La répartition des dépenses énergétiques au sein des immeubles soumis au statut de la copropriété constitue un terrain récurrent de contentieux, amplifié par le coût des combustibles et par l’ampleur des chantiers de rénovation des réseaux thermiques collectifs. Lorsqu’un lot privatif ne comporte ni radiateur relié à la colonne montante ni branchement actif sur l’installation centrale de chauffage ou de rafraîchissement, son propriétaire estime fréquemment être dispensé de toute contribution aux dépenses de fonctionnement comme aux appels de fonds destinés à la réfection du réseau. Cette opposition entre la situation matérielle d’un local non desservi et la clé de répartition stipulée par le règlement de copropriété soulève une difficulté juridique majeure au regard des règles d’ordre public gouvernant le droit de la copropriété.
Par un arrêt rendu le 5 novembre 2026 sous le numéro de pourvoi 25-12.157 (Cour de cassation, troisième chambre civile, 5 novembre 2026, n° 25-12.157), la Cour de cassation précise la frontière qui sépare l’impossibilité objective de raccordement et le simple choix personnel du copropriétaire. Dans cette affaire, la propriétaire d’un lot non raccordé au système collectif de chauffage avait assigné le syndicat des copropriétaires en invalidation de la clause de répartition des charges d’équipement collectif de chauffage-rafraîchissement et en indemnisation du préjudice né des appels de fonds émis pour financer les travaux de réfection du réseau votés en assemblée générale. Pour soutenir que l’installation collective ne présentait aucune utilité à l’égard de son bien, l’intéressée invoquait notamment le rejet, par l’assemblée générale des copropriétaires, d’une résolution portant sur le raccordement de son lot aux nouveaux réseaux hydrauliques chaud et froid.
La troisième chambre civile rejette le pourvoi et approuve la cour d’appel de Lyon d’avoir retenu l’existence d’une utilité objective du système collectif pour le lot litigieux. Cet arrêt met en lumière la rigueur avec laquelle la jurisprudence apprécie le critère légal posé par l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : l’absence matérielle de raccordement et le refus de l’assemblée générale de financer des travaux portant sur des parties privatives ne suffisent nullement à exonérer un lot lorsque le branchement demeure techniquement réalisable pour un coût non disproportionné et que le défaut de raccordement procède de motifs personnels d’ordre esthétique et financier du copropriétaire.
L’analyse de cette décision commande d’examiner, dans un premier temps, les critères qui gouvernent l’appréciation de l’utilité objective d’une installation de chauffage collectif à l’égard d’un lot non raccordé ainsi que leur articulation avec l’obligation légale d’individualisation des consommations thermiques (I). Elle impose, dans un second temps, de préciser le régime procédural encadrant le paiement des provisions, l’action tendant à faire réputer non écrite une clause de répartition des charges, l’office du juge et les délais de recours applicables (II).
I. L’appréciation de l’utilité objective du chauffage collectif face au lot non raccordé : l’apport de l’arrêt du 5 novembre 2026
A. La distinction entre impossibilité technique ou juridique de raccordement et refus personnel du copropriétaire
L’architecture financière de tout immeuble en copropriété repose sur la distinction bipartite établie par l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Aux termes du deuxième alinéa de ce texte, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, ainsi que de verser la cotisation au fonds de travaux, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles qu’elles résultent de l’article 5. En revanche, s’agissant des services collectifs et des éléments d’équipement commun, le premier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par ces services et éléments en fonction de l’utilité objective qu’ils présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Le caractère impératif de cette obligation de contribution aux dépenses communes est régulièrement réaffirmé par la Cour de cassation, qui énonce que « Tout copropriétaire est tenu de participer aux charges en application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 15 janvier 2026, n° 23-23.490). Lorsqu’il s’agit d’un équipement commun tel qu’un ascenseur ou une chaufferie collective, la clé de répartition fixée par le règlement de copropriété ne peut mettre une quote-part de dépenses à la charge d’un lot que si cet équipement présente pour lui une utilité objective. La haute juridiction rappelle ainsi qu’« il résultait de l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires étaient tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun au regard de l’utilité objective qu’ils présentaient pour leur lot, dès lors que ces charges n’étaient pas individualisées. » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 2 juillet 2026, n° 24-19.787).
La notion d’utilité objective s’oppose à l’usage effectif ou au souhait subjectif de l’occupant du lot. Un copropriétaire qui décide de ne pas utiliser un équipement commun accessible, ou qui équipe son logement de radiateurs électriques individuels par convenance personnelle, ne modifie pas l’utilité potentielle que l’installation collective conserve pour son lot. Dans l’arrêt précité du 2 juillet 2026 relatif à la contribution de lots de stationnement en sous-sol aux travaux de remplacement d’un ascenseur, la troisième chambre civile a approuvé les juges du fond d’avoir retenu que dès lors que les copropriétaires pouvaient accéder à l’ascenseur par le hall d’entrée muni d’un badge et solliciter la clé de déverrouillage auprès du syndic, cet équipement présentait une utilité objective pour leurs lots, peu important qu’ils aient fait le choix de ne pas l’utiliser (Cour de cassation, troisième chambre civile, 2 juillet 2026, n° 24-19.787).
Transposée au chauffage collectif, cette grille d’analyse soulève une difficulté particulière lorsque le lot n’est matériellement pas relié au réseau de distribution d’eau chaude de l’immeuble. C’est à cette question que répond l’arrêt rendu le 5 novembre 2026 (Cour de cassation, troisième chambre civile, 5 novembre 2026, n° 25-12.157). Dans cette espèce, la propriétaire du lot n° 18, non raccordé au chauffage collectif, contestait la clause de répartition des charges de chauffage-rafraîchissement ainsi que les appels de fonds afférents aux travaux de réfection du réseau collectif votés lors de l’assemblée générale du 10 avril 2019. Afin de démontrer une impossibilité juridique et technique de raccordement, elle faisait valoir que cette même assemblée générale du 10 avril 2019 avait rejeté une résolution n° 5 portant sur le raccordement de son lot aux nouveaux réseaux hydrauliques chaud et froid.
Toutefois, la cour d’appel de Lyon, approuvée par la Cour de cassation, a procédé à une analyse concrète de la portée réelle de la résolution rejetée. Aux termes de l’arrêt du 5 novembre 2026, la troisième chambre civile relève que « le rejet de cette résolution n’induisait pas une impossibilité juridique ou technique de raccorder le lot n° 18 au système collectif, dès lors que cette résolution tendait, en fait, à la prise en charge, par les copropriétaires, des frais de raccordement du lot de Mme [G], ce que l’assemblée générale avait refusé s’agissant de travaux concernant des parties privatives. » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 5 novembre 2026, n° 25-12.157).
Cette distinction est déterminante pour le contentieux des charges de copropriété. Le refus du syndicat de financer sur le budget commun des travaux d’installation de canalisations ou d’émetteurs internes au lot privatif ne constitue nullement un refus d’autoriser le raccordement lui-même. Les ouvrages de distribution interne desservant exclusivement un lot relèvent des parties privatives et incombent financièrement au seul propriétaire de ce lot. Si le branchement nécessite une intervention ponctuelle sur les colonnes communes, il appartient au copropriétaire de solliciter l’autorisation d’effectuer ces travaux à ses propres frais, conformément au b de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui soumet à la majorité des voix de tous les copropriétaires l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes et conformes à la destination de l’immeuble.
Au-delà de l’absence d’obstacle juridique, la Cour de cassation valide le second volet du raisonnement des juges du fond portant sur la faisabilité matérielle et économique du branchement. L’arrêt souligne que la cour d’appel a constaté, sans se contredire, qu’« un tel raccordement, envisagé par le syndicat des copropriétaires, techniquement possible pour un coût non disproportionné, n’était pas souhaité par Mme [G] pour des raisons personnelles d’ordre esthétique et financier comme celle-ci l’avait elle-même expressément indiqué dans un procès-verbal de constat. » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 5 novembre 2026, n° 25-12.157). Dès lors que le branchement du lot sur le réseau collectif rénové s’avérait techniquement réalisable moyennant un coût non disproportionné et que l’absence de liaison résultait du refus personnel de la propriétaire d’engager ces frais ou de modifier l’aménagement intérieur de son bien, la haute juridiction conclut : « Elle a pu en déduire que le système de chauffage collectif présentait une utilité pour le lot n° 18 et a, ainsi, légalement justifié sa décision. » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 5 novembre 2026, n° 25-12.157).
Il ressort de cet arrêt une ligne directrice probatoire claire. Pour établir l’absence d’utilité objective d’une installation centrale de chauffage à l’égard d’un lot non raccordé, le copropriétaire demandeur doit rapporter la preuve positive soit d’une impossibilité technique de raccordement — résultant de la configuration des lieux ou d’un coût d’exécution disproportionné —, soit d’une impossibilité juridique née d’une interdiction du règlement de copropriété ou d’un refus de l’assemblée générale d’autoriser le branchement aux frais exclusifs du propriétaire du lot. À l’inverse, lorsque le syndicat démontre que le raccordement est techniquement envisageable sans dépense excessive et que le copropriétaire s’y oppose par choix esthétique ou financier, le lot demeure redevable de sa quote-part des charges de fonctionnement et des travaux de réfection du réseau collectif.
B. L’articulation du critère d’utilité avec l’obligation légale d’individualisation des frais de chauffage et de refroidissement
Le premier alinéa de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que la répartition des charges de services collectifs et d’éléments d’équipement commun en fonction de la seule utilité objective s’applique « dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ». Cette réserve légale renvoie au dispositif impératif d’individualisation des frais de chauffage, de refroidissement et d’eau chaude sanitaire codifié dans le Code de la construction et de l’habitation ainsi que dans le Code de l’énergie.
Aux termes de l’article L. 174-2 du Code de la construction et de l’habitation, tout bâtiment collectif d’habitation ou mixte pourvu d’une installation centrale de chauffage ou de froid doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer et de réguler la quantité de chaleur, d’eau chaude ou de froid fournie à chaque local occupé à titre privatif, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic devant s’assurer que l’immeuble comporte des installations répondant à ces obligations. Le quatrième alinéa de ce même article L. 174-2 du Code de la construction et de l’habitation précise que lorsqu’il n’est pas rentable ou techniquement possible d’utiliser des compteurs individuels d’énergie thermique, des répartiteurs des frais de chauffage individuels sont utilisés pour déterminer la quantité de chaleur à chaque radiateur, à moins que leur installation ne soit elle-même ni rentable ni techniquement possible.
Sur le plan réglementaire, l’article R. 241-7 du Code de l’énergie confirme que tout immeuble collectif à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation pourvu d’une installation centrale de chauffage ou alimenté par un réseau de chaleur est muni de compteurs individuels d’énergie thermique ou, à défaut, de répartiteurs de frais de chauffage, sous réserve des exceptions techniques et des seuils de consommation définis par voie réglementaire. Comme le détaillent l’Agence nationale pour l’information sur le logement dans son étude sur l’individualisation des frais de chauffage et de refroidissement en copropriété et l’Institut national de la consommation dans sa fiche pratique J 294 sur la mesure des consommations énergétiques et l’individualisation des frais, ce mécanisme articule une part mutualisée et une part individualisée.
En effet, le deuxième alinéa de l’article L. 174-2 du Code de la construction et de l’habitation dispose que, nonobstant toute disposition, convention ou usage contraires, les frais de chauffage, de refroidissement et de fourniture d’eau chaude mis à la charge des occupants comprennent, en plus des frais fixes, le coût des quantités de chaleur et de froid calculées par les appareils de mesure. Dès lors, lorsque l’individualisation est effective dans l’immeuble, un lot dépourvu de radiateurs ou n’enregistrant aucune consommation thermique ne supporte aucune facturation au titre de la part individualisée liée aux quantités de chaleur fournies au local. En revanche, tant que l’installation centrale conserve une utilité objective pour ce lot au sens de l’arrêt du 5 novembre 2026 (Cour de cassation, troisième chambre civile, 5 novembre 2026, n° 25-12.157), son propriétaire demeure redevable de la part des frais fixes de combustible ainsi que de sa quote-part des dépenses de maintenance et des travaux en copropriété portant sur la chaufferie ou le réseau collectif.
En vertu de l’article 24-9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, lorsque l’immeuble est soumis à l’obligation d’individualisation des frais en application de l’article L. 174-2 du Code de la construction et de l’habitation, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant de munir l’immeuble d’un tel dispositif d’individualisation ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet. Une fois le dispositif télé-relevable installé, ce même article 24-9 de la loi du 10 juillet 1965 impose la transmission aux copropriétaires d’une évaluation de la consommation de leurs locaux privatifs et l’envoi par le syndic, avec la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes, d’une note d’information sur la consommation du logement. En outre, selon le f de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les travaux d’économies d’énergie votés à la majorité des voix de tous les copropriétaires peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf s’il produit la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.
II. Le régime procédural de la contestation des charges de chauffage collectif et de la révision de la grille de répartition
A. L’obligation d’appliquer le règlement de copropriété tant que la clause n’est pas réputée non écrite et l’office du juge
Lorsqu’un copropriétaire estime que son lot est définitivement privé de toute possibilité technique ou juridique d’être raccordé à l’installation centrale de chauffage, une erreur procédurale fréquente consiste à refuser unilatéralement de régler les appels de fonds émis par le syndic ou à opposer cette absence de raccordement comme simple moyen de défense lors d’une instance en recouvrement de charges, sans solliciter reconventionnellement la censure de la clause du règlement de copropriété. Or, la Cour de cassation sanctionne une telle démarche au nom de la force obligatoire du règlement de copropriété et du mécanisme de l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Par un arrêt rendu le 9 juillet 2020 au visa des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, la troisième chambre civile a jugé qu’« Il résulte de ces textes que les clauses d’un règlement de copropriété relatives à la répartition des charges doivent recevoir application tant qu’elles n’ont pas été réputées non écrites par le juge. » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 9 juillet 2020, n° 19-12.599). Dans cette affaire, pour rejeter la demande en paiement de charges de chauffage formée par le syndicat, la cour d’appel avait retenu que le défaut de raccordement privait la société copropriétaire de toute possibilité de bénéficier du réseau collectif. La Cour de cassation casse l’arrêt : en statuant ainsi, sans constater que la clause du règlement de copropriété qui faisait supporter les charges de chauffage collectif aux lots litigieux avait été réputée non écrite, la cour d’appel a violé la loi (Cour de cassation, troisième chambre civile, 9 juillet 2020, n° 19-12.599).
Cette règle emporte deux conséquences directes. D’une part, le syndic ne peut dispenser d’office un lot non raccordé du paiement des appels de charges de chauffage tant que le règlement de copropriété met une quote-part de ces dépenses à sa charge. D’autre part, le copropriétaire doit formuler une demande expresse tendant à voir réputer non écrite la clause de répartition litigieuse sur le fondement de l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. L’exercice de cette action obéit en outre à une condition stricte de recevabilité : par un arrêt du 10 octobre 2024 rendu au visa de l’article 14 du Code de procédure civile et des articles 15, alinéa 1er, et 43 de la loi du 10 juillet 1965, la Cour de cassation a jugé qu’« Il résulte de ces textes que l’action tendant à voir prononcer le caractère non écrit d’une clause d’un règlement de copropriété n’est recevable que si le syndicat des copropriétaires est appelé à la cause ou entendu. » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 10 octobre 2024, n° 22-22.649).
Lorsque le juge constate, en présence du syndicat des copropriétaires, qu’une clause de répartition des charges viole le critère d’utilité objective de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la nature de la sanction et l’étendue de son office sont fixées par l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Ce texte dispose que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites, et que lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Aux termes d’un arrêt rendu le 25 janvier 2024, la troisième chambre civile rappelle ainsi que « lorsqu’il relève qu’une clause contestée du règlement de copropriété relative à la répartition des charges n’est pas conforme aux dispositions légales et réglementaires citées, le juge doit, d’une part, non pas annuler, mais réputer cette clause non écrite, d’autre part, procéder à une nouvelle répartition des charges en fixant lui-même toutes les modalités que le respect des dispositions d’ordre public impose. » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 25 janvier 2024, n° 22-22.036), quand bien même le syndicat n’aurait pas sollicité à titre subsidiaire l’établissement d’une nouvelle grille.
Enfin, la portée temporelle de la décision réputant non écrite une clause de répartition des charges exclut toute rétroactivité. Par un arrêt du 28 novembre 2019 rendu au visa des articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, la troisième chambre civile a jugé que « tout copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu’elle résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif ultérieur ou d’une décision d’assemblée générale, et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions ; que la décision de réputer non écrite une telle clause n’a d’effet que pour l’avenir » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 28 novembre 2019, n° 18-15.308). La troisième phrase de l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose à cet égard que cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.
B. L’articulation des délais d’action, des règles de majorité et des recours ouverts aux copropriétaires
La diversité des fondements juridiques susceptibles d’être mobilisés autour de la répartition des frais de chauffage et des travaux sur le réseau collectif impose de distinguer avec précision les délais d’action, leurs points de départ respectifs et les règles de majorité en assemblée générale, tels qu’ils résultent des textes en vigueur et de la jurisprudence de la Cour de cassation.
En premier lieu, l’action fondée sur l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 tendant à faire réputer non écrite une clause de répartition des charges contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 peut être exercée sans limitation de durée. Comme l’a jugé la Cour de cassation dans son arrêt du 28 novembre 2019, cette action, qui peut être engagée à tout moment, n’est pas subordonnée à la contestation préalable de l’assemblée générale qui a fixé la grille de répartition des charges (Cour de cassation, troisième chambre civile, 28 novembre 2019, n° 18-15.308). La haute juridiction a confirmé ce principe le 10 septembre 2020 en énonçant que « l’assemblée générale des copropriétaires est l’organe habilité à modifier le règlement de copropriété, que l’article 43 précité n’exclut pas le pouvoir de cette assemblée de reconnaître le caractère non écrit d’une clause d’un règlement de copropriété et que tout copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires peuvent, à tout moment, faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu’elle résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif ultérieur ou d’une décision d’assemblée générale, et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 10 septembre 2020, n° 19-17.045).
En deuxième lieu, l’article 12 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ouvre une action en révision pour lésion enfermée dans des délais stricts : dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d’un quart, ou si la part correspondant à celle d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart, dans l’une ou l’autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d’une répartition conforme aux dispositions de l’article 10. Ce même article 12 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que cette action peut également être exercée par le propriétaire d’un lot avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.
En troisième lieu, lorsque le litige porte sur la contestation d’une résolution votée par l’assemblée générale de copropriété, le recours relève du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Selon ce texte, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes, cette notification étant réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Le troisième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 précise que, sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration de ce délai de deux mois.
En quatrième lieu, s’agissant des actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, le premier alinéa de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 rend applicables les dispositions de l’article 2224 du Code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ. Aux termes de l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
En cinquième lieu, la modification de la répartition des charges par l’assemblée générale obéit aux règles posées par l’article 11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : sous réserve des dispositions de l’article 12, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires ; toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité, et en cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24. Enfin, le e de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 permet d’adopter à la majorité des voix de tous les copropriétaires la modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1er de l’article 10 rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives.
Conclusion
L’arrêt rendu le 5 novembre 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cour de cassation, troisième chambre civile, 5 novembre 2026, n° 25-12.157) consacre une lecture objective et rigoureuse de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. La circonstance matérielle qu’un lot privatif ne soit pas relié au réseau central de chauffage ou de refroidissement ne suffit pas à établir l’absence d’utilité de l’équipement commun. Lorsque l’assemblée générale se borne à refuser de faire supporter à la collectivité le coût de travaux de raccordement relevant des parties privatives et que ce branchement demeure techniquement réalisable pour un coût non disproportionné, le refus du propriétaire de raccorder son bien pour des motifs personnels d’ordre esthétique ou financier laisse subsister l’utilité objective de l’installation collective et l’obligation de contribuer aux charges ainsi qu’aux travaux de réfection du réseau.
Pour les copropriétaires comme pour les syndicats de copropriétaires, la gestion de ces litiges exige d’articuler l’analyse technique de l’installation — incluant l’individualisation des consommations thermiques prévue par l’article L. 174-2 du Code de la construction et de l’habitation et l’article 24-9 de la loi du 10 juillet 1965 — avec le respect du cadre procédural de l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Tant qu’une clause de répartition des charges n’a pas été réputée non écrite par une décision judiciaire devenue définitive rendue en présence du syndicat des copropriétaires, elle conserve sa force obligatoire, la nouvelle grille fixée par le juge ne prenant effet qu’au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.