La mention exacte de la surface habitable dans le bail repose sur un équilibre légal gouverné par l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et par l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes du 4° de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location précise « La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l’habitation ». Issue de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 dite loi Boutin, cette mention a reçu une sanction propre par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014.
Or, la découverte d’un écart entre la superficie inscrite au bail et la superficie réelle soulève des litiges fréquents. Selon la première phrase de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, « Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté ». Par ailleurs, ce calcul obéit aux règles de l’article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation, qui exclut les locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
En conséquence, l’exercice d’une action en réfaction du loyer requiert l’analyse d’un avocat en bail d’habitation à Paris. Dans son arrêt du 20 avril 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 22-15.529) juge « qu’est irrecevable l’action en diminution de loyer formée sans qu’une demande préalable ait été présentée par le locataire au bailleur ». À cet égard, si le déficit abaisse la pièce principale sous le seuil de l’article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le litige touche à l’obligation de délivrance de l’article 1719 du Code civil (Civ. 3e, 1er octobre 2026, pourvoi n° 25-15.395).
Dès lors, l’étude de l’erreur de surface habitable commande d’examiner la détermination de l’écart légal puis le régime procédural de la réduction du loyer. Une première partie analysera les critères du mesurage selon l’article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation, le seuil de décence de l’article 4 du décret du 30 janvier 2002 et la distinction avec l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Une seconde partie étudiera la demande amiable préalable, la forclusion de quatre mois, la date d’effet de la réfaction selon l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 et le périmètre de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.
I. La détermination de la surface habitable du logement loué et la caractérisation de l’écart légal
A. Le calcul strict de la surface habitable au sens du Code de la construction et de l’habitation et le seuil de décence
En vertu du 4° de l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bail écrit mentionne « la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l’habitation ». Aux termes du deuxième alinéa de l’article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation, « La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ». Ce texte ajoute que « Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond » (article R. 156-1, alinéa 2, du Code de la construction et de l’habitation).
Or, le troisième alinéa de l’article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation pose une liste impérative d’exclusions. Selon cet article, « Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre » (article R. 156-1, alinéa 3, du Code de la construction et de l’habitation). Un bailleur ne peut donc intégrer dans la surface habitable une véranda, une cave ou une mezzanine d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
À cet égard, la Cour de cassation veille au respect de ce critère d’ordre public. Le 18 mars 2021, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 19-24.995) et la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 19-24.994) ont rappelé que le texte réglementaire « définit la surface habitable d’un bâtiment d’habitation comme la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ». La Cour juge que « la surface stipulée s’entend d’une surface habitable au sens de l’article R. 111-2 du même code, excluant les locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre » (Civ. 3e, 18 mars 2021, pourvoi n° 19-24.995).
Par ailleurs, ce mesurage selon l’article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation gouverne la décence dimensionnelle du bien loué. Selon le 1° de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu « De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ». Pris pour son application, l’article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit que « Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes ».
Le second alinéa de l’article 4 du décret du 30 janvier 2002 précise que « La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation ». Le 11 octobre 2018, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 17-21.677) a jugé « qu’est décent un logement ayant un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes ; que le volume habitable correspond au total des surfaces habitables multipliées par les hauteurs sous plafond ; que la surface habitable est calculée sans tenir compte des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ».
En conséquence, lorsqu’un logement d’une pièce présente une surface habitable inférieure à neuf mètres carrés et un volume inférieur à vingt mètres cubes selon l’article 4 du décret du 30 janvier 2002, le bailleur viole l’article 1719 du Code civil. C’est ce qu’a retenu la Cour d’appel de Paris le 9 juin 2022 (RG n° 18/09880) pour un local inférieur à neuf mètres carrés, en condamnant le bailleur à réparer le trouble de jouissance du locataire. De même, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (21 mars 2012, pourvoi n° 11-14.838) contrôle strictement la notion de logement d’une seule pièce au sens du décret du 30 janvier 2002.
Dès lors, la question de la surface minimale se pose avec force dans les colocations à baux multiples. Par un arrêt du 1er octobre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 25-15.395) a jugé, au visa des articles 1719, 1°, du Code civil, 6 et 8-1, II, de la loi du 6 juillet 1989 et 4 du décret du 30 janvier 2002, qu’« en matière de colocation à baux multiples, la conformité du local loué aux normes minimales de surface s’apprécie au regard des seuls locaux privatifs affectés au locataire, l’ensemble des éléments, équipements et pièces du logement n’étant pris en considération que pour le respect des autres caractéristiques de décence ». En censurant l’arrêt qui avait ajouté un tiers des parties communes à une chambre de 6,37 mètres carrés (Civ. 3e, 1er octobre 2026, pourvoi n° 25-15.395), la Cour conforte l’action menée par un avocat en troubles de jouissance locative à Paris.
B. La distinction avec la superficie privative de la loi Carrez et le seuil de tolérance d’un vingtième
En pratique, nombre d’erreurs de surface dans les baux proviennent d’une confusion entre la surface habitable de l’article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation et la superficie privative de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Selon le premier alinéa de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, « Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ». Or, ce mesurage Carrez inclut les vérandas, loggias fermées, combles non aménagés et sous-sols autres que les caves, garages et stationnements (article 46, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965).
Or, recopier sur un bail d’habitation la superficie loi Carrez de l’acte d’achat expose le bailleur à la réduction de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989. L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Rennes le 11 février 2026 (RG n° 23/02199) l’illustre : le bailleur avait inscrit une surface habitable de 130 mètres carrés issue d’une confusion avec la surface au sol et la surface Carrez, alors que le bien mesurait 112 mètres carrés. La Cour d’appel de Rennes (11 février 2026, RG n° 23/02199) relève « que la surface habitable du bien mentionnée au bail est de 130 m2 alors que le logement est, en réalité, de 112m2 soit une différence de 13 % », justifiant la réduction du loyer selon l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989.
De même, le 19 juin 2025, la Cour d’appel de Rouen (RG n° 23/03563) a statué sur une maison louée pour 60 mètres carrés alors que le certificat de mesurage établissait 54,23 mètres carrés. La cour constate que « La surface habitable de la maison louée est bien inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location (60:20=3m²; 60-54,23=5,77m²) » (Cour d’appel de Rouen, 19 juin 2025, RG n° 23/03563). Le seuil d’un vingtième fixé par l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 correspond à cinq pour cent : dès qu’il est franchi, la réfaction porte sur l’intégralité de l’écart constaté.
C’est ce que démontre le calcul de la Cour d’appel de Rouen le 19 juin 2025 (RG n° 23/03563) : pour un loyer de 730 euros stipulé pour 60 mètres carrés, la cour applique la proportion « (730×54,23):60= 659,79 » et réduit le loyer de 70 euros par mois. De façon identique, le Tribunal judiciaire de Nîmes (1er juillet 2025, RG n° 23/01644), saisi d’un bail mentionnant 90 mètres carrés pour un loyer de 792 euros alors que la surface habitable était de 77,97 mètres carrés, a fixé le loyer à « 8,80X77,97=686,13 » euros. De même, le Tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne (3 juin 2025, RG n° 23/00905) a acté la baisse d’un loyer de 635 euros à 541,72 euros pour une surface réelle de 62,4 mètres carrés au lieu de 80 mètres carrés.
Par ailleurs, à l’instar de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sous l’empire duquel la troisième chambre civile de la Cour de cassation (10 décembre 2015, pourvoi n° 14-13.832) juge que « La connaissance par l’acquéreur avant la vente de la superficie réelle du bien ne le prive pas de son droit à la diminution du prix », le mécanisme de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 revêt un caractère objectif. Dans son jugement du 31 mars 2025, le Tribunal judiciaire de Lille (RG n° 24/01504) énonce ainsi que « L’article 3-1 précité ne distingue pas selon que le bien aurait été préalablement visité ou non par la locataire ». Le même jugement ajoute que « l’article 3-1 n’invite pas à maintenir un loyer correspondant à une surface erronée au seul motif qu’il serait conforme au dispositif de plafonnement des loyers », réduisant le loyer de 717,22 euros à 507,97 euros pour une surface réelle de 47,07 mètres carrés au lieu de 66,46 mètres carrés (Tribunal judiciaire de Lille, 31 mars 2025, RG n° 24/01504).
Enfin, l’erreur de surface de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 se distingue de l’absence totale de mention de la surface habitable au bail, régie par le dernier alinéa de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Selon ce texte, « En cas d’absence dans le contrat de location d’une des informations relatives à la surface habitable et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail » (article 3, dernier alinéa, de la loi du 6 juillet 1989). La phrase suivante précise qu’« A défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer » (article 3, dernier alinéa, de la loi du 6 juillet 1989), tandis qu’avant la loi du 24 mars 2014, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (18 décembre 2012, pourvoi n° 11-25.235) exigeait la preuve d’un vice du consentement ou d’un défaut de délivrance.
II. Le régime procédural et les effets financiers de l’action en diminution proportionnelle du loyer
A. La condition de recevabilité tenant à la demande amiable préalable et le délai de forclusion de quatre mois
L’exercice de l’action en diminution proportionnelle du loyer obéit à une chronologie procédurale stricte fixée par l’article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Aux termes de la deuxième phrase de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, « A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer ». Ce texte impose ainsi une phase amiable préalable permettant au bailleur de vérifier le mesurage avant toute saisine judiciaire.
Or, de nombreux preneurs forment leur demande de réduction de loyer directement par assignation ou par conclusions reconventionnelles en cours d’instance. Par son arrêt du 20 avril 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 22-15.529) a sanctionné cette omission par une fin de non-recevoir. Après avoir rappelé les termes de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, la Cour énonce « que le délai de quatre mois est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur (3e Civ., 9 novembre 2022, pourvoi n° 21-19.212, publié) » (Civ. 3e, 20 avril 2023, pourvoi n° 22-15.529).
En conséquence, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (20 avril 2023, pourvoi n° 22-15.529) juge qu’« Il en résulte qu’est irrecevable l’action en diminution de loyer formée sans qu’une demande préalable ait été présentée par le locataire au bailleur ». Dans cette espèce où les preneurs avaient formé leur demande en cours d’instance sans démarche amiable préalable, la Cour approuve les juges d’appel d’avoir retenu « que faute d’avoir, préalablement à la saisine du juge, adressé au bailleur une demande amiable restée sans réponse, les locataires étaient irrecevables à agir en diminution du loyer » (Civ. 3e, 20 avril 2023, pourvoi n° 22-15.529).
À cet égard, la demande amiable préalable remplit une double fonction selon l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 et l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation (20 avril 2023, pourvoi n° 22-15.529). D’une part, elle constitue une condition de recevabilité de l’action judiciaire, qu’une assignation ne peut suppléer (Civ. 3e, 20 avril 2023, pourvoi n° 22-15.529). D’autre part, cette demande fait courir simultanément le délai d’attente de deux mois laissé au bailleur et le délai de forclusion de quatre mois imparti au locataire pour saisir le juge (article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; Civ. 3e, 20 avril 2023, pourvoi n° 22-15.529).
Dès lors, à défaut d’accord ou de réponse du bailleur dans le délai de deux mois, le juge doit être saisi avant l’expiration du délai de quatre mois courant à compter de la demande initiale selon l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989. Dans un jugement du 12 octobre 2026, le Tribunal judiciaire de Bastia (RG n° 25/00837) a statué sur une demande amiable envoyée le 18 janvier 2025 suivie d’une assignation délivrée le 23 mai 2025. Rappelant « que le délai de quatre mois, prévu par l’article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur », le tribunal juge que « la demande formée par M. [O] et Mme [W], faute de saisine du juge avant l’expiration du délai de quatre mois, est irrecevable » (Tribunal judiciaire de Bastia, 12 octobre 2026, RG n° 25/00837).
Par ailleurs, ce délai de forclusion de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 diffère du délai prévu en matière de vente d’un lot de copropriété par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Selon le dernier alinéa de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, « L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance ». Alors que le délai d’un an de l’acquéreur court dès l’acte authentique (article 46 de la loi du 10 juillet 1965), le locataire peut formuler sa demande amiable en cours de bail, mais cet envoi ouvre aussitôt le délai de forclusion de quatre mois (article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; Civ. 3e, 20 avril 2023, pourvoi n° 22-15.529).
B. La date de prise d’effet de la réfaction du loyer, le champ d’application du dispositif et l’interdiction de suspendre le paiement
La date à laquelle le locataire présente sa demande amiable détermine l’étendue temporelle de la réfaction selon l’article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Aux termes des troisième et quatrième phrases de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, « La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande ». Le texte établit ainsi un seuil de six mois à compter de la prise d’effet du contrat.
Si la demande amiable est formée dans les six mois de la prise d’effet du bail, la réduction rétroagit au jour de la signature conformément à l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, comme l’a jugé le Tribunal judiciaire de Nîmes le 1er juillet 2025 (RG n° 23/01644) en réduisant le loyer « à compter du 10 juillet 2021 date de la conclusion du bail soit une différence de 105,8 euros par mois de trop perçu jusqu’au terme du bail ». En revanche, au-delà de six mois, le Tribunal judiciaire de Paris (2 juin 2026, RG n° 25/05136) rappelle que « la demande en réduction du loyer de Madame [P] [Z] est intervenue plus de 6 mois après la prise d’effet du bail. La réduction du loyer prendra donc effet à la date de réception de la demande, soit le 13 janvier 2025 ». De même, la Cour d’appel de Rennes (11 février 2026, RG n° 23/02199) écarte le dol ou l’article 1112-1 du Code civil faute de preuve du caractère déterminant de la surface, en jugeant qu’« il est constant que tant l’obligation d’information pré-contractuelle que le dol supposent la dissimulation d’un élément déterminant pour l’autre partie ».
Or, le champ d’application de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 distingue les locations nues des locations meublées. En effet, le deuxième alinéa de l’article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés ». Si l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 figurent dans cette liste, l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas mentionné par l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.
En conséquence, faute de renvoi à l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 par l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur d’un logement meublé doit fonder son action sur le droit commun ou sur l’indécence dimensionnelle de l’article 4 du décret du 30 janvier 2002 et de l’article 1719 du Code civil. Par ailleurs, même en cas de chambre inférieure à neuf mètres carrés, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (1er octobre 2026, pourvoi n° 25-15.395) approuve le rejet de la résiliation judiciaire du bail dès lors « qu’il n’était pas établi que le logement loué, fut-il indécent, aurait été inhabitable », question relevant de l’analyse d’un avocat en résiliation de bail à Paris.
Enfin, tant que le bailleur n’a pas accepté la baisse du loyer ou que le juge ne l’a pas prononcée selon l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur ne peut suspendre de lui-même le paiement du loyer. À défaut d’inhabitation totale au sens de l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 1er octobre 2026 (pourvoi n° 25-15.395), le preneur qui retient d’office une fraction du loyer s’expose aux poursuites engagées contre un locataire qui ne paie pas son loyer. C’est pourquoi, devant le Tribunal judiciaire de Lille (31 mars 2025, RG n° 24/01504), la locataire avait réglé l’intégralité de ses loyers avant d’obtenir la restitution du trop-perçu avec l’aide d’un avocat en droit immobilier à Paris.
Conclusion
L’examen combiné des articles 3, 3-1 et 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de l’article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation et de l’article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 démontre la rigueur du contentieux de la surface habitable. La surface habitable exclut impérativement les murs, cloisons, marches, gaines, embrasures, caves, sous-sols, terrasses, loggias, balcons, vérandas et toute partie de local d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre (article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation ; Civ. 3e, 18 mars 2021, pourvoi n° 19-24.995 ; Civ. 3e, 11 octobre 2018, pourvoi n° 17-21.677). Dès que la surface habitable réelle d’un logement loué nu est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée au contrat, le locataire obtient une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté (article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; Cour d’appel de Rouen, 19 juin 2025, RG n° 23/03563 ; Tribunal judiciaire de Lille, 31 mars 2025, RG n° 24/01504), tandis que le seuil minimal de 9 mètres carrés ou 20 mètres cubes s’apprécie, en colocation à baux multiples, au regard de la seule chambre privative (Civ. 3e, 1er octobre 2026, pourvoi n° 25-15.395).
Sur le plan procédural, la recevabilité de l’action fondée sur l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 exige l’envoi d’une demande amiable préalable au bailleur avant toute saisine du juge (Civ. 3e, 20 avril 2023, pourvoi n° 22-15.529). À défaut d’accord ou de réponse du bailleur dans le délai de deux mois à compter de cette demande, le juge doit être saisi avant l’expiration du délai de forclusion de quatre mois courant à compter de cette même demande initiale (article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; Civ. 3e, 20 avril 2023, pourvoi n° 22-15.529 ; Tribunal judiciaire de Bastia, 12 octobre 2026, RG n° 25/00837), la réfaction prenant effet à la signature du bail si la demande intervient dans les six mois de la prise d’effet (Tribunal judiciaire de Nîmes, 1er juillet 2025, RG n° 23/01644) ou à la date de la demande au-delà de six mois (Tribunal judiciaire de Paris, 2 juin 2026, RG n° 25/05136).