La sécurisation d’une boutique, d’un restaurant, d’un entrepôt ou d’une cellule de centre commercial soulève des difficultés juridiques majeures dès lors qu’un cambriolage, une tentative d’intrusion nocturne ou une dégradation par effraction survient en cours d’exploitation. Entre le preneur qui réclame la réparation immédiate des portes fracturées ou l’indemnisation des marchandises dérobées et le propriétaire qui invoque le fait d’un tiers, l’équilibre du contrat repose sur la conciliation de l’article 1719 du Code civil et de l’article 1725 du Code civil. Tandis que le premier texte oblige le bailleur à délivrer un local clos et couvert et à en assurer la jouissance paisible, le second l’exonère de toute garantie au titre des voies de fait commises par des tiers sans prétendre aucun droit sur la chose louée.
Or, le développement des systèmes d’alarme, des dispositifs de vidéoprotection soumis à l’article L. 251-2 du Code de la sécurité intérieure et des prestations de gardiennage dans les ensembles commerciaux renouvelle profondément la répartition des risques locatifs et assurantiels. En conséquence, l’accompagnement par un avocat en bail commercial à Paris impose de dissocier l’absence d’obligation générale de surveillance pesant sur le bailleur de son obligation impérative de maintenir le clos et le couvert au regard de l’article R. 145-35 du Code de commerce. Dès lors, l’examen de la responsabilité du propriétaire face au cambriolage et à la remise en état des fermetures fracturées (I) précède l’analyse du régime des équipements d’alarme et de vidéosurveillance, des charges de sécurité et du règlement assurantiel du sinistre (II).
I. La responsabilité du bailleur et l’obligation de délivrance face au cambriolage, au gardiennage et aux dégradations par effraction
A. L’exonération du bailleur pour voies de fait des tiers (article 1725 du Code civil) et la limite de la faute de surveillance ou de gardiennage
En droit commun du louage, le cambriolage ou le vandalisme perpétré par des malfaiteurs s’analyse comme une voie de fait d’un tiers. Aux termes de l’article 1725 du Code civil, « le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel ». À cet égard, la Cour de cassation juge depuis un arrêt du 17 juillet 1986 (Cass. 3e civ., 17 juill. 1986, n° 85-13.333) que « le seul fait que le propriétaire d’un centre commercial en ait organisé le gardiennage ne suffit pas à lui interdire de se prévaloir de la clause du bail portant sur un local situé dans ce centre, par laquelle le preneur renonce à tout recours en responsabilité en cas de vol », et a rejeté le 25 avril 1990 (Cass. 3e civ., 25 avr. 1990, n° 88-19.011) l’action d’un preneur cambriolé par les caves non verrouillées de l’immeuble.
Toutefois, l’immunité de l’article 1725 du Code civil cède lorsque le locataire démontre, selon l’article 1353 du Code civil, une faute du bailleur ayant concouru au vol. Comme l’a rappelé la cour d’appel de Paris le 18 janvier 2024 (CA Paris, Pôle 4, ch. 3, 18 janv. 2024, n° 21/11859), « le bailleur n’encourt aucune responsabilité à raison du vol commis par un tiers au préjudice du locataire dans les locaux objet du bail, sauf dans le cas où la commission du vol se rattache, par un lien direct de causalité, à une faute déterminée du bailleur ou de ses préposés ». De même, la cour d’appel de Besançon, le 23 juin 2026 (CA Besançon, 1re ch., 23 juin 2026, n° 25/00595), et le tribunal judiciaire de Paris, le 5 février 2026 (TJ Paris, 5 févr. 2026, n° 25/05475), ont écarté toute responsabilité du propriétaire après l’effraction de la serrure ou de la porte d’entrée en l’absence de faute causale du bailleur.
En revanche, la Cour de cassation retient la responsabilité du bailleur lorsqu’il souscrit un engagement particulier de sécurité ou de gardiennage et s’abstient de l’exécuter. Dès un arrêt du 10 novembre 1987 (Cass. 3e civ., 10 nov. 1987, n° 86-13.254), la troisième chambre civile a écarté les clauses élusives d’un bailleur n’ayant pas remis en état un portail ni maintenu un gardiennage efficace après la suppression d’un poste de gardien. De même, par un arrêt du 28 février 1990 (Cass. 3e civ., 28 févr. 1990, n° 88-14.028), elle a condamné le propriétaire d’un centre commercial qui avait promis par circulaire une surveillance permanente mais avait réduit unilatéralement ce dispositif, permettant le cambriolage nocturne d’une bijouterie par la toiture.
Or, sans engagement contractuel précis, la présence d’un concierge ne crée pas une obligation de gardiennage pesant sur le propriétaire. La cour d’appel de Paris a ainsi jugé le 18 janvier 2024 (CA Paris, Pôle 4, ch. 3, 18 janv. 2024, n° 21/11859) que « la mention d’un ‘gardien’ au niveau des ‘parties et équipements communs’ dans le bail ne constitue pas une obligation contractuelle de faire surveiller et sécuriser les locaux loués par une société de gardiennage ». Par ailleurs, le 5 décembre 2024 (TJ Paris, 18e ch., 2e sect., 5 déc. 2024, n° 22/01729), le tribunal judiciaire de Paris a appliqué la clause prévoyant que « le preneur devra faire son affaire du gardiennage et de la surveillance de ses locaux, de son matériel et des marchandises », en jugeant que « les dommages dont se plaint la locataire, liés à des vols et dégradations de bien sur les places de stationnement louées, ou à des intrusions dans les locaux dont elle doit assurer le gardiennage, ne peuvent donc donner lieu à indemnisation de la bailleresse, quand bien même celle-ci devrait assurer la sécurité du site » (TJ Paris, 18e ch., 2e sect., 5 déc. 2024, n° 22/01729).
De surcroît, dans les ensembles commerciaux soumis aux articles L. 271-1, R. 273-1 et R. 273-2 du Code de la sécurité intérieure, la négligence propre du commerçant peut absorber la causalité du sinistre. Par un jugement du 23 septembre 2025 (TJ Bobigny, ch. 7, sect. 2, 23 sept. 2025, n° 22/07002), le tribunal judiciaire de Bobigny a statué sur le cambriolage nocturne d’une bijouterie dans un marché couvert doté de caméras et d’un agent de nuit. Après avoir relevé que la mission du prestataire « se traduit en une obligation de moyens » et qu’« il appartient à l’exploitant de protéger efficacement ses locaux contre les intrusions ou effractions en dehors des heures d’ouverture », le tribunal constate que le bijoutier « ne disposait ni d’un système d’alarme, ni de cameras de vidéo-surveillance à l’intérieur de sa boutique, qui fonctionnaient au moment des faits, et que les bijoux dérobés n’étaient pas placés dans des coffres mais toujours exposés dans ses vitrines », concluant que « ces négligences ont grandement facilité la commission des faits » (TJ Bobigny, ch. 7, sect. 2, 23 sept. 2025, n° 22/07002).
B. La remise en état du clos et du couvert après effraction : portes fracturées, serrures, rideaux métalliques et clauses de non-recours
Si l’article 1725 du Code civil dispense le bailleur d’indemniser le stock dérobé lors d’un cambriolage, il ne le libère nullement de son obligation de délivrance et d’entretien du bâti régie par les articles 1719, 1720 et 1721 du Code civil. Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le propriétaire est obligé, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir et d’en assurer la jouissance paisible, tandis que l’article 1720 du Code civil précise que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce » et « doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».
À cet égard, la Cour de cassation rappelle le 19 mars 2026 (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-14.483) « qu’il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du contrat ». De même, par un arrêt du 21 mai 2026 (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 25-10.905), la troisième chambre civile réaffirme que l’obligation de jouissance paisible « ne cesse qu’en cas de force majeure » et que les démarches auprès du syndicat des copropriétaires « ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués ». Dès lors, dans le contentieux des baux commerciaux, le maintien du clos et du couvert constitue une composante permanente de l’obligation de délivrance du propriétaire.
Cette distinction entre l’indemnisation du vol et la réfection des accès fracturés a été consacrée par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 9 juillet 2026 (TJ Bordeaux, 5e ch. civ., 9 juill. 2026, n° 20/09581). À la suite d’une effraction ayant endommagé deux portes d’accès d’un restaurant, la bailleresse refusait leur remise en état en opposant une clause de non-recours en cas de vol. Le tribunal juge que « les portes d’accès de l’immeuble, qui constituent des éléments de clos et de couvert rattachés au bâti et indispensables à la sécurité et à la jouissance paisible des lieux, ne revêtent pas une nature mobilière » et que, « dès lors, les réparations consécutives à cette effraction incombent au bailleur au titre de ses obligations légales d’entretien et de réparation », une clause de non-recours en cas de vol n’étant « pas de nature à modifier la répartition de la charge de l’assurance de l’immeuble et ne saurait faire peser l’entretien et la réparation des portes d’accès sur le preneur » (TJ Bordeaux, 5e ch. civ., 9 juill. 2026, n° 20/09581).
Cette solution s’inscrit dans la jurisprudence de la Cour de cassation relative aux clauses de non-recours et aux fermetures du local commercial. Par deux arrêts des 10 avril 2025 (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.974) et 22 mai 2025 (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-16.844), la troisième chambre civile a jugé au visa des articles 1719 et 1720 du Code civil qu’« une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance ». En outre, dans un second arrêt du 10 avril 2025 (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.099), elle a rappelé « que la faute lourde, assimilable au dol, empêche le contractant auquel elle est imputable de limiter la réparation du préjudice qu’il a causé aux dommages prévus ou prévisibles lors du contrat et de s’en affranchir par une clause de non-recours ».
Par ailleurs, l’obligation du propriétaire s’étend au bon fonctionnement des rideaux métalliques, portes anti-panique et serrures dès lors qu’aucune clause conforme à l’article R. 145-35 du Code de commerce n’en transfère la charge au locataire. Le 30 juin 2021 (Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 20-12.821), la Cour de cassation a ainsi condamné un bailleur à indemniser le préjudice de jouissance né de la vétusté de la porte anti-panique et du rideau métallique, tandis que le propriétaire qui change unilatéralement les serrures du rideau métallique sans remettre les clés manque à son obligation de délivrance (Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 19-13.240). Enfin, au regard de l’article 1732 du Code civil selon lequel le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute », la Cour de cassation a jugé le 6 février 2025 (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-14.734), après un incendie criminel nocturne dans un local fermé, que « la locataire n’avait aucune obligation d’installer un système de détection d’incendie ou d’intrusion ou de vidéosurveillance et qu’il n’était donc établi aucune négligence de sa part à l’origine du sinistre ».
II. L’installation d’une alarme ou d’une vidéosurveillance, la répartition des charges de sécurité et le règlement assurantiel du sinistre
A. Les travaux de pose d’alarme et de vidéoprotection, l’autorisation du bailleur et la refacturation des charges de gardiennage
Lorsque l’exploitant souhaite installer un système d’alarme anti-intrusion, une télésurveillance ou des caméras de vidéoprotection, il doit concilier les clauses de son bail relatives aux travaux avec le cadre légal. Sur le plan administratif, l’article L. 251-2 du Code de la sécurité intérieure prévoit que « des systèmes de vidéoprotection peuvent également être mis en œuvre dans des lieux et établissements ouverts au public aux fins d’y assurer la sécurité des personnes et des biens lorsque ces lieux et établissements sont particulièrement exposés à des risques d’agression ou de vol ». Aux termes de l’article L. 252-1 du Code de la sécurité intérieure, « l’installation d’un système de vidéoprotection dans le cadre du présent titre est subordonnée à une autorisation du représentant de l’Etat dans le département et, à Paris, du préfet de police donnée, sauf en matière de défense nationale, après avis de la commission départementale de vidéoprotection », tandis que l’article L. 252-2 du Code de la sécurité intérieure encadre les personnes habilitées à visionner les images.
Sur le plan contractuel, la répartition financière des équipements de sécurité dépend du bail commercial, sous réserve des interdictions d’ordre public des articles R. 145-35 et L. 145-15 du Code de commerce. L’article R. 145-35 du Code de commerce prohibe toute imputation au locataire des « dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil » ainsi que des « dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ». Comme l’a rappelé la Cour de cassation le 4 décembre 2025 (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357), « le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu’il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble », conformément aux articles 606 et 1755 du Code civil.
À l’inverse, les équipements de sécurité qui ne touchent ni aux gros murs, ni aux voûtes, ni aux poutres ou couvertures entières au sens de l’article 606 du Code civil peuvent être transférés au preneur par une stipulation expresse, à défaut de quoi ils demeurent à la charge du propriétaire (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-20.127). C’est ce qu’illustre un jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 27 janvier 2026 (TJ Nantes, 4e ch., 27 janv. 2026, n° 23/03403), rendu à propos d’un bail commercial visant expressément « l’obligation d’installer des équipements de sécurité, tels qu’extincteur, alarme, éclairage de sécurité, sécurité incendie, antivols » et mettant à la charge exclusive du locataire les travaux prescrits par l’administration hors grosses réparations. Le tribunal juge qu’en présence de clauses « parfaitement explicites et dépourvues de toute ambiguïté », le preneur ne peut imputer au bailleur le coût d’équipements de sécurité internes ne relevant pas de l’article 606 du Code civil (TJ Nantes, 4e ch., 27 janv. 2026, n° 23/03403).
En outre, la pose de caméras, de capteurs ou de dispositifs de sécurité par le locataire suppose de vérifier le régime d’autorisation des travaux prévu au contrat sous peine de résiliation du bail commercial, dans le respect de l’article 1728 du Code civil. Dans un arrêt du 5 novembre 2026 (Cass. 3e civ., 5 nov. 2026, n° 25-15.479), la Cour de cassation a rappelé « qu’un commandement visant la clause résolutoire devait, pour prévenir toute confusion dans l’esprit de son destinataire, lui permettre de prendre la mesure exacte des injonctions qui lui étaient faites et qu’il ne pouvait jouer que s’il dénonçait un manquement à une obligation expressément prévue au contrat ». Dans cette affaire où le bail autorisait des travaux d’amélioration et faisait supporter au preneur « le coût de tous les travaux rendus nécessaires par la réglementation en matière de sécurité, d’hygiène et de salubrité », la Cour a approuvé le rejet de la résiliation dès lors que la locataire avait « effectué des travaux d’aménagement, d’amélioration et de mise en conformité indispensables à la bonne exploitation de son commerce » (Cass. 3e civ., 5 nov. 2026, n° 25-15.479), étant observé qu’en copropriété, toute pose sur les parties communes demeure soumise au règlement de copropriété.
Quant à la refacturation des frais de gardiennage ou de sécurité imposés par les articles L. 271-1, R. 273-1 et R. 273-2 du Code de la sécurité intérieure, elle obéit à l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, selon lequel « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail » donnant lieu à un état annuel et à un état triennal des travaux régi par l’article R. 145-37 du Code de commerce. Aux termes de l’article R. 145-36 du Code de commerce, cet état annuel est communiqué au plus tard le 30 septembre de l’année suivante ou, en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges, et « le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci » (C. com., art. R. 145-36). Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé que le bailleur qui n’a pas communiqué l’état récapitulatif dans le délai prévu « n’est pas tenu de restituer les provisions versées par le locataire à bail commercial s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-16.270).
B. Les recours locatifs après sinistre : exception d’inexécution, avance sur travaux, renonciation à recours et subrogation de l’assureur
Lorsque l’effraction, le vandalisme ou la défaillance du clos et du couvert imputable au bailleur prive le commerçant de la jouissance normale de son local, ce dernier dispose des sanctions de l’article 1217 du Code civil pour remédier à ses troubles de jouissance locative. S’agissant de l’exception d’inexécution prévue à l’article 1219 du Code civil — en vertu duquel « une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave » —, la troisième chambre civile a jugé par un arrêt publié du 18 septembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005) que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». En revanche, si les locaux demeurent exploitables malgré des intrusions ponctuelles, le preneur ne saurait suspendre le règlement de ses loyers (TJ Paris, 18e ch., 2e sect., 5 déc. 2024, n° 22/01729).
En cas de délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire sur le fondement de l’article L. 145-41 du Code de commerce — lequel exige un délai d’un mois à peine de nullité du commandement et répute non écrite par l’effet de l’article L. 145-15 du Code de commerce toute clause prévoyant un délai inférieur (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.454) tout en permettant au juge d’en suspendre les effets quel que soit le manquement reproché (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-18.360) —, la Cour de cassation protège le locataire qui oppose l’inexécution du bailleur. Par un arrêt du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820), elle a jugé que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820).
Par ailleurs, pour obtenir la réfection rapide des portes, serrures ou rideaux métalliques relevant du clos et du couvert, le preneur peut mobiliser l’article 1222 du Code civil, selon lequel « après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation » et demander en justice « que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ». La Cour de cassation rappelle dans son arrêt du 6 avril 2023 (Cass. 3e civ., 6 avr. 2023, n° 19-14.118) « que le coût des travaux de remise en état des locaux ne constitue pas un préjudice indemnisable mais une avance sur l’exécution des travaux », tandis que le preneur contraint de renoncer à son projet faute de délivrance conforme peut obtenir le remboursement des frais d’aménagement exposés en pure perte (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-20.474). Lors de la prise de possession et de la restitution des clés et dispositifs d’accès, l’état des lieux contradictoire prévu par l’article L. 145-40-1 du Code de commerce permet en outre de figer la consistance des équipements de fermeture.
Sur le terrain assurantiel, le règlement d’un cambriolage ou d’un sinistre par effraction met directement en jeu la subrogation légale de l’article L. 121-12 du Code des assurances. Ce texte dispose que « l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur » (C. assur., art. L. 121-12). Comme l’a jugé le tribunal judiciaire de Nanterre le 3 juillet 2025 (TJ Nanterre, 7e ch., 3 juill. 2025, n° 19/07835), « la clause de renonciation à recours figurant dans le contrat de bail est opposable à l’assureur, même s’il n’y a pas consenti, puisque le mécanisme de subrogation permet à l’assureur de recueillir seulement les droits et actions de son assuré », tout en précisant que « la clause de renonciation à tout recours contre la personne responsable d’un dommage n’emporte pas, sauf stipulation contraire, renonciation à recourir contre l’assureur de cette personne » (TJ Nanterre, 7e ch., 3 juill. 2025, n° 19/07835 ; voir également CA Versailles, ch. civ. 1-3, 4 déc. 2025, n° 24/07692).
Toutefois, le second alinéa de l’article L. 121-12 du Code des assurances avertit que « l’assureur peut être déchargé, en tout ou en partie, de sa responsabilité envers l’assuré, quand la subrogation ne peut plus, par le fait de l’assuré, s’opérer en faveur de l’assureur ». C’est ce qu’a illustré le tribunal judiciaire de Lyon dans un jugement du 11 mai 2026 (TJ Lyon, ch. 9, cab. 09 F, 11 mai 2026, n° 25/07774) : un preneur ayant consenti dans son bail une clause de renonciation à recours contre son bailleur sans la déclarer à son assureur ni souscrire d’extension de garantie s’est vu opposer la déchéance totale de son droit à indemnisation sur le fondement de l’article L. 121-12 du Code des assurances, dès lors que cette stipulation avait fait perdre à la compagnie son recours subrogatoire contre le propriétaire responsable du sinistre. Enfin, quant aux délais d’action, si les actions statutaires relèvent de la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce, les actions personnelles ou mobilières de droit commun et les recours subrogatoires se prescrivent par cinq ans conformément à l’article 2224 du Code civil (TJ Nanterre, 7e ch., 3 juill. 2025, n° 19/07835), tandis que la Cour de cassation rappelle dans son arrêt du 4 décembre 2025 (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357) que les obligations continues de délivrance et d’entretien du bailleur « sont exigibles pendant toute la durée du bail ».
Conclusion
Le régime juridique de l’alarme, de la vidéosurveillance et du cambriolage dans le bail commercial repose sur une ligne de partage rigoureuse entre la garde de l’exploitation et la délivrance de l’immeuble. En application de l’article 1725 du Code civil, le propriétaire n’est pas garant des vols et voies de fait commis par des tiers (Cass. 3e civ., 17 juill. 1986, n° 85-13.333), sauf faute causale démontrée dans l’exécution d’un engagement contractuel de gardiennage (CA Paris, Pôle 4, ch. 3, 18 janv. 2024, n° 21/11859), tandis que la négligence du commerçant dépourvu d’alarme fonctionnelle ou de vidéosurveillance interne dans une activité sensible demeure opposable à sa demande indemnitaire (TJ Bobigny, ch. 7, sect. 2, 23 sept. 2025, n° 22/07002). En revanche, dès que l’effraction endommage les portes d’accès ou les fermetures assurant le clos et le couvert, l’obligation de délivrance continue des articles 1719 et 1720 du Code civil (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-14.483) oblige le bailleur à assumer les réparations sans pouvoir s’abriter derrière une clause de non-recours (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.974 ; TJ Bordeaux, 5e ch. civ., 9 juill. 2026, n° 20/09581).
Sur le plan opérationnel et assurantiel, le preneur qui installe un dispositif d’alarme ou de vidéoprotection autorisé au titre des articles L. 251-2 et L. 252-1 du Code de la sécurité intérieure doit respecter les clauses d’autorisation de travaux de son contrat (Cass. 3e civ., 5 nov. 2026, n° 25-15.479), tandis que le bailleur ne peut refacturer les charges de surveillance que s’il les inscrit à l’inventaire de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce et en justifie conformément à l’article R. 145-36 du Code de commerce (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-16.270). Enfin, la coordination des clauses de renonciation à recours avec la police d’assurance du locataire s’avère déterminante pour éviter la déchéance de garantie fondée sur la perte de subrogation de l’article L. 121-12 du Code des assurances (TJ Lyon, ch. 9, cab. 09 F, 11 mai 2026, n° 25/07774).