Le 29 janvier 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt qui resserre considérablement les obligations du bailleur commercial. La haute juridiction a en effet jugé que le bailleur ne pouvait se contenter de mettre les justificatifs des charges à la disposition du locataire. Il lui incombe désormais de les lui adresser activement, à sa demande, sous peine de voir son commandement de payer frappé de nullité. Cette décision, qui porte le pourvoi n° 24-14.982, clarifie une zone de friction récurrente entre bailleurs et locataires commerciaux. Elle s’inscrit dans une ligne de jurisprudence que notre cabinet analyse régulièrement dans ses contentieux de bail commercial à Paris. Elle touche directement la validité des clauses résolutoires invoquées pour défaut de paiement des charges locatives. Pour le professionnel installé en local commercial, elle constitue un bouclier procédural contre des régularisations abusives ou insuffisamment documentées.
L’obligation active de communication des justificatifs
L’article R. 145-36 du code de commerce impose au bailleur une obligation de reddition des comptes structurée. L’état récapitulatif annuel doit être communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivante. Le dernier alinéa de ce texte dispose que le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges imputées (texte officiel).
Dans l’affaire soumise à la Cour de cassation, la bailleresse avait signifié un commandement de payer des charges au locataire. Elle avait ensuite mis à disposition de celui-ci les factures justifiant les dépenses. La cour d’appel de Versailles avait estimé que cette mise à disposition suffisait. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement. Elle a précisé que l’obligation de communication exige un acte positif d’envoi. Le simple fait de rendre les documents accessibles ne satisfait pas à la prescription légale.
La Cour de cassation énonce ce principe en ces termes :
« Il résulte de ces textes, d’une part, que le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci, d’autre part, qu’il doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition. »
Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982, Bull. civ. III, n° 72 (décision), motifs : « En statuant ainsi, alors qu’il incombait à la bailleresse d’adresser à la locataire qui lui en avait fait la demande les justificatifs des charges, impôts, taxes et redevances qu’elle lui imputait et de justifier devant le juge du montant des charges qui étaient contestées par la locataire, la cour d’appel a violé les textes susvisés. »
Cette obligation d’adresse active renforce la transparence du rapport locatif. Elle empêche le bailleur de se soustraire à son devoir de preuve par une simple passivité documentaire.
La charge de la preuve pèse sur le bailleur
L’article 1353, alinéa 1er, du code civil consacre une règle fondamentale de la preuve des obligations. Ce texte dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » (texte officiel).
Dans le cadre du bail commercial, cette disposition trouve une application rigoureuse. Le bailleur qui réclame le remboursement de charges, d’impôts ou de taxes doit établir l’existence et le montant exact de chaque poste. Il ne peut se contenter d’une déclaration globale ou d’une reddition de comptes synthétique.
La Cour de cassation avait déjà affirmé ce principe dans un arrêt antérieur du 17 septembre 2020 :
« Il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges. »
Cass. 3e civ., 17 septembre 2020, n° 19-14.168, publié au Bulletin (décision), motifs : « Il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges. »
Ce double contrôle — existence de la charge et quantum exact — protège le locataire contre les régularisations fantaisistes. Il oblige le bailleur à constituer un dossier probatoire complet avant d’engager une action en paiement ou une procédure de résiliation.
La nullité du commandement de payer et ses conséquences pratiques
Le commandement de payer est l’acte qui déclenche le mécanisme de la clause résolutoire. Pour qu’il produise ses effets, il doit être valablement signifié et porter sur une créance certaine, liquide et exigible. Lorsque le bailleur n’a pas justifié du montant des charges qu’il réclame, la créance manque de certitude. Le commandement est alors dépourvu de fondement.
Dans l’affaire Audition.fr / Cabinet Thevenet, la bailleresse avait signifié un commandement de payer des charges le 15 mars 2019. Elle avait produit devant le juge des courriers de reddition listant poste par poste les dépenses. Elle n’avait toutefois pas adressé au locataire les factures justificatives de ces dépenses. Le locataire avait contesté le montant des charges. La Cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel de Versailles en date du 25 janvier 2024. Elle a constaté que le commandement visant la clause résolutoire était dépourvu de fondement et ne pouvait produire effet.
Cette nullité emporte des conséquences importantes. La clause résolutoire ne peut être acquise. Le bailleur ne peut obtenir la résiliation du bail pour défaut de paiement de charges non justifiées. Il reste tenu de restituer au locataire les provisions versées en excédent. L’indemnité d’occupation éventuellement réclamée se trouve également compromise.
Pour le locataire, cette décision offre un moyen de défense solide. Dès réception d’un commandement de payer des charges, il peut exiger par écrit la communication des justificatifs. Le silence ou la mise à disposition sans envoi effectif constitue une carence du bailleur.
Modalités de la reddition des comptes : délais et obligations
| Élément | Détail | Texte applicable |
|---|---|---|
| Inventaire des charges | Précis, limitatif, avec répartition bailleur / locataire | Art. L. 145-40-2, al. 1er C.com |
| État récapitulatif annuel | Au plus tard le 30 septembre de l’année N+1 | Art. R. 145-36, al. 1er C.com |
| Immeuble en copropriété | Dans les 3 mois suivant la reddition des charges de copropriété | Art. R. 145-36, al. 1er C.com |
| Justificatifs des charges | À adresser sur demande du locataire, non seulement à mettre à disposition | Art. R. 145-36, al. 2 C.com ; arrêt du 29 janv. 2026 |
| Information nouvelles charges | En cours de bail, communication des charges nouvelles | Art. L. 145-40-2, al. 3 C.com |
| État prévisionnel travaux | Tous les 3 ans, avec budget prévisionnel | Art. L. 145-40-2, al. 5 C.com |
Ce tableau recense les obligations majeures du bailleur. Le non-respect de l’une d’elles expose le bailleur à une condamnation en restitution des provisions indûment appelées. Il peut également entraîner la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire.
Que faire face à un bailleur qui refuse de justifier les charges ?
Le locataire commercial dispose d’une procédure de défense structurée. Les étapes suivantes permettent de sécuriser sa position juridique :
- Demander les justificatifs par écrit. L’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception formalise la demande. Elle constitue la preuve de l’injonction faite au bailleur.
- Vérifier le contenu de l’état récapitulatif. Chaque poste doit correspondre aux catégories prévues au contrat. Toute charge nouvelle doit avoir fait l’objet d’une information préalable.
- Contester les charges non justifiées. En l’absence de factures ou de documents probants, le locataire peut refuser le paiement de la régularisation correspondante.
- Saisir le juge des référés en cas d’urgence. Si le bailleur signifie un commandement de payer ou engage une procédure de résiliation, le locataire peut demander en référé la suspension des mesures d’exécution.
- Réclamer la restitution des provisions en excès. Lorsque les provisions versées excèdent le montant des charges réelles justifiées, le locataire peut exiger le remboursement de l’indu.
- Solliciter la nullité du commandement de payer. Si le bailleur n’a pas adressé les justificatifs malgré la demande, le commandement est entaché d’irrégularité.
Cette démarche proactive évite au locataire de se retrouver en situation de faiblesse au moment du contentieux. Elle permet également de construire un dossier solide en vue d’une éventuelle audience.
Contentieux bail commercial à Paris et en Île-de-France
Les contentieux de bail commercial relèvent du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble loué. À Paris et en Île-de-France, plusieurs juridictions sont compétentes selon l’emplacement du local. Le tribunal judiciaire de Paris connaît des immeubles situés dans les vingt arrondissements de la capitale. Le tribunal judiciaire de Nanterre statue pour les Hauts-de-Seine. Le tribunal judiciaire de Bobigny est compétent pour la Seine-Saint-Denis. Le tribunal judiciaire de Créteil couvre le Val-de-Marne. Le tribunal judiciaire de Versailles et celui de Pontoise connaissent respectivement des immeubles des Yvelines et du Val-d’Oise.
Le référé joue un rôle essentiel dans ces litiges. Le juge des référés peut ordonner la suspension d’un commandement de payer ou d’une mesure d’expulsion lorsqu’existe une contestation sérieuse. Les délais d’instance en référé sont courts. L’audience se tient généralement dans un délai de quelques semaines suivant la saisine. Cette voie rapide permet au locataire d’éviter une interruption brutale de son activité commerciale.
Les enjeux financiers sont souvent élevés. Notre équipe d’avocats en droit immobilier à Paris accompagne les professionnels dans la négociation et le contentieux de leurs baux commerciaux. Les arriérés de loyers et de charges peuvent atteindre des sommes considérables. L’indemnité d’éviction, lorsqu’elle est réclamée à l’occasion d’un congé, s’ajoute au litige. La procédure devant le tribunal judiciaire suit les règles de la procédure ordinaire. Elle implique l’échange de conclusions, la production de pièces et une audience publique. La complexité de ces dossiers justifie une préparation rigoureuse et une maîtrise des délais procéduraux.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il se contenter de mettre les factures à ma disposition dans son cabinet ?
Non. Depuis l’arrêt du 29 janvier 2026, le bailleur doit adresser les justificatifs au locataire qui en fait la demande. La simple mise à disposition ne satisfait plus à l’obligation légale.
Que se passe-t-il si le bailleur ne justifie pas les charges avant de signifier un commandement de payer ?
Le commandement de payer est dépourvu de fondement. Il ne peut produire d’effet. La clause résolutoire invoquée à son encontre est inefficace. Le locataire peut demander la nullité de cet acte.
Le locataire doit-il prouver que les provisions sont supérieures aux charges réelles ?
Non. La charge de la preuve incombe au bailleur. C’est à lui de démontrer l’existence et le montant exact des charges imputées. Le locataire n’a pas à établir le caractère excessif des provisions versées.
Quel délai le bailleur a-t-il pour adresser l’état récapitulatif annuel des charges ?
L’état récapitulatif annuel doit être communiqué au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi. Pour les immeubles en copropriété, ce délai est de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété.
Peut-on contester des charges nouvelles non prévues au bail initial ?
Oui. Le bailleur doit informer le locataire en cours de bail de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges. Les charges nouvelles doivent être justifiées et communiquées selon les modalités légales.
Quelle juridiction est compétente pour un contentieux de bail commercial à Paris ?
Le tribunal judiciaire de Paris est compétent pour les immeubles situés dans la ville de Paris. Pour les autres départements d’Île-de-France, la compétence relève du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.
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