Un locataire commerçant est placé en redressement judiciaire. Le bailleur se demande s’il peut faire jouer la clause résolutoire pour des loyers anciens, si le loyer reste dû pendant la période d’observation et comment récupérer sa dette. Le dirigeant se demande, à l’inverse, s’il peut quitter les locaux, arrêter de payer ou céder son droit au bail pour renflouer la trésorerie. Ces questions reviennent dans chaque dossier d’entreprise en difficulté qui exploite un local loué, car le bail commercial concentre souvent l’essentiel du passif exigible et conditionne la poursuite de l’activité. La réponse tient en deux temps : le bail se poursuit par principe après le jugement d’ouverture, puis le sort des loyers et de la résiliation dépend de leur date et de la décision de l’administrateur. Le régime applicable au redressement reprend celui de la sauvegarde pour les contrats en cours, avec des règles propres au bail des locaux d’exploitation. Chaque étape suppose des réflexes procéduraux précis : mise en demeure de prendre parti, déclaration au passif, demande au juge-commissaire. Les développements qui suivent détaillent ces mécanismes, avec les textes et les arrêts rendus sur ce fondement, afin que bailleurs et locataires sachent qui peut résilier, quand et à quel prix.
I. Le bail commercial continue après le jugement : qui peut le résilier et comment
L’ouverture d’un redressement judiciaire ne met pas fin aux contrats en cours. Le bail des locaux servant à l’activité entre dans cette catégorie et son sort obéit d’abord au droit commun des contrats poursuivis, avant les dispositions spéciales du bail. Cette architecture protège la période d’observation : le temps d’évaluer les chances de redressement, aucun cocontractant ne peut tirer argument du jugement pour rompre le contrat, tandis que l’administrateur choisit de poursuivre ou d’arrêter chaque contrat selon l’intérêt de l’entreprise. Pour un dirigeant accompagné sur ces arbitrages, l’appui d’une équipe dédiée au droit des affaires à Paris permet de hiérarchiser les contrats à conserver et ceux à abandonner sans aggraver le passif.
A. Ni le jugement ni les dettes anciennes ne permettent au bailleur de résilier seul
Le principe est posé par le régime des contrats en cours, applicable au redressement judiciaire par renvoi exprès du législateur. L’article L. 622-13 du code de commerce dispose que la résiliation d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture de la procédure, et le même texte impose au cocontractant d’exécuter ses obligations malgré l’inexécution antérieure par le débiteur. L’article L. 631-14 du code de commerce rend ces dispositions applicables au redressement judiciaire, de sorte que le raisonnement vaut pleinement pour un locataire en redressement. Concrètement, le bailleur ne peut ni invoquer le jugement d’ouverture comme motif de rupture, ni se prévaloir d’une clause qui prévoirait la résiliation automatique en cas de procédure collective.
Le second verrou protège le locataire contre les actions engagées pour des loyers antérieurs. L’article L. 622-21 du code de commerce interrompt ou interdit toute action tendant à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent, ainsi que toute procédure d’exécution sur les meubles et les immeubles. Le bailleur qui détenait un commandement visant la clause résolutoire pour des loyers échus avant le jugement voit donc son action arrêtée, et les délais impartis à peine de déchéance sont interrompus par le même texte. Il ne peut ni faire constater la clause résolutoire pour cette période antérieure, ni expulser sur ce fondement pendant la procédure. Les loyers échus avant l’ouverture ne disparaissent pas pour autant : ils deviennent une créance antérieure à déclarer au passif.
La déclaration obéit à une règle simple dans son principe. L’article L. 622-24 du code de commerce prévoit qu’à partir de la publication du jugement, les créanciers dont la créance est née antérieurement adressent leur déclaration au mandataire judiciaire, et le défaut de déclaration dans les formes expose à l’inopposabilité à la procédure. Pour le bailleur, cela signifie chiffrer les loyers, charges, taxes et indemnités échus avant le jugement, joindre le bail et le décompte, puis suivre l’admission au passif. La pratique montre que les oublis fréquents portent sur les régularisations de charges, les taxes foncières refacturées et les intérêts contractuels : ces accessoires suivent le sort du principal et doivent figurer dans la déclaration.
Le droit commun du bail commercial confirme cette paralysie temporaire des clauses résolutoires. L’article L. 145-41 du code de commerce subordonne déjà, hors procédure collective, l’effet d’une clause de résiliation de plein droit à un commandement demeuré infructueux pendant un mois, et il autorise le juge à suspendre les effets de la clause en accordant des délais. En procédure collective, ce mécanisme est absorbé par l’arrêt des poursuites décrit plus haut : le commandement délivré avant l’ouverture pour des loyers antérieurs ne peut plus produire son effet résolutoire, et un nouveau commandement fondé sur la même dette antérieure se heurterait à l’interdiction des poursuites. Le bailleur qui veut agir doit donc distinguer strictement les périodes, car seule la dette née après l’ouverture peut fonder une résiliation, dans les conditions restrictives examinées plus loin.
Deux erreurs reviennent dans les dossiers. La première consiste à délivrer après l’ouverture un commandement visant à la fois des loyers antérieurs et postérieurs : le mélange des périodes fragilise la procédure et expose à une contestation sur le fondement de l’arrêt des poursuites. La seconde consiste à retenir le dépôt de garantie en compensation des loyers antérieurs impayés sans autorisation : la compensation suppose des créances réciproques certaines et exigibles, alors que la créance antérieure du bailleur est gelée et soumise à déclaration. Le réflexe exact consiste à déclarer l’intégralité de la dette antérieure, à facturer et à réclamer normalement les loyers postérieurs, puis à n’envisager la résiliation que sur le terrain des loyers postérieurs impayés, après le délai légal.
B. L’administrateur décide seul de poursuivre ou d’arrêter le bail, après mise en demeure
Le choix appartient à l’administrateur judiciaire, pas aux parties. L’article L. 622-13 du code de commerce lui réserve la faculté d’exiger l’exécution des contrats en cours, en fournissant la prestation promise, et il lui impose de vérifier au vu des documents prévisionnels qu’il disposera des fonds nécessaires. En redressement, ce pouvoir s’exerce avec une contrainte de trésorerie renforcée : l’article L. 631-14 du code de commerce précise que lorsque la prestation porte sur le paiement d’une somme d’argent, celui-ci doit se faire au comptant, sauf acceptation de délais par le cocontractant. Pour un bail, poursuivre signifie donc payer le loyer courant, sans espérer imposer unilatéralement un moratoire au bailleur.
Le bailleur n’est pas démuni face à l’attente : il peut mettre l’administrateur en demeure de prendre parti sur la poursuite du contrat. Le même article L. 622-13 du code de commerce organise la sanction de cette mise en demeure, car le contrat est résilié de plein droit après une mise en demeure restée plus d’un mois sans réponse. Le juge-commissaire peut, avant l’expiration, impartir un délai plus court ou accorder une prolongation qui ne peut excéder deux mois, ce qui encadre la période d’incertitude pour le bailleur. La constatation de cette résiliation de plein droit relève du juge-commissaire : l’article R. 622-13 du code de commerce lui confie le soin de constater, sur demande de tout intéressé, la résiliation dans les cas prévus par les textes et sa date.
La résiliation peut aussi intervenir à l’initiative de l’administrateur, sans mise en demeure du bailleur. Le texte prévoit deux voies : l’arrêt d’un contrat à paiements échelonnés quand les fonds manqueront pour le terme suivant, et la demande de résiliation prononcée par le juge-commissaire quand elle est nécessaire à la sauvegarde et ne porte pas une atteinte excessive aux intérêts du cocontractant. Pour un bail devenu trop lourd, l’abandon des locaux entre dans ce second cas : l’administrateur doit démontrer que la charge locative compromet le redressement et que le bailleur conserve ses droits indemnitaires déclarés au passif. Lorsque le contentieux s’envenime sur la stratégie de sortie, l’intervention d’un avocat en contentieux commercial permet de cadrer la demande devant le juge-commissaire et d’éviter une résiliation contestée.
La Cour de cassation a précisé la portée de la décision de ne pas poursuivre le bail. Dans un arrêt du 24 janvier 2018, elle juge que la résiliation du bail des locaux d’exploitation intervient au jour où le bailleur est informé de la décision de l’administrateur de ne pas poursuivre le bail, sur le fondement de l’article L. 622-14, 1°, du code de commerce (Cass. com., 24 janv. 2018, n° 16-13.333). La même décision ajoute que l’administrateur peut prendre cette décision à tout moment, même si les loyers pourraient être payés à l’échéance, et que la résiliation est effective dès l’information du bailleur, sans formalisme particulier et sans report à une date ultérieure annoncée. Le dirigeant doit donc mesurer chaque courrier de l’administrateur : une lettre d’abandon produit un effet immédiat sur la jouissance, même si elle évoque une libération différée.
Le corollaire indemnitaire mérite attention. Quand le bail est résilié sur décision de ne pas poursuivre, l’inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du bailleur, dont le montant doit être déclaré au passif, et le bailleur peut différer la restitution des sommes versées en excédent jusqu’à ce qu’il soit statué sur ces dommages. En pratique, cela vise les loyers payés d’avance, les pas-de-porte et les indemnités de résiliation contractuelle : leur sort se règle dans la procédure, pas par une retenue unilatérale. Le bailleur chiffre son préjudice de résiliation anticipée, perte de loyers jusqu’au terme raisonnablement prévisible et frais de relocation, puis le déclare comme créance indemnitaire. L’évaluation doit rester réaliste, car le juge-commissaire puis le tribunal contrôlent l’admission.
II. Loyers, garanties et sortie des lieux : payer, déclarer ou partir sans faute
Une fois le principe de continuation posé, tout se joue sur la ligne de partage entre dette antérieure et dette postérieure. Les loyers antérieurs suivent le sort collectif de la déclaration, les loyers postérieurs doivent être payés à l’échéance comme condition de maintien dans les lieux, et la sortie des locaux obéit à des formes qui conditionnent la restitution et la cession éventuelle du droit au bail. Les montants en jeu justifient une comptabilité séparée dès le jugement d’ouverture : un compte antérieur figé pour la déclaration, un compte postérieur tenu à jour pour prouver le paiement à l’échéance. Les développements qui suivent donnent les règles applicables à chaque poste, avec les sanctions encourues en cas d’impayé postérieur.
A. Loyers antérieurs à déclarer, loyers postérieurs à payer sous peine de résiliation
Les loyers échus avant le jugement d’ouverture constituent des créances antérieures. Ils sont soumis à déclaration auprès du mandataire judiciaire selon l’article L. 622-24 du code de commerce, qui impose aux créanciers antérieurs d’adresser leur déclaration à partir de la publication du jugement. Le bailleur qui s’abstient s’expose à l’inopposabilité de sa créance à la procédure, ce qui signifie qu’il ne participera ni aux répartitions ni au plan pour cette part. La déclaration doit couvrir le loyer, les charges, les taxes refacturées et les indemnités contractuelles échues avant le jugement, pièces à l’appui. Les intérêts postérieurs au jugement sur ces créances antérieures sont en principe arrêtés, sauf exceptions limitées tenant aux contrats assortis de garanties spécifiques.
Les loyers afférents à l’occupation postérieure au jugement suivent le régime inverse : ils doivent être payés et leur impayé peut entraîner la résiliation. L’article L. 622-17 du code de commerce range parmi les créances payées à leur échéance celles nées régulièrement après le jugement pour les besoins de la procédure ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant la période d’observation. Le bail poursuivi fournit exactement cette contrepartie, la jouissance des locaux, de sorte que le loyer postérieur est payable à l’échéance contractuelle et bénéficie, à défaut de paiement, d’un rang privilégié avant les autres créances, sous réserve des créances salariales superprivilégiées, des frais de justice et du privilège de conciliation. Pour le locataire maintenu dans les lieux, payer le loyer courant n’est donc pas une option : c’est la condition du maintien.
La résiliation pour impayé postérieur obéit à un calendrier impératif propre au bail. L’article L. 622-14 du code de commerce prévoit que lorsque le bailleur demande la résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement, « le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement ». Le même texte ajoute que « si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation ». Deux conséquences en découlent pour le contrôle du juge : d’une part, toute demande formée avant l’expiration des trois mois est prématurée ; d’autre part, un paiement intervenu avant ce terme fait échec à la résiliation, même si la dette était réelle à la date de la demande. Le dirigeant en difficulté dispose ainsi d’une fenêtre de trois mois pour apurer le passif locatif postérieur ou négocier un échéancier accepté par le bailleur.
La Cour de cassation contrôle strictement l’effectivité de l’impayé au jour où le juge statue. Dans un arrêt du 12 juin 2024 rendu sur le fondement de l’article L. 622-14, 2°, applicable au redressement par l’article L. 631-14, elle juge que le juge-commissaire vérifie, au jour où il statue, si les loyers et charges de la période postérieure à l’ouverture restent impayés (Cass. com., 12 juin 2024, n° 22-24.177). Elle rejette en conséquence la demande du bailleur quand la créance postérieure était éteinte pour avoir été acquittée par le preneur au jour de la décision. La solution est confirmée par un arrêt du 10 décembre 2025 qui reprend la même formule et le même contrôle au jour où le juge statue (Cass. com., 10 déc. 2025, n° 24-20.714). Le contentieux se joue donc sur les preuves de paiement : relevés bancaires, quittances et arrêtés de compte doivent établir l’extinction à la date de l’audience, car un paiement postérieur à la requête mais antérieur à la décision suffit à faire échec au constat.
Le défaut d’exploitation pendant la période d’observation ne fournit pas un fondement de substitution au bailleur. Le même article L. 622-14 du code de commerce précise que le défaut d’exploitation pendant la période d’observation dans un ou plusieurs immeubles loués n’entraîne pas résiliation du bail, nonobstant toute clause contraire. Le bailleur ne peut donc pas contourner le verrou des loyers postérieurs en invoquant la fermeture temporaire du magasin ou l’arrêt d’une ligne de production. Symétriquement, le locataire qui cesse d’exploiter sans restituer les locaux reste redevable des loyers postérieurs pour la jouissance conservée, et l’administrateur a intérêt à arbitrer vite entre reprise d’exploitation, sous-location autorisée ou abandon du bail, plutôt que de laisser courir une dette privilégiée.
La mise en œuvre suppose une méthode rigoureuse des deux côtés. Côté bailleur : adresser dès l’ouverture une facture distincte pour chaque échéance postérieure, mettre en demeure par acte séparé en visant exclusivement la période postérieure, attendre l’expiration du délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture avant de saisir le juge-commissaire, puis maintenir la demande seulement si l’impayé persiste au jour de l’audience. Côté locataire et administrateur : payer en priorité le loyer postérieur avant toute autre dette chirographaire, conserver les preuves de règlement, et si la trésorerie ne permet pas de payer, solliciter tôt un accord de délais du bailleur ou décider l’abandon du bail plutôt que de laisser naître une dette privilégiée qui pèsera sur la suite. Dans les deux cas, le mélange des périodes dans un même acte reste la faute la plus coûteuse, car il expose à un rejet pur et simple de la demande de résiliation.
B. Dépôt de garantie, restitution et cession : sortir des lieux sans créer un nouveau litige
Le dépôt de garantie ne peut pas servir de compensation sauvage. Versé en début de bail pour garantir l’exécution des obligations du preneur, il s’analyse comme une dette du bailleur envers le locataire, exigible à la fin du bail après imputation des sommes dues. En procédure collective, l’imputer unilatéralement sur des loyers antérieurs impayés revient à payer une créance antérieure hors procédure, en violation de l’arrêt des poursuites et de l’égalité des créanciers. La voie régulière consiste à déclarer la créance antérieure de loyers pour son montant brut, puis à traiter le dépôt de garantie dans les comptes de fin de bail sous contrôle de la procédure : imputation sur les sommes restant dues après admission, ou restitution si aucun solde ne subsiste. Les clauses qui organiseraient une compensation automatique avec des créances antérieures se heurtent au gel des créances antérieures et doivent être écartées pour cette période.
La restitution des locaux conditionne l’arrêt du compteur des loyers postérieurs. Tant que le preneur conserve les clés et la jouissance, l’indemnité d’occupation court et s’ajoute à la dette postérieure exigible. Une restitution suppose un état des lieux, la remise des clés documentée et la libération effective des lieux, meubles et aménagements compris. Lorsque l’administrateur renonce au bail, la date d’effet de la résiliation fixée par l’information du bailleur détermine le point de départ de la période de restitution : à compter de cette date, le maintien sans droit peut donner lieu à une indemnité d’occupation distincte du loyer. Le dirigeant a donc intérêt à organiser vite le déménagement, le sort des stocks et la remise en état, car chaque semaine d’occupation prolongée augmente une dette payable à l’échéance. Pour les sociétés dont les locaux portent l’outil de production, la structuration de la sortie gagne à être anticipée avec un conseil en droit des sociétés afin d’articuler restitution, cession d’actifs et poursuite de l’activité sur un autre site.
La cession du bail constitue souvent la meilleure valorisation pour les créanciers et une porte de sortie pour le locataire. Le droit au bail est un actif cessible, et sa cession isolée ou avec le fonds peut désintéresser partiellement le passif. En redressement, la cession s’inscrit dans le plan ou dans une cession d’activité autorisée par le tribunal : le cessionnaire reprend le bail aux conditions antérieures, sans que le bailleur puisse imposer un nouveau loyer ou un agrément discrétionnaire hors les restrictions légales. Les clauses qui interdiraient toute cession en cas de procédure collective sont inefficaces face au mécanisme légal de cession. Le prix de cession revient à la procédure et améliore le dividende, tandis que le bailleur y gagne un successeur solvable tenu des loyers postérieurs. L’opération suppose toutefois un bail purgé de la résiliation : si le bail a déjà été résilié et constatée par le juge-commissaire, il n’y a plus rien à céder.
Le sort des améliorations et des travaux mérite un examen clause par clause. Les aménagements devenus immeubles par destination ou les travaux d’accession sans indemnité contractuelle restent en principe au bailleur en fin de bail, sans indemnité pour le preneur, tandis que les équipements démontables peuvent être repris ou vendus. En procédure collective, l’administrateur arbitre entre démontage coûteux, vente sur place au cessionnaire du bail et abandon contre dispense de remise en état. Chaque option se chiffre : coût de remise en état contractuelle, valeur de revente du matériel, décote du droit au bail sans les aménagements. Un inventaire contradictoire avec le bailleur limite les litiges ultérieurs sur les dégradations, car les retenues sur le dépôt de garantie et les demandes indemnitaires se règlent sur pièces.
Le passage en liquidation, quand le redressement échoue, ne doit pas surprendre les parties. L’article L. 641-12 du code de commerce organise alors la résiliation du bail des locaux d’activité, notamment à la date où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas continuer le bail et, pour les causes antérieures, par une demande introduite dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation. Le bailleur qui a déjà déclaré sa créance antérieure en redressement n’a pas à déclarer deux fois la même dette, mais il doit actualiser son décompte et suivre la procédure de vérification propre à la liquidation. Le locataire devenu débiteur dessaisi ne gère plus la restitution : c’est le liquidateur qui organise la libération des lieux et la réalisation du droit au bail s’il subsiste. Anticiper cette bascule dès le redressement, en documentant l’état des locaux et le décompte locatif, évite une seconde contestation dans la liquidation.
Conclusion
Le redressement judiciaire du locataire fige les loyers anciens et sanctuarise le bail pendant la période d’observation, mais il n’accorde ni remise de loyer ni maintien sans condition. Le bailleur déclare sa dette antérieure et ne peut résilier que pour des loyers postérieurs impayés, après trois mois et si l’impayé persiste au jour où le juge statue. L’administrateur choisit de poursuivre ou d’abandonner le bail, et son information fait courir une résiliation d’effet immédiat. Le dépôt de garantie ne compense pas sauvagement la dette gelée, la restitution arrête le compteur et la cession du droit au bail valorise l’actif quand elle reste possible. La rigueur décisive tient à la séparation des périodes dans chaque acte, à la preuve du paiement au jour de l’audience et à la rapidité de l’arbitrage sur les locaux. Menée ainsi, la gestion du bail commercial en redressement préserve les droits du bailleur sans condamner les chances de redressement du locataire.