L’exploitation d’un fonds de commerce au rez-de-chaussée d’un immeuble collectif confronte régulièrement le bailleur et le preneur à la problématique de l’isolation phonique et des nuisances sonores. Qu’il s’agisse d’un restaurant, d’un bar, d’une salle de sport, d’un espace de loisirs ou d’un local tertiaire subissant le bruit d’équipements collectifs, l’acoustique du local commercial se situe au croisement du droit du louage et des polices spéciales. Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le propriétaire est tenu de délivrer un bien apte à l’usage convenu et d’en garantir la jouissance paisible, tandis que l’article 1728 du Code civil impose au locataire d’user de la chose louée raisonnablement et suivant sa destination.
Or, la survenance d’une plainte du voisinage ou d’une mesure acoustique révélant un dépassement des seuils d’émergence déclenche un conflit immédiat sur l’imputabilité du désordre et la charge financière des travaux d’insonorisation. En conséquence, l’intervention d’un avocat en bail commercial à Paris suppose d’articuler les règles impératives de l’article R. 145-35 du Code de commerce avec les obligations propres aux activités bruyantes fixées par le Code de la santé publique et le Code de l’environnement. Dès lors, l’analyse du régime de l’isolation phonique et de la répartition des travaux acoustiques (I) précède l’étude des recours du preneur et des sanctions liées aux nuisances sonores d’exploitation (II).
I. L’obligation de délivrance et de jouissance paisible face à l’isolation phonique et aux travaux acoustiques
A. La conformité acoustique du local à sa destination contractuelle et la garantie des troubles sonores
Le socle des obligations du propriétaire repose sur l’article 1719 du Code civil, en vertu duquel le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage prévu et d’en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail. Cette règle est complétée par l’article 1720 du Code civil, selon lequel « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce » et « doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives », ainsi que par l’article 1721 du Code civil, disposant qu’il « est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail ».
À cet égard, la Cour de cassation rappelle avec fermeté le caractère continu de l’obligation de délivrance conforme tout au long de l’exécution du bail. Dans un arrêt du 19 mars 2026 (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-14.483), la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait rejeté la demande en résiliation de la locataire faute de preuve de l’antériorité des non-conformités à la remise des clés, en jugeant « qu’il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du contrat ». En conséquence, lorsque la destination contractuelle autorise expressément une activité exigeant un isolement acoustique particulier, le déficit d’isolation phonique empêchant une exploitation normale relève de l’article 1719 du Code civil.
Toutefois, cette obligation de délivrance acoustique trouve son corollaire dans le devoir d’information et de sincérité qui pèse sur le locataire lors de la conclusion du contrat. Le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg, par une ordonnance du 22 octobre 2026 (TJ Strasbourg, réf., 22 oct. 2026, n° 26/00576), a ainsi statué sur le cas d’un local commercial exploité pour un jeu d’action engendrant des bruits d’impact et des cris audibles dans les appartements du premier étage. Le magistrat énonce que « l’obligation pour le bailleur de délivrer des locaux conformes aux exigences acoustiques des bâtiments à usage commercial a pour corollaire l’obligation du locataire d’informer son bailleur si son activité engendre des nuisances supérieures à des activités commerciales banales » (TJ Strasbourg, réf., 22 oct. 2026, n° 26/00576). Dès lors, dans le contentieux de l’exécution des baux commerciaux, le preneur qui installe une activité particulièrement bruyante sous couvert d’une destination générique sans en aviser le bailleur ne saurait imputer à ce dernier l’inadaptation phonique originelle des locaux.
Or, le contentieux acoustique concerne également les nuisances sonores subies par le preneur du fait des parties communes ou d’équipements collectifs de l’immeuble en copropriété. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt du 21 mai 2026 (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 25-10.905), a jugé que l’obligation d’assurer la jouissance paisible « ne cesse qu’en cas de force majeure » et que « les diligences par lui accomplies pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués ». En revanche, conformément à l’article 1353 du Code civil, le locataire doit prouver objectivement la réalité du trouble sonore : la cour d’appel de Paris, le 20 novembre 2025 (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 20 nov. 2025, n° 22/06718), a ainsi jugé que « sans mesure du bruit, sans précision sur la fréquence et la durée de ce bruit et sans précision sur les travaux évoqués par le témoin, cette unique attestation est insuffisante à apporter la preuve de nuisances sonores imputables à la société Elogie-Siemp ».
Par ailleurs, les bailleurs opposent fréquemment aux réclamations du locataire une clause de non-recours ou de prise des lieux en l’état. Or, par deux arrêts des 10 avril 2025 (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.974) et 22 mai 2025 (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-16.844), la Cour de cassation a rappelé au visa des articles 1719 et 1720 du Code civil qu’« une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance ». Dès lors, une telle stipulation ne fait jamais obstacle à l’action du preneur lorsque le défaut structurel d’isolation affecte la délivrance conforme du local loué.
B. La répartition financière des travaux d’insonorisation entre l’article R. 145-35 du Code de commerce et l’étude d’impact
La détermination du débiteur final des travaux d’isolation phonique dépend de la qualification technique des ouvrages au regard de l’article R. 145-35 du Code de commerce. Ce texte d’ordre public interdit d’imputer au locataire « 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux » et « 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent » (C. com., art. R. 145-35). Or, l’article 606 du Code civil énonce que « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières », ainsi que celui « des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier », tandis que « toutes les autres réparations sont d’entretien ».
Ainsi que l’a rappelé la cour d’appel de Pau le 20 mars 2025 (CA Pau, 2e ch., sect. 1, 20 mars 2025, n° 23/02005), « il est jugé en application de cet article que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale ». En outre, dans un arrêt du 4 décembre 2025 (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357), la Cour de cassation a jugé au visa de l’article 1719 du Code civil « que le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu’il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble ». En conséquence, lorsque l’insuffisance acoustique résulte d’un vice structurel du plancher, des poutres ou des gros murs relevant de l’article 606 du Code civil, sa reprise incombe impérativement au propriétaire en vertu des articles R. 145-35 et L. 145-15 du Code de commerce ainsi que de l’article 1755 du Code civil.
À l’inverse, les aménagements d’insonorisation intérieure qui n’affectent ni la structure ni la solidité générale de l’immeuble — tels qu’un faux plafond acoustique, un doublage de cloisons phoniques, un sas d’entrée ou des plots antivibratiles — ne constituent pas des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil. Toutefois, pour que ces travaux de mise aux normes acoustiques pèsent sur le locataire, la Cour de cassation exige une stipulation expresse du bail : par un arrêt du 10 septembre 2020 (Cass. 3e civ., 10 sept. 2020, n° 19-10.454), elle a cassé une décision ayant mis les travaux de mise en conformité à la charge du preneur « sans constater l’existence d’une stipulation expresse du contrat de bail mettant à la charge du preneur les travaux de sécurité prescrits par l’autorité administrative ». À défaut d’un tel transfert contractuel exprès, les travaux de mise aux normes conformes à la destination des lieux relèvent de l’obligation de délivrance du bailleur (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-20.127).
Par ailleurs, la réglementation environnementale impose directement à l’exploitant d’un lieu diffusant de la musique amplifiée des obligations acoustiques propres en application de l’article R. 571-25 du Code de l’environnement. Aux termes de l’article R. 571-27 du Code de l’environnement, « l’exploitant, le producteur, le diffuseur qui dans le cadre d’un contrat a reçu la responsabilité de la sécurité du public, le responsable légal du lieu ouvert au public ou recevant du public, clos ou ouvert, accueillant à titre habituel des activités de diffusion de sons amplifiés, ou le responsable d’un festival, est tenu d’établir une étude de l’impact des nuisances sonores visant à prévenir les nuisances sonores de nature à porter atteinte à la tranquillité ou à la santé du voisinage ». Cette étude « étudie l’impact sur les nuisances sonores des différentes configurations possibles d’aménagement du système de diffusion de sons amplifiés », « peut notamment conclure à la nécessité de mettre en place des limiteurs de pression acoustique » et « doit être mise à jour en cas de modification des aménagements des locaux, de modification des activités, ou de modification du système de diffusion sonore, non prévus par l’étude initiale » (C. envir., art. R. 571-27).
En dehors même des sons amplifiés, toute activité commerciale demeure soumise à l’article R. 1336-5 du Code de la santé publique, suivant lequel « aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme ». Selon l’article R. 1336-6 du Code de la santé publique, lorsque le bruit provient d’une activité professionnelle ou de ses équipements techniques, « l’atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme est caractérisée si l’émergence globale de ce bruit perçu par autrui, telle que définie à l’article R. 1336-7, est supérieure aux valeurs limites fixées au même article » ou « si l’émergence spectrale de ce bruit, définie à l’article R. 1336-8, est supérieure aux valeurs limites ». L’article R. 1336-7 du Code de la santé publique précise que « les valeurs limites de l’émergence sont de 5 décibels pondérés A en période diurne (de 7 heures à 22 heures) et de 3 décibels pondérés A en période nocturne (de 22 heures à 7 heures), valeurs auxquelles s’ajoute un terme correctif en décibels pondérés A, fonction de la durée cumulée d’apparition du bruit particulier ».
Enfin, il ne faut pas confondre cette étude d’impact propre aux activités musicales avec la remise d’un bilan phonique général de l’immeuble. Par un arrêt du 16 janvier 2025 (Cass. 3e civ., 16 janv. 2025, n° 23-16.946), la troisième chambre civile a jugé que « si le constructeur est tenu de réaliser des travaux conformes aux prescriptions applicables en matière d’isolation phonique des bâtiments, aucune disposition légale ne lui impose de remettre aux maîtres de l’ouvrage un bilan phonique de celle-ci ». De même, ni l’état des lieux de l’article L. 145-40-1 du Code de commerce ni l’inventaire des charges et états de travaux de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-16.270) n’obligent le bailleur à annexer spontanément un diagnostic acoustique au bail commercial.
II. Les sanctions du défaut d’isolation acoustique et la responsabilité née des nuisances sonores d’exploitation
A. Les recours du preneur face au déficit d’isolement : exception d’inexécution, avance sur travaux et indemnisation
Lorsque le défaut d’isolation phonique ou les nuisances sonores imputables à l’immeuble caractérisent un manquement du bailleur à l’article 1719 du Code civil, le preneur peut mobiliser les remèdes de l’article 1217 du Code civil. S’agissant de l’exception d’inexécution de l’article 1219 du Code civil — selon lequel « une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave » —, le tribunal judiciaire de Paris, par un jugement du 12 décembre 2024 (TJ Paris, 18e ch., 2e sect., 12 déc. 2024, n° 19/08593), a rappelé à propos d’un local subissant des perturbations sonores que « l’exception d’ inexécution ne peut cependant être invoquée utilement par le preneur que si le manquement du bailleur à son obligation de délivrance porte sur la totalité de la chose louée et rend les locaux inexploitables en totalité ». En outre, en présence de baux multiples, « l’exception d’inexécution ne peut être invoquée qu’à propos des obligations nées d’un même contrat » (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 20 nov. 2025, n° 22/06718).
En revanche, lorsque le manquement du bailleur rend effectivement les lieux impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, la Cour de cassation protège énergiquement le locataire. Par un arrêt publié du 18 septembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005), la troisième chambre civile a jugé « que le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». Mieux encore, par un arrêt du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820), elle a précisé au visa de l’article L. 145-41 du Code de commerce que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820).
En dehors de la suspension du loyer, le locataire victime de troubles de jouissance locative peut solliciter l’exécution forcée des travaux ou l’avance de leur coût en application de l’article 1222 du Code civil, aux termes duquel « après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation » et demander en justice « que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ». Comme l’a jugé la troisième chambre civile le 13 juin 2024 (Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 22-21.250), « le juge, qui constate l’existence de troubles de jouissance subis par un locataire, apprécie souverainement les mesures propres à les faire cesser en faisant injonction à leur auteur de procéder à des travaux ».
Or, la Cour de cassation, dans son arrêt du 6 avril 2023 (Cass. 3e civ., 6 avr. 2023, n° 19-14.118), a rappelé « que, en cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le locataire peut, d’une part, obtenir l’indemnisation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur des travaux lui incombant, d’autre part, soit obtenir l’exécution forcée en nature, soit être autorisé à faire exécuter lui-même les travaux et obtenir l’avance des sommes nécessaires à cette exécution », tout en précisant « que le coût des travaux de remise en état des locaux ne constitue pas un préjudice indemnisable mais une avance sur l’exécution des travaux ». En revanche, si le preneur renonce à son implantation en raison du défaut de délivrance, il peut obtenir le remboursement de ses aménagements exposés en pure perte (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-20.474). Quant à la prescription, l’article 2224 du Code civil dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer », tandis que l’article L. 145-60 du Code de commerce fixe à deux ans la prescription des actions statutaires, la Cour de cassation ayant jugé le 4 décembre 2025 (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357) que les obligations continues du bailleur « sont exigibles pendant toute la durée du bail ».
B. Les actions contre le preneur auteur de nuisances sonores : trouble anormal de voisinage, action oblique et résiliation
Symétriquement, lorsque l’exploitation commerciale génère des nuisances sonores excessives, la responsabilité du preneur est engagée de plein droit sur le fondement de l’article 1253 du Code civil, issu de la loi du 15 avril 2024. Ce texte dispose que « le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte » (C. civ., art. 1253). Selon le second alinéa du même article, « cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien », mais uniquement si ces activités sont « conformes aux lois et aux règlements » et se sont « poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal » (C. civ., art. 1253).
L’appréciation de l’anormalité du bruit demeure toutefois concrète : dans un arrêt du 17 septembre 2026 (Cass. 3e civ., 17 sept. 2026, n° 25-12.103), la troisième chambre civile a écarté le grief lié aux livraisons d’un restaurant dès lors que les voisins « ne démontrent pas subir des nuisances excédant les inconvénients normaux du voisinage liées à la présence du restaurant dans un immeuble comprenant des locaux commerciaux, affectés à plusieurs commerces de restauration ». À l’inverse, lorsque les émergences sonores d’un commerce de loisirs dépassent largement les seuils de l’article R. 1336-7 du Code de la santé publique, le juge des référés ordonne la restriction horaire de l’activité en veillant à ce que « la mesure prononcée au titre du trouble manifestement illicite doit être strictement adaptée et proportionnée à la cessation de ce trouble » (TJ Strasbourg, réf., 22 oct. 2026, n° 26/00576).
Dans ses rapports avec le bailleur, le locataire bruyant s’expose à la résiliation de son bail commercial pour manquement à l’article 1728 du Code civil, qui l’oblige à « user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ». La cour d’appel de Paris, le 17 mai 2023 (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 17 mai 2023, n° 20/10977), a précisé à cet égard « que ce sont les manquements à ses obligations d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination du bail qu’il convient ici d’examiner et que le contrôle du respect des normes réglementaires afférentes incombe à l’administration », prononçant la résiliation sans exiger de mesure d’émergence spectrale au vu des plaintes et rapports de police. Le bailleur peut également mettre en œuvre la clause résolutoire conformément à l’article L. 145-41 du Code de commerce, selon lequel « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » et « le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai » (C. com., art. L. 145-41).
Ainsi que l’a jugé la Cour de cassation dans deux arrêts du 6 novembre 2025 (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.454 et Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334), toute clause résolutoire stipulant un délai inférieur à un mois contrevient à l’article L. 145-41 du Code de commerce et « est donc, par application de l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, réputée non écrite en son entier ». Lorsque la clause est valable et que le commandement de cesser les nuisances sonores demeure infructueux après un mois (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 14 juin 2023, n° 21/01700 ; CA Paris, Pôle 1, ch. 8, 7 févr. 2025, n° 24/11680), la cour d’appel de Paris rappelle qu’il « ne peut lui être reproché de ne pas avoir tenté un rapprochement amiable, aucune obligation contractuelle n’imposant une telle démarche avant la délivrance d’un commandement » (CA Paris, Pôle 1, ch. 8, 7 févr. 2025, n° 24/11680). Si la Cour de cassation admet par un arrêt du 6 février 2025 (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-18.360) « que la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire », l’inobservation des délais accordés par une décision passée en force de chose jugée « rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi de la bailleresse à s’en prévaloir puisse y faire obstacle » (Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 22-16.216).
Enfin, lorsque le local commercial est situé en copropriété et que le bailleur demeure passif face au tapage de son locataire, un copropriétaire voisin peut exercer l’action oblique pour obtenir la résiliation du bail commercial. Par un jugement du 21 juillet 2026 (TJ Caen, 21 juill. 2026, n° 23/00274), le tribunal judiciaire de Caen a rappelé qu’en « matière de copropriété, il est admis de manière constante qu’un copropriétaire peut, en cas d’inaction du bailleur, solliciter la résiliation d’un bail lorsque le preneur méconnaît le règlement de copropriété et porte atteinte à la jouissance des autres occupants ». Après avoir relevé l’inefficacité des travaux du bar qui « ne produit aucune mesure contradictoire, aucun rapport technique, aucun relevé d’émergence sonore postérieur aux travaux » ainsi que la carence de la bailleresse dont l’« abstention prolongée a permis la persistance d’une activité commerciale incompatible avec la destination résidentielle de l’immeuble », le tribunal prononce la résiliation du bail et condamne le preneur et le bailleur à indemniser le préjudice de jouissance (TJ Caen, 21 juill. 2026, n° 23/00274).
Conclusion
Le traitement juridique de l’isolation phonique et des nuisances sonores dans le bail commercial exige une articulation rigoureuse entre les obligations contractuelles et les normes acoustiques. Si le bailleur demeure tenu de délivrer un local conforme et d’en assurer la jouissance paisible selon l’article 1719 du Code civil ainsi que de financer les grosses réparations structurelles visées aux articles 606 du Code civil et R. 145-35 du Code de commerce, le locataire a pour obligation d’informer le propriétaire de toute activité excédant les nuisances d’un commerce banal (TJ Strasbourg, réf., 22 oct. 2026, n° 26/00576). En outre, l’exploitant doit respecter les valeurs limites d’émergence de l’article R. 1336-7 du Code de la santé publique, établir l’étude d’impact des nuisances sonores exigée par l’article R. 571-27 du Code de l’environnement en cas de diffusion de sons amplifiés et supporter les aménagements d’insonorisation non structurels expressément mis à sa charge par le bail (Cass. 3e civ., 10 sept. 2020, n° 19-10.454).
Sur le plan contentieux, la jurisprudence récente protège le preneur confronté à une impropriété totale des locaux en l’autorisant à opposer l’exception d’inexécution sans mise en demeure préalable (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005) et en imposant au juge d’en vérifier le bien-fondé même après un commandement visant la clause résolutoire (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820), tout en distinguant l’avance sur travaux du préjudice indemnisable (Cass. 3e civ., 6 avr. 2023, n° 19-14.118). À l’inverse, l’exploitant auteur de troubles acoustiques et le bailleur négligent s’exposent à la responsabilité de plein droit de l’article 1253 du Code civil, au jeu de la clause résolutoire de l’article L. 145-41 du Code de commerce et à la résiliation du bail commercial par la voie de l’action oblique (TJ Caen, 21 juill. 2026, n° 23/00274).