La fermeture annoncée de Minelli au 30 mai 2026 et la reprise partielle de Bouchara rappellent une question très concrète pour les bailleurs, repreneurs, dirigeants et fournisseurs : que devient le bail commercial quand une enseigne en redressement ou en liquidation judiciaire ferme une partie de ses magasins ?
La réponse n’est pas automatique. Une liquidation judiciaire ne met pas fin au bail commercial par elle-même. Le bail peut être poursuivi, résilié ou cédé, selon la décision du liquidateur, le contenu du plan de cession, la situation des loyers et les clauses du bail. C’est précisément dans cette zone grise que les erreurs coûtent cher : demande de résiliation trop tôt, déclaration de créance oubliée, local repris sans vérifier les clauses, bail valorisé alors qu’il n’est pas librement cessible.
L’actualité du commerce spécialisé rend le sujet urgent. Le BODACC a publié le 19 mars 2026 la conversion de la sauvegarde de Maison Minelli en redressement judiciaire par le Tribunal des activités économiques de Paris. Le 13 mai 2026, plusieurs titres économiques ont relayé la fermeture définitive de Minelli fin mai. Le 12 mai 2026, la presse économique a aussi rapporté la reprise partielle de Bouchara, avec seulement une partie des magasins et des salariés conservés. Derrière ces annonces, chaque boutique non reprise pose une question de bail, de loyers, de restitution du local et parfois de valeur de droit au bail.
Bail commercial en liquidation judiciaire : la règle de départ
Le principe est simple : l’ouverture d’une procédure collective contre le locataire ne résilie pas automatiquement le bail commercial. Une clause du bail prévoyant une résiliation de plein droit du seul fait du redressement ou de la liquidation est en principe neutralisée.
La fiche officielle Service Public Entreprendre sur le bail commercial en procédure collective résume l’enjeu : l’administrateur judiciaire ou le liquidateur examine le bail et décide de le poursuivre, de le résilier ou de le céder. Le propriétaire ne peut pas reprendre immédiatement les clés au seul motif que son locataire a été placé en liquidation.
En liquidation judiciaire, le texte central est l’article L641-12 du Code de commerce. Il organise notamment les conditions de résiliation du bail des immeubles utilisés pour l’activité de l’entreprise et la possibilité pour le liquidateur de céder le bail.
Pour un bailleur, cela signifie qu’il faut d’abord identifier la procédure ouverte, la date du jugement, la publication au BODACC, l’organe désigné et la position du liquidateur. Pour un repreneur, cela signifie que le bail n’est pas un simple accessoire commercial : il faut vérifier s’il est inclus dans le plan de cession, s’il peut être cédé isolément et quelles clauses restent applicables.
Si le liquidateur poursuit le bail
Le liquidateur peut décider de poursuivre le bail lorsqu’il estime que cette poursuite sert la procédure : maintien temporaire de l’activité, vente du stock, recherche d’un repreneur, cession du droit au bail ou valorisation du fonds.
Cette poursuite n’est pas gratuite. Les loyers et charges nés après l’ouverture de la procédure doivent être traités comme des créances postérieures utiles lorsqu’ils répondent aux conditions légales. En pratique, le bailleur doit surveiller très vite le paiement des loyers postérieurs. Il ne suffit pas d’attendre la fin de la liquidation en espérant être payé.
Si les loyers postérieurs ne sont pas payés alors que le bail est poursuivi, le bailleur peut envisager une demande de résiliation, mais il doit respecter les délais. L’article L641-12 renvoie aux règles de résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges postérieurs. Une action trop rapide peut être déclarée irrecevable.
Le point pratique est donc le suivant : il faut séparer les loyers antérieurs au jugement, les loyers postérieurs au jugement et les indemnités d’occupation éventuelles après résiliation. Ces trois postes ne se traitent pas de la même manière.
Si le liquidateur résilie le bail
Le liquidateur peut aussi décider de ne pas continuer le bail. La résiliation intervient alors au jour où le bailleur est informé de cette décision. À partir de là, le sujet devient opérationnel : libération des locaux, remise des clés, état des lieux, inventaire des biens laissés sur place, enlèvement du stock ou du mobilier, éventuelles dégradations.
Le bailleur doit éviter les réflexes dangereux. Changer les serrures sans cadre clair, évacuer le mobilier sans autorisation, confondre abandon du local et restitution effective, ou relouer avant d’avoir sécurisé la fin du bail peut créer un contentieux inutile.
Dans les dossiers de fermeture d’enseignes, les boutiques peuvent contenir du stock, du mobilier commercial, des enseignes, des terminaux de paiement, des aménagements et parfois des biens appartenant à des fournisseurs sous réserve de propriété. Il faut donc coordonner le bailleur, le liquidateur et, si nécessaire, le commissaire de justice.
Le bailleur doit aussi chiffrer ses demandes : loyers antérieurs, charges, taxe foncière refacturable si le bail le prévoit, réparations locatives, indemnité d’occupation, frais de remise en état. Une demande mal ventilée risque d’être rejetée ou mal classée dans la procédure.
Si le bail est cédé à un repreneur
La cession du bail est souvent le point le plus sensible. Dans un plan de cession, le tribunal peut décider de transférer les contrats nécessaires au maintien de l’activité. L’article L642-1 du Code de commerce fixe l’objectif général de la cession : maintenir les activités exploitables, préserver tout ou partie des emplois et apurer le passif. L’article L642-2 du Code de commerce encadre les offres de reprise.
Dans ce cas, le bail peut être inclus dans le périmètre repris. Le repreneur doit donc vérifier si le jugement de cession vise le bail, les locaux concernés, la date de transfert, les obligations reprises et les éventuels travaux à sa charge. Le bailleur, lui, doit vérifier si la cession intervient dans un plan de cession ou comme cession isolée du droit au bail : les clauses applicables ne sont pas toujours les mêmes.
La différence est décisive.
Dans un plan de cession, certaines clauses qui limitent la cession du bail peuvent être écartées pour permettre la reprise de l’activité. Le bailleur ne dispose pas toujours du même pouvoir d’agrément que dans une cession classique. En revanche, lorsque le liquidateur cède le bail isolément, hors plan de cession, il faut relire le bail : clause d’agrément, droit de préférence, droit de préemption communal, destination des locaux, clause de solidarité, conditions de forme.
Pour un candidat repreneur, le piège est de déposer une offre séduisante sans audit du bail. Un loyer trop élevé, une destination restrictive, des travaux non autorisés, une clause d’enseigne, une dette de charges ou une autorisation administrative manquante peuvent transformer une reprise apparemment rentable en dossier à risque.
Loyers impayés : ce que le bailleur doit faire
Les loyers antérieurs au jugement d’ouverture doivent faire l’objet d’une déclaration de créance dans le délai applicable, en principe deux mois à compter de la publication au BODACC pour les créanciers domiciliés en France métropolitaine. Ce point rejoint les réflexes déjà détaillés dans notre article sur la déclaration de créance après publication BODACC.
Le bailleur ne doit pas se contenter d’envoyer une facture ou une relance au liquidateur. Il faut une déclaration structurée, avec le bail, les avenants, le décompte des loyers, charges, taxes, dépôt de garantie, éventuelles garanties et justificatifs de publication.
Les loyers postérieurs se traitent différemment. S’ils naissent régulièrement pour les besoins de la procédure ou en contrepartie d’une prestation utile, ils peuvent bénéficier d’un régime plus favorable. Mais cette qualification doit être sécurisée. Le bailleur doit documenter la poursuite du bail, les dates d’occupation et les sommes dues.
Lorsque le local reste occupé après résiliation, l’indemnité d’occupation doit également être chiffrée et prouvée. Il faut conserver les échanges, les constats, l’état des lieux, les clés remises ou non remises et les éventuels frais de remise en état.
Caution, garantie solidaire et dépôt de garantie
Beaucoup de baux commerciaux contiennent une caution personnelle, une garantie à première demande, une clause de solidarité ou un dépôt de garantie. En procédure collective, ces mécanismes doivent être relus avec prudence.
La clause de solidarité du cédant peut être neutralisée dans certains schémas de cession en liquidation judiciaire. À l’inverse, une caution personnelle peut rester un sujet distinct selon son texte, sa date, sa proportionnalité et les sommes garanties. Il ne faut donc pas conclure trop vite que toute garantie disparaît, ni que toute garantie peut être appelée immédiatement.
Le dépôt de garantie doit aussi être traité proprement. Le bailleur ne doit pas l’imputer mécaniquement sans vérifier les postes dus et le classement des créances. En cas de litige, le dépôt de garantie devient une pièce du décompte global.
Paris et Île-de-France : attention au Tribunal des activités économiques
Pour les commerces parisiens et franciliens, le sujet est renforcé par la densité des baux commerciaux et la valeur parfois élevée des emplacements. Un bail situé dans Paris, dans un centre commercial ou dans une rue très passante peut constituer l’un des actifs les plus importants du dossier.
Le cas de Maison Minelli illustre cette dimension : la procédure mentionnée au BODACC relève du Greffe du Tribunal des activités économiques de Paris, avec un siège parisien. Pour un bailleur ou un repreneur en Île-de-France, il faut donc suivre précisément les publications BODACC, les audiences, les appels d’offres éventuels, les délais de dépôt et les décisions de cession.
Une boutique non reprise dans un plan national peut encore poser une question locale : restitution rapide des locaux, cession isolée du bail, reprise du fonds, droit de préemption communal, travaux de remise en état, sort des stocks. L’intérêt du bailleur n’est pas toujours de récupérer les clés immédiatement ; il peut parfois être préférable d’accompagner une cession sérieuse à un repreneur solvable, si elle limite la vacance et sécurise le paiement futur.
Les erreurs à éviter dans les quinze premiers jours
La première erreur est de ne pas vérifier le BODACC. Une annonce presse ne suffit pas. Il faut identifier la société exacte, son SIREN, la procédure ouverte, la date du jugement et le mandataire ou liquidateur.
La deuxième erreur est de mélanger les périodes. Les loyers antérieurs, les loyers postérieurs, l’indemnité d’occupation et les réparations locatives doivent être chiffrés séparément.
La troisième erreur est de demander la résiliation trop tôt. Même si le locataire ne paie plus, certains délais procéduraux s’imposent. Une action prématurée peut faire perdre du temps.
La quatrième erreur est d’oublier la valeur du bail. Un bail bien situé peut être cédé dans l’intérêt de la procédure. Le bailleur doit donc se préparer à discuter avec le liquidateur et les candidats repreneurs, pas seulement à réclamer les clés.
La cinquième erreur est de déposer ou d’accepter une offre de reprise sans audit. Le repreneur doit lire le bail, les clauses de destination, l’état du local, les charges, les autorisations administratives et les contraintes d’urbanisme commercial. Il peut aussi relire notre article sur l’offre de reprise d’une entreprise en liquidation judiciaire pour structurer le dossier.
Checklist pratique pour le bailleur ou le repreneur
Pour le bailleur, les pièces à réunir sont les suivantes : bail commercial complet, avenants, état des lieux d’entrée, quittances, décompte des loyers et charges, clause de taxe foncière, dépôt de garantie, garanties personnelles ou bancaires, commandements éventuels, échanges avec le locataire, publication BODACC et coordonnées du liquidateur.
Pour le repreneur, les pièces prioritaires sont différentes : projet de plan de cession, liste des actifs repris, bail et avenants, destination autorisée, montant du loyer, dépôt de garantie à reconstituer, charges, travaux, état du local, autorisations administratives, salariés attachés au site, stocks, contrats fournisseurs et calendrier de réalisation.
Pour le dirigeant, le bon réflexe est de signaler au liquidateur la valeur éventuelle du bail et l’existence de candidats. Une cession organisée peut parfois augmenter l’actif disponible et limiter les reproches ultérieurs sur la gestion de la procédure.
Que faire maintenant ?
Si vous êtes bailleur d’un local occupé par une entreprise en difficulté, commencez par vérifier la procédure au BODACC et par préparer une déclaration de créance complète. Si le bail est poursuivi, surveillez immédiatement les loyers postérieurs et demandez une position claire au liquidateur.
Si vous êtes candidat repreneur, ne regardez pas seulement le prix de reprise. Un bail commercial peut être l’actif principal, mais aussi le principal risque. L’offre doit intégrer le loyer, les clauses, la destination, les travaux, la reprise ou non des salariés et le calendrier d’audience.
Si vous êtes dirigeant, ne laissez pas le bail devenir un angle mort. Un local bien placé peut intéresser un repreneur, mais une occupation désorganisée ou des clés non restituées peuvent aggraver le dossier.
Pour une stratégie plus large sur les procédures collectives, les baux et les contentieux entre entreprises, consultez aussi notre page dédiée au droit des affaires à Paris.
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