Lorsqu’un programme immobilier ou un chantier de construction individuelle est frappé simultanément par l’ouverture d’une procédure collective à l’encontre de l’entreprise chargée des travaux et par la défaillance financière de la compagnie d’assurance ayant délivré la police dommages-ouvrage, les acquéreurs se heurtent à une impasse indemnitaire particulièrement délicate. Conçue par le législateur comme une garantie de préfinancement rapide destinée à assurer le paiement des travaux de réparation des désordres de nature décennale en dehors de toute recherche préalable des responsabilités, la couverture prévue par l’article L. 242-1 du Code des assurances repose en effet sur la solvabilité effective de l’organisme assureur. Or, la multiplication des contrats souscrits auprès d’entreprises d’assurance opérant en libre prestation de services depuis un autre État membre de l’Espace économique européen ou depuis un territoire tiers a exposé de nombreux maîtres d’ouvrage et acheteurs en l’état futur d’achèvement au retrait d’agrément ou à la mise en liquidation de leur assureur en cours de chantier ou durant la période décennale.
C’est précisément cette configuration contentieuse qu’a tranchée la deuxième chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 5 novembre 2026 (pourvoi n° 24-20.158). Dans cette affaire, plusieurs personnes physiques avaient acquis des biens immobiliers en l’état futur d’achèvement dans le cadre d’un programme de construction qui n’a jamais été mené à son terme à la suite du placement en liquidation judiciaire de l’entreprise chargée du chantier par un jugement du 2 mai 2017. Alors que les acquéreurs entendaient mobiliser la police dommages-ouvrage souscrite pour l’opération, l’entreprise d’assurance étrangère concernée a elle-même été placée sous administration judiciaire par une décision d’une juridiction étrangère le 11 décembre 2019. Estimant être privés de toute prise en charge amiable des travaux nécessaires à l’achèvement et à la reprise des ouvrages, les acquéreurs ont fait assigner directement le Fonds de garantie des assurances obligatoires de dommages devant le tribunal judiciaire par exploit du 17 septembre 2020 afin d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices matériels et financiers.
Par sa décision rendue le 5 novembre 2026, la haute juridiction confirme l’arrêt d’appel ayant déclaré les demandes des acquéreurs irrecevables au motif que la saisine du Fonds de garantie des assurances obligatoires de dommages en cas de défaillance d’une entreprise d’assurance dommages-ouvrage demeure exclusivement réservée au liquidateur de la société d’assurance défaillante en vertu de l’article R. 421-53 du Code des assurances. Cet arrêt apporte un éclairage déterminant sur l’articulation entre l’extension de la mission du Fonds de garantie issue de l’ordonnance n° 2017-1609 du 27 novembre 2017, codifiée à l’article L. 421-9 du Code des assurances, les exigences du droit de l’Union européenne et la protection constitutionnelle et conventionnelle du droit de propriété. Pour les propriétaires, les syndicats de copropriétaires et les acquéreurs accompagnés par un avocat en assurance dommages-ouvrage à Paris, cette jurisprudence oblige à distinguer avec une grande rigueur le circuit administratif de déclaration des créances auprès du liquidateur de l’assureur insolvable et les voies de recours judiciaires demeurant ouvertes contre les autres acteurs de l’opération de construction.
L’examen de cet arrêt conduit à analyser les fondements et la portée de l’irrecevabilité de la saisine directe du Fonds de garantie par les acquéreurs confrontés à l’insolvabilité de leur assureur dommages-ouvrage (I), avant d’étudier les mécanismes de mobilisation de la police dommages-ouvrage, de la garantie financière d’achèvement et des actions contre les constructeurs et leurs assureurs de responsabilité décennale (II).
I. L’irrecevabilité de la saisine directe du FGAO par l’acquéreur confronté à la défaillance de l’assureur dommages-ouvrage
La décision rendue le 5 novembre 2026 par la deuxième chambre civile met en lumière la nature strictement encadrée de l’intervention du Fonds de garantie lorsqu’un assureur dommages-ouvrage fait l’objet d’un retrait d’agrément ou d’une liquidation, conformément aux articles L. 421-9 et R. 421-53 du Code des assurances.
A. L’encadrement de la garantie du FGAO par la loi du 27 novembre 2017 et le monopole procédural du liquidateur
La mission du Fonds de garantie des assurances obligatoires de dommages en cas de retrait d’agrément d’une entreprise d’assurance a été réformée par l’ordonnance n° 2017-1609 du 27 novembre 2017. Ainsi que le rappellent l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution sur les fonds de garantie compétents en cas de défaillance d’entreprises d’assurance et le portail Assurance Banque Épargne Info Service concernant les garanties en cas de défaillance d’un organisme d’assurance, ce dispositif couvre l’assurance automobile obligatoire, les calamités agricoles et l’assurance de dommages-ouvrage régie par l’article L. 242-1 du Code des assurances.
Selon l’article L. 421-9 du Code des assurances, le Fonds protège les assurés, souscripteurs, adhérents ou bénéficiaires des contrats obligatoires relevant de l’article L. 242-1 contre la défaillance des entreprises d’assurance agréées en France ou dans un autre État membre de l’Union européenne, pour les dommages garantis portant sur des immeubles d’habitation ou, lorsque le bénéficiaire est une personne physique, sur des immeubles mixtes, au titre des contrats souscrits ou renouvelés à compter du 1er juillet 2018.
Toutefois, la mise en œuvre procédurale de cette garantie demeure régie par l’article R. 421-53 du Code des assurances. Dans le pourvoi ayant donné lieu à l’arrêt de la deuxième chambre civile du 5 novembre 2026 (n° 24-20.158), les acquéreurs soutenaient que les articles R. 421-52 et R. 421-53 avaient été implicitement abrogés par l’ordonnance du 27 novembre 2017 et qu’ils ne s’appliquaient, en tout état de cause, qu’aux entreprises d’assurance françaises liquidées selon les articles L. 326-2 et suivants du Code des assurances, à l’exclusion des assureurs étrangers opérant en libre prestation de services.
La Cour de cassation écarte cette thèse dans son arrêt du 5 novembre 2026 (n° 24-20.158) : « En conséquence, si l’ordonnance n° 2017-1609 du 27 novembre 2017 a modifié l’étendue de la garantie accordée par le FGAO en cas de défaillance d’une entreprise d’assurance, il résulte de l’article R. 421-53 du code des assurances que seul le liquidateur de l’entreprise d’assurance, française ou étrangère, peut saisir ce fonds des réclamations en indemnisation formées par les personnes bénéficiaires des prestations des contrats d’assurance. » (Cass. 2e civ., 5 novembre 2026, n° 24-20.158).
La haute juridiction justifie ce monopole procédural du liquidateur par les nécessités de vérification du passif d’assurance : « En outre, seule l’intervention du liquidateur permet au FGAO de connaître les créances à l’égard de l’assureur défaillant et, en conséquence, l’étendue de la garantie qu’il doit aux personnes lésées. » (Cass. 2e civ., 5 novembre 2026, n° 24-20.158). L’instruction de la réclamation impose en effet de centraliser les dossiers entre les mains du liquidateur français ou étranger.
Dès lors, toute assignation directe délivrée par l’assuré contre le Fonds devant le tribunal judiciaire est irrecevable en vertu de l’article R. 421-53 du Code des assurances : « Ayant ainsi constaté que les acquéreurs avaient saisi directement le FGAO, la cour d’appel en a exactement déduit que leurs demandes étaient irrecevables. » (Cass. 2e civ., 5 novembre 2026, n° 24-20.158). Le propriétaire assisté par un avocat en droit de la construction à Paris doit donc déclarer sa créance auprès du liquidateur de l’assureur défaillant afin que celui-ci saisisse le Fonds.
B. La portée de l’arrêt du 5 novembre 2026 sur le droit de l’Union européenne, le droit de propriété et l’interdiction de condamner le Fonds
Le pourvoi examiné le 5 novembre 2026 invoquait également les principes européens d’équivalence et d’effectivité ainsi que l’article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme, en soutenant que le passage obligatoire par un liquidateur étranger compromettait le droit à indemnisation prévu par l’article L. 421-9 du Code des assurances.
Sur le droit de l’Union européenne, la deuxième chambre civile répond : « Le droit de l’Union européenne n’impose pas aux Etats membres, en matière d’assurance de travaux de construction, l’obligation d’instaurer un fonds de garantie en cas de défaillance de l’assureur. » (Cass. 2e civ., 5 novembre 2026, n° 24-20.158). Contrairement à l’assurance automobile obligatoire, la garantie des dommages à l’ouvrage relève du seul droit interne, de sorte que les principes d’équivalence et d’effectivité ne peuvent tenir en échec l’article R. 421-53 du Code des assurances.
Sur le droit au respect des biens, la Cour écarte le grief en jugeant : « Enfin, la saisine du FGAO par le seul liquidateur ne porte, en elle-même, aucune atteinte au droit de propriété des assurés ou des bénéficiaires des prestations prévues au contrat d’assurance. » (Cass. 2e civ., 5 novembre 2026, n° 24-20.158). Ce filtre procédural n’éteint pas la créance des bénéficiaires mais organise son traitement collectif.
Cette solution prolonge la jurisprudence relative au statut juridictionnel du Fonds. Dans un arrêt du 24 octobre 2019 (pourvoi n° 18-16.257) concernant l’effondrement d’un mur de soutènement dans une copropriété dont l’assureur dommages-ouvrage était en liquidation judiciaire, la deuxième chambre civile a rappelé, au visa de l’article L. 421-9 du Code des assurances et des articles R. 421-50 et suivants : « Attendu qu’en aucun cas l’intervention du FGAO ne peut motiver sa condamnation ; » (Cass. 2e civ., 24 octobre 2019, n° 18-16.257), avant d’en déduire : « Qu’en disant le FGAO tenu à garantie, ce qui équivalait à le condamner, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass. 2e civ., 24 octobre 2019, n° 18-16.257). Le juge civil ne peut donc ni être saisi d’une action directe contre le Fonds en violation de l’article R. 421-53 du Code des assurances, ni prononcer de condamnation contre lui, mais uniquement fixer la créance au passif de l’assureur et déclarer la décision opposable au Fonds.
II. Les voies d’indemnisation et les recours ouverts au maître de l’ouvrage face à la liquidation du constructeur et de l’assureur
L’impossibilité de saisir directement le Fonds de garantie des assurances obligatoires de dommages ne laisse pas pour autant le maître de l’ouvrage ou l’acquéreur dépourvu de moyens d’action lorsque le chantier est interrompu ou affecté de désordres graves. Pour préserver l’intégrité de ses droits financiers et obtenir le financement effectif des travaux d’achèvement ou de reprise, le propriétaire doit simultanément maîtriser les règles de mise en jeu de l’assurance dommages-ouvrage avant et après réception afin d’établir régulièrement sa créance au passif de l’assureur, et activer les garanties extrinsèques ainsi que les actions directes ouvertes contre les constructeurs et leurs propres assureurs de responsabilité décennale.
A. La mobilisation de l’assurance dommages-ouvrage avant et après réception : dispense de mise en demeure et sanctions des délais légaux
Pour que le liquidateur de l’entreprise d’assurance défaillante puisse transmettre au Fonds de garantie une réclamation recevable et fondée au titre de l’article L. 421-9 du Code des assurances, encore faut-il que les conditions légales de mobilisation de la police dommages-ouvrage prévues par l’article L. 242-1 du Code des assurances soient réunies. Comme le rappelle la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes sur la réglementation de l’assurance de dommages-ouvrage, cette garantie prend en principe effet après l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement d’un an suivant la réception des travaux. Néanmoins, la loi autorise sa mise en jeu anticipée avant même la réception lorsque l’entrepreneur n’exécute pas ses obligations contractuelles, situation fréquente lorsque le chantier est abandonné à la suite de la déconfiture de l’entreprise de construction.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé avec une grande netteté les conditions de cette mobilisation avant réception en présence d’un constructeur placé en liquidation judiciaire dans un arrêt du 7 septembre 2022 (pourvoi n° 21-21.382). Rappelant d’abord la règle légale issue de l’article L. 242-1 du Code des assurances, la Cour énonce : « En application de l’article L. 242-1 du code des assurances, la garantie de l’assureur dommages-ouvrages n’est due, pour les dommages apparus avant la réception de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs sur le fondement de l’article 1792 du code civil, que si, après une mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d’ouvrage conclu avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations. » (Cass. 3e civ., 7 septembre 2022, n° 21-21.382).
Toutefois, lorsque l’entreprise chargée des travaux a cessé son activité ou fait l’objet d’une liquidation judiciaire, l’exigence formelle d’une mise en demeure préalable s’efface devant l’impossibilité ou l’inutilité manifeste d’une telle démarche. La troisième chambre civile pose ainsi la règle suivante : « Le maître de l’ouvrage ne peut se dispenser de cette formalité que quand elle s’avère impossible ou inutile, notamment en cas de cessation de l’activité de l’entreprise ou de liquidation judiciaire emportant résiliation du contrat de louage d’ouvrage. » (Cass. 3e civ., 7 septembre 2022, n° 21-21.382). Dans l’espèce ayant donné lieu à cet arrêt, la Cour de cassation retient que la mise en demeure était néanmoins demeurée nécessaire parce que la société de construction était seulement placée en redressement judiciaire à la date de la résiliation du contrat par les maîtres de l’ouvrage et que sa liquidation judiciaire n’avait été prononcée que postérieurement. À l’inverse, lorsque la liquidation judiciaire de l’entrepreneur est d’ores et déjà ouverte et emporte résiliation du marché de travaux, le maître de l’ouvrage est dispensé de la formalité de la mise en demeure préalable pour mobiliser la garantie dommages-ouvrage avant réception au titre des dommages de la nature de ceux relevant de l’article 1792 du Code civil.
Une fois la déclaration de sinistre régulièrement adressée à l’assureur dommages-ouvrage ou, en cas de procédure collective, à ses organes de gestion ou de liquidation, le régime d’ordre public de l’article L. 242-1 du Code des assurances enferme l’instruction du sinistre dans des délais impératifs dont l’inobservation est lourdement sanctionnée. L’assureur dispose d’un délai maximal de soixante jours, courant à compter de la réception de la déclaration de sinistre réputée constituée, pour notifier à l’assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat, conformément à l’article L. 242-1 du Code des assurances. La jurisprudence veille avec une fermeté constante au respect de ce délai de soixante jours, y compris en présence de déclarations de sinistre successives portant sur des désordres évolutifs ou récurrents.
Dans un arrêt du 30 septembre 2021 (pourvoi n° 20-18.883), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a ainsi jugé, au visa de l’article L. 242-1 du Code des assurances, que le défaut de réponse de l’assureur dans le délai légal de soixante jours le prive définitivement du droit d’opposer à l’assuré la prescription biennale prévue par l’article L. 114-1 du Code des assurances : « Il en résulte que l’assureur dommages-ouvrage est tenu de répondre dans le délai de soixante jours à toute déclaration de sinistre, y compris lorsqu’il estime que les désordres sont identiques à ceux précédemment dénoncés et que, à défaut, il ne peut plus opposer la prescription biennale qui serait acquise à la date de la seconde déclaration. » (Cass. 3e civ., 30 septembre 2021, n° 20-18.883). Cette règle protège efficacement le propriétaire lorsque des infiltrations ou des fissures s’aggravent après une première déclaration et fait obstacle à toute fin de non-recevoir tirée de la prescription biennale dès lors que l’assureur a omis de notifier sa position dans les soixante jours suivant la réception de la nouvelle déclaration.
De même, lorsque l’assureur accepte la mise en jeu de la garantie dans le délai de soixante jours prévu par l’article L. 242-1 du Code des assurances, cet engagement revêt un caractère irrévocable quant au principe de sa garantie et l’oblige à présenter, dans le délai maximal de quatre-vingt-dix jours courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, une offre d’indemnité suffisante pour financer l’intégralité des travaux nécessaires à la réparation pérenne des désordres. Par un arrêt du 3 avril 2025 (pourvoi n° 23-16.055), la troisième chambre civile a rappelé la double portée de cette acceptation : « Il en résulte, d’une part, que l’assureur, qui a accepté, dans le délai de soixante jours, la mise en jeu de la garantie, ne peut plus contester celle-ci en raison du caractère non décennal des désordres, d’autre part, qu’il est tenu, le cas échéant, de verser à l’assuré le complément d’indemnisation nécessaire pour financer les travaux propres à remédier aux dommages déclarés. » (Cass. 3e civ., 3 avril 2025, n° 23-16.055).
En revanche, le maître de l’ouvrage doit garder à l’esprit que les sanctions édictées par l’article L. 242-1 du Code des assurances en cas de dépassement des délais d’instruction ou de caractère manifestement insuffisant de l’offre d’indemnité — à savoir le droit pour l’assuré, après notification à l’assureur, d’engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages et la majoration de plein droit de l’indemnité d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal — présentent un caractère strictement limitatif. Dans un arrêt récent du 28 mai 2026 (pourvoi n° 24-10.463), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a ainsi confirmé qu’un assuré ne peut réclamer à l’assureur dommages-ouvrage des dommages-intérêts complémentaires au titre d’un préjudice de jouissance consécutif à la tardiveté ou à l’insuffisance de l’offre : « La cour d’appel a exactement énoncé que l’article L. 242-1 du code des assurances, qui oblige l’assureur dommages-ouvrage à présenter une offre d’indemnité destinée au paiement des travaux de réparation des dommages dans un délai déterminé, fixe limitativement les sanctions applicables aux manquements de l’assureur à ses obligations. » (Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-10.463). La fixation précise du quantum de la créance d’indemnisation déclarée entre les mains du liquidateur de l’assureur dommages-ouvrage défaillant doit par conséquent s’articuler autour du coût intégral des travaux de reprise et, le cas échéant, du doublement de l’intérêt légal encouru en application de l’article L. 242-1 du Code des assurances.
B. Les garanties alternatives de l’acquéreur en VEFA et les actions contre les constructeurs et leurs assureurs de responsabilité décennale
Lorsque l’entreprise d’assurance dommages-ouvrage est en liquidation et que la procédure de saisine du Fonds de garantie par le liquidateur s’inscrit dans un calendrier long ou que les désordres excèdent le strict champ matériel de l’article L. 421-9 du Code des assurances, l’acquéreur ne doit jamais limiter sa stratégie au seul terrain de l’assurance dommages-ouvrage. L’intervention d’un avocat en VEFA à Paris et d’un avocat en garantie décennale à Paris permet en effet d’actionner deux leviers majeurs et indépendants de la solvabilité de l’assureur dommages-ouvrage : la garantie financière d’achèvement en cas d’arrêt du chantier avant livraison, d’une part, et l’action directe contre les assureurs de responsabilité civile décennale des constructeurs et maîtres d’œuvre, d’autre part.
En premier lieu, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement portant sur un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, le vendeur est légalement tenu de fournir une garantie financière d’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière de remboursement des versements effectués en cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente à défaut d’achèvement. Lorsque le promoteur ou le constructeur tombe en liquidation judiciaire avant l’achèvement de l’immeuble — comme c’était le cas dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 5 novembre 2026 (n° 24-20.158) —, le garant financier d’achèvement (établissement bancaire, société de financement ou entreprise d’assurance habilitée) a l’obligation d’avancer les sommes nécessaires à la poursuite et à la terminaison des travaux de l’ensemble immobilier, au besoin en sollicitant en référé la désignation d’un mandataire ad hoc chargé de superviser et de faire réaliser les travaux d’achèvement.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a récemment illustré l’effectivité opérationnelle de ce mécanisme dans un arrêt du 22 octobre 2026 (pourvoi n° 24-22.521). Dans cette affaire, à la suite de l’interruption des travaux d’un programme immobilier vendu en l’état futur d’achèvement et de la mise en liquidation judiciaire de la société civile de construction-vente en cours d’instance, le garant financier d’achèvement avait obtenu en référé la désignation d’un mandataire ad hoc pour mener le chantier jusqu’à la signature de l’attestation d’achèvement aux frais avancés du garant, puis avait exercé son recours subrogatoire et personnel contre les associés de la société de construction-vente en application de l’article L. 211-2 du Code de la construction et de l’habitation. Censurant la cour d’appel qui avait rejeté la demande du garant au motif que certaines dépenses restaient à ventiler, la Cour de cassation rappelle l’office du juge au visa de l’article 4 du Code civil : « En statuant ainsi, après avoir constaté qu’une attestation d’achèvement des travaux du programme immobilier avait été signée le 11 janvier 2021 et qu’un mandataire ad hoc avait été désigné, à la demande du garant d’achèvement, par une ordonnance de référé du 15 novembre 2016, pour superviser et faire réaliser les travaux d’achèvement aux frais avancés du garant, ce dont il résultait que le principe de créance de ce dernier était certain, la cour d’appel, qui a refusé d’évaluer une créance dont elle constatait l’existence en son principe, a violé le texte susvisé. » (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-22.521). Pour les acquéreurs en l’état futur d’achèvement confrontés au dépôt de bilan du promoteur et à l’insolvabilité de l’assureur dommages-ouvrage, la mobilisation immédiate du garant financier d’achèvement constitue ainsi la voie prioritaire pour obtenir le financement effectif de la terminaison de l’ouvrage sans se heurter à l’irrecevabilité d’une saisine directe du Fonds de garantie.
En second lieu, la défaillance de l’assureur dommages-ouvrage laisse pleinement subsister la responsabilité de plein droit des constructeurs sur le fondement de l’article 1792 du Code civil ainsi que l’action directe dont dispose le maître de l’ouvrage ou l’acquéreur à l’encontre des assureurs de responsabilité civile décennale de chacun des locateurs d’ouvrage ayant participé au chantier (entreprise générale, titulaires des différents lots techniques, architecte, bureau d’études techniques et contrôleur technique). En effet, si l’assurance dommages-ouvrage et l’assurance de responsabilité décennale sont parfois souscrites auprès d’un même assureur dans le cadre d’une police unique de chantier, il est très fréquent que les entreprises intervenantes et les maîtres d’œuvre soient assurés au titre de leur responsabilité décennale auprès de compagnies d’assurance distinctes et parfaitement solvables. L’acquéreur peut alors exercer directement son action en réparation contre les assureurs de responsabilité décennale des constructeurs concernés pendant le délai décennal d’épreuve qui court à compter de la réception des travaux, ou rechercher la responsabilité contractuelle de droit commun des intervenants avant réception.
Enfin, lorsque les constructeurs ou le vendeur demeurent in bonis et que le maître de l’ouvrage choisit d’agir directement contre eux pour obtenir la réalisation des travaux de reprise ou de mise en conformité sur le fondement de l’article 1221 du Code civil, la jurisprudence récente de la Cour de cassation allège sensiblement la charge probatoire pesant sur le demandeur. Par un arrêt du 22 octobre 2026 (pourvoi n° 24-21.151), la troisième chambre civile a en effet jugé, au visa de l’article 1221 du Code civil, qu’un propriétaire sollicitant la condamnation d’une entreprise à exécuter en nature les travaux de réparation n’a pas l’obligation de chiffrer préalablement le coût de ces travaux : « Il en résulte que le créancier peut demander au juge d’ordonner l’exécution en nature de l’obligation, sans être tenu d’évaluer le coût de cette exécution ni de présenter une demande indemnitaire distincte. » (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-21.151). Qu’il s’agisse d’exiger l’exécution en nature des reprises par les intervenants solvables, de mobiliser le garant financier d’achèvement ou d’exercer l’action directe contre les assureurs de responsabilité décennale parallèlement à la déclaration de créance remise au liquidateur de l’assureur dommages-ouvrage en vue de la saisine du Fonds de garantie, la coordination rigoureuse de ces recours permet de contourner l’obstacle procédural rappelé le 5 novembre 2026.
Conclusion
Par son arrêt du 5 novembre 2026 (n° 24-20.158), la deuxième chambre civile de la Cour de cassation fixe avec netteté le régime procédural applicable à l’indemnisation des maîtres d’ouvrage et des acquéreurs confrontés à la défaillance d’une entreprise d’assurance dommages-ouvrage, française ou étrangère. En jugeant que l’article R. 421-53 du Code des assurances réserve au seul liquidateur de la compagnie d’assurance insolvable le pouvoir de saisir le Fonds de garantie des assurances obligatoires de dommages des réclamations formées par les bénéficiaires des contrats couverts par l’article L. 421-9 du Code des assurances, la haute juridiction ferme la voie à toute assignation directe délivrée par les acquéreurs contre le Fonds devant les juridictions civiles. Elle précise simultanément que cette centralisation entre les mains du liquidateur, indispensable pour déterminer le passif d’assurance et l’étendue exacte de la garantie due aux personnes lésées, ne méconnaît ni le droit de l’Union européenne — qui n’impose aucune obligation de créer un fonds de garantie en matière d’assurance construction — ni le droit au respect des biens garanti par la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme.
Cette solution jurisprudentielle commande aux propriétaires, aux syndicats de copropriétaires et aux acquéreurs en l’état futur d’achèvement d’adopter une démarche méthodique dès l’annonce du retrait d’agrément ou de la mise en liquidation de leur assureur dommages-ouvrage. Plutôt que d’engager une action directe vouée à l’irrecevabilité contre le Fonds de garantie ou de solliciter une condamnation juridictionnelle prohibée par l’arrêt du 24 octobre 2019 (n° 18-16.257), il leur appartient d’accomplir sans retard les formalités de déclaration de sinistre et de déclaration de créance auprès du liquidateur de l’assureur en s’appuyant sur les règles protectrices de l’article L. 242-1 du Code des assurances, tout en mobilisant parallèlement la garantie financière d’achèvement ainsi que l’action directe à l’encontre des assureurs de responsabilité décennale des constructeurs et maîtres d’œuvre impliqués dans l’opération immobilière.