Révocation d’une donation d’immeuble pour ingratitude : publicité foncière, tiers acquéreurs et stratégie patrimoniale

Lorsqu’une donation porte sur un bien immobilier — maison d’habitation, appartement parisien, parts de SCI familiale — la question de sa révocation dépasse la seule problématique civile. Elle touche à la publicité foncière, à la protection des tiers acquéreurs, à la valorisation du bien au moment de la restitution et, souvent, à l’articulation avec un contentieux d’indivision ou de liquidation de régime matrimonial. Les règles posées par les articles 955 à 958 du Code civil doivent être mises en œuvre avec des réflexes techniques que l’on ne rencontre pas dans le contentieux des donations mobilières.

Les principaux enjeux patrimoniaux se nouent autour de trois questions : la préservation du bien pendant l’instance, l’efficacité de la révocation à l’égard des tiers et la restitution des fruits perçus depuis l’ingratitude. La jurisprudence récente de la première chambre civile éclaire ces questions. L’arrêt de Bulletin du 10 décembre 2025 (n° 23-19.975) confirme que la donation entre époux, y compris lorsqu’elle porte sur un immeuble ou sur l’universalité d’un patrimoine à venir, ne peut être remise en cause qu’à la condition d’exercer l’action en révocation dans les formes de l’article 957.

I. Les spécificités du contentieux de la donation immobilière

La donation d’un immeuble est un acte authentique notarié, publié au service de la publicité foncière (SPF). Elle transfère la propriété au donataire à sa signature et constitue, pour celui-ci, un titre opposable aux tiers dès la publication. Elle peut porter sur la pleine propriété, sur la nue-propriété (le donateur conservant l’usufruit — hypothèse fréquente en planification successorale) ou sur des parts sociales de SCI. La stratégie contentieuse doit intégrer ces configurations.

La révocation, lorsqu’elle est prononcée, a pour effet de restituer au donateur ou à ses héritiers la qualité de propriétaire. Mais l’effet utile de cette restitution dépend de ce qu’aura fait, entre-temps, le donataire du bien. A-t-il loué ? Hypothéqué ? Revendu ? Remanié ? Chacune de ces situations appelle une réponse différente, articulant la rétroactivité de la révocation et la protection des tiers de bonne foi.

Le premier réflexe du demandeur est procédural : dès l’assignation en révocation, il convient d’inscrire au SPF une mention en marge de la publication de la donation. Cette inscription joue le rôle d’avertissement aux tiers. Elle constitue le point de cristallisation des droits. Elle est la condition de l’efficacité de la révocation à l’égard des tiers ultérieurs. Sans elle, un donataire averti de l’action peut précipiter une vente à un tiers de bonne foi, et le bien sortira définitivement du patrimoine du donateur — qui ne pourra obtenir que la contre-valeur, mais non la restitution en nature du bien.

Cette exigence procédurale rejoint, dans son esprit, celle qui s’impose dans les contentieux immobiliers de tous ordres : l’action n’est protectrice des droits du demandeur que si elle est portée à la connaissance des tiers, par la voie de la publicité foncière.

II. Les causes de la révocation appliquées à la donation immobilière

A. L’ingratitude : article 955 du Code civil

La première chambre civile, dans son arrêt du 12 janvier 2022 (n° 20-15.104)¹, reproduit le texte de l’article 955 : « la donation entre vifs ne pourra être révoquée pour cause d’ingratitude que dans les cas suivants : 1° Si le donataire a attenté à la vie du donateur ; 2° S’il s’est rendu coupable envers lui de sévices, délits ou injures graves ; 3° S’il lui refuse des aliments ». Les trois cas sont d’interprétation stricte et ne peuvent être étendus. Cette règle s’applique identiquement à la donation d’immeuble.

Dans l’affaire du 12 janvier 2022, la donation portait précisément sur la nue-propriété d’une maison d’habitation. La donatrice avait consenti à une tierce personne une donation, puis avait invoqué l’ingratitude. La cour d’appel d’Orléans avait écarté la demande faute d’établir l’un des trois cas légaux. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi. L’enseignement pratique est clair : même dans le contexte émotionnellement chargé d’une donation entre personnes en situation de dépendance — ici, une donataire nue-propriétaire face à une donatrice âgée, gravement malade —, le juge ne peut retenir l’ingratitude en dehors des trois cas de l’article 955.

B. L’inexécution des charges : article 953 du Code civil

La donation immobilière est fréquemment assortie de charges : obligation pour le donataire d’entretenir l’immeuble, de payer les charges de copropriété, de ne pas aliéner pendant un certain temps, d’héberger le donateur, d’assumer les frais d’entretien du donateur âgé, de verser une rente viagère. Le non-respect de ces charges ouvre à la révocation sur le fondement des articles 953 et 954 du Code civil.

La première chambre civile a eu à connaître, dans sa décision du 22 juin 2022 (n° 20-23.677)², d’un contentieux portant sur l’inexécution des charges d’une donation immobilière. Elle rappelle qu’il « incombe [au juge] d’apprécier l’inexécution des charges ». L’appréciation est souveraine, sous contrôle de motivation. La donation-partage peut faire l’objet d’une révocation partielle, limitée au lot affecté par l’inexécution, comme l’a rappelé la Cour dans son rejet du 13 janvier 2021 (n° 19-14.012)³, qui portait sur un lot de copropriété en Nouvelle-Calédonie.

La révocation pour inexécution des charges produit, selon l’article 954 du Code civil cité par la Cour dans sa décision du 13 janvier 2021 (n° 19-15.450)⁴, un effet patrimonial particulièrement protecteur : « les biens rentreront dans les mains du donateur, libres de toutes charges et hypothèques du chef du donataire ». Cette règle confère à l’article 953 une efficacité nettement supérieure à celle de la révocation pour ingratitude. Elle implique que les hypothèques, servitudes, baux ou autres charges consenties par le donataire disparaissent rétroactivement.

III. La protection des tiers acquéreurs et ses limites

A. La règle de l’article 958

L’article 958 du Code civil protège les tiers acquéreurs de bonne foi dont les droits ont été régulièrement publiés avant la mention en marge de la demande en révocation. La protection concerne principalement les acquéreurs à titre onéreux, mais elle s’étend, sous conditions, aux créanciers hypothécaires et aux titulaires de droits réels.

La logique est triple. Elle préserve la sécurité du commerce immobilier. Elle évite que le donataire de mauvaise foi puisse, en précipitant des ventes, soustraire à la restitution les biens donnés. Elle impose au demandeur une diligence procédurale — la mention au SPF — qui conditionne l’efficacité de l’action.

Entre la publication de la donation et la mention de la demande en révocation, les actes accomplis par le donataire peuvent donc être acquis aux tiers. Le donataire reste tenu, à l’égard du donateur, de la contre-valeur des biens aliénés, mais le bien n’est plus dans son patrimoine.

B. Les limites : mauvaise foi du tiers et actes gratuits

La protection de l’article 958 suppose la bonne foi du tiers. Le tiers qui connaissait, à la date de son acquisition, l’existence de faits susceptibles de justifier la révocation pour ingratitude peut être exposé à la rétroactivité. La preuve de cette mauvaise foi — difficile en pratique — peut résulter de liens familiaux, de circonstances particulières de la transaction ou de la connaissance de plaintes pénales en cours.

Les actes à titre gratuit consentis par le donataire à ses propres donataires ou légataires peuvent également être atteints par la rétroactivité. La restitution s’opère alors en chaîne : le sous-donataire restitue, le donataire initial restitue, le bien revient dans le patrimoine du donateur. Cette solution est cohérente avec le caractère personnel et rétroactif de la révocation.

IV. Le cas particulier de la donation au dernier vivant et des immeubles en communauté

A. L’arrêt du 10 décembre 2025 : indignité et ingratitude ne se confondent pas

L’arrêt de Bulletin de la première chambre civile du 10 décembre 2025 (n° 23-19.975)⁵ règle une question récurrente en pratique notariale : le sort d’une donation au dernier vivant lorsque le donataire — conjoint survivant — est ultérieurement poursuivi pour des faits ayant entraîné la mort du donateur.

Dans l’affaire soumise, le mari bénéficiaire d’une donation au dernier vivant consentie en 1961 par son épouse avait été mis en accusation devant une cour d’assises pour violences volontaires ayant entraîné la mort sans intention de la donner. Il est décédé avant jugement. Les collatéraux de l’épouse ont alors tenté de faire déclarer l’époux indigne de succéder sur le fondement de l’article 727 du Code civil, espérant que l’indignité absorberait la donation au dernier vivant.

La première chambre civile tranche au paragraphe 12 : « Il résulte de la combinaison de ces textes que l’indignité successorale, peine civile, de nature personnelle et d’interprétation stricte, ne pouvant être étendue au-delà des textes qui l’instituent, n’emporte, pour le conjoint survivant frappé de cette sanction, que la privation de ses droits successoraux légaux, et non des droits, fussent-ils équivalents, qu’il tient d’une donation de biens à venir consentie entre époux au cours du mariage, laquelle, en tant que donation entre vifs, est révocable pour cause d’ingratitude dans les conditions prévues par l’article 957 du code civil. »

La conséquence pratique est considérable en matière patrimoniale. La donation au dernier vivant, même lorsqu’elle porte sur l’universalité des biens à venir — et donc, en pratique, sur l’ensemble du patrimoine immobilier du donateur — n’est pas anéantie par la seule indignité successorale du donataire. Il faut, pour la remettre en cause, exercer l’action en révocation pour ingratitude dans le délai préfix d’un an de l’article 957. Les collatéraux héritiers doivent donc, en parallèle de toute procédure d’indignité, assigner en révocation dans les formes et délais prévus.

Pour les familles recomposées, la règle a une résonance particulière. La protection des droits successoraux du conjoint survivant passe d’abord par les libéralités consenties à son profit (donation au dernier vivant, donation entre époux, assurance-vie). L’atteinte à ces libéralités par les héritiers du sang ne peut se faire que par les voies de l’article 955 — et dans leurs délais.

B. Immeubles en communauté et révocation

Lorsque la donation porte sur un bien de communauté, la révocation doit tenir compte des règles du régime matrimonial. Un bien commun donné par les deux époux ne peut être révoqué que par une action conjointe, à moins que seul l’un des donateurs ait été victime du délit d’ingratitude. La question se pose régulièrement dans les contentieux de liquidation de régime matrimonial postérieurs à un divorce : un ex-époux peut-il, à lui seul, exercer l’action en révocation d’une donation consentie à un enfant commun ?

La solution dépend de la nature du bien donné, de la date des faits d’ingratitude (avant ou après le divorce) et de la qualité du bien donné au regard du régime matrimonial. En pratique, il est prudent de saisir conjointement le juge, ou à tout le moins de notifier l’action à l’ex-conjoint, pour éviter une irrecevabilité fondée sur le défaut d’indivisibilité.

V. Réflexes procéduraux et stratégie contentieuse

Trois réflexes gouvernent la mise en œuvre de l’action en matière immobilière.

Premier réflexe : la publicité foncière. L’assignation doit être dénoncée au SPF pour mention en marge de la publication de la donation. Sans cette démarche, la restitution en nature du bien est compromise en cas d’aliénation ultérieure. La démarche peut être complétée par une demande de mesures conservatoires — interdiction d’aliéner, séquestre judiciaire, nomination d’un administrateur provisoire — lorsque le donataire manifeste une intention manifeste de dissiper le bien.

Deuxième réflexe : la documentation. La preuve de l’ingratitude et la chronologie des faits sont les deux piliers de l’action. Un registre des faits, des plaintes pénales, des attestations circonstanciées, des constats d’huissier, des échanges d’écrits, constituent un dossier crédible. Lorsque les faits invoqués sont pénalement qualifiés, il faut attendre la condamnation définitive pour engager sereinement l’action, en invoquant le report du délai préfix admis par l’arrêt de Bulletin du 30 janvier 2019 (n° 18-10.091)⁶.

Troisième réflexe : la coordination avec les autres actions successorales ou patrimoniales. La révocation peut être utilement couplée à une action en rapport, en réduction ou en partage complémentaire. Dans les indivisions post-successorales, la révocation modifie la masse à partager et ouvre des liquidations nouvelles. Les restitutions de fruits ou de loyers encaissés par le donataire doivent être chiffrées avec précision, pour éviter que la victoire judiciaire ne soit privée d’effet patrimonial.

Le contentieux de la révocation immobilière appelle un pilotage serré. Il se traite rarement seul : il s’inscrit dans une stratégie globale mêlant conflits successoraux, contentieux de copropriété, liquidation de régime matrimonial et, parfois, volets pénaux. Notre cabinet accompagne régulièrement les familles confrontées à ce type de contentieux, en articulant les outils civils, patrimoniaux et fiscaux. Voir également, sur des sujets connexes récemment publiés, nos développements sur le recel successoral portant sur un bien immobilier et sur l’assurance-vie démembrée en succession.

---