Le samedi 14 novembre 2026, vers 6 h 30, un incendie s’est déclaré dans un « village d’entreprises » de 2 000 mètres carrés sur deux étages, à Biot (Alpes-Maritimes), selon Nice-Matin dans son article publié le même jour. Le quotidien rapporte, en citant le service départemental d’incendie et de secours des Alpes-Maritimes, que le feu a pris dans des locaux de bureaux et de stockage occupés par une activité de vente et de réparation de drones, que dix-sept engins et cinquante-huit sapeurs-pompiers ont été engagés et qu’aucune victime n’était à déplorer lors du bilan du matin. Toujours selon Nice-Matin, l’enquête préliminaire confiée à la gendarmerie n’avait pas encore permis d’identifier la cause du sinistre. À la date de rédaction, aucune source officielle ne désigne une origine du feu ni une responsabilité.
Pour les entreprises installées dans ce type d’ensemble, comme pour leurs bailleurs, la question qui suit un incendie se tape dans Google sous la forme « résiliation bail commercial suite incendie » : le bail est-il terminé, le loyer reste-t-il dû, qui paie la remise en état, et que peut-on demander à l’assureur ou au voisin ? Le code civil répond par quelques articles très anciens, l’article 1722 pour le sort du bail, les articles 1733 et 1734 pour la responsabilité du locataire envers son bailleur, l’article 1242 pour les relations avec les tiers, que la jurisprudence a précisés au fil des incendies de commerces.
Les développements qui suivent sont de portée générale : ils décrivent les vérifications utiles dans toute situation comparable et ne décrivent la situation d’aucune des entreprises installées dans le bâtiment de Biot, sur laquelle l’article ne formule aucun constat. Ils distinguent la règle légale de la clause contractuelle : le bail et les polices d’assurance signés priment sur toute analyse générale, et seul le juge tranche un litige.
I. Résiliation du bail commercial suite à un incendie : que dit l’article 1722 du code civil ?
A. Local détruit en totalité : bail résilié de plein droit, fin du loyer et perte de l’indemnité d’éviction
Le texte de départ tient en deux phrases. L’article 1722 du code civil, en vigueur dans sa rédaction de 1804, dispose : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » Ce texte figure dans le titre du code consacré au louage, et les arrêts cités ci-dessous l’appliquent à des locaux commerciaux incendiés. L’article 1741 du code civil le complète en posant que « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. »
Trois conditions se dégagent donc de la lettre du texte : une destruction, une destruction totale, et une destruction survenue par cas fortuit. La première ne pose guère de difficulté après un incendie. Les deux autres concentrent l’essentiel des litiges, car un local commercial incendié est rarement réduit en cendres au sens propre : les murs tiennent, la toiture est percée, les aménagements ont brûlé, l’eau des lances a envahi les étages. Il faut alors savoir si ce local « abîmé » doit être traité comme un local « détruit ».
La Cour de cassation a fixé le critère dans une affaire très proche de celle d’un commerce sinistré. Dans un arrêt du 8 mars 2018 (n° 17-11.439), la troisième chambre civile examinait l’incendie d’un local commercial dont la cour d’appel avait refusé de constater la perte, faute de destruction matérielle complète, tout en condamnant la bailleresse à faire les travaux au titre de son obligation de délivrance. La Cour pose le principe suivant : « doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur ». Elle casse l’arrêt parce que les juges du fond avaient eux-mêmes relevé que l’immeuble était devenu impropre à l’exploitation prévue au bail. Concrètement, deux portes d’entrée existent : un local que l’on ne peut plus exploiter conformément à la destination prévue au bail, de manière absolue et définitive, ou un local dont la remise en état coûterait plus que sa valeur.
La cour d’appel de Paris a appliqué ce critère à un café-restaurant incendié dans un arrêt du 26 février 2026 (pôle 5, chambre 3, n° 22/17698). Le local avait été endommagé par un incendie criminel commis par des tiers, puis placé sous scellés pendant l’enquête pénale. La cour retient que les dommages « résultent d’un cas fortuit et ne sont imputables à aucune des deux parties au bail », constate la destruction totale et précise, à propos des deux critères dégagés par la Cour de cassation, qu’il est inopérant d’exiger en outre la preuve d’une valeur inférieure au coût des travaux, « ces conditions n’étant pas cumulatives ». Elle confirme la résiliation de plein droit du bail à la date de l’incendie et rejette les demandes du bailleur en paiement de loyers et d’indemnités d’occupation « pour la période postérieure à la destruction des locaux ». Pour une entreprise dont le local est rendu inexploitable, l’enjeu est donc immédiat : si la destruction totale est retenue, les loyers postérieurs au sinistre ne sont plus dus, au moins selon cette décision rendue dans une espèce où le cas fortuit était établi.
La même phrase de l’article 1722 interdit tout dédommagement. La cour d’appel de Paris en a tiré les conséquences dans le même arrêt : le locataire, qui réclamait plus d’un million d’euros à son bailleur au titre de la perte d’exploitation, de la perte de son fonds et des réparations, est débouté, la cour jugeant que « la destruction des locaux par un incendie criminel est un cas fortuit et ne résulte pas d’un manquement du bailleur ». Le bailleur ne doit donc pas réparer la perte d’activité du locataire lorsque la destruction résulte d’un cas fortuit ; symétriquement, il ne peut pas réclamer de loyers pour la suite.
Une conséquence moins connue touche les locataires en fin de bail. Lorsque le bailleur a délivré un congé avec refus de renouvellement, le locataire attend souvent le versement d’une indemnité d’éviction, parfois depuis des années. Si les locaux brûlent pendant cette attente, l’indemnité peut disparaître. Dans un arrêt du 29 juin 2011 (n° 10-19.975), la troisième chambre civile approuve une cour d’appel d’avoir retenu, à bon droit, qu’« en application de l’article 1722 du code civil, la destruction totale du bien loué avait entraîné la résiliation de plein droit du bail et la perte de ses droits contractuels et statutaires » par la société locataire, et d’en avoir déduit qu’elle « ne pouvait plus prétendre au versement d’une indemnité d’éviction qui ne lui était pas définitivement acquise au jour du sinistre et n’était pas entrée dans son patrimoine ». Pour un commerçant en litige sur le montant de son indemnité, un incendie des locaux avant le paiement constitue donc un risque majeur, que seule une couverture d’assurance adaptée de la valeur du fonds peut amortir.
Ce point conduit à une précaution pratique, qui relève du contrat et non de la loi : vérifier, dès la signature du bail et à chaque renouvellement de la police multirisque professionnelle, si la garantie couvre la perte de valeur du fonds de commerce en cas d’incendie, et à quelles conditions. Dans l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 26 février 2026 précité, c’est l’article 49 des conditions générales du contrat du locataire, garantissant la dépréciation de la valeur vénale du fonds, qui lui a permis d’obtenir 60 000 euros de son propre assureur, alors qu’aucune somme ne pouvait être réclamée au bailleur. Le droit au bail, la clientèle et l’enseigne ne sont indemnisés que si la police le prévoit.
B. Local partiellement détruit ou incendie de cause inconnue : diminution du loyer, résiliation ou poursuite du bail ?
Lorsque la destruction n’est que partielle, l’article 1722 du code civil ouvre une option au seul preneur : « demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail ». La cour d’appel de Paris le rappelle dans son arrêt du 26 février 2026 : « Il en résulte qu’en cas de destruction partielle, seul le locataire peut demander la résiliation du bail ou une diminution du prix. » Le bailleur ne peut donc pas, de sa seule initiative, mettre fin au bail au motif qu’une partie des locaux a brûlé ; il lui faut soutenir que la perte doit être assimilée à une destruction totale au sens de l’arrêt du 8 mars 2018. Le texte ne prévoit pas de barème : la diminution du prix se discute selon les circonstances, en fonction de la surface ou de l’usage perdus.
Pour le locataire, le choix n’a rien d’évident. Réduire le loyer et rester permet de conserver le droit au bail, l’emplacement et, le cas échéant, le droit au renouvellement ; obtenir la résiliation libère de toute charge future mais fait perdre ces éléments. Le choix dépend aussi du contenu du bail : de nombreux baux commerciaux contiennent des clauses relatives au sinistre, à l’assurance des locaux ou à la renonciation réciproque à recours, qui modifient l’équilibre de départ et doivent être lues avant toute notification. Ces clauses relèvent du contrat signé, et leur portée ne se présume pas.
La question la plus délicate est celle de l’incendie dont l’origine reste inconnue, ce qui est fréquent dans les premières semaines et parfois définitivement. L’article 1722 vise une destruction « par cas fortuit ». Dans un arrêt du 17 septembre 2020 (n° 19-20.896), non publié au Bulletin, la troisième chambre civile a cassé un arrêt qui avait prononcé la résiliation de plein droit d’un bail commercial après l’incendie d’une discothèque, au motif que les juges d’appel avaient statué ainsi « après avoir constaté que la cause de l’incendie était indéterminée, ce qui ne caractérisait aucun cas fortuit ». Selon cette décision, une cause indéterminée ne suffit pas à établir le cas fortuit exigé par le texte.
Une décision plus ancienne ne s’exprime pas dans les mêmes termes. Dans un arrêt du 8 mars 1978 (n° 76-14.954), rendu au visa des articles 1722 et 1741 à propos d’un local commercial détruit par un incendie, la troisième chambre civile énonçait que le bail prend fin de plein droit par la perte totale de la chose louée, qu’elle survienne par cas fortuit ou même par la faute de l’une des parties, sous réserve des dommages-intérêts que peut devoir la partie déclarée responsable de cette perte. Elle censurait une cour d’appel qui avait refusé la résiliation demandée par la locataire au motif qu’elle était présumée responsable de l’incendie et condamnée à payer les loyers échus. Les deux arrêts consultés ne retiennent donc pas la même formulation sur le rôle du cas fortuit dans la fin du bail, et les décisions lues pour cet article ne permettent pas d’affirmer une règle unique pour l’incendie de cause indéterminée. En pratique, l’enquête pénale et l’expertise d’assurance sur l’origine du feu pèsent lourd, puisque leur résultat peut déplacer la discussion de l’article 1722 vers la responsabilité de l’une des parties.
Lorsque le bail se poursuit, l’article 1719 du code civil rappelle que le bailleur est obligé « D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et d’en faire jouir paisiblement le preneur. C’est sur ce fondement que la cour d’appel de Toulouse avait condamné la bailleresse à remettre en état le local incendié dans l’affaire jugée le 8 mars 2018 ; la Cour de cassation a cassé cette décision en toutes ses dispositions, parce que les juges avaient eux-mêmes relevé que le local était devenu impropre à l’exploitation prévue au bail. La frontière entre destruction assimilée à une perte totale et simple dégradation que le bailleur doit réparer se trace donc au cas par cas, sur la base de constats précis : constat de commissaire de justice, diagnostic de solidité, chiffrage détaillé des travaux, estimation de la valeur des locaux.
Pour une entreprise touchée, les premières démarches découlent de cette grille. Il est utile de faire constater sans attendre l’état des locaux, avant tout déblaiement, de réunir les devis et les rapports d’expertise, et de faire établir une estimation de la valeur des locaux par un professionnel, car la comparaison entre coût des travaux et valeur est l’un des deux critères retenus par la Cour de cassation. La page du cabinet consacrée aux baux commerciaux et à leurs contentieux présente les autres questions que soulève la vie du bail. Il faut enfin se garder de cesser unilatéralement de payer un loyer sans avoir fait constater la destruction ou demandé la diminution du prix : en cas de destruction seulement partielle, l’article 1722 réserve au locataire le choix entre la diminution du prix et la résiliation, et ce choix doit être exprimé.
II. Incendie d’un local commercial : qui paie les dégâts, le locataire, le bailleur, le voisin ou l’assurance ?
A. Locataire présumé responsable de l’incendie : articles 1733 et 1734 du code civil et recours des autres locataires
Le sort du bail réglé, reste la question de la réparation. Dans les relations entre bailleur et locataire, le code civil pose une présomption sévère. L’article 1733 du code civil prévoit que le preneur « répond de l’incendie », à moins qu’il ne prouve « Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » Le locataire dans les lieux duquel le feu a pris doit donc prouver l’une de ces causes d’exonération ; une origine simplement inconnue ne le libère pas. La Cour de cassation l’a appliqué dans un arrêt du 12 avril 1995 (n° 92-20.401), à propos d’un garage loué détruit par un incendie dont l’enquête n’avait pas identifié les auteurs : elle casse l’arrêt qui avait rejeté la demande des bailleurs contre l’assureur du locataire, alors que le feu avait pris naissance dans les lieux loués.
L’étendue de la réparation due au bailleur est large. Dans un arrêt du 12 octobre 2023 (n° 22-16.555), la troisième chambre civile énonce qu’il résulte de l’article 1733 que « le locataire dont la responsabilité est engagée sur son fondement doit réparer l’entier dommage causé par l’incendie et indemniser le bailleur de la perte des loyers jusqu’à la reconstruction de l’immeuble, même si le bail a été résilié ». Dans cette affaire, l’immeuble loué avait été entièrement détruit en 2010 et les bailleurs réclamaient un complément d’indemnité au titre des loyers perdus jusqu’en 2018 ; la Cour censure l’arrêt qui le leur avait refusé au motif que les difficultés de reconstruction n’étaient pas imputables à la locataire. Pour une entreprise dans les locaux de laquelle le feu aurait pris, la résiliation du bail ne met donc pas fin à l’exposition financière, d’où l’importance de la garantie responsabilité civile locative ou « risques locatifs » de sa police, dont le plafond doit être comparé à la valeur de reconstruction des locaux et à plusieurs années de loyers.
Dans un village d’entreprises ou un immeuble de bureaux, le bailleur loue souvent plusieurs lots à plusieurs entreprises. L’article 1734 du code civil règle cette hypothèse : « S’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent ». Le texte ajoute deux échappatoires : prouver que l’incendie a commencé chez l’un d’eux, « auquel cas celui-là seul en est tenu », ou prouver que l’incendie n’a pu commencer chez soi. Tant que l’origine du feu n’est pas localisée, chaque locataire d’un même bailleur peut ainsi voir sa responsabilité recherchée par ce dernier à proportion de la valeur locative de son lot. La localisation du départ de feu par l’expertise est donc décisive pour chacun des occupants.
Cette présomption connaît une limite. Dans un arrêt du 17 juillet 1986 (n° 85-11.108), la troisième chambre civile a jugé que « le locataire ou, s’ils sont plusieurs, tous les locataires, sont présumés responsables de l’incendie ; que cette présomption cesse d’exister lorsque le propriétaire de l’immeuble occupe une partie des locaux dans les mêmes conditions qu’un locataire ». Le bailleur qui exploite lui-même une partie du bâtiment ne peut donc pas se prévaloir de la présomption contre ses locataires. L’arrêt du 12 avril 1995 précité ajoute une précision : la cour d’appel, qui s’était fondée sur la présence à l’étage d’un appartement occupé par les propriétaires, doté d’une entrée indépendante mais d’un balcon donnant sur l’espace loué, est censurée faute d’avoir caractérisé une jouissance ou une occupation conjointe des lieux incendiés par le propriétaire.
Reste la situation, fréquente dans ces ensembles, de l’entreprise locataire dont les locaux ont été détruits par un feu parti chez un autre locataire du même bailleur. Elle peut se tourner vers son bailleur. Dans un arrêt du 12 juillet 2018 (n° 17-20.696), rendu après l’incendie d’une salle de spectacle parisienne qui s’était propagé aux locaux de deux commerces loués dans le même immeuble, la troisième chambre civile a cassé, au visa des articles 1719 et 1722, l’arrêt qui avait rejeté leurs demandes au motif que la cause de l’incendie était indéterminée. Elle retient que « l’incendie qui se déclare dans les locaux d’un colocataire et dont la cause n’est pas déterminée ne caractérise pas un cas fortuit et que le bailleur est responsable envers les autres locataires des troubles de jouissance du fait de l’incendie ». Dans la même affaire, la Cour approuve la cour d’appel d’avoir jugé que le désistement des locataires à l’égard de leur bailleur était sans influence sur la recevabilité de leur action directe contre l’assureur de celui-ci, action prévue par l’article L. 124-3 du code des assurances, selon lequel « Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. »
Cette voie est précieuse pour un locataire voisin : il n’a pas à prouver une faute du colocataire chez qui le feu a pris, puisque c’est le bailleur qui répond envers lui des troubles de jouissance, le bailleur conservant envers le locataire chez qui le feu a pris la présomption des articles 1733 et 1734. Elle suppose toutefois que les deux entreprises soient locataires du même bailleur, et le bail peut comporter des clauses relatives aux recours entre les parties, dont la validité et la portée doivent être examinées avant d’agir.
B. Entreprises voisines et assurance : faute prouvée, déclaration du sinistre, perte d’exploitation et prescription de deux ans
Lorsqu’il n’existe aucun lien de bail entre l’entreprise sinistrée et l’occupant des locaux où le feu a pris, la présomption des articles 1733 et 1734 ne joue plus. C’est le cas des lots appartenant à des propriétaires différents, très courant dans les parcs d’activités vendus par lots. L’article 1242 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 25 juin 2025, pose alors une règle protectrice de celui chez qui l’incendie a commencé : « celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l’immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable ». Le même alinéa précise que « Cette disposition ne s’applique pas aux rapports entre propriétaires et locataires, qui demeurent régis par les articles 1733 et 1734 du code civil ».
La Cour de cassation a tracé cette frontière dans un dossier de centre commercial. Dans un arrêt du 19 septembre 2012 (n° 11-10.827), elle juge que, « dans ses rapports avec le bailleur, le preneur répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine, mais que vis-à-vis des tiers, il n’est responsable des dommages causés par l’incendie ayant pris naissance dans l’immeuble qu’il occupe que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable ». La cour d’appel avait appliqué l’article 1734 au profit du propriétaire d’un autre local de la galerie marchande ; la Cour casse, faute de tout rapport locatif entre ce propriétaire et les locataires chez qui le feu avait pu prendre. Pour l’entreprise propriétaire de son lot, ou locataire d’un autre bailleur, la preuve d’une faute est donc la condition de tout recours contre l’occupant voisin.
Le voisin sinistré ne peut pas contourner cette exigence par la théorie des troubles anormaux de voisinage. Dans un arrêt du 15 novembre 1978 (n° 77-12.285), la troisième chambre civile approuve une cour d’appel d’avoir exactement retenu que la notion de trouble de voisinage ne pouvait pas être étendue à la communication d’un incendie entre immeubles voisins, et que les victimes devaient donc démontrer une faute génératrice de l’incendie ou de sa propagation. Dans cette affaire, il était reproché au propriétaire d’avoir laissé s’accumuler une grande quantité de produits inflammables en vue de travaux.
La faute peut tenir à la manière dont les lieux étaient tenus, et pas seulement au départ du feu. La cour d’appel de Paris l’a rappelé dans un arrêt du 28 mai 2025 (pôle 4, chambre 8, n° 22/19488) : « Cette faute ne consiste pas seulement dans celle qui a donné naissance au sinistre, mais s’étend à toute négligence ou imprudence ayant concouru à l’extension ou l’aggravation du sinistre. » Elle a retenu la responsabilité d’un voisin qui avait stocké des produits inflammables sans protection à proximité de branchements électriques, en s’appuyant sur des rapports de police concordants, et confirmé l’action directe de la victime contre son assureur. Dans les locaux mixtes de bureaux et de stockage, les conditions de stockage, l’état des installations électriques et le respect des consignes de sécurité sont donc les points que l’expertise examinera ; leur preuve repose sur les constats des pompiers, de la police ou de la gendarmerie et sur les rapports d’expertise, qu’il faut demander et conserver.
Ces recours prennent du temps, et l’entreprise sinistrée doit d’abord mobiliser sa propre assurance. L’article L. 122-1 du code des assurances définit la garantie : « L’assureur contre l’incendie répond de tous dommages causés par conflagration, embrasement ou simple combustion. » L’article L. 122-3 ajoute une précision utile aux voisins d’un grand feu : « Sont assimilés aux dommages matériels et directs les dommages matériels occasionnés aux objets compris dans l’assurance par les secours et par les mesures de sauvetage. » Le stock trempé par l’eau des lances ou le matériel abîmé lors de l’intervention sont donc assimilés à des dommages matériels et directs, pour les biens compris dans l’assurance. L’indemnité reste encadrée par le principe indemnitaire de l’article L. 121-1 : « L’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité ; l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre. » Le même article autorise la franchise prévue au contrat.
La déclaration du sinistre obéit à une règle légale précise. Selon le 4° de l’article L. 113-2 du code des assurances, l’assuré doit donner avis à l’assureur, « dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » Le même article L. 113-2 précise que la déchéance pour déclaration tardive, lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, « ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice ». La déclaration doit être faite dans le délai du contrat, que l’article L. 113-2 fixe au minimum à cinq jours ouvrés, en joignant les premiers éléments : photographies, liste des biens touchés, factures, références du rapport d’intervention lorsque les secours en délivrent un.
La perte d’exploitation, c’est-à-dire la marge perdue pendant l’arrêt d’activité, n’est pas une garantie légale : elle n’existe que si la police la prévoit, et dans ses termes. L’arrêt de la cour d’appel de Paris du 26 février 2026 en donne une illustration nette. La locataire réclamait notamment à son propre assureur plus de 1,2 million d’euros au titre de sa perte d’exploitation ; la cour relève qu’« il ressort de l’article 48 des conditions générales du contrat d’assurance souscrit par la locataire qu’aucune indemnité n’est due à ce titre si l’entreprise n’a pas repris son activité », et constate que l’activité n’avait pas repris. Les conditions de reprise, la durée maximale d’indemnisation et le mode de calcul de la marge brute figurent dans les conditions générales et particulières ; c’est leur lecture qui détermine ce que l’entreprise peut espérer, et non une règle générale.
Une fois l’assuré indemnisé, son assureur peut se retourner contre le responsable. L’article L. 121-12 du code des assurances prévoit que l’assureur qui a payé l’indemnité « est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur ». Le même texte ajoute que l’assureur peut être déchargé de sa garantie lorsque la subrogation ne peut plus s’opérer par le fait de l’assuré : une renonciation à recours signée sans en informer l’assureur, ou une transaction conclue seul avec le voisin, peut donc exposer l’entreprise sinistrée à ce risque. Toute renonciation ou transaction mérite d’être soumise à l’assureur avant signature.
Le temps joue enfin contre l’assuré. L’article L. 114-1 du code des assurances dispose que « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance. » Le même article L. 114-1 prévoit que, lorsque l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, le délai « ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré ou a été indemnisé par ce dernier », ce qui concerne directement le locataire poursuivi par son bailleur sur le fondement de l’article 1733. Selon l’article L. 114-2, « La prescription est interrompue par une des causes ordinaires d’interruption de la prescription et par la désignation d’experts à la suite d’un sinistre », et l’interruption peut aussi résulter de l’envoi par l’assuré d’une lettre recommandée avec accusé de réception à l’assureur concernant le règlement de l’indemnité. Une expertise qui s’éternise ou une offre jugée insuffisante ne doivent donc pas faire perdre de vue cette échéance : une lettre recommandée de réclamation, envoyée à temps, interrompt la prescription de deux ans selon ce même article L. 114-2.
Lorsque l’offre de l’assureur paraît insuffisante, la contestation passe d’abord par l’expertise. L’entreprise peut se faire assister de son propre expert d’assuré, discuter les postes retenus, notamment la vétusté, la valeur du stock et la marge brute de référence, et demander par écrit la motivation de chaque réduction. Elle peut ensuite saisir le service réclamations de l’assureur, puis le juge si le désaccord persiste. L’article 1242 du code civil et l’article L. 124-3 du code des assurances permettent, en parallèle, d’agir directement contre l’assureur de responsabilité civile du voisin dont la faute serait établie. Pour les questions propres aux garanties et aux litiges avec l’assureur, la page du cabinet consacrée au droit des assurances détaille les contentieux habituels. Les mêmes règles de communication d’incendie se retrouvent, entre maisons voisines, dans l’article consacré à la maison brûlée après l’incendie du voisin, et les obligations du bailleur envers un commerçant sinistré par l’eau sont détaillées dans l’article sur le dégât des eaux dans un local commercial.
Conclusion
Après l’incendie d’un local professionnel, la première question n’est pas de savoir qui est responsable, mais si le bail existe encore. L’article 1722 du code civil répond par la résiliation de plein droit lorsque la destruction est totale et due à un cas fortuit, et la Cour de cassation assimile à une telle destruction l’impossibilité absolue et définitive d’exploiter les lieux ou des travaux plus coûteux que leur valeur, selon l’arrêt du 8 mars 2018. Dans ce cas, les loyers postérieurs cessent, aucun dédommagement n’est dû entre les parties, et l’indemnité d’éviction non encore acquise peut disparaître, comme l’a jugé l’arrêt du 29 juin 2011. En cas de destruction partielle, le locataire seul choisit entre diminution du loyer et résiliation. Lorsque l’origine du feu reste inconnue, les décisions consultées ne s’expriment pas toutes dans les mêmes termes, ce qui rend l’expertise sur l’origine du sinistre déterminante.
La seconde question, celle de la réparation, dépend des liens entre les occupants. Entre bailleur et locataire, la présomption des articles 1733 et 1734 pèse sur le locataire chez qui le feu a pris, ou sur tous les locataires d’un même bailleur tant que l’origine n’est pas localisée, et elle couvre la perte des loyers jusqu’à la reconstruction. Le locataire voisin d’un colocataire sinistré peut se tourner vers le bailleur commun et son assureur. Entre occupants sans lien de bail, la victime doit prouver une faute, qui peut tenir au stockage ou à la négligence ayant aggravé le feu.
Pour les entreprises touchées par l’incendie de Biot comme par tout sinistre comparable, à la date de rédaction aucune cause n’est établie par une source officielle et aucune responsabilité n’est retenue ; les contrats de bail et d’assurance signés priment sur toute analyse générale, et seul le juge tranche en cas de désaccord. Les gestes utiles restent les mêmes : faire constater l’état des locaux, déclarer le sinistre à l’assureur dans le délai du contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés selon l’article L. 113-2 du code des assurances, relire les clauses de sinistre, de renonciation à recours et de perte d’exploitation, et garder en tête la prescription de deux ans de l’article L. 114-1, qu’une lettre recommandée de réclamation ou la désignation d’experts interrompt selon l’article L. 114-2.