Un litige opposant deux parties domiciliées en République fédérale d’Allemagne, relatif à la location d’une maison de vacances en Italie, a conduit le Bundesgerichtshof à interroger la Cour de justice sur l’interprétation de l’article 16, paragraphe 1, de la Convention de Bruxelles du 27 septembre 1968. Le contrat de bail, d’une durée de trois semaines, stipulait l’application du droit allemand et la compétence des juridictions de Bielefeld. Le bailleur, se plaignant de nuisances sonores et olfactives dues à un nombre d’occupants supérieur à celui convenu, a assigné le locataire devant le Landgericht de Berlin. Il demandait des dommages-intérêts pour la perte de son propre bénéfice de vacances, le remboursement de ses frais de voyage, ainsi que le paiement de charges locatives résiduelles.

Le Landgericht de Berlin s’est déclaré incompétent au profit des juridictions italiennes, en application de la compétence exclusive prévue par la Convention pour les baux d’immeubles. Sur recours, le Kammergericht de Berlin a infirmé cette décision, retenant la compétence des juridictions allemandes. Le locataire a alors formé un pourvoi en révision devant le Bundesgerichtshof. Cette juridiction a sursis à statuer pour poser deux questions préjudicielles. Il s’agissait de déterminer, d’une part, si l’article 16, paragraphe 1, s’appliquait à un bail de courte durée portant sur une maison de vacances et, d’autre part, si cette compétence exclusive s’étendait à des actions en dommages-intérêts pour perte du bénéfice des vacances et au paiement de charges locatives.

La Cour de justice répond que la règle de compétence exclusive s’applique à tout contrat de location d’immeuble, quelle que soit sa durée ou sa nature. Elle précise cependant que si cette compétence couvre les litiges relatifs aux obligations essentielles du bail, comme le paiement du loyer et des charges, elle ne s’étend pas aux demandes qui ne se rapportent qu’indirectement à l’usage du bien, telles que celles visant à réparer la perte du bénéfice des vacances.

Il convient d’examiner dans un premier temps l’approche extensive retenue par la Cour quant à l’applicabilité de la compétence exclusive (I), avant d’analyser la distinction qu’elle opère pour en délimiter le champ matériel (II).

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I. L’application extensive de la compétence exclusive en matière de baux d’immeubles

La Cour de justice consacre une interprétation large du champ d’application de l’article 16, paragraphe 1, de la Convention (A), ce qui la conduit à faire prévaloir la sécurité juridique sur les clauses contractuelles dérogatoires (B).

A. Le rejet d’une interprétation restrictive pour les baux de courte durée

La première question posée à la Cour visait à savoir si les baux de courte durée, et plus spécifiquement ceux portant sur des résidences de vacances, pouvaient échapper à la compétence exclusive du tribunal du lieu de situation de l’immeuble. Plusieurs arguments plaidaient en faveur d’une telle exclusion, notamment la nature de ces contrats, souvent plus proches d’une prestation de service hôtelier que d’un bail d’habitation classique. De plus, la protection du locataire, considérée comme la partie faible, est moins prégnante dans le cadre d’une location saisonnière. La Cour écarte cependant cette analyse finaliste.

Elle privilégie une approche littérale et unitaire de la notion de « baux d’immeubles ». Pour la Cour, la règle de compétence de l’article 16, paragraphe 1, a une portée générale et ne souffre pas d’exception fondée sur la durée du contrat ou l’usage du bien. Elle affirme ainsi que « l’article 16, paragraphe 1, de la convention est applicable a tout contrat de location d’un immeuble, meme pour une duree limitee, et meme s’il ne porte que sur une cession d’usage d’une maison de vacances ». Cette solution garantit une application uniforme de la Convention et évite de créer une incertitude jurisprudentielle en multipliant les distinctions. Le juge n’aurait plus à rechercher la nature profonde du contrat pour déterminer sa compétence, ce qui simplifie le droit.

B. La primauté de la sécurité juridique sur les clauses contractuelles

En l’espèce, les parties avaient non seulement choisi le droit allemand comme loi applicable au contrat, mais avaient aussi inséré une clause attributive de juridiction au profit d’un tribunal allemand. Une telle manifestation de volonté aurait pu être prise en considération pour écarter la règle de compétence exclusive. La Cour, toutefois, réaffirme le caractère impératif de l’article 16. Cette disposition établit une compétence exclusive qui ne peut être éludée par la volonté des parties, que ce soit par une clause de prorogation de compétence ou une élection de for.

La raison d’être de cette règle est double. D’une part, elle assure une bonne administration de la justice en confiant le contentieux à la juridiction la plus proche de l’immeuble, jugée la mieux placée pour apprécier les faits. D’autre part, elle garantit l’application des lois de police de l’État de situation de l’immeuble, qui régissent souvent de manière impérative les baux immobiliers. Admettre qu’une clause contractuelle puisse y déroger ouvrirait la voie à des contournements des législations nationales protectrices. La Cour souligne ainsi que toute dérogation « porte en elle le risque d’extensions susceptibles de mettre en cause l’application des législations nationales qui régissent l’usage de la propriété immobilière ». La prévisibilité et la certitude des règles de compétence l’emportent donc sur l’autonomie de la volonté des parties.

Une fois le principe de l’application générale de la règle de compétence posé, la Cour s’est attachée à en préciser les limites matérielles.

II. La délimitation du champ matériel de la compétence exclusive

La Cour opère une distinction déterminante entre les litiges qui relèvent de la compétence exclusive et ceux qui en sont exclus. Elle retient une conception large des actions directement liées au bail (A), tout en excluant les demandes qui n’ont qu’un rapport indirect avec l’usage du bien loué (B).

A. L’inclusion des litiges relatifs aux obligations essentielles du contrat de bail

La seconde question invitait la Cour à définir ce que recouvre l’expression « en matière de baux d’immeubles ». La Cour confirme que cette notion doit être interprétée de manière autonome et ne saurait se limiter aux seuls litiges portant sur l’existence ou la validité du contrat. Elle englobe tous les contentieux qui découlent directement des obligations respectives du bailleur et du locataire. La Cour fournit à cet égard une liste non exhaustive.

Relèvent ainsi de la compétence exclusive les actions relatives à « l’existence ou l’interpretation de baux, leur duree, la restitution de la possession de l’immeuble au bailleur, la reparation de degats causes par le locataire, ou le recouvrement du loyer et des autres frais accessoires a payer par le locataire ». L’inclusion expresse des actions en paiement du loyer et des charges accessoires, telles que les consommations d’eau, de gaz et d’électricité, est notable. Elle met fin à une controverse doctrinale et jurisprudentielle sur ce point. Pour la Cour, ces actions sont intrinsèquement liées au contrat de bail et ne sauraient en être détachées, au risque de vider de sa substance la règle de compétence exclusive et de permettre des manœuvres d’évasion.

B. L’exclusion des litiges se rapportant indirectement à l’usage de l’immeuble

La Cour apporte une limite essentielle à l’attraction de la compétence exclusive. Elle juge que les litiges qui ne se rapportent qu’indirectement à l’usage de la propriété louée ne tombent pas sous le coup de l’article 16, paragraphe 1. Cette distinction est l’apport majeur de l’arrêt en réponse à la seconde question. En l’espèce, les demandes du bailleur visant à obtenir réparation pour la perte de son propre bénéfice de vacances et le remboursement de ses frais de voyage sont considérées comme ayant un lien trop distant avec le bail.

Cette solution est fondée sur la nécessité de ne pas interpréter la règle de compétence exclusive plus largement que ne le requiert son objectif. L’objectif est de centraliser les litiges pour lesquels la proximité de l’immeuble est un facteur déterminant de bonne justice. Or, l’évaluation d’un préjudice moral tel que la perte du bénéfice des vacances ne nécessite pas une connaissance particulière des lieux. La Cour énonce clairement sa position : « En revanche, des litiges qui ne se rapportent qu’indirectement a l’usage de la propriete louee, tels ceux concernant la perte du benefice des vacances et les frais de voyage, ne relevent pas de la competence exclusive visee par cet article ». Cette dissociation des chefs de demande peut conduire à une fragmentation du contentieux, une partie relevant du tribunal du lieu de l’immeuble et l’autre des règles de compétence de droit commun.