La distinction entre la location nue et la location meublée structure le droit des baux d’habitation lorsque le bien loué constitue la résidence principale du preneur. Depuis la loi du 24 mars 2014, l’article L. 632-1 du Code de la construction et de l’habitation renvoie au titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 pour régir ces contrats. L’article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 définit ainsi le logement meublé comme « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».
L’enjeu pratique de cette définition posée par l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 demeure considérable. En effet, le bail meublé confère au bailleur une souplesse accrue, caractérisée par une durée minimale d’un an selon l’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989. De même, le délai de préavis du congé délivré par le propriétaire se trouve ramené à trois mois en vertu de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, contre six mois en location nue selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Or, la tentation demeure fréquente d’adopter l’intitulé d’un bail meublé tout en délivrant un local dépourvu d’une partie des meubles indispensables. Pour encadrer cette qualification, le pouvoir réglementaire a édicté le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé. Dès lors, la dénomination retenue par les signataires ne lie pas le juge lorsque l’ameublement ne satisfait pas aux prescriptions de l’article 2 du décret du 31 juillet 2015.
À cet égard, la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation et des cours d’appel révèle un contrôle strict de l’équipement fourni lors de la remise des clés (CA Aix-en-Provence, 7 mai 2025, n° 23/11306 ; CA Caen, 6 mars 2025, n° 23/02041). Il s’agit donc de déterminer comment l’insuffisance ou le défaut de preuve des équipements de l’article 2 du décret du 31 juillet 2015 emporte la requalification en bail nu. Cette étude examinera la consistance matérielle et probatoire de l’obligation d’ameublement selon l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 (I), puis le régime de l’action en requalification et ses effets selon les articles 10 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 (II).
I. La consistance matérielle et probatoire de l’obligation légale d’ameublement
A. L’exigence cumulative des onze équipements du décret du 31 juillet 2015 et l’obligation de délivrance
La qualification de location meublée repose sur une double exigence légale associant la décence du bâti à la complétude de son équipement mobilier. Aux termes de l’article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le local doit constituer un logement décent doté d’un ameublement suffisant en nombre et en qualité. Ce texte s’articule avec l’obligation de délivrance de l’article 1719 du Code civil, selon lequel le bailleur est tenu « de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ».
De même, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, rendu applicable aux meublés par l’article 25-3 de la même loi, impose de remettre un bien doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Au visa de l’article 1719 du Code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, la Cour de cassation a rappelé le 1er octobre 2026 que « le bailleur d’un local à usage d’habitation est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation » (Civ. 3e, 1er octobre 2026, pourvoi n° 25-15.395).
À cet égard, le législateur a soustrait la définition du logement meublé à la seule volonté des parties en instituant un socle réglementaire d’ordre public. Pris pour l’application de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 énumère onze catégories d’équipements que le logement doit comporter dès la prise d’effet du bail. Pour le repos des occupants, le texte impose une « literie comprenant couette ou couverture » ainsi qu’un « dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher » (article 2, 1° et 2°, du décret du 31 juillet 2015).
S’agissant des repas, l’article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 exige des « plaques de cuisson », un « four ou four à micro-ondes », ainsi qu’un « réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ». Cette dotation est complétée par la « vaisselle nécessaire à la prise des repas », des « ustensiles de cuisine » et une « table et sièges » (article 2, 6° à 8°, du décret du 31 juillet 2015). Enfin, l’article 2 du décret du 31 juillet 2015 prescrit la présence d’« étagères de rangement », de « luminaires » et d’un « matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement ».
Or, cette liste réglementaire présente un caractère strictement cumulatif, de sorte que l’omission de quelques éléments prévus à l’article 2 du décret du 31 juillet 2015 suffit à disqualifier le contrat. Le 7 mai 2025, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a examiné un bail dont l’inventaire mentionnait un lit, une couette, une table, quatre chaises, un réfrigérateur, une plaque de cuisson, une ménagère, des étagères et des volets (CA Aix-en-Provence, Chambre 1-8, 7 mai 2025, n° 23/11306). La cour a toutefois relevé qu’« il n’est pas démontré que le logement était équipé d’un four, de luminaires et du matériel d’entretien ménager, contrairement aux prescriptions du décret susvisé » (CA Aix-en-Provence, 7 mai 2025, n° 23/11306).
En conséquence, l’absence de ces trois postes exigés par l’article 2 du décret du 31 juillet 2015 a suffi pour « confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a requalifié le contrat en bail de locaux non-meublés, soumis aux dispositions du titre premier de la loi du 6 juillet 1989 » (CA Aix-en-Provence, 7 mai 2025, n° 23/11306). Un propriétaire ne peut donc compenser l’absence d’un four ou d’un équipement ménager par d’autres meubles non visés à l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989. L’analyse d’un tel litige requiert l’appui d’un avocat en bail d’habitation à Paris afin de vérifier chaque poste requis par l’article 2 du décret du 31 juillet 2015.
Par ailleurs, la conformité de l’ameublement s’apprécie par rapport à la configuration du bien loué et au nombre de pièces habitables. L’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 exige en effet un mobilier « en nombre et en qualité suffisants » pour permettre d’habiter sans apport extérieur substantiel. Dans un arrêt du 14 mars 2024, la cour d’appel de Paris a ainsi censuré la qualification de location meublée appliquée à une maison de cinquante-sept mètres carrés comprenant un séjour double et deux chambres (CA Paris, Pôle 4 – Chambre 3, 14 mars 2024, n° 21/18430).
Dans cette affaire, le bailleur invoquait la livraison d’un canapé convertible, d’une table avec quatre chaises, d’un seul lit double, d’un réfrigérateur-congélateur, d’un four et d’une plaque à induction (CA Paris, 14 mars 2024, n° 21/18430). Au visa de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, la cour a jugé ces meubles « insuffisants pour justifier de l’installation dans le logement de l’ensemble des éléments d’équipements nécessaires à la jouissance locative complète des lieux, sans apport complémentaire, dès lors que les locaux loués correspondent à une maison d’habitation de 57 m² comprenant une entrée, un séjour-double et deux chambres » (CA Paris, 14 mars 2024, n° 21/18430).
Dès lors, la fourniture d’un unique lit et l’absence de rangements dans un bien de deux chambres obligent le preneur à acquérir lui-même lits et armoires dès l’entrée dans les lieux (CA Paris, 14 mars 2024, n° 21/18430). Cette insuffisance quantitative contredit l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 2 du décret du 31 juillet 2015. De surcroît, la troisième chambre civile rappelle le 19 mars 2026, au visa de l’article 1719 du Code civil, qu’« il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du contrat » (Civ. 3e, 19 mars 2026, pourvoi n° 24-14.483), tandis que seul « un événement de force majeure » est « de nature à exonérer la bailleresse de ses obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien et de garantie de jouissance paisible » (Civ. 3e, 16 octobre 2025, pourvoi n° 24-16.682).
B. Le rôle probatoire déterminant de l’inventaire contradictoire et la charge de la preuve
Sur le terrain probatoire, le législateur a encadré avec précision la constatation de l’ameublement lors de la prise de possession. L’article 25-5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’« un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés ». Le texte précise que « ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location » (article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989).
Cet instrument régi par l’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 complète l’état des lieux prévu par l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 et interdit toute rémunération excédant celle liée à l’état des lieux. En pratique, l’absence d’inventaire contradictoire annexé au bail ou le caractère lacunaire d’une clause type fragilise la position du propriétaire au regard de l’article 2 du décret du 31 juillet 2015. Conformément à l’article 1353 du Code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et « celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».
Appliqué à l’obligation de délivrance résultant des articles 1719 du Code civil et 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 1353 du Code civil met le fardeau probatoire à la charge du bailleur. La cour d’appel de Paris énonce ainsi qu’« il appartient au bailleur de rapporter la preuve que les locaux loués sont meublés » (CA Paris, Pôle 4 – Chambre 3, 14 mars 2024, n° 21/18430). Dans le même sens, la cour d’appel d’Aix-en-Provence juge qu’« en cas de contestation, il incombe au bailleur d’établir que les locaux loués étaient effectivement meublés conformément à la loi, cette preuve pouvant être rapportée par tous moyens lorsque l’inventaire dressé à la conclusion du bail n’est pas exhaustif » (CA Aix-en-Provence, Chambre 1-8, 7 mai 2025, n° 23/11306).
Dès lors, si le défaut d’inventaire signé selon l’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 n’interdit pas de recourir à d’autres preuves, les juges apprécient sévèrement les pièces supplétives. Dans l’arrêt de la cour d’appel de Caen du 6 mars 2025, l’inventaire d’entrée révélait que la maison ne comportait ni lit, ni couette, ni chaises, ni luminaires, ni table, ni vaisselle, ni ustensiles de cuisine, en violation de l’article 2 du décret du 31 juillet 2015 (CA Caen, 2ème Chambre civile, 6 mars 2025, n° 23/02041). La bailleresse produisait un document dactylographié affirmant que les meubles avaient été retirés à la demande du locataire (CA Caen, 6 mars 2025, n° 23/02041).
La cour d’appel de Caen a écarté cet écrit non signé ainsi que des attestations irrégulières, en jugeant que « l’argument selon lequel M. [G] n’a adressé une réclamation que près d’un an après la prise de possession des lieux est inopérant » (CA Caen, 6 mars 2025, n° 23/02041). En conséquence, le silence initial du preneur ne vaut jamais renonciation au statut d’ordre public garanti par l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989. De plus, l’agence immobilière mandatée « a commis une faute en établissant un bail de logement meublé alors que le bien ne répondait pas aux caractéristiques exigées par la loi pour recevoir une telle qualification, ce manquement ayant conduit le locataire à diligenter une procédure contre la bailleresse » (CA Caen, 6 mars 2025, n° 23/02041), tandis que le preneur peut produire un constat d’huissier dès lors qu’« un constat d’huissier, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors que, régulièrement communiqué, il est soumis à la libre discussion des parties » (Civ. 3e, 12 janvier 2017, pourvoi n° 15-23.083).
II. Le régime de l’action en requalification et ses conséquences sur le contrat de bail
A. L’office du juge, l’ordre public locatif et la prescription de l’action
La sanction naturelle du défaut des équipements de l’article 2 du décret du 31 juillet 2015 réside dans la requalification judiciaire en bail nu soumis au titre Ier de la loi du 6 juillet 1989. Ce mécanisme découle de l’article 12 du Code de procédure civile, selon lequel le juge « doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ». Or, l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 proclame que « les dispositions du présent titre sont d’ordre public », tandis que l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 réserve le titre Ier bis aux logements répondant à l’article 25-4 de la même loi.
À cet égard, la troisième chambre civile veille à ce que les parties n’éludent pas l’application impérative du titre Ier de la loi du 6 juillet 1989. Dans un arrêt du 6 juillet 2022 rendu au visa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la Cour de cassation a rappelé la portée d’ordre public de ce texte (Civ. 3e, 6 juillet 2022, pourvoi n° 21-18.450). De même, par deux arrêts du 18 février 2021 visant l’article L. 632-1 du Code de la construction et de l’habitation, la Cour a précisé le cadre impératif du bail meublé de résidence principale (Civ. 3e, 18 février 2021, pourvoi n° 19-13.191 ; Civ. 3e, 18 février 2021, pourvoi n° 17-26.156). Dès lors, « en l’absence de mise à disposition du locataire par le bailleur de l’ensemble du mobilier requis pour caractériser la location meublée, il convient de requalifier le bail en location de logement vide » (CA Caen, 2ème Chambre civile, 6 mars 2025, n° 23/02041).
La mise en œuvre procédurale de cette action soulève la question de la prescription régie par l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ». Le 6 avril 2023, la troisième chambre civile a jugé que « la durée du délai de prescription des actions dérivant d’un contrat de bail d’habitation est applicable à compter du 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de cette loi » (Civ. 3e, 6 avril 2023, pourvoi n° 22-13.778). Par ailleurs, dans un arrêt du 15 octobre 2026 rendu au visa de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, la Cour a précisé que « la demande d’aide juridictionnelle interrompt le délai de prescription et qu’un nouveau délai de même durée court à compter de la date de son admission » (Civ. 3e, 15 octobre 2026, pourvoi n° 25-15.955).
En outre, lorsque le litige porte sur l’inexécution de l’obligation continue de délivrance découlant des articles 1719 du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, la Cour de cassation consacre un régime protecteur. Dans un arrêt du 2 avril 2026, elle juge que « ces obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations » (Civ. 3e, 2 avril 2026, pourvoi n° 24-22.181). Confirmant cette règle le 4 juin 2026 au visa de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, la Cour énonce que « le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice » (Civ. 3e, 4 juin 2026, pourvoi n° 24-11.437), avec l’aide d’un avocat en troubles de jouissance locative à Paris.
B. La substitution rétroactive du statut du bail nu et le sort du congé délivré par le bailleur
La requalification du contrat en bail nu opère une substitution rétroactive du titre Ier de la loi du 6 juillet 1989 aux clauses relevant du titre Ier bis. La conséquence première concerne la durée minimale de l’engagement locatif. Tandis que l’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989 fixe la durée du bail meublé à un an, l’article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales ». Le même article 10 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’en cas de reconduction tacite, « la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales ».
En conséquence, le congé délivré pour l’échéance annuelle d’un bail meublé encourt l’inefficacité dès lors que le contrat requalifié n’a pas atteint son terme de trois ou six ans fixé par l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989. Dans l’arrêt du 6 mars 2025 de la cour d’appel de Caen, la bailleresse refusait de délivrer les quittances de loyer en prétendant que le preneur était occupant sans droit ni titre après un congé donné selon le régime meublé (CA Caen, 2ème Chambre civile, 6 mars 2025, n° 23/02041). La cour a jugé que « le moyen opposé par cette dernière, selon lequel l’appelant est occupant sans droit ni titre compte tenu du congé qui lui a été délivré, étant inopérant au regard de la requalification du bail meublé en bail de logement nu prononcée ci-dessus » (CA Caen, 6 mars 2025, n° 23/02041), ce qui paralyse toute procédure d’expulsion du locataire engagée avant l’échéance triennale de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, la requalification modifie le délai de préavis applicable au congé selon l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Alors que l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 soumet le bailleur en meublé à un délai de préavis de trois mois, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 impose qu’en location nue « le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur ». Du côté du preneur, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 fixe le délai de préavis à trois mois, sauf réduction à un mois en zone tendue où « le fait pour le locataire de mentionner l’adresse de ce bien dans son congé et de revendiquer le bénéfice d’un préavis réduit au visa des dispositions de la loi Alur suffit à préciser et à justifier le motif invoqué de réduction du délai de préavis » (Civ. 3e, 11 janvier 2024, pourvoi n° 22-19.891).
Toutefois, lorsque le congé du bailleur visant par erreur le délai de préavis de trois mois de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié plus de six mois avant l’échéance triennale, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a retenu que « cette erreur n’avait pas eu d’incidence sur la validité de l’acte dès lors que celui-ci avait été délivré plus de six mois avant l’échéance du bail » (CA Aix-en-Provence, Chambre 1-8, 7 mai 2025, n° 23/11306). Encore faut-il que le locataire invoque devant le juge l’irrégularité tirée du délai de préavis de six mois de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Le 5 novembre 2026, la troisième chambre civile a jugé que la cour d’appel, constatant que la locataire contestait uniquement le motif du congé « sans invoquer d’irrégularité de forme ni l’absence de délivrance du congé dans un délai de six mois précédant la date d’expiration contractuelle du bail », en a exactement déduit, « sans être tenue de soulever d’office un moyen tiré de la tardiveté du congé, que celui-ci était valable » (Civ. 3e, 5 novembre 2026, pourvoi n° 25-15.961).
Quant au contrôle au fond des motifs de congé de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le juge apprécie souverainement le caractère réel et sérieux de la reprise au jour du congé en pouvant retenir des éléments postérieurs (Civ. 3e, 12 octobre 2023, pourvoi n° 22-18.580). Par ailleurs, par un arrêt du 16 avril 2026 visant l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, la Cour de cassation juge que, « les conditions de la reprise du logement devant être appréciées en la personne de son bénéficiaire, le décès de celui-ci, survenu avant la date d’expiration du délai de préavis, prive d’effet le congé aux fins de reprise » (Civ. 3e, 16 avril 2026, pourvoi n° 24-13.191). Enfin, « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » (Civ. 3e, 4 juin 2026, pourvoi n° 24-16.993), contentieux relevant d’un avocat en résiliation de bail à Paris ou d’un avocat en droit immobilier à Paris.
Conclusion
En définitive, la qualification de location meublée de résidence principale dépend de la délivrance effective, dès la remise des clés, des onze catégories d’équipements prescrites par l’article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et l’article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. La charge de la preuve de cet ameublement complet pèse sur le bailleur en vertu de l’article 1353 du Code civil et de l’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 (CA Paris, 14 mars 2024, n° 21/18430 ; CA Aix-en-Provence, 7 mai 2025, n° 23/11306). Dès lors qu’un équipement obligatoire fait défaut, le juge restitue au contrat sa qualification de bail nu conformément à l’article 12 du Code de procédure civile (CA Caen, 6 mars 2025, n° 23/02041), emportant la durée de trois ou six ans de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 et le délai de préavis de six mois de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (Civ. 3e, 4 juin 2026, pourvoi n° 24-11.437 ; Civ. 3e, 5 novembre 2026, pourvoi n° 25-15.961).