Le 6 mai 2026, la chambre commerciale de la Cour de cassation a rendu un arrêt publié au Bulletin qui intéresse directement les non-résidents détenant de l’immobilier français par l’intermédiaire d’une société étrangère. La décision vise l’ancien ISF et une convention fiscale internationale, mais le message pratique dépasse le seul dossier : une chaîne de sociétés étrangères ne suffit pas à faire disparaître l’imposition française lorsque la valeur réelle du patrimoine provient d’immeubles situés en France.

Le calendrier rend le sujet urgent. Pour l’IFI 2026, les non-résidents qui déclarent en ligne avec des revenus de source française ont une échéance proche, fixée au 21 mai 2026. Les déclarations papier doivent en principe être déposées au plus tard le 19 mai 2026. Ceux qui ne déposent pas de déclaration de revenus française doivent aussi vérifier s’ils doivent utiliser une déclaration IFI spécifique avec le formulaire d’identification applicable.

La question réellement cherchée par les internautes est simple : un non-résident peut-il éviter l’IFI parce que son appartement parisien, sa villa, ses parts de SCI ou son immeuble français sont détenus par une société étrangère ? La réponse pratique est non, pas automatiquement. Il faut regarder la localisation des actifs immobiliers, la chaîne de détention, la convention fiscale applicable, la valeur nette taxable et les justificatifs disponibles au 1er janvier.

Cet angle est distinct de notre article général sur l’IFI 2026, les SCI, la résidence principale, les dettes déductibles et le contrôle fiscal. Ici, le sujet est plus ciblé : expatrié, dirigeant, associé, héritier ou investisseur étranger qui détient de l’immobilier français directement ou par société interposée.

Pourquoi l’arrêt du 6 mai 2026 compte

Dans l’affaire jugée le 6 mai 2026, un contribuable résident fiscal russe détenait une société chypriote, elle-même insérée dans une chaîne de sociétés suisses et de sociétés civiles immobilières françaises possédant des immeubles en France. Il contestait l’imposition en France et invoquait notamment la convention fiscale franco-russe.

La Cour de cassation rejette le pourvoi. L’enseignement utile est que la convention applicable peut autoriser la France à imposer la fortune représentée par des parts ou droits dans une société dont l’actif est principalement constitué, directement ou indirectement, de biens immobiliers situés en France. Le raisonnement porte sur l’ISF 2015-2016, mais il éclaire le risque actuel pour l’IFI : ce n’est pas seulement le siège de la société qui compte, c’est aussi ce que la société détient réellement.

Pour un non-résident, cela change la manière de préparer la déclaration. Une société luxembourgeoise, chypriote, suisse, monégasque, britannique, américaine ou émiratie ne doit pas être analysée comme un écran magique. Si sa valeur vient d’un appartement à Paris, d’une maison en Île-de-France, de parts de SCI ou d’un immeuble locatif français, l’administration peut demander comment la fraction immobilière française a été traitée.

Qui doit se poser la question avant la déclaration IFI 2026

Le sujet concerne d’abord les personnes physiques domiciliées fiscalement hors de France dont le patrimoine immobilier net taxable en France dépasse 1 300 000 euros au 1er janvier 2026. Le seuil s’apprécie sur une base nette, après prise en compte des dettes déductibles dans les limites prévues par les textes.

Sont particulièrement exposés les non-résidents qui possèdent :

• un appartement ou une maison en France ;
• une résidence secondaire à Paris, en petite couronne, sur la Côte d’Azur ou dans une station de montagne ;
• des parts de SCI françaises ;
• des parts de SCPI ou d’organismes investis en immobilier français ;
• des titres d’une société étrangère qui détient directement ou indirectement des immeubles français ;
• une holding familiale étrangère qui contrôle une SCI française ;
• un compte courant d’associé ou un prêt intragroupe lié à l’acquisition d’un immeuble français.

La difficulté augmente lorsque le patrimoine est détenu par plusieurs niveaux de sociétés. Le contribuable pense parfois qu’il ne possède pas l’immeuble, mais seulement les titres d’une société étrangère. Or l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière vise aussi les parts ou actions de sociétés et organismes établis en France ou hors de France, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers imposables.

Société étrangère : ce que l’administration fiscale va regarder

Le premier contrôle porte sur la chaîne de détention. Il faut identifier chaque société, son pays d’établissement, ses associés, ses droits de vote, ses actifs, ses dettes et les immeubles français détenus directement ou indirectement.

Le deuxième contrôle porte sur la valeur. L’IFI repose sur la valeur nette au 1er janvier. Pour une détention indirecte, il ne suffit pas d’indiquer la valeur comptable d’une société étrangère. Il faut déterminer quelle fraction de la valeur des titres représente des biens ou droits immobiliers imposables en France.

Le troisième contrôle porte sur les dettes. Les prêts bancaires, comptes courants, dettes intragroupe, dettes familiales et refinancements ne sont pas tous déductibles de la même manière. Une dette doit être réelle, justifiée, rattachée à un actif imposable et non artificielle. Dans les groupes familiaux, la documentation du prêt et les flux de paiement deviennent décisifs.

Le quatrième contrôle porte sur les exonérations. Les biens affectés à une activité professionnelle peuvent, dans certains cas, sortir de l’assiette. Mais l’argument ne se présume pas. Il faut prouver l’activité, son caractère principal, la fonction exercée, la rémunération, l’affectation effective du bien et les conditions propres aux sociétés concernées.

Convention fiscale : protection réelle, mais pas automatique

Beaucoup de non-résidents pensent que la convention fiscale entre la France et leur État de résidence suffit à écarter l’IFI. C’est parfois vrai pour certains actifs, mais pas pour tous.

Une convention fiscale doit être lue article par article. Certaines conventions permettent expressément à l’État de situation de l’immeuble d’imposer la fortune immobilière. D’autres contiennent des règles spécifiques pour les parts de sociétés à prépondérance immobilière. D’autres encore utilisent des critères de détention directe ou indirecte.

L’arrêt du 6 mai 2026 est utile précisément sur ce point. La discussion ne s’arrêtait pas au fait que le contribuable était résident à l’étranger et que les titres immédiats étaient ceux d’une société étrangère. La Cour a validé une lecture permettant de regarder la substance immobilière française détenue à travers la chaîne.

La conséquence pratique est claire : avant de déposer l’IFI 2026, il faut comparer le droit interne français et la convention applicable. Il ne faut pas recopier une position prise pour l’impôt sur le revenu, la plus-value immobilière ou les revenus locatifs. L’IFI a sa propre assiette, ses propres formulaires et ses propres risques de contrôle.

Déclaration IFI 2026 : les vérifications à faire maintenant

Avant la déclaration, le non-résident doit d’abord dresser l’inventaire des biens situés en France. Cela comprend les biens détenus en nom propre, les lots en copropriété, maisons, parkings, caves, terrains, immeubles en construction, droits réels, parts de SCI et titres de sociétés qui représentent indirectement de l’immobilier français.

Il faut ensuite apprécier la valeur au 1er janvier 2026. La valeur doit être défendable : avis de valeur, références comparables, estimation d’agence, expertise, prix récents dans l’immeuble ou le quartier, état d’occupation, travaux nécessaires, contraintes locatives, indivision, démembrement, clauses statutaires et liquidité réelle des titres.

La troisième étape consiste à traiter les dettes. Les dettes bancaires affectées à l’acquisition, à la réparation ou à l’amélioration d’un bien imposable peuvent être discutées, mais elles doivent être documentées. Les prêts familiaux, les dettes entre sociétés liées et les refinancements tardifs appellent une prudence particulière.

La quatrième étape est de vérifier le formulaire. Le contribuable qui déclare déjà des revenus français peut en principe ajouter l’IFI à sa déclaration de revenus. Celui qui ne dépose pas de déclaration de revenus française doit vérifier la déclaration spécifique à déposer. Dans les deux cas, les annexes et justificatifs doivent être cohérents avec la structure de détention.

Que faire si vous avez oublié de déclarer une société étrangère

Le premier réflexe doit être de reconstituer le dossier avant d’écrire à l’administration. Il faut comprendre si l’oubli porte sur un bien taxable, une dette, une valeur, une société interposée, une mauvaise convention fiscale ou une simple case de formulaire.

Si l’IFI est réellement dû, une régularisation volontaire peut parfois limiter le risque contentieux. Mais elle doit être calibrée. Une déclaration rectificative mal préparée peut attirer l’attention sur une chaîne patrimoniale sans expliquer les valorisations, les dettes et la convention applicable.

Si l’administration a déjà envoyé une demande de renseignements ou une proposition de rectification, il faut répondre sur pièces. La discussion doit porter sur la valeur vénale, la fraction immobilière française, les dettes admises, l’application de la convention, les pénalités et les intérêts. Un simple courrier indiquant que la société est étrangère ne suffit pas.

Dans les dossiers les plus sensibles, il faut aussi vérifier les sujets voisins : revenus fonciers, plus-values, taxe annuelle de 3 % sur certaines entités juridiques propriétaires d’immeubles, déclaration des bénéficiaires effectifs, prêts intragroupe et substance économique de la société. La défense IFI peut révéler d’autres fragilités fiscales ou sociétaires.

Paris et Île-de-France : pourquoi le risque est fréquent

À Paris et en Île-de-France, le seuil de 1 300 000 euros peut être atteint rapidement. Un appartement familial à Paris, une maison dans l’ouest parisien, plusieurs lots locatifs ou une SCI détenant un immeuble peuvent suffire, même si le contribuable vit à Londres, Genève, Dubaï, Lisbonne, New York ou Tel-Aviv.

Le risque est encore plus net lorsque l’immeuble est détenu par une SCI ou par une société étrangère utilisée pour des raisons successorales, familiales ou de confidentialité. La structure peut être parfaitement légale, mais elle doit être fiscalement lisible.

Pour les familles internationales, la question ne concerne pas seulement l’impôt de l’année. Elle touche aussi la transmission, le divorce, l’indivision, la vente future, la convention fiscale applicable et la preuve de la valeur. Un contrôle IFI sur un appartement parisien peut donc devenir un dossier patrimonial complet.

Si la détention passe par une SCI, notre page sur l’avocat SCI à Paris peut aider à identifier les points juridiques à vérifier en parallèle : statuts, pouvoirs du gérant, comptes courants, cession de parts, mésentente entre associés et preuve des apports.

Les pièces à réunir avant toute déclaration ou contestation

Préparez les statuts des sociétés, les organigrammes, registres de titres, pactes d’associés, comptes annuels, bilans, actes d’acquisition, tableaux d’emprunt, contrats de prêt, relevés de comptes courants, avis de valeur, expertises, baux, quittances, taxe foncière, travaux, procès-verbaux d’assemblée, correspondances avec les banques et justificatifs de résidence fiscale étrangère.

Il faut aussi conserver la convention fiscale invoquée, les déclarations IFI des années précédentes, les déclarations de revenus françaises éventuelles, les formulaires 2042-IFI et annexes, les justificatifs de paiement et les échanges avec l’administration.

Pour un contentieux déjà ouvert, il faut reconstituer une chronologie courte : acquisition, création des sociétés, apports, prêts, changements de résidence, valorisations successives, déclarations déposées, demandes de l’administration et réponses déjà envoyées.

Les erreurs à éviter

Première erreur : croire que la société étrangère suffit à écarter l’IFI. Le droit français regarde la fraction de valeur représentative d’actifs immobiliers imposables, y compris lorsque la société est établie hors de France.

Deuxième erreur : appliquer mécaniquement une convention fiscale sans analyser les parts de sociétés immobilières et la détention indirecte. L’arrêt du 6 mai 2026 rappelle que cette lecture peut être décisive.

Troisième erreur : déclarer une valeur trop basse sans méthode. Le contribuable doit pouvoir expliquer son estimation au 1er janvier, surtout pour les biens parisiens ou les parts de sociétés non cotées.

Quatrième erreur : déduire des dettes mal justifiées. Les prêts intragroupe, avances familiales et refinancements doivent être documentés et rattachés à l’actif imposable.

Cinquième erreur : oublier l’article général déjà publié sur l’IFI 2026 et les SCI lorsque le dossier ne comporte pas seulement un problème de non-résidence, mais aussi une résidence principale, des dettes ou un contrôle fiscal classique.

Sources juridiques utiles

• Cour de cassation, chambre commerciale, 6 mai 2026, pourvoi n° 24-22.185
• Code général des impôts, chapitre II bis : impôt sur la fortune immobilière, articles 964 à 983

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