur ;
• les elements montrant le lien entre les parties communes et la performance energetique du logement ;
• les preuves du dommage financier : baisse de prix, vente manquee, vacance locative, devis de travaux, frais d’expertise.

Sans ces pieces, l’action risque de rester theorique. Avec ces pieces, la discussion devient plus solide : le probleme n’est pas seulement l’absence de diagnostic, mais la consequence concrete de cette absence sur un lot determine.

DPE collectif, DPE individuel et plan pluriannuel de travaux : ne pas confondre

Le DPE individuel porte sur un logement. Il sert notamment pour la location ou la vente du lot. Le DPE collectif porte sur l’immeuble. Il peut reveler que la toiture, les facades, les planchers, la ventilation ou le systeme collectif de chauffage jouent un role important dans la performance energetique.

Le plan pluriannuel de travaux, lui, organise les travaux sur dix ans. Il ne se limite pas toujours a l’energie, mais il peut integrer les travaux d’economie d’energie recommandes. Pour un bailleur, la question est pratique : si le lot est mal classe a cause d’elements collectifs, il ne peut pas toujours regler seul le probleme. Un changement de fenetres, une isolation interieure ou un chauffage individuel ne suffisent pas toujours.

C’est pourquoi l’angle contentieux doit etre anticipe avant la vente ou la relocation. Le coproprietaire doit identifier ce qui depend de lui et ce qui depend de la copropriete. Cette distinction conditionne la mise en demeure, les demandes d’inscription a l’ordre du jour et, si necessaire, l’action judiciaire.

Paris et Ile-de-France : pourquoi le sujet est sensible

A Paris et en Ile-de-France, beaucoup d’immeubles sont anciens, petits, parfois depourvus de gestion active ou confrontes a des couts de travaux eleves. Les petites coproprietes sont justement entrees dans le calendrier au 1er janvier 2026. Un coproprietaire bailleur peut se retrouver entre deux contraintes : respecter les obligations energetiques de son lot et convaincre une copropriete de voter un diagnostic ou des travaux.

Le contentieux releve en principe du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Pour Paris, le Tribunal judiciaire de Paris est le point de reference. En petite couronne et grande couronne, il faut verifier le tribunal du ressort de l’immeuble. Avant toute saisine, il faut aussi relire le reglement de copropriete, les derniers proces-verbaux d’assemblee generale, le contrat de syndic et les documents techniques de l’immeuble.

Strategie pratique : quoi faire dans les 15 prochains jours

La premiere action consiste a verifier si le DPE collectif existe deja. Le syndic doit tenir le DPE collectif a la disposition des coproprietaires et l’annexer au carnet d’entretien de l’immeuble. S’il n’existe pas, il faut demander par ecrit l’inscription d’une resolution a l’ordre du jour.

La deuxieme action consiste a obtenir au moins deux devis. Une copropriete vote plus facilement lorsqu’elle dispose d’un prix, d’un delai et d’un prestataire identifiable. Service-Public indique que le cout peut varier entre 1 000 et 5 000 euros selon l’ADEME, en fonction de la taille, de la localisation et des caracteristiques techniques du batiment.

La troisieme action consiste a relier le DPE collectif a une consequence concrete : vente en cours, relocation, DPE individuel defavorable, travaux impossibles a realiser seul, ou demande d’un acquereur. C’est ce lien qui transforme une discussion technique en dossier juridique.

La quatrieme action consiste a mettre le syndic en demeure si la demande reste sans reponse. Cette mise en demeure doit rester sobre. Elle doit demander une action precise, dans un delai precis, avec les pieces jointes.

La cinquieme action consiste a evaluer le contentieux seulement apres lecture des pieces. Le recours peut viser le syndic, le syndicat des coproprietaires ou la decision d’assemblee generale, selon la cause du blocage. Le bon defendeur depend du dossier.

Sources et controles effectues

Les concurrents generalistes consultes traitent surtout le calendrier, le prix et la definition du DPE collectif. Le delta utile de cet article est l’angle contentieux : refus d’inscription a l’ordre du jour, resolution mal formulee, preuve du prejudice, responsabilite possible du syndicat et strategie du bailleur ou du vendeur.

La verification jurisprudentielle recente sur Judilibre et Voyage, du 8 au 15 mai 2026, n’a pas revele de decision immobiliere pertinente sur le DPE collectif et le plan pluriannuel de travaux. L’article repose donc sur les textes applicables, les sources officielles et la methodologie contentieuse.

Pour approfondir le contexte immobilier et les recours en copropriete, vous pouvez consulter notre page consacree au droit de la copropriete et notre page sur les travaux en copropriete.

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