Abri antiatomique, pièce refuge, cave à vin creusée sous la pelouse ou conteneur maritime enfoui au fond du terrain : les projets d’abri enterré ne sont plus réservés aux films, et la même question revient avant le premier coup de pelle. Peut-on construire un bunker dans son jardin sans rien demander à la mairie ? Beaucoup de réponses s’en tiennent à deux chiffres, 5 et 20 mètres carrés. Elles laissent de côté ce qui fait réellement basculer un dossier : la hauteur sous plafond, la part de l’ouvrage qui dépasse du terrain naturel, le rattachement ou non à la maison, le volume de terre extrait, la zone du plan local d’urbanisme (PLU) et la propriété du sous-sol.
Le code de l’urbanisme ne connaît pas de catégorie « bunker ». Les articles qui fixent le champ du permis de construire et de la déclaration préalable raisonnent en surface de plancher, en emprise au sol, en hauteur et en localisation. Le point de départ est posé par l’article L. 421-1 du code de l’urbanisme : « Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire ». Enterrer l’ouvrage ne le fait pas sortir de ce principe ; seules les exceptions prévues par la partie réglementaire du code permettent de se contenter d’une déclaration préalable, voire d’aucune formalité.
Cet article détermine d’abord quelle autorisation demander pour un abri enterré, selon ses dimensions et sa position sur le terrain (I). Il examine ensuite les règles de fond qui peuvent bloquer le projet, puis ce que risque le propriétaire qui creuse sans autorisation (II). Chaque règle renvoie au texte ou à la décision qui la pose.
I. Bunker dans le jardin : quelle autorisation d’urbanisme demander ?
A. Un abri enterré reste une construction : surface de plancher, emprise au sol et hauteur décident de tout
L’enfouissement ne transforme pas une construction en simple terrassement. Un abri en béton coulé sur place, un module préfabriqué ou un conteneur posé au fond d’une fouille puis recouvert de terre reste une construction. La chambre criminelle de la Cour de cassation l’a jugé à propos d’un ouvrage de 5,30 mètres sur 2,50 mètres, haut de 2,50 mètres, posé sur une dalle de béton puis enfoui « presque totalement » dans le sol. Le prévenu soutenait qu’il fallait distinguer la partie enterrée de la partie émergée et n’appliquer à la première que le seuil, plus élevé, des affouillements du sol. La Cour a approuvé sa condamnation pour défaut de permis de construire, en retenant que les travaux ne caractérisaient pas un affouillement mais « la mise en place d’une construction » (Cass. crim., 26 mai 1993, n° 92-86.072, publié au Bulletin). L’arrêt a été rendu sous l’empire de dispositions réglementaires depuis remplacées, et ses seuils ne valent plus ; le raisonnement, qui refuse de traiter une construction enterrée comme un simple mouvement de terre, reste en revanche la clé de lecture du sujet.
Un conteneur sans fondations n’échappe pas davantage aux règles. Le conteneur maritime est souvent présenté comme la solution la plus simple pour créer un abri. Le mode constructif ne change pourtant rien à l’analyse juridique. Dans une affaire jugée en 2026, deux conteneurs accolés, installés sur un terrain communal du littoral pour servir à la restauration, ont été regardés comme des constructions qui, « même sans fondations, présentent une emprise au sol et une surface de plancher supérieure à 5 m² », ce qui excluait toute dispense de formalité ; leur surface dépassant 20 mètres carrés, ils relevaient du permis de construire (CAA Bordeaux, 13 mai 2026, n° 24BX00892). Cette décision ne concernait pas un abri enterré, mais elle rappelle que l’absence de fondations et le caractère préfabriqué de l’ouvrage ne dispensent jamais de mesurer sa surface et son emprise.
La surface de plancher : tout se joue à 1,80 mètre de hauteur sous plafond. L’article R. 111-22 du code de l’urbanisme définit la surface de plancher comme « la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades », après plusieurs déductions. Parmi elles figurent les surfaces « d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre » (3°), les surfaces aménagées pour le stationnement des véhicules (4°) et les surfaces des caves ou des celliers annexes à des logements, mais seulement lorsque ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune (7°). Un abri dans lequel on se tient debout, au-delà de 1,80 mètre sous plafond, crée donc de la surface de plancher, qu’il soit enterré ou non.
La cave d’une maison individuelle compte dans la surface de plancher. La déduction des caves prévue au 7° de l’article R. 111-22 ne profite pas au propriétaire d’une maison individuelle qui creuse une cave ou un abri sous son jardin. La cour administrative d’appel de Versailles l’a jugé de façon nette : « seules les surfaces des caves ou des celliers présents dans les logements collectifs peuvent être déduites pour le calcul de la surface de plancher de la construction » (CAA Versailles, 28 janvier 2022, n° 20VE01319). Dans cette affaire, le pétitionnaire avait retranché à tort les caves et celliers de sa maison ; la cour a écarté le moyen parce que l’erreur n’avait faussé l’application d’aucune règle d’urbanisme, ce qui ne change rien à la méthode de calcul qu’elle a rappelée. Pour un bunker, la conséquence est simple : sa surface intérieure, mesurée au nu intérieur des murs, s’ajoute aux seuils.
L’emprise au sol : ce qui dépasse du terrain naturel. L’article R. 420-1 du code de l’urbanisme définit l’emprise au sol comme « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ». Le texte ne dit pas expressément comment traiter un volume situé sous le niveau du sol. La jurisprudence consultée apporte deux repères. D’abord, la cour administrative d’appel de Versailles, saisie d’un PLU qui excluait les sous-sols enterrés du calcul de l’emprise au sol, a estimé que ce plan n’avait pas retenu une notion différente de celle de l’article R. 420-1, et a jugé que des garages « doivent être regardés comme intégralement enterrés dès lors qu’ils seront construits sous la pente naturelle du terrain avant travaux », de sorte que leur surface n’avait pas à entrer dans le calcul (CAA Versailles, 22 décembre 2022, n° 19VE03102). Ensuite, le Conseil d’État a fait application d’un lexique de PLU qui ne retenait dans l’emprise au sol que les parties d’un bâtiment s’élevant à plus de 0,60 mètre au-dessus du sol naturel et qui écartait expressément les sous-sols et garages situés sous le sol naturel (CE, 7 juin 2019, n° 412796).
Ce que ces décisions enseignent, et ce qu’elles ne disent pas. Le niveau de référence est le terrain naturel avant travaux, et non le terrain remodelé une fois l’abri recouvert. Tout ce qui émerge reste dans le champ de la projection verticale visée par l’article R. 420-1 : l’édicule d’accès, la trappe ou l’escalier couvert, la sortie de secours, les gaines de ventilation, la dalle de couverture si elle dépasse du sol. Un PLU peut, pour ses propres règles, fixer une définition différente, par exemple un seuil de 0,60 mètre. En revanche, les décisions lues pour cet article appliquaient chacune la définition d’un PLU ; aucune ne tranche directement, pour les seuils de dispense, de déclaration et de permis fixés par le code, la manière de compter un volume entièrement enterré. Sur ce point, la prudence s’impose, et la méthode de calcul pièce par pièce exposée dans notre article sur le calcul de l’emprise au sol avant travaux aide à documenter chaque élément émergent.
La hauteur : un critère rarement décisif pour un abri enterré. Les articles qui fixent les seuils retiennent une hauteur « au-dessus du sol » de douze mètres. Pour un abri enterré, ce critère est presque toujours rempli ; ce sont la surface de plancher et, le cas échéant, l’emprise des parties émergées qui commandent le régime applicable.
B. Déclaration préalable ou permis : les seuils pour un abri isolé, un sous-sol accolé à la maison et le terrassement
Premier cas : l’abri isolé dans le jardin, construction nouvelle. Un abri implanté à distance de la maison, sans lien avec ses murs ni avec son sous-sol, est une construction nouvelle. L’article R.* 421-1 du code de l’urbanisme soumet ces constructions au permis de construire, sauf celles que les articles R. 421-2 à R. 421-8-2 dispensent de toute formalité et celles que les articles R. 421-9 à R. 421-12 soumettent à déclaration préalable. Trois paliers en découlent.
- Aucune formalité, selon l’article R.* 421-2, pour les constructions nouvelles qui cumulent une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à douze mètres, une emprise au sol inférieure ou égale à cinq mètres carrés et une surface de plancher inférieure ou égale à cinq mètres carrés, sauf dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques ou dans un site classé ou en instance de classement.
- Une déclaration préalable, selon l’article R. 421-9, en dehors de ces secteurs protégés, pour les constructions dont soit l’emprise au sol, soit la surface de plancher dépasse cinq mètres carrés, à condition que l’une et l’autre restent inférieures ou égales à vingt mètres carrés et que la hauteur au-dessus du sol n’excède pas douze mètres.
- Un permis de construire au-delà, par application du principe posé par l’article R.* 421-1, comme l’a rappelé l’arrêt de Bordeaux pour une surface supérieure à vingt mètres carrés.
Concrètement, un abri dont l’intérieur mesure 3 mètres sur 4 mètres, avec 2,10 mètres sous plafond, crée 12 mètres carrés de surface de plancher : hors secteur protégé, il relève de la déclaration préalable, même si son seul élément visible est une trappe d’accès d’un mètre carré. Le même abri porté à 5 mètres sur 5 mètres intérieurs crée 25 mètres carrés de surface de plancher et relève du permis de construire.
Dans les secteurs protégés, la dispense disparaît. L’article R. 421-11 impose une déclaration préalable, dans le périmètre des sites patrimoniaux remarquables, dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement, dans les réserves naturelles et dans le cœur des parcs nationaux, pour les constructions nouvelles dont la hauteur au-dessus du sol ne dépasse pas douze mètres et dont l’emprise au sol comme la surface de plancher restent inférieures ou égales à vingt mètres carrés. Dans ces secteurs, même un très petit abri doit donc être déclaré, puisque l’article R.* 421-2 exclut lui-même ces périmètres de la dispense.
Deuxième cas : l’abri sous la maison ou dans le prolongement de son sous-sol. Lorsque l’abri prolonge le sous-sol existant ou s’ouvre directement depuis la maison, il ne s’agit plus d’une construction nouvelle mais de travaux exécutés sur une construction existante. L’article R. 421-14 soumet alors au permis de construire les travaux créant une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à vingt mètres carrés, seuil porté à quarante mètres carrés dans les zones urbaines d’un PLU, sauf lorsque l’opération porterait la surface ou l’emprise totale de la construction au-delà de l’un des seuils de l’article R. 431-2. L’article R.* 421-17 soumet à déclaration préalable, en dessous de ces seuils, les travaux créant plus de cinq mètres carrés d’emprise au sol ou de surface de plancher (f), ainsi que la transformation de plus de cinq mètres carrés de surface close et couverte non comprise dans la surface de plancher en un local constituant de la surface de plancher (g). Ce dernier cas vise par exemple un vide sanitaire ou un local trop bas que l’on approfondit pour en faire une pièce refuge. Les hypothèses propres à l’aménagement d’un sous-sol existant sont détaillées dans notre article sur l’aménagement d’un sous-sol, entre permis et déclaration préalable.
Le recours à un architecte. L’article R. 431-2 dispense de recourir à un architecte la personne physique qui construit pour elle-même une construction à usage autre qu’agricole dont la surface de plancher n’excède pas cent cinquante mètres carrés. Le même article impose l’architecte pour les travaux sur construction existante qui conduisent la surface de plancher ou l’emprise au sol de l’ensemble à dépasser ce plafond. Un abri aménagé sous une grande maison peut donc faire franchir ce seuil, ce qui change à la fois le régime de l’autorisation, par le renvoi de l’article R. 421-14, et la composition de l’équipe de conception.
Troisième cas : le terrassement lui-même. Creuser pour enterrer un abri suppose d’extraire un volume de terre parfois important. L’article R. 421-23 du code de l’urbanisme soumet à déclaration préalable, « A moins qu’ils ne soient nécessaires à l’exécution d’un permis de construire », les affouillements du sol dont la profondeur excède deux mètres et qui portent sur une superficie supérieure ou égale à cent mètres carrés (f). Les deux conditions sont cumulatives. Au-delà de deux hectares, l’article R. 421-19 exige un permis d’aménager (k). La cour administrative d’appel de Marseille a ainsi jugé que des affouillements atteignant 4,50 mètres de profondeur sur 800 mètres carrés, réalisés pour créer un court de tennis, relevaient de la déclaration préalable (CAA Marseille, 25 mai 2023, n° 21MA00635). L’exception prévue par le texte ne vise que l’exécution d’un permis de construire : lorsque l’abri relève lui-même d’une simple déclaration préalable et que la fouille franchit les deux seuils, le plus sûr est de décrire l’affouillement dans le même dossier, plans de coupe à l’appui. Notre article sur le plan de coupe sur un terrain en pente montre comment représenter le terrain naturel, les déblais et les remblais.
Le cas limite de l’abri bas entièrement enterré. Reste l’hypothèse qui fait rêver certains propriétaires : un abri dont la hauteur sous plafond ne dépasse pas 1,80 mètre, entièrement sous le terrain naturel, sans aucun élément émergé. Il ne crée pas de surface de plancher, en raison du 3° de l’article R. 111-22, et, si l’on retient l’approche suivie par la cour de Versailles, pas d’emprise au sol ; la lecture combinée de l’article R.* 421-2 pourrait alors conduire à une dispense de formalité. Les décisions consultées ne tranchent toutefois pas cette question pour les seuils du code, et trois limites demeurent en toute hypothèse. D’abord, l’article L. 421-8 impose aux constructions dispensées de toute formalité d’être conformes aux dispositions mentionnées à l’article L. 421-6, c’est-à-dire notamment aux règles d’utilisation des sols, d’implantation et de dimensions. Ensuite, l’article L. 480-14 permet à la commune de saisir le tribunal judiciaire pour faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage dispensé de formalité mais réalisé en violation de l’article L. 421-8. Enfin, les seuils de l’affouillement continuent de s’appliquer à la fouille. Pour un ouvrage de ce type, déposer une déclaration préalable décrivant précisément l’abri et la fouille reste la voie la plus sûre, puisqu’elle aboutit à une décision opposable plutôt qu’à une interprétation.
II. PLU, voisins, sanctions : ce qui peut bloquer un bunker et ce que risque un chantier sans autorisation
A. Les règles de fond : zone du PLU, implantation, secteurs protégés et propriété du sous-sol
Une autorisation ne s’obtient que pour un projet conforme. Le bon formulaire ne suffit pas. Selon l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme, le permis de construire ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, à la destination, à la nature, à l’architecture, aux dimensions, à l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords. Un abri enterré doit donc respecter le règlement de la zone où il est implanté. Lorsque ce règlement interdit les constructions nouvelles, l’enfouissement ne crée aucune exception, sauf si le PLU lui-même en prévoit une pour les ouvrages souterrains.
L’implantation par rapport aux limites séparatives dépend de la rédaction du PLU. Certains PLU traitent expressément les parties enterrées ; d’autres ne disent rien. Deux décisions illustrent la portée de ces clauses. À Val d’Isère, le règlement prévoyait que « Les parties entièrement enterrées des constructions ne sont pas soumises aux règles de recul prévues par le règlement, sauf dispositions particulières ». La cour administrative d’appel de Lyon a admis que la façade d’un projet encastrée dans la paroi rocheuse, enterrée sous le terrain naturel, bénéficiait de cette exception, mais elle a jugé que deux autres façades, seulement partiellement enterrées et dépassant le sol naturel, méconnaissaient la règle de recul ; elle a sursis à statuer pour permettre une régularisation (CAA Lyon, 30 mars 2021, n° 20LY01405). À Cannes, le PLU autorisait l’implantation des niveaux de sous-sol sur les limites séparatives ou en retrait ; la cour administrative d’appel de Marseille a retenu qu’un local technique de piscine situé sous le terrain naturel, recouvert d’une couche de terre végétale de plus de deux mètres, constituait bien un sous-sol au sens de cette règle et pouvait s’implanter sans respecter la marge de trois mètres (CAA Marseille, 23 mars 2018, n° 17MA04282). Dans les deux cas, la référence était le terrain naturel, et la moindre émergence changeait l’analyse. La mesure de ce terrain naturel, surtout en pente, est détaillée dans notre article sur le calcul de la hauteur par rapport au terrain naturel.
Les mouvements de terre peuvent être encadrés par le règlement. Certains PLU limitent les déblais et remblais aux stricts besoins techniques de la construction. Dans une affaire jugée par la cour administrative d’appel de Lyon, des propriétaires avaient déposé une déclaration préalable pour une piscine non couverte et un local technique enterré ; le maire s’y était opposé en invoquant notamment une règle de ce type et des travaux réalisés sans autorisation sur la maison. La cour a confirmé l’annulation de l’opposition : la commune n’établissait pas la méconnaissance de la règle sur les déblais et remblais, et la piscine et son local, physiquement distincts de la maison et sans lien fonctionnel avec elle au regard des règles d’urbanisme, ne formaient pas avec elle un ensemble immobilier unique, de sorte que les propriétaires n’avaient pas à inclure dans leur dossier les travaux irréguliers réalisés sur l’habitation (CAA Lyon, 7 novembre 2024, n° 23LY02482). Cette décision rappelle aussi la règle inverse, qu’elle énonce avant de l’écarter en l’espèce : lorsqu’une construction a été édifiée sans autorisation, une nouvelle demande portant sur ce bâtiment doit couvrir l’ensemble des éléments réalisés irrégulièrement. Un abri relié à une maison comportant des travaux non autorisés suit donc un régime plus lourd qu’un abri isolé.
En l’absence de PLU, la constructibilité est limitée. Dans une commune dépourvue de PLU, de document en tenant lieu et de carte communale, l’article L. 111-3 pose que les constructions ne peuvent être autorisées que dans les parties urbanisées de la commune. L’article L. 111-4 énumère les exceptions admises en dehors de ces parties, parmi lesquelles figure « l’extension mesurée des constructions et installations existantes ». Un abri isolé implanté loin de toute urbanisation ne relève d’aucune des catégories de cette liste, sous réserve de la délibération motivée du conseil municipal prévue au 4° du même article ; un abri formant l’extension mesurée de la maison existante pourrait, selon les circonstances, s’y rattacher, ce qui relève d’une appréciation au cas par cas.
Les secteurs protégés imposent un dossier plus exigeant. Dans les sites patrimoniaux remarquables, aux abords des monuments historiques et dans les sites classés, la dispense de l’article R.* 421-2 ne joue pas et la déclaration préalable de l’article R. 421-11 s’applique dès le premier mètre carré. Le dossier doit alors décrire avec soin les éléments visibles de l’abri, édicule d’accès, sorties de ventilation, modifications du terrain, puisque ce sont eux qui changent l’aspect des lieux.
Le sous-sol appartient au propriétaire du terrain, dans les limites de sa parcelle. L’article 552 du code civil pose que « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous », et précise que le propriétaire « peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu’il jugera à propos », sous réserve des lois et règlements relatifs aux mines et des lois et règlements de police. Cette liberté civile ne dispense pas des autorisations d’urbanisme, qui relèvent d’un autre corps de règles. Elle connaît aussi deux limites pratiques. La première tient à la preuve : la Cour de cassation juge que la présomption de propriété du dessous au profit du propriétaire du sol « n’est susceptible d’être combattue que par la preuve contraire résultant d’un titre, quel qu’en soit le titulaire, ou de la prescription acquisitive » ; dans l’affaire jugée, une cave située sous une maison appartenait, au vu des titres, aux voisins qui y accédaient depuis leur jardin (Cass. 3e civ., 13 mai 2015, n° 13-27.342, publié au Bulletin). Avant de creuser sous un terrain ancien, la lecture des titres de propriété évite les mauvaises surprises. La seconde limite tient à la frontière avec le voisin : la Cour de cassation a censuré un arrêt qui refusait d’ordonner la démolition de fondations dépassant en sous-sol la limite séparative au motif que l’empiètement était souterrain et que le pavillon n’avait pas été édifié irrégulièrement au regard de l’urbanisme ; elle a jugé que cette motivation violait les articles 552 et 545 du code civil (Cass. 3e civ., 8 novembre 1978, n° 77-13.563, publié au Bulletin). L’article 545 du code civil prévoit en effet que « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ». Un abri dont les murs, les fondations ou le radier passent sous le terrain voisin s’expose donc à une demande de démolition, quelle que soit la régularité de l’autorisation d’urbanisme.
Le chantier lui-même engage le maître d’ouvrage à l’égard des voisins. L’article 1253 du code civil prévoit que le propriétaire ou le maître d’ouvrage qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage « est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ». Un terrassement profond près d’une limite, avec ses vibrations, ses engins et ses effets sur la stabilité des terrains voisins, peut être invoqué sur ce fondement par un voisin qui en subit les conséquences. L’autorisation d’urbanisme et la responsabilité civile sont deux questions distinctes : obtenir l’une ne règle pas l’autre.
B. Bunker construit sans autorisation : sanctions, régularisation et impôts
Les sanctions pénales. L’article L. 480-4 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction applicable en novembre 2026, punit le fait d’exécuter des travaux en méconnaissance des obligations imposées par les titres Ier à VII du livre IV de ce code d’une amende comprise entre 1 200 euros et, en cas de construction d’une surface de plancher, 6 000 euros par mètre carré de surface construite, ou, dans les autres cas, 300 000 euros ; en cas de récidive, un emprisonnement de six mois peut s’y ajouter. Ces peines peuvent viser les bénéficiaires des travaux, mais aussi les entrepreneurs et les autres personnes responsables de leur exécution. L’article L. 610-1 rend ces sanctions applicables en cas d’infraction aux dispositions des plans locaux d’urbanisme, ce qui couvre notamment un abri dispensé de formalité mais contraire au règlement de la zone ; le même article écarte en revanche son application, sauf fraude, lorsque le bénéficiaire d’une autorisation définitive exécute les travaux conformément à celle-ci.
Les mesures administratives du maire. L’article L. 481-1 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction en vigueur depuis le 28 novembre 2025, permet à l’autorité compétente, après un procès-verbal d’infraction et après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations, d’ordonner le paiement d’une amende d’un montant maximal de 30 000 euros et de le mettre en demeure soit de mettre les travaux en conformité, soit de déposer une demande de régularisation. Selon le II de l’article L. 481-1, le délai imparti par la mise en demeure dépend de la nature de l’infraction et des moyens d’y remédier, et il peut être prolongé pour une durée qui ne peut excéder un an. La mise en demeure peut être assortie d’une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour de retard, dans la limite totale de 100 000 euros, selon le III du même article. Dans l’affaire des conteneurs jugée à Bordeaux, la cour a validé une mise en demeure d’enlever les installations sous sept jours, assortie d’une astreinte de 500 euros par jour, plafond alors en vigueur, en relevant notamment que les équipements étaient aisément déplaçables et implantés dans une zone faisant l’objet d’une protection particulière, où tous les aménagements étaient en principe interdits (CAA Bordeaux, 13 mai 2026, n° 24BX00892). Un abri bétonné et enterré n’a évidemment pas la même mobilité, et le II de l’article L. 481-1 fait dépendre le délai de la mise en demeure des moyens de remédier à l’infraction.
L’action civile de la commune et ses limites. L’article L. 480-14 du code de l’urbanisme permet à la commune de saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié sans l’autorisation exigée ; il précise que « L’action civile se prescrit en pareil cas par dix ans à compter de l’achèvement des travaux ». La troisième chambre civile de la Cour de cassation a récemment encadré cette action, à propos d’un exhaussement de sol réalisé sans la déclaration préalable requise : la démolition ou la remise en état ne peut être ordonnée « que si aucune autre mesure, acceptée par le propriétaire, ne peut assurer la conformité de la construction aux règles d’urbanisme », et le juge doit rechercher, au besoin d’office, si une mise en conformité est possible et acceptée (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-14.342, publié au Bulletin). Pour un abri enterré, cette jurisprudence ouvre une discussion utile : une mise en conformité, par exemple la réduction d’un édicule émergé ou la modification d’un accès, peut parfois remplacer la démolition, à condition que le propriétaire l’accepte et qu’elle permette de respecter les règles.
Aucune protection par l’ancienneté pour un ouvrage qui exigeait un permis. L’article L. 421-9 du code de l’urbanisme interdit de fonder un refus de permis ou une opposition à déclaration préalable sur l’irrégularité d’une construction achevée depuis plus de dix ans, mais il écarte cette protection, notamment, « Lorsque la construction a été réalisée sans qu’aucun permis de construire n’ait été obtenu alors que celui-ci était requis » (5°). Un abri qui exigeait un permis de construire, par exemple un abri isolé de plus de vingt mètres carrés de surface de plancher, et qui a été construit sans permis ne bénéficiera donc jamais de cette règle, quelle que soit son ancienneté.
Une décision favorable ne protège pas d’une erreur sur le fond. L’affaire des affouillements jugée à Marseille en 2023 le montre. Le maire ne s’était pas opposé à la déclaration préalable déposée pour régulariser les travaux ; le juge judiciaire, saisi par une association, a néanmoins ordonné la remise en état des lieux, parce que les travaux étaient contraires au règlement de la zone naturelle protégée, et cette condamnation est devenue définitive. Le propriétaire a ensuite demandé à la commune de l’indemniser pour la délivrance d’une autorisation illégale ; la cour administrative d’appel a reconnu l’illégalité fautive de la décision de non-opposition, mais elle a refusé toute indemnisation, en retenant que le propriétaire avait engagé d’importants travaux sans vérifier s’ils étaient soumis à autorisation et avait poursuivi le chantier alors qu’il ne pouvait ignorer l’illégalité de l’autorisation obtenue (CAA Marseille, 25 mai 2023, n° 21MA00635). Le texte actuel de l’article L. 610-1 réserve, sauf fraude, le cas du bénéficiaire d’une autorisation définitive qui exécute les travaux conformément à celle-ci ; dans l’affaire de Marseille, l’association avait formé un recours gracieux contre la décision de non-opposition, et les travaux étaient en grande partie achevés avant même le dépôt de la déclaration. La leçon pratique vaut pour tout abri enterré : vérifier soi-même le règlement de la zone avant de creuser, et ne pas commencer les travaux avant d’avoir obtenu la décision.
Régulariser un abri déjà construit. Lorsque l’abri existe déjà, la voie normale consiste à déposer la demande de permis ou la déclaration préalable qui aurait dû précéder les travaux, ce que l’article L. 481-1 mentionne expressément comme l’une des issues de la mise en demeure. Cette demande reste soumise à l’article L. 421-6 : l’autorisation ne peut être accordée que si l’ouvrage est conforme aux règles qu’il énumère, faute de quoi il faut d’abord le modifier. Si l’abri est relié à une maison qui comporte elle-même des travaux non autorisés, la règle rappelée par la cour de Lyon impose de présenter un dossier portant sur l’ensemble. La démarche est détaillée dans notre article sur la régularisation d’une extension réalisée sans permis, dont la méthode s’applique à un sous-sol créé sans autorisation. Les autres questions d’autorisation, de refus et de recours sont présentées sur la page du cabinet consacrée au droit de l’urbanisme à Paris.
Les conséquences fiscales. Un abri soumis à autorisation entre dans le champ de la taxe d’aménagement : l’article 1635 quater B du code général des impôts y soumet les opérations de construction soumises à un régime d’autorisation en vertu du code de l’urbanisme, et l’article 1635 quater H calcule l’assiette sur la surface de la construction, entendue comme la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, dans des conditions définies par décret. Sur le plan de la fiscalité locale, l’article 1406 du code général des impôts oblige les propriétaires à porter les constructions nouvelles à la connaissance de l’administration dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive. Cette obligation fiscale de déclaration est indépendante de la question d’urbanisme.
Conclusion
Construire un bunker dans son jardin est possible, mais l’enfouissement ne dispense de rien par lui-même. Le régime applicable se détermine avec trois mesures : la surface de plancher, qui naît dès que la hauteur sous plafond dépasse 1,80 mètre et qui inclut la cave d’une maison individuelle ; l’emprise au sol de tout ce qui émerge du terrain naturel ; la profondeur et la superficie de la fouille. Il dépend ensuite de la position de l’ouvrage : un abri isolé relève des seuils des constructions nouvelles, un abri qui prolonge le sous-sol de la maison relève des travaux sur construction existante, avec des seuils différents en zone urbaine. Les secteurs protégés suppriment la dispense des très petits ouvrages.
Le bon formulaire ne suffit pas : le règlement du PLU, sa définition de l’emprise au sol et ses règles d’implantation des parties enterrées, l’absence éventuelle de PLU et les limites de la parcelle peuvent bloquer le projet, et le voisin conserve ses droits sur son propre sous-sol. À l’inverse, l’abri creusé sans autorisation expose à des sanctions pénales, à une amende et à une astreinte administratives, à une action de la commune, sans que l’ancienneté le protège lorsqu’un permis était requis ; il reste en outre soumis aux obligations fiscales attachées aux constructions nouvelles. Avant le premier coup de pelle, mesurer précisément l’ouvrage, lire le règlement de la zone et déposer le dossier adapté reste la seule manière de construire un abri durable.