Lorsqu’un copropriétaire réalise des travaux de rénovation dans son lot et dépose une cloison ou un doublage pour rattacher à son logement des combles adjacents ou une portion de couloir commun, le litige qui l’oppose au syndicat des copropriétaires met aux prises deux mécanismes centraux du droit immobilier : l’action réelle en restitution des parties communes et le moyen de défense tiré de la prescription acquisitive. Par un arrêt du 5 novembre 2026 (Cass. 3e civ., 5 novembre 2026, n° 24-17.789), la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle que le juge saisi d’une demande de restitution portant sur des combles et sur un couloir d’entrée ne peut écarter l’usucapion sans respecter l’objet exact des conclusions du copropriétaire, au visa des articles 4 et 624 du code de procédure civile.
Dans l’affaire tranchée le 5 novembre 2026 (Cass. 3e civ., 5 novembre 2026, n° 24-17.789), l’acquéreur d’un lot acheté le 20 octobre 2003 avait déposé lors de travaux de rénovation un doublage séparant son bien des combles adjacents, accessibles depuis une partie de couloir utilisée comme entrée du logement. Après expertise judiciaire ordonnée en référé le 29 juin 2011, le syndicat des copropriétaires l’avait assigné en restitution des combles et du couloir d’entrée, ainsi qu’en réparation d’un préjudice de jouissance.
Ce contentieux, fréquent en droit de la copropriété, impose de dissocier chaque volume litigieux : un copropriétaire peut avoir ouvert des combles après son achat sans pouvoir invoquer la possession de ses auteurs sur ces combles, tout en revendiquant par prescription acquisitive l’espace d’entrée incluant la porte d’accès aux combles lorsque cette configuration préexistait à la vente (Cass. 3e civ., 5 novembre 2026, n° 24-17.789). Encore faut-il déterminer à quelles conditions une partie commune — objet d’une propriété indivise entre les copropriétaires en vertu des articles 3 et 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 — peut faire l’objet d’une prescription acquisitive trentenaire ou abrégée de dix ans selon l’article 2272 du code civil, et selon quel délai de prescription le syndicat des copropriétaires peut agir en vertu de l’article 2227 du code civil pour obtenir la remise en état des lieux. L’analyse de l’arrêt du 5 novembre 2026 (Cass. 3e civ., 5 novembre 2026, n° 24-17.789) conduit ainsi à étudier l’encadrement de l’objet du litige et des conditions de la prescription acquisitive des parties communes (I), puis le régime de l’action réelle en restitution, de la remise en état et de l’indemnisation du syndicat des copropriétaires (II).
I. L’appropriation de combles ou d’un couloir en copropriété à l’épreuve de l’objet du litige et de la prescription acquisitive
L’arrêt rendu le 5 novembre 2026 par la troisième chambre civile (Cass. 3e civ., 5 novembre 2026, n° 24-17.789) met en évidence l’obligation, pour les parties comme pour les juges du fond, de distinguer les différents espaces communs visés par une demande de restitution (A), avant de vérifier sur chacun d’eux la réunion des conditions légales de la prescription acquisitive (B).
A. La distinction impérative entre les combles annexés et l’espace d’entrée incluant leur porte d’accès dans l’arrêt du 5 novembre 2026
Dans les immeubles anciens soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la configuration matérielle des lots des derniers étages procède souvent d’aménagements successifs réalisés à des dates différentes. Il arrive qu’un bout de couloir ou un sas commandant l’accès aux combles ait été intégré à l’entrée d’un appartement par un ancien propriétaire, puis qu’un acquéreur ultérieur engage des travaux en copropriété en déposant un doublage pour annexer les combles adjacents. Lorsque le syndicat des copropriétaires assigne le propriétaire actuel en restitution de l’ensemble des parties communes occupées, deux situations distinctes coexistent dans le même procès.
Telle était la configuration soumise à la Cour de cassation le 5 novembre 2026 (Cass. 3e civ., 5 novembre 2026, n° 24-17.789). L’exposé des faits et de la procédure de l’arrêt relate ainsi : « 1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 20 décembre 2023), par acte du 20 octobre 2003, M. [O] a acquis le lot n° 10 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété. 2. Entreprenant des travaux de rénovation après cette acquisition, il a fait déposer un doublage entre le bien acheté et les combles adjacentes. 3. Après expertise judiciaire ordonnée en référé par décision du 29 juin 2011 pour déterminer la nature des travaux réalisés et une éventuelle appropriation de parties communes, le syndicat des copropriétaires a assigné M. [O] en restitution de parties communes, correspondant aux combles et à une partie du couloir utilisé comme entrée du logement, et en indemnisation. » (Cass. 3e civ., 5 novembre 2026, n° 24-17.789). L’action du syndicat visait ainsi deux volumes distincts : les combles adjacents et la portion de couloir servant d’entrée au logement.
Or la cour d’appel de Paris, par arrêt du 20 décembre 2023, avait écarté la prescription de trente ans et celle abrégée de dix ans au seul motif que les précédents propriétaires du lot n° 10 n’avaient jamais annexé les combles, alors que le copropriétaire invoquait l’usucapion sur le seul espace incluant leur porte d’accès, qui constituait l’entrée de son appartement dès 2003 (Cass. 3e civ., 5 novembre 2026, n° 24-17.789).
La troisième chambre civile casse l’arrêt d’appel en toutes ses dispositions au visa de l’article 4 du code de procédure civile, selon lequel l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties : « Vu l’article 4 du code de procédure civile : 5. Selon ce texte, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. 6. Pour ordonner la restitution de parties communes, l’arrêt retient que les précédents propriétaires du lot n’ayant jamais annexé la partie des combles occupée par M. [O], celui-ci ne peut se prévaloir ni de la prescription de trente ans, ni de celle abrégée de dix ans. 7. En statuant ainsi, alors que, dans ses conclusions, M. [O] invoquait la prescription acquisitive, non pas des combles, mais de l’espace incluant leur porte d’accès, espace qui, selon lui, constituait l’entrée de son appartement et qui existait lors de son acquisition, la cour d’appel, qui a modifié l’objet du litige, a violé le texte susvisé. » (Cass. 3e civ., 5 novembre 2026, n° 24-17.789).
La portée pratique de cette décision est immédiate. Lorsqu’une expertise bâtiment met en évidence plusieurs emprises sur les parties communes — telles qu’une portion de couloir incorporée à l’entrée du lot et des combles ouverts après dépose d’un doublage —, l’examen de la prescription acquisitive définie à l’article 2258 du code civil doit s’opérer volume par volume. La circonstance que la dépose du doublage vers les combles soit postérieure à l’achat du lot ne permet pas au juge d’écarter, par un motif portant uniquement sur les combles, le moyen distinct tiré de la prescription acquisitive de l’espace d’entrée incluant leur porte d’accès (Cass. 3e civ., 5 novembre 2026, n° 24-17.789).
Cette exigence s’articule avec la présomption légale de communauté édictée par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Aux termes de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux, et, dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes le gros œuvre des bâtiments, les locaux des services communs ainsi que « les passages et corridors ». Selon l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965, ces parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement. Faute d’inclusion dans la désignation privative d’un lot ou d’acquisition régulière en assemblée générale de copropriété, le copropriétaire qui revendique un couloir ou des combles doit rapporter la preuve stricte d’une prescription acquisitive accomplie sur le volume précisément délimité au sens des articles 2261 et 2272 du code civil.
B. Les conditions strictes de la prescription acquisitive trentenaire ou abrégée sur les parties communes
Si la jurisprudence admet qu’un copropriétaire puisse acquérir par prescription acquisitive (usucapion) la propriété d’une partie commune, comme le rappellent les études publiées sur Village de la Justice, les exigences du code civil encadrent étroitement ce mode d’acquisition. Selon l’article 2258 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi. Toutefois, l’article 2261 du code civil dispose que, pour pouvoir prescrire, il faut une « possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».
Le délai de prescription acquisitive en matière immobilière est fixé par l’article 2272 du code civil, aux termes duquel : « Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. » (article 2272 du code civil). Par ailleurs, l’article 2271 du code civil prévoit que la prescription acquisitive est interrompue lorsque le possesseur d’un bien est privé pendant plus d’un an de la jouissance de ce bien soit par le propriétaire, soit même par un tiers. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 5 novembre 2026 (Cass. 3e civ., 5 novembre 2026, n° 24-17.789), trois séries de règles gouvernent l’examen que devra conduire la cour d’appel de renvoi.
En premier lieu, s’agissant de la prescription abrégée de dix ans prévue au second alinéa de l’article 2272 du code civil (ancien article 2265 antérieur à la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008), la Cour de cassation exige un « juste titre » portant sur le bien revendiqué lui-même. Par un arrêt rendu le 18 décembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-15.759), la troisième chambre civile a rappelé la définition du juste titre et exclu qu’un règlement de copropriété puisse en constituer un : « 6. Selon ce texte, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. 7. Il est jugé que le juste titre est celui qui, s’il était émané du véritable propriétaire, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription (3e Civ., 11 février 2015, pourvoi n° 13-24.770, Bull. 2015, III, n° 17). » (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-15.759). Cassant l’arrêt qui avait admis l’usucapion décennale de constructions édifiées sur des cours à jouissance spéciale sur le fondement d’une clause du règlement de copropriété, la Cour de cassation énonce : « 9. En statuant ainsi, alors que le règlement de copropriété, n’ayant pas de caractère translatif de propriété, ne constitue pas un juste titre, la cour d’appel a violé le texte susvisé. » (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-15.759). Sans désignation du volume annexé dans l’acte de vente, la prescription abrégée de dix ans de l’article 2272 du code civil est donc exclue.
En deuxième lieu, lorsque l’acquéreur détient son lot depuis moins de trente ans, il ne peut justifier du délai de trente ans requis par l’article 2272 du code civil qu’en recourant à la jonction des possessions prévue à l’article 2265 du code civil, lequel dispose : « Pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux. » (article 2265 du code civil). Cette jonction des possessions doit toutefois être demandée par le copropriétaire et reposer sur une possession utile de ses auteurs sur le volume considéré. Dans un arrêt du 15 février 2023 relatif à l’occupation d’un couloir et de cabinets d’aisance communs lors de la transformation de trois lots en un appartement unique par un précédent propriétaire (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-21.446), la troisième chambre civile a jugé : « 5. Ayant constaté que le couloir litigieux n’était pas compris dans la vente du 8 septembre 2010 au titre des parties privatives cédées, la cour d’appel, qui ne s’est pas fondée sur la renonciation de M. et Mme [F] à un droit de propriété que le précédent propriétaire leur aurait transmis après en avoir lui-même fait définitivement l’acquisition par prescription, n’était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée sur la jonction des possessions. 6. Elle n’a pu qu’en déduire que M. et Mme [F] ne justifiaient pas, à titre personnel, d’une possession trentenaire utile pour prescrire. » (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-21.446).
En troisième lieu, la possession invoquée sur les combles ou sur le couloir d’entrée ne fait courir la prescription acquisitive qu’à compter des premiers actes matériels de possession (Cass. 3e civ., 14 avril 2016, n° 13-24.969) et doit revêtir les caractères exigés par l’article 2261 du code civil. Une occupation exercée au titre d’un simple droit de jouissance ou d’une tolérance du syndicat, et non à titre de propriétaire, demeure impuissante à fonder une prescription acquisitive. La troisième chambre civile l’a rappelé dans un arrêt du 4 septembre 2025 (Cass. 3e civ., 4 septembre 2025, n° 23-18.845) à propos de l’annexion d’un couloir, de WC et d’un poste d’eau : « 4. La cour d’appel a, d’abord, relevé que l’article 18 du modificatif à l’état descriptif de division et règlement de copropriété du 3 juin 1960 mentionnait que la possession du couloir litigieux, des WC et du poste d’eau était non à titre de propriétaire mais au titre d’un droit de jouissance, que le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 juin 1981 rappelait que le couloir restait une partie commune et que l’emprise de l’auteur de la SCI, résultant de l’ajout d’une porte, ne pouvait se transformer en droit acquis, qu’il n’était pas contesté que le modificatif de 2005 était resté à l’état de projet et qu’aucun transfert de propriété n’avait été voté. » (Cass. 3e civ., 4 septembre 2025, n° 23-18.845). De même, une annexion clandestine de combles ne répond pas à l’exigence de possession publique de l’article 2261 du code civil.
II. L’action réelle en restitution des parties communes, la remise en état et l’indemnisation du préjudice de jouissance
Lorsqu’une annexion de combles ou de couloir n’est ni couverte par la prescription acquisitive de l’article 2272 du code civil ni autorisée par l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires ou tout copropriétaire lésé dispose d’une action réelle soumise à la prescription trentenaire de l’article 2227 du code civil ainsi que de la voie du référé (A), dont le sort commande directement la demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance (B).
A. La prescription trentenaire de l’action réelle en restitution et la cessation du trouble manifestement illicite en référé
La qualification de l’action en restitution ou en remise en état d’une partie commune annexée détermine directement le délai de prescription applicable. Aux termes de l’article 42, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat (soit un délai de cinq ans depuis le 1er juin 2020, date d’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, après avoir été de dix ans). En revanche, l’article 2227 du code civil énonce que le droit de propriété est imprescriptible et que, sous cette réserve, « les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2227 du code civil).
Ainsi que le rappelle l’analyse publiée par le cabinet Seban Avocats, la troisième chambre civile juge de manière constante que l’annexion ou l’appropriation d’une partie commune par un copropriétaire ouvre une action réelle immobilière destinée à protéger le droit de propriété, soumise à la prescription trentenaire de l’article 2227 du code civil et non à la prescription des actions personnelles de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Dans son arrêt du 14 avril 2016 (Cass. 3e civ., 14 avril 2016, n° 13-24.969), la Cour de cassation a approuvé les juges du fond tant sur l’application de la prescription trentenaire que sur la détermination de son point de départ : « Mais attendu qu’ayant à bon droit retenu, par motifs adoptés, que, lorsqu’un propriétaire édifie sans droit une construction sur une partie commune dont il a la jouissance privative et tente ainsi de s’approprier une partie commune de la copropriété, l’action tendant à obtenir la suppression de la construction élevée irrégulièrement est une action réelle qui se prescrit par trente ans, la cour d’appel, qui a constaté que M. et Mme [J] avaient réalisé de véritables constructions sur les terrasses dont ils bénéficiaient, y ayant édifié des vérandas et agrandi leur surface d’habitation en y créant une cuisine, en a justement déduit, répondant aux conclusions, que l’action en remise en état du syndicat était soumise à la prescription trentenaire ; » (Cass. 3e civ., 14 avril 2016, n° 13-24.969). Ce même arrêt relève que l’arrêt d’appel avait retenu, par motifs adoptés, « que l’action du syndicat des copropriétaires est soumise à une prescription trentenaire dont le point de départ se situe au jour de l’édification des constructions situées sur la terrasse » et que la « prescription acquisitive n’ayant pu commencer à courir qu’à compter des premiers actes matériels de possession, soit l’édification des équipements » (Cass. 3e civ., 14 avril 2016, n° 13-24.969).
De même, à propos de l’annexion du fond d’un couloir commun au rez-de-chaussée d’un immeuble à hauteur de la porte d’accès d’un lot, la troisième chambre civile a cassé, le 24 octobre 2019 (Cass. 3e civ., 24 octobre 2019, n° 18-19.172), l’arrêt qui avait déclaré l’action en remise en état irrecevable comme prescrite sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : « Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 2227 du code civil : Attendu que, pour déclarer irrecevable, comme prescrite, l’action de M. N…, l’arrêt retient que celle-ci ne tend pas à la revendication des parties communes, mais à contraindre M. et Mme M… à mettre fin au trouble résultant de cette occupation et à libérer ces parties communes, de sorte qu’il ne s’agit pas d’une action réelle et qu’elle est en conséquence soumise à la prescription décennale ; Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l’annexion au lot de M. et Mme M… du fond du couloir du rez-de-chaussée de l’immeuble ne caractérisait pas un acte d’appropriation d’une partie commune, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; » (Cass. 3e civ., 24 octobre 2019, n° 18-19.172). Toute appropriation d’un couloir ou de combles communs relève ainsi du délai de trente ans de l’article 2227 du code civil.
Parallèlement à l’action au fond, tant qu’aucune autorisation de travaux affectant les parties communes n’a été votée à la majorité absolue de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 et qu’aucune aliénation de parties communes n’a été adoptée à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires peut agir en référé sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile. Dans son arrêt du 4 septembre 2025 (Cass. 3e civ., 4 septembre 2025, n° 23-18.845), la Cour de cassation relève que les assemblées générales ayant rejeté la ratification des annexions et la cession des parties communes n’avaient fait l’objet d’aucune contestation dans le délai légal de déchéance de deux mois à compter de la notification du procès-verbal prévu à l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, ce dont la cour d’appel a pu déduire « l’existence d’un trouble manifestement illicite tenant à l’occupation de parties communes sans autorisation du syndicat des copropriétaires qu’il convenait de faire cesser » (Cass. 3e civ., 4 septembre 2025, n° 23-18.845).
B. Le lien de dépendance nécessaire avec la réparation du préjudice de jouissance du syndicat et la défense des droits des copropriétaires
En complément de la condamnation à restituer les volumes annexés et à remettre les lieux en état, le syndicat des copropriétaires — investi de la conservation de l’immeuble et de l’administration des parties communes par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 — est fondé à réclamer l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par la collectivité des copropriétaires. De même, chaque copropriétaire privé de l’accès ou de l’usage d’une partie commune peut agir au titre de l’article 9, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, selon lequel chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.
La troisième chambre civile a ainsi jugé le 18 décembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-15.759) qu’un copropriétaire ne peut être privé des clefs d’un portail donnant sur une cour commune au motif que son titre de propriété ou le règlement de copropriété ne mentionne pas cet accès : « 14. Pour rejeter la demande de M. et Mme [Y] tendant à obtenir les clefs du portail donnant sur la [Adresse 8], l’arrêt, après avoir relevé que la cour permettant l’accès à ce portail est une partie commune de la copropriété et que seules les cours situées de part et d’autre du lot n° 2 et derrière celui-ci sont affectées à la jouissance spéciale dudit lot, retient que le règlement de copropriété et le titre de propriété relatif au lot n° 3 de M. et Mme [Y] n’indiquent pas que leur lot dispose d’un accès à la cour et à la [Adresse 8]. 15. En statuant ainsi, sans constater que la cour et le portail donnant sur la [Adresse 8] constituaient, selon le règlement de copropriété, une partie commune spéciale sur laquelle M. et Mme [Y] n’avaient aucun droit, la cour d’appel a violé les textes susvisés. » (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-15.759).
Dans l’arrêt du 5 novembre 2026 (Cass. 3e civ., 5 novembre 2026, n° 24-17.789), la Cour de cassation précise en outre le lien procédural qui unit le chef de dispositif ordonnant la restitution des parties communes et celui statuant sur la demande du syndicat en réparation d’un préjudice de jouissance. Après avoir cassé le chef enjoignant au copropriétaire de restituer les parties communes pour violation de l’article 4 du code de procédure civile, la troisième chambre civile étend la cassation au chef ayant rejeté la demande indemnitaire du syndicat sur le fondement de l’article 624 du code de procédure civile : « Portée et conséquence de la cassation 8. En application de l’article 624 du code de procédure civile, la cassation des chefs de dispositif de l’arrêt enjoignant à M. [O] de restituer les parties communes entraîne la cassation du chef de dispositif rejetant la demande du syndicat des copropriétaires en réparation d’un préjudice de jouissance, qui s’y rattache par un lien de dépendance nécessaire. » (Cass. 3e civ., 5 novembre 2026, n° 24-17.789).
En vertu de l’article 624 du code de procédure civile, la portée de la cassation s’étend en effet à l’ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire. Or l’existence et l’étendue du préjudice de jouissance subi par le syndicat des copropriétaires dépendent directement de la détermination préalable des surfaces indûment appropriées : selon que la cour d’appel de renvoi reconnaîtra ou écartera la prescription acquisitive revendiquée sur l’espace d’entrée incluant la porte d’accès aux combles (Cass. 3e civ., 5 novembre 2026, n° 24-17.789), l’assiette de la restitution et celle du trouble de jouissance s’en trouveront modifiées. Pour les syndics et copropriétaires assistés d’un avocat en droit immobilier, il importe donc de documenter séparément la consistance et l’ancienneté d’occupation de chaque volume litigieux.
Conclusion
Par son arrêt du 5 novembre 2026 (Cass. 3e civ., 5 novembre 2026, n° 24-17.789), la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle que le contentieux de l’annexion de parties communes en copropriété exige une délimitation rigoureuse de l’objet du litige. Lorsqu’un syndicat des copropriétaires demande la restitution à la fois de combles ouverts après la dépose d’un doublage et d’une portion de couloir commun servant d’entrée au logement et incluant la porte d’accès à ces combles, les juges du fond ne peuvent rejeter la prescription acquisitive invoquée sur le seul espace d’entrée au motif que les précédents propriétaires du lot n’avaient jamais annexé les combles, sous peine de violer l’article 4 du code de procédure civile.
Cette décision s’inscrit dans un cadre jurisprudentiel exigeant : si l’action du syndicat tendant à la restitution d’une partie commune appropriée sans droit est une action réelle immobilière soumise à la prescription de trente ans de l’article 2227 du code civil dont le point de départ se situe au jour des actes matériels d’appropriation ou de construction (Cass. 3e civ., 14 avril 2016, n° 13-24.969 ; Cass. 3e civ., 24 octobre 2019, n° 18-19.172), le copropriétaire défendeur ne peut faire prévaloir la prescription acquisitive qu’en démontrant, sur le volume précisément revendiqué, une possession conforme à l’article 2261 du code civil pendant le délai de trente ans prévu par l’article 2272 du code civil — le cas échéant par jonction expresse des possessions au sens de l’article 2265 du code civil (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-21.446) —, sans pouvoir invoquer le règlement de copropriété comme juste titre au soutien de la prescription abrégée de dix ans (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-15.759). Enfin, en application de l’article 624 du code de procédure civile, la cassation prononcée sur la restitution des parties communes entraîne par voie de dépendance nécessaire celle du chef relatif au préjudice de jouissance du syndicat des copropriétaires (Cass. 3e civ., 5 novembre 2026, n° 24-17.789).