La gestion des fluides dans les locaux commerciaux suscite un contentieux récurrent entre bailleurs et locataires autour des clauses de refacturation (article L. 331-1 du Code de l’énergie). Lorsqu’un immeuble divisé ne comporte qu’un seul branchement général, le propriétaire installe fréquemment un compteur divisionnaire pour ventiler les dépenses (article L. 145-40-2 du Code de commerce). Or, cette pratique contractuelle se heurte au principe d’interdiction de la revente d’électricité par un abonné non titulaire d’une autorisation (article L. 333-1 du Code de l’énergie). Dès lors, consulter un avocat en bail commercial à Paris permet de sécuriser l’inventaire des charges et le raccordement du local (article R. 145-35 du Code de commerce).
En outre, la fourniture d’eau et d’électricité relève directement de l’obligation essentielle de délivrance pesant sur le propriétaire bailleur (article 1719 du Code civil). À cet égard, les juridictions sanctionnent tant l’entrave à l’accès au compteur électrique que les clauses potestatives de transfert intégral (TJ Colmar, référés, 29 octobre 2026, n° 26/00247). Par ailleurs, la Cour de cassation exige que le bailleur adresse effectivement les factures justificatives au preneur qui les réclame (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982). En conséquence, le défaut d’inventaire contractuel ou l’absence de pièces probantes expose le bailleur à une action en répétition (article 1302-1 du Code civil).
L’équilibre financier du contrat dépend aussi de l’articulation entre la prescription quinquennale et l’imprescriptibilité du réputé non écrit (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643). De surcroît, une coupure d’alimentation électrique ou une facturation abusive de fluides influence l’appréciation judiciaire de la clause résolutoire (article L. 145-41 du Code de commerce). Le juge vérifie alors le bien-fondé de l’exception d’inexécution opposée par le commerçant privé d’une jouissance paisible des lieux (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820). Nous analyserons l’encadrement légal des compteurs et de la refacturation (I), puis le régime probatoire et contentieux des charges (II) (article R. 145-36 du Code de commerce).
I. L’encadrement légal de la refacturation d’électricité et d’eau et l’obligation de délivrance des compteurs dans le bail commercial
A. La distinction entre la revente d’électricité prohibée et la récupération licite des charges de fluides par sous-compteur
Le libre choix du fournisseur d’énergie constitue un droit fondamental reconnu à chaque consommateur final sur le territoire français (article L. 331-1 du Code de l’énergie). Selon l’article L. 331-1 du Code de l’énergie, « Tout client qui achète de l’électricité pour sa propre consommation » peut librement choisir son fournisseur. Ce même texte précise que celui « qui achète de l’électricité pour la revendre a le droit de choisir son fournisseur d’électricité ». Toutefois, l’exercice d’une activité d’achat d’électricité pour revente demeure strictement subordonné à un agrément préalable de l’autorité administrative (article L. 333-1 du Code de l’énergie).
L’article L. 333-1 du Code de l’énergie dispose que « Doivent être titulaires d’une autorisation délivrée par l’autorité administrative » les opérateurs revendant de l’énergie. Cette obligation légale vise expressément « 1° Les fournisseurs d’électricité souhaitant exercer l’activité d’achat d’électricité pour revente aux consommateurs finals ». Or, le propriétaire d’un local commercial qui souscrit un abonnement en son nom propre agit comme un client final (article L. 331-1 du Code de l’énergie). Dès lors, il ne dispose d’aucune habilitation légale pour revendre directement à son locataire l’électricité destinée à l’exploitation privative (article L. 333-1 du Code de l’énergie).
La jurisprudence récente rappelle avec fermeté la prohibition de la rétrocession directe d’électricité dans les rapports locatifs commerciaux (TJ Saint-Pierre de La Réunion, 5 juin 2026, n° 25/00894). Le tribunal souligne que « toute rétrocession d’énergie par un client direct, à quelque titre que ce soit » demeure prohibée. Selon ce jugement, une telle opération « à un ou plusieurs tiers est interdite, sauf autorisation du concessionnaire donnée par écrit ». En conséquence, le bailleur ne peut s’ériger en distributeur privé d’électricité au détriment des droits statutaires de son preneur (article L. 331-1 du Code de l’énergie).
La sanction frappe les clauses organisant un remboursement direct de la consommation privative sur l’abonnement du bailleur (TJ Saint-Pierre de La Réunion, 5 juin 2026, n° 25/00894). Le juge énonce que « La clause d’un bail commercial qui prévoit le remboursement par le preneur au bailleur » est illicite. Cette interdiction vise la refacturation « de sa consommation réelle d’électricité sur la base du tarif pratiqué par EDF ». Une telle stipulation « constitue une rétrocession d’électricité prohibée car elle porte atteinte au monopole légal d’EDF » (TJ Saint-Pierre de La Réunion, 5 juin 2026, n° 25/00894).
Néanmoins, les tribunaux distinguent la revente prohibée d’énergie et la récupération des charges communes ou globales d’un immeuble divisé (TJ Tours, 16 octobre 2025, n° 23/04083). Dans une espèce récente, le bail prévoyait « Electricité : compteur divisionnaire, règlement sur présentation de rétrocession de factures » (TJ Tours, 16 octobre 2025, n° 23/04083). Cette clause mentionnait également « Eau : règlement sur présentation de rétrocession de factures » pour le local loué. Le locataire invoquait la nullité de cette stipulation en se prévalant de l’article L. 331-1 du Code de l’énergie et de l’interdiction de rétrocession.
Le tribunal a écarté la demande d’annulation après avoir analysé l’économie générale de la clause de charges de l’immeuble (TJ Tours, 16 octobre 2025, n° 23/04083). Le jugement relève qu’« Il ne ressort pas de cette clause particulière que la SCI DES BOIS BERTAUX procède à une revente d’électricité ». En réalité, « Il est prévu qu’elle intègre au titre de ses charges récupérables futures les consommation d’électricité, d’eau » (TJ Tours, 16 octobre 2025, n° 23/04083). La clause vise uniquement les dépenses « dont elle aura assumé le paiement pour la globalité de son immeuble » (article 1103 du Code civil).
Par ailleurs, le législateur a institué un régime spécifique pour les réseaux intérieurs des immeubles tertiaires appartenant à un propriétaire (article L. 345-1 du Code de l’énergie). Selon l’article L. 345-1 du Code de l’énergie, « Les réseaux intérieurs sont les installations intérieures d’électricité à haute ou basse tension des bâtiments ». L’article L. 345-2 du Code de l’énergie précise que « Les réseaux intérieurs peuvent être installés dans les immeubles à usage principal de bureaux ». Ce dispositif légal suppose toutefois que ces bâtiments tertiaires « appartiennent à un propriétaire unique » lors de leur exploitation (article L. 345-2 du Code de l’énergie).
En outre, l’article L. 345-3 du Code de l’énergie garantit expressément l’autonomie contractuelle du locataire raccordé à l’installation électrique interne de l’immeuble tertiaire. Ce texte dispose que « Le raccordement d’un utilisateur à un réseau intérieur d’un bâtiment ne peut faire obstacle » à ses droits. Le preneur conserve « l’exercice par un consommateur des droits relatifs au libre choix de son fournisseur prévus à l’article L. 331-1 ». De même, l’article L. 345-4 du Code de l’énergie protège le producteur autonome contre toute entrave liée au raccordement à un réseau intérieur d’immeuble.
En copropriété, la distribution d’eau froide ou chaude repose fréquemment sur un compteur général d’immeuble (CA Paris, 31 mai 2023, n° 20/11459). La répartition des consommations d’eau s’effectue alors selon des sous-compteurs divisionnaires ou selon les tantièmes de copropriété attachés au lot (article L. 145-40-2 du Code de commerce). Toutefois, cette refacturation suppose que le contrat de bail commercial mette expressément ces dépenses d’eau à la charge du preneur (Cass. 3e civ., 13 février 2025, n° 23-17.978). Solliciter des avocats en baux commerciaux à Paris permet de vérifier la conformité des clauses de fluides au statut (article R. 145-35 du Code de commerce).
B. L’obligation de délivrance du raccordement aux réseaux, le libre accès au compteur électrique et la prohibition des clauses potestatives
Au-delà de la tarification des consommations, la fourniture effective des fluides relève de l’obligation de délivrance du propriétaire bailleur (article 1719 du Code civil). Aux termes de l’article 1719 du Code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière ». Il doit notamment « 1° De délivrer au preneur la chose louée » et « 2° D’entretenir cette chose en état de servir ». Le propriétaire est également tenu « 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » commercial (article 1719 du Code civil).
L’article 1720 du Code civil complète ce principe en disposant que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état ». Pendant toute l’exécution du contrat, « Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires ». Un local commercial dépourvu d’alimentation en eau ou en électricité ne permet pas une exploitation conforme à sa destination (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-20.474). Or, la jurisprudence récente étend cette obligation de délivrance au libre accès matériel du locataire à son compteur électrique (TJ Colmar, référés, 29 octobre 2026, n° 26/00247).
Dans une ordonnance du 29 octobre 2026, le juge des référés a tranché un litige relatif à un compteur Linky (TJ Colmar, référés, 29 octobre 2026, n° 26/00247). Le tribunal relève qu’« il est incontestable que l’accès au compteur électrique est indispensable à l’exercice » de l’activité commerciale. Cet accès s’avère nécessaire « notamment pour procéder aux relevés nécessaires et pour remédier aux dysfonctionnements électriques subis, ce quelle qu’en soit la cause ». Il incombe au bailleur, « au titre de son obligation de délivrance, de permettre un tel accès » (TJ Colmar, référés, 29 octobre 2026, n° 26/00247).
Cet accès « doit pouvoir s’exercer librement et à tout moment par la preneuse » exploitant le fonds (TJ Colmar, référés, 29 octobre 2026, n° 26/00247). Lorsque le compteur est enfermé dans un local fermé à clé, « le trouble manifestement illicite est caractérisé » (TJ Colmar, référés, 29 octobre 2026, n° 26/00247). Un accès subordonné à un rendez-vous préalable ne suffit pas à satisfaire aux exigences de l’article 1719 du Code civil en matière commerciale. Dès lors, le preneur peut obtenir en référé la remise d’un jeu de clés sous astreinte pour accéder au compteur (TJ Colmar, référés, 29 octobre 2026, n° 26/00247).
Par ailleurs, le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance des réseaux par une simple clause de non-recours (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.974). Le 10 avril 2025, la Cour de cassation a rappelé la portée impérative de ces obligations (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.974). L’arrêt juge qu’« Une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux » reste inopérante. Cette clause « n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance » envers le preneur (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.974).
La Haute juridiction confirme également que l’obligation d’entretien et de réparation du bailleur ne cède que devant la force majeure (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853). Selon l’arrêt du 19 juin 2025, « sauf pendant le temps où la force majeure l’empêcherait de faire ce à quoi il s’est obligé », il reste tenu. Hors ce cas, « le bailleur est tenu d’exécuter les travaux lui incombant » sur l’immeuble (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853). Ainsi, « le contractant ayant contrevenu à l’une de ses obligations est tenu de réparer le préjudice » (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-20.474).
Les tribunaux censurent en outre les clauses qui font dépendre l’installation de compteurs individuels de la seule volonté du propriétaire (TJ Lille, 15 septembre 2025, n° 24/06350). Aux termes de l’article 1304-2 du Code civil, « Est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur ». Dans cette affaire, le bail stipulait que « Dans l’attente de compteurs séparés, les charges de consommation » incomberaient au preneur (TJ Lille, 15 septembre 2025, n° 24/06350). Le tribunal observe que « Cette clause prévoit ainsi la prise en charge de l’ensemble des consommations de l’immeuble par le preneur ».
Cette obligation perdurait « dans l’attente de l’installation de compteurs individuels d’eau et de gaz » dans les locaux loués (TJ Lille, 15 septembre 2025, n° 24/06350). Le jugement souligne alors qu’« Or, seul le propriétaire peut faire procéder à l’installation de compteurs individuels » dans son immeuble. Elle l’oblige à payer pour les autres occupants « tant que le propriétaire n’aura pas procédé à l’installation de compteurs individuels ». En conséquence, cette stipulation « est une clause potestative qui comme telle est nulle » selon la juridiction (TJ Lille, 15 septembre 2025, n° 24/06350).
Cette solution rejoint l’interdiction réglementaire d’imputer à un preneur les consommations ou charges afférentes aux autres lots d’un ensemble immobilier (article R. 145-35 du Code de commerce). En effet, l’article R. 145-35 du Code de commerce prohibe d’imputer au preneur « 5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances » d’autrui. Ce texte exclut expressément les dépenses et travaux « relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires » (article R. 145-35 du Code de commerce). De même, les grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil ne peuvent être imputées au preneur (article R. 145-35 du Code de commerce).
II. Le régime probatoire des charges de fluides, l’action en répétition de l’indu et le contentieux de l’inexécution
A. L’inventaire limitatif de l’article L. 145-40-2, la régularisation annuelle et l’obligation d’envoi effectif des factures justificatives
Pour être récupérables sur le preneur, les dépenses d’eau et d’électricité doivent figurer expressément dans le contrat de bail commercial (article 1103 du Code civil). Selon l’article 1103 du Code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » en matière locative. Le 13 février 2025, la Cour de cassation a rappelé le principe d’interprétation stricte des clauses de transfert de charges (Cass. 3e civ., 13 février 2025, n° 23-17.978). L’arrêt énonce que « seules les stipulations contractuelles déterminent celles d’entre elles qui pèsent sur le preneur » commercial (Cass. 3e civ., 13 février 2025, n° 23-17.978).
Le juge ne peut donc écarter la restitution au motif que le preneur a payé sans protester (Cass. 3e civ., 13 février 2025, n° 23-17.978). La cour d’appel avait retenu que le preneur « s’est acquitté pendant neuf années d’une certaine somme au titre du paiement des charges ». La Troisième chambre civile casse cet arrêt qui avait statué « sans rechercher comme il lui incombait, à quels paiements correspondaient les charges ». Il fallait vérifier « si celles-ci lui avaient été imputées par une stipulation du contrat » (Cass. 3e civ., 13 février 2025, n° 23-17.978).
Depuis la loi du 18 juin 2014, cette exigence contractuelle est renforcée par l’obligation d’établir un inventaire limitatif des charges (article L. 145-40-2 du Code de commerce). L’article L. 145-40-2 du Code de commerce dispose que « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges ». Ce document obligatoire inclut les « impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition ». En outre, « Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire » (article L. 145-40-2 du Code de commerce).
Les délais de communication de cet état annuel de régularisation sont fixés avec précision par les dispositions réglementaires du code (article R. 145-36 du Code de commerce). Selon l’article R. 145-36 du Code de commerce, l’état récapitulatif « qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire ». L’envoi intervient « au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle » de son établissement (article R. 145-36 du Code de commerce). En copropriété, cet envoi intervient « dans le délai de trois mois à compter de la reddition » (article R. 145-36 du Code de commerce).
Corrélativement, l’article 1353 du Code civil gouverne la charge de la preuve lors de toute contestation relative aux consommations d’eau ou d’électricité. Aux termes de cet article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » devant la juridiction saisie. Par deux arrêts du 29 janvier 2026, la Cour de cassation a précisé ces obligations probatoires (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982). Le bailleur doit ainsi « justifier de l’existence et du montant de celles-ci » devant le juge (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982).
L’article R. 145-36 du Code de commerce ajoute que « Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges ». Il doit les envoyer au preneur « sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition » (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982). Le juge ne pouvait valider la reddition au motif que les factures restaient consultables sur place (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982). Le bailleur devait « adresser à la locataire qui lui en avait fait la demande les justificatifs » (article R. 145-36 du Code de commerce).
Dans le second arrêt, la Cour de cassation précise la sanction du dépassement du délai annuel (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-16.270). Selon la Cour, « Le bailleur qui n’a pas communiqué, dans le délai fixé par l’article R. 145-36 du code de commerce » l’état conserve ses droits. Même hors « délai prévu au contrat », il « n’est pas tenu de restituer les provisions versées » (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-16.270). Il les garde s’il justifie « devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles » (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-16.270).
À l’inverse, le défaut persistant de justification devant le juge prive de cause les appels de provisions (CA Paris, 31 mai 2023, n° 20/11459). L’arrêt juge que « l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues dans un bail commercial » est sanctionnée (CA Paris, 31 mai 2023, n° 20/11459). Cette carence « rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges » versées par le preneur. La restitution joue « à moins que le bailleur dans l’instance judiciaire en remboursement, ne justifie du quantum » (CA Paris, 31 mai 2023, n° 20/11459).
Enfin, la répartition contractuelle des dépenses d’entretien et des travaux sur les réseaux influe sur la fixation du loyer (article L. 145-33 du Code de commerce). En effet, « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative » (article L. 145-33 du Code de commerce). Les charges transférées au preneur « sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative » (article R. 145-8 du Code de commerce). Un avocat en recouvrement de loyers à Paris vérifie les états triennaux de travaux remis dans les deux mois selon l’article R. 145-37 du Code de commerce.
B. La prescription quinquennale de la répétition de l’indu, l’imprescriptibilité du réputé non écrit et le jeu de la clause résolutoire
Lorsque le locataire a acquitté des factures d’électricité ou d’eau non prévues au bail ou non justifiées, il dispose d’une action en restitution (article 1302 du Code civil). Aux termes de l’article 1302 du Code civil, « Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution ». L’article 1302-1 du Code civil précise que « Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer ». L’exercice de cette action en répétition de l’indu obéit à des règles de prescription distinctes selon le fondement juridique invoqué (article 2224 du Code civil).
Selon l’article L. 145-60 du Code de commerce, « Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans » seulement. En revanche, l’article L. 145-15 du Code de commerce sanctionne par le réputé non écrit toute clause faisant échec aux dispositions impératives qu’il énumère. Or, « l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial » échappe au délai (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643). Cette action visant une clause contraire au statut « n’est pas soumise à prescription » (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643).
En présence d’une clause illicite, la Cour cantonne le réputé non écrit à la seule disposition prohibée (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-23.336). Ainsi, « seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non la clause en son entier » (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-23.336). Une éradication totale de la clause n’intervient que « sauf cas d’indivisibilité » caractérisé par les juges du fond (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853). Quant à la demande financière de remboursement des sommes indûment versées, elle relève de la prescription quinquennale de droit commun (article 2224 du Code civil).
Selon l’article 2224 du Code civil, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour » de la connaissance des faits. Ce délai court du jour « où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits » (article 2224 du Code civil). En matière de charges locatives commerciales, les juridictions fixent le point de départ de cette prescription quinquennale à la régularisation (TJ Nantes, 28 mai 2026, n° 21/03069). Le tribunal rappelle que « le délai de prescription quiquennale court à compter de la régularisation des charges » (TJ Nantes, 28 mai 2026, n° 21/03069).
En effet, les provisions versées n’ont « qu’un caractère provisoire tant que le solde définitif n’a pas été arrêté » (TJ Nantes, 28 mai 2026, n° 21/03069). De même, la cour d’appel de Paris encadre la prescription de l’action en paiement des charges d’eau (CA Paris, 31 mai 2023, n° 20/11459). L’action en paiement des « charges de copropriété répercutables sur le locataire se prescrit par cinq ans » (CA Paris, 31 mai 2023, n° 20/11459). Ce délai court « à compter de la date à laquelle la reddition de compte doit être faite » (article 2224 du Code civil).
Ce point de départ joue « à moins que le bailleur ne justifie » d’une impossibilité d’agir (CA Paris, 31 mai 2023, n° 20/11459). Il doit prouver l’impossibilité d’établir la régularisation « avant cette date » au vu des comptes approuvés (CA Paris, 31 mai 2023, n° 20/11459). Par ailleurs, un différend sur le paiement des charges d’eau ou d’électricité donne fréquemment lieu à la délivrance d’un commandement (article L. 145-41 du Code de commerce). Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce, la clause résolutoire « ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ».
Ce délai mensuel est impératif, car « Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai » (article L. 145-41 du Code de commerce). La Cour juge que la mention « d’un délai inférieur à un mois après commandement » est illicite (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.454). Une telle clause « a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 » (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.334). Elle est donc « par application de l’article L. 145-15 du code de commerce » réputée non écrite (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.454).
En outre, « la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge » (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-18.360). Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce issu de la loi du 26 mai 2026, la suspension pour impayé de loyers est soumise à deux conditions cumulatives. La loi exige « la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience » (article L. 145-41 du Code de commerce). Ensuite, « le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise » nonobstant la mauvaise foi invoquée (Cass. 3e civ., 26 octobre 2023, n° 22-16.216).
Face à une coupure imputable au bailleur, « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820). Ce refus joue « à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur » impropres (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820). Il suspend le paiement « sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » au bailleur (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820). Consulter un avocat en résiliation de bail à Paris permet de faire vérifier cette exception par le juge saisi (article L. 145-41 du Code de commerce).
Conclusion
L’encadrement juridique de la refacturation d’électricité et d’eau dans le bail commercial prohibe toute revente directe d’énergie par le bailleur (article L. 331-1 du Code de l’énergie). Sans autorisation administrative, la rétrocession de la consommation privative du preneur porte atteinte au monopole de distribution (TJ Saint-Pierre de La Réunion, 5 juin 2026, n° 25/00894). Seule reste licite la répartition des charges communes stipulées dans l’inventaire limitatif de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce (TJ Tours, 16 octobre 2025, n° 23/04083). L’article 1719 du Code civil impose en outre au propriétaire de garantir un accès libre et permanent au compteur électrique (TJ Colmar, référés, 29 octobre 2026, n° 26/00247).
Sur le plan probatoire, le bailleur doit adresser effectivement les factures justificatives au locataire qui les réclame (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982). Malgré un envoi tardif de l’état annuel, le bailleur conserve les provisions s’il prouve sa créance devant le juge (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-16.270). Sans clause expresse ou justificatif probant, le preneur dispose de cinq ans après la régularisation pour agir en répétition (article 2224 du Code civil). La vérification rigoureuse des sous-compteurs et des décomptes annuels assure ainsi la sécurité financière de l’exploitation commerciale (article R. 145-35 du Code de commerce).