La résiliation d’un bail locatif par le propriétaire ne se résume pas à l’envoi d’une lettre. Selon la situation, il peut s’agir d’un congé pour la fin du bail, justifié par une vente, une reprise pour habiter ou un motif légitime et sérieux. Il peut aussi s’agir d’une demande de résiliation liée à un manquement pendant l’exécution du contrat. Ces démarches ne répondent pas aux mêmes conditions et ne produisent pas, à elles seules, une expulsion.
La première vérification porte sur le contrat : logement vide ou meublé, résidence principale, identité des parties et date de fin. Il faut ensuite identifier le projet réel du bailleur, vérifier la situation du locataire et réunir les pièces qui permettront de démontrer les faits en cas de contestation. Une erreur sur la date de réception, sur le destinataire ou sur le contenu du congé peut modifier le résultat attendu.
Ce guide concerne principalement les locations de résidence principale soumises à la loi du 6 juillet 1989. Les logements sociaux, les baux mobilité, les locations saisonnières et certains contrats anciens peuvent obéir à des règles particulières : leur contrat et les textes qui leur sont propres doivent être examinés séparément. Voici comment distinguer les motifs, préparer le congé et réagir si le locataire demeure dans le logement.
I. Résiliation bail location propriétaire : pour vente, pour habiter ou pour un autre motif ?
A. Résiliation bail location propriétaire pour vente ou pour y habiter
Un propriétaire peut souhaiter vendre libre de toute occupation ou reprendre le logement pour y habiter. Pour un logement loué vide comme résidence principale, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit les motifs du congé donné par le bailleur. Pour une location meublée relevant de ce régime, l’article 25-8 de la même loi prévoit également un congé motivé à l’expiration du contrat. La volonté de récupérer les lieux ne dispense donc pas d’identifier le motif et de respecter la procédure applicable au bail concerné.
La vente d’un logement occupé et la vente d’un logement libre sont deux opérations différentes. Le propriétaire qui vend avec le locataire en place n’a pas nécessairement besoin d’un congé pour vente ; l’acquéreur doit alors examiner le bail et la situation d’occupation. À l’inverse, si le propriétaire souhaite vendre libre et donne congé pour cette raison, il doit vérifier les règles propres à cette démarche avant de préparer l’acte. La décision ne se prend pas seulement en fonction du prix espéré ou d’un rendez-vous avec une agence.
En location vide, le congé fondé sur la vente doit indiquer, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée ; il vaut offre de vente au profit du locataire dans les conditions prévues par l’article 15, II, de la loi de 1989. Le même texte exige la reproduction de ses cinq premiers alinéas dans la notification et prévoit des exceptions notamment pour certaines ventes entre parents. Il faut donc examiner la désignation du logement, ses éventuelles dépendances et les conditions proposées, au lieu de reprendre un modèle sans l’adapter.
Pour ce congé concernant un logement vide, l’offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis, selon l’article 15, II. Lorsque le congé arrive très en avance, vérifiez précisément le calcul de cette période avant de considérer l’offre expirée. Le même article fixe les conditions de réalisation de la vente après acceptation, notamment lorsque le locataire déclare recourir à un prêt. Une modification ultérieure du prix ou des conditions au bénéfice d’un autre acquéreur appelle aussi une vérification de la nouvelle notification prévue par ce texte. Ces mécanismes ne doivent pas être transposés automatiquement à tous les baux meublés ou à toutes les ventes.
La reprise pour habiter demande elle aussi un projet précis. Les articles 15 et 25-8 exigent notamment l’indication du nom et de l’adresse du bénéficiaire, ainsi que du lien qui l’unit au bailleur ; ils énumèrent les bénéficiaires possibles. Le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Un projet imprécis, sans bénéficiaire identifié ou incompatible avec les pièces disponibles, expose le congé à une contestation.
Un propriétaire qui vient d’acquérir un logement occupé doit porter une attention particulière à l’articulation entre la date d’acquisition et le terme du bail. Pour la location vide, l’article 15, I distingue notamment le congé pour vente lorsque le terme intervient plus ou moins de trois ans après l’acquisition ; il prévoit également une règle particulière pour la prise d’effet du congé pour reprise lorsque le terme intervient moins de deux ans après l’acquisition. Il faut vérifier ces conditions sur les dates exactes de l’acte et du contrat, sans supposer que l’achat ouvre immédiatement le droit de récupérer le logement.
La situation personnelle du locataire peut imposer une protection supplémentaire. Les articles 15, III et 25-8, II combinent notamment un critère d’âge, un critère de ressources et, dans les conditions qu’ils prévoient, l’offre d’un logement correspondant aux besoins et possibilités de la personne concernée. Ils prévoient aussi des exceptions liées à l’âge ou aux ressources du bailleur personne physique. Il ne suffit donc ni de connaître l’âge du locataire ni de considérer que toute personne âgée bénéficie automatiquement de la même protection.
Pour le logement vide, l’article 15 prévoit encore une protection distincte pour certains bénéficiaires de l’allocation mentionnée à l’article L. 544-1 du code de la sécurité sociale, sous condition de ressources. Le texte règle aussi la date à laquelle l’âge et les ressources sont appréciés dans le cas qu’il vise. En pratique, le propriétaire rassemble les informations nécessaires sans présumer qu’une exception applicable à une catégorie de locataires vaut pour une autre.
B. Résiliation bail locatif propriétaire avant terme : quel motif légitime et sérieux ?
Un congé pour motif légitime et sérieux à l’échéance ne doit pas être confondu avec une demande de résiliation du bail en cours. Le premier est soumis aux règles du congé ; la seconde repose sur une procédure adaptée au manquement allégué et, le cas échéant, sur une clause du contrat. Dans les deux cas, l’existence d’un désaccord avec le locataire ne suffit pas à établir à elle seule le bien-fondé de la demande. Le juge apprécie les éléments et les contestations qui lui sont présentés.
Les obligations de chaque partie servent de point de départ. L’article 1728 du code civil impose notamment au locataire de payer le prix aux termes convenus et d’user raisonnablement de la chose louée suivant sa destination. L’article 1729 envisage la résiliation suivant les circonstances lorsque le preneur n’en use pas raisonnablement ou l’emploie à un autre usage dans les conditions qu’il décrit. Une difficulté alléguée doit être rapprochée des faits, du bail et des pièces qui la documentent.
Il faut également examiner la conduite du bailleur. L’article 1719 du code civil met notamment à sa charge la délivrance et l’entretien du logement ainsi que la jouissance paisible du locataire. Il prévoit une règle spécifique lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage. Un dossier d’impayés ou de travaux ne peut donc être analysé correctement sans regarder aussi l’état du logement, les demandes adressées au propriétaire et les réponses apportées.
Pour un impayé, commencez par établir un compte lisible : loyer prévu, charges appelées, paiements reçus, éventuelles aides versées et sommes contestées. Conservez le bail et ses avenants, les relevés et les échanges relatifs à la dette. Une somme inscrite dans un tableau doit pouvoir être expliquée et justifiée. L’article 1353 du code civil rappelle les règles de preuve de l’obligation et de sa libération ; il est utile de préparer les documents des deux côtés avant de conclure à un manquement.
Dans le régime visé par l’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, la clause de résiliation de plein droit pour les sommes qu’il mentionne ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le même article énumère les mentions qui doivent figurer dans ce commandement à peine de nullité. Le propriétaire doit faire distinguer cet acte d’un simple rappel amiable : un courrier de relance et un commandement de payer ne sont pas interchangeables.
La procédure ne s’arrête pas au calcul de ces six semaines. L’article 24, III prévoit notamment la notification de l’assignation au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande dans les cas visés. Son paragraphe II prévoit une saisine préalable de la commission compétente pour certains bailleurs personnes morales. Les obligations exactes dépendent de la qualité du bailleur et de la demande ; leur contrôle ne se limite pas à vérifier le solde du compte.
Le locataire peut contester la dette, expliquer les paiements effectués et présenter sa situation au juge. L’article 24, V et VII encadre les délais de paiement et la suspension éventuelle des effets de la clause, notamment au regard de la capacité de paiement et de la reprise du loyer courant dans les conditions du texte. Ses dispositions sur le surendettement prévoient des situations particulières. Le résultat dépend du dossier et de la décision rendue ; il serait trompeur d’annoncer une résiliation inévitable dès la première échéance impayée.
Lorsque les faits invoqués concernent plutôt des troubles ou un usage non conforme, identifiez les événements, les personnes qui les ont constatés et les documents disponibles : échanges datés, constatations, pièces relatives au bail et éventuelles réponses du locataire. Distinguez les faits observés des appréciations et vérifiez leur lien avec les obligations contractuelles. L’article 1741 du code civil vise le défaut respectif des parties de remplir leurs engagements ; il ne dispense pas de démontrer le manquement pertinent ni de respecter les règles spéciales applicables au logement.
II. Résiliation bail locatif propriétaire : comment procéder ?
A. Résiliation bail location propriétaire : quel préavis et quelle lettre ?
La préparation commence par une chronologie. Relevez la date de prise d’effet et la durée du contrat, les renouvellements ou reconductions, la nature vide ou meublée du logement et, si nécessaire, la date à laquelle le bien a été acquis. Une seule date inscrite dans un modèle ne suffit pas à déterminer la situation. Les propriétaires qui gèrent plusieurs biens ont intérêt à conserver un dossier distinct pour chaque bail et à vérifier que les pièces correspondent bien au logement concerné.
Pour le congé du bailleur d’un logement vide relevant de la loi de 1989, l’article 15, I fixe un préavis de six mois. Pour un logement meublé relevant de l’article 25-8, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler informe le locataire avec un préavis de trois mois et doit motiver son refus dans les conditions de cet article. Ces durées concernent le congé du propriétaire ; elles ne doivent pas être confondues avec celles qui s’appliquent au congé donné par le locataire.
Le point de départ compte autant que la durée. Les articles 15 et 25-8 prévoient que le préavis court, selon le mode utilisé, à compter de la réception de la lettre recommandée, de la signification par commissaire de justice ou de la remise en main propre contre récépissé ou émargement. La date d’envoi d’une lettre ne prouve donc pas, à elle seule, la date de réception. Gardez l’acte ou le justificatif pertinent avec la copie du congé.
Par exemple, pour un bail vide dont le terme retenu après vérification est le 30 juin, la réception d’un congé du bailleur le 25 décembre précédent laisse plus de six mois ; une réception le 2 janvier n’en laisse pas six avant ce terme, selon le préavis fixé par l’article 15. Cet exemple ne règle ni les restrictions après acquisition d’un bien occupé ni la situation d’un locataire protégé. Un calendrier doit être établi à partir de toutes les données du dossier, avec une marge pour les aléas de notification.
La notification peut prendre l’une des formes expressément prévues par les textes : lettre recommandée avec demande d’avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, selon les articles 15 et 25-8. Un courriel ou une conversation ne remplace pas simplement l’une de ces formes. Si la remise ou la réception pose difficulté, le choix d’un acte de commissaire de justice mérite d’être étudié assez tôt pour ne pas construire tout le projet sur une date incertaine.
La lettre doit identifier le bail et les locaux, énoncer le motif exact et contenir les informations exigées pour ce motif. Pour une reprise, vérifiez notamment les renseignements relatifs au bénéficiaire ; pour une vente de logement vide, contrôlez l’offre et les mentions légales requises. L’article 15 prévoit aussi qu’une notice d’information est jointe au congé pour reprise ou pour vente dans le cas qu’il régit. Établissez une liste des annexes réellement remises et gardez une copie complète de l’envoi ou de l’acte.
Vérifiez également qui est bailleur, qui signe pour lui et quels sont les titulaires du bail. Si le logement est occupé par plusieurs personnes, un dossier précis doit permettre de distinguer les signataires, les personnes dont le statut mérite vérification et les justificatifs de notification. Il serait imprudent de déduire de la présence d’un seul nom sur une enveloppe que toutes les questions concernant les destinataires sont réglées. Une procuration, un changement de propriétaire ou une situation familiale particulière peut aussi demander un examen des pièces.
Une fois le congé notifié, son auteur doit préserver la cohérence du motif annoncé. Un congé pour vendre ne se réduit pas à une formule : les documents relatifs au projet, les échanges avec les intermédiaires et les décisions prises ensuite peuvent éclairer une contestation. Le propriétaire peut organiser son dossier sans multiplier les démarches intrusives envers l’occupant. La question des visites et de l’accès aux lieux doit être abordée à partir du bail, des droits des parties et d’une organisation respectueuse de la jouissance du logement.
La décision du tribunal judiciaire de Paris du 9 avril 2026, n° 25/09654, illustre l’importance des pièces dans un litige sur un congé pour vente. Le tribunal a examiné, dans les circonstances de cette affaire, la régularité du congé et les éléments produits sur le projet de vente, dont des annonces et des échanges. Il a retenu la validité du congé contesté. Cette décision ne garantit pas le même résultat dans un autre dossier : elle montre pourquoi la chronologie et les documents comptent.
Dans une démarche de résiliation d’un bail d’habitation, le propriétaire gagne à conserver ensemble le contrat, les avis de réception ou actes de signification, les annexes, les échanges et les preuves du motif. Le locataire qui reçoit le congé peut de son côté conserver l’enveloppe, la lettre, les documents annexés et les pièces relatives à sa situation. Ces éléments permettent de discuter le même document et les mêmes dates si un désaccord apparaît.
B. Résiliation bail locatif propriétaire : que faire si le locataire reste ?
À la fin du bail, plusieurs situations restent possibles : départ organisé et remise des clés, discussion sur la validité du congé, contestation des sommes réclamées ou maintien dans les lieux. Il faut d’abord vérifier que le congé est celui qui a effectivement été délivré, que ses conditions et sa date d’effet sont établies et qu’aucun accord ultérieur ne modifie l’analyse. Une simple intention de récupérer le bien ne remplace pas l’examen du titre d’occupation et des droits de chacun.
Si le logement est libéré volontairement, les parties peuvent organiser l’état des lieux de sortie et la remise des clés, puis traiter les comptes et les éventuelles retenues sur justificatifs selon le régime applicable. Il est prudent de garder une trace de la remise effective et de l’état du logement. Si des sommes restent discutées, les calculs doivent distinguer ce qui est réclamé, ce qui a été payé et les justificatifs produits ; la fin de l’occupation ne résout pas automatiquement chaque désaccord financier.
Si le locataire conteste le congé ou reste dans le logement, le propriétaire ne doit pas se faire justice lui-même. L’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit, sauf disposition spéciale, une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire et la signification d’un commandement de libérer les locaux pour poursuivre l’expulsion. Changer la serrure, retirer les effets de l’occupant ou interrompre une fourniture ne constitue pas une solution de remplacement à cette procédure.
La demande adressée au juge doit correspondre à la situation : contestation d’un congé, demande de constat de résiliation ou autre fondement adapté au contrat et aux faits. Le propriétaire fournit les pièces sur lesquelles il s’appuie et le locataire peut présenter les siennes. Le juge peut examiner la validité du congé, la réalité du motif dans les conditions des textes applicables et les autres demandes formulées. Un congé et une décision d’expulsion sont donc deux documents distincts, qui interviennent dans des contextes différents.
Lorsque l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou un occupant de son chef, l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit en principe un délai de deux mois après le commandement ; il précise les cas dans lesquels le juge peut le réduire ou le supprimer et les situations où il ne s’applique pas. Il serait inexact de présenter ce délai comme une attente uniforme, applicable sans exception à toute occupation.
Le juge peut également accorder des délais renouvelables lorsque le relogement des occupants de lieux habités ou de locaux professionnels ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sous les conditions et exceptions prévues par l’article L. 412-3. La demande et son examen dépendent des circonstances, des justificatifs et du cadre légal. Une personne qui sollicite une mesure doit documenter sa situation ; le bailleur peut lui aussi exposer les éléments utiles à l’appréciation du juge.
La période hivernale peut modifier l’exécution : l’article L. 412-6 prévoit un sursis aux mesures d’expulsion non exécutées du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante, avec les exceptions et possibilités de décision du juge qu’il énonce. Ce sursis concerne l’exécution de la mesure dans les conditions du texte ; il ne doit pas être présenté comme l’effacement automatique d’une dette ou comme une dispense générale de respecter le bail.
Pour comprendre la suite d’un dossier, la procédure d’expulsion du locataire doit être distinguée du congé et de la demande de résiliation. À chaque étape, conservez les actes et leurs preuves de notification, les décisions, les demandes formulées et les paiements intervenus. L’objectif est de savoir ce qui a été décidé, ce qui reste contesté et quelle action est légalement ouverte, sans présumer qu’un départ forcé suivra immédiatement la lettre initiale.
Enfin, le montant dû après la fin d’un bail contesté ne doit pas être inventé à partir d’une formule unique. Dans le jugement parisien du 9 avril 2026, n° 25/09654, le tribunal a fixé une indemnité d’occupation en fonction des éléments de l’affaire et a tenu compte des sommes déjà versées. Cette décision est un exemple de raisonnement appliqué à un dossier précis, non un barème automatique. Toute demande financière doit être justifiée et appréciée au regard du contrat, des paiements et de la décision applicable.
Conclusion
Pour résilier un bail locatif, le propriétaire doit d’abord identifier la bonne voie : congé pour la fin du contrat ou procédure fondée sur un manquement. La nature du logement, le motif réellement poursuivi, la situation de l’occupant et les preuves disponibles orientent ensuite la démarche. Une lettre bien préparée s’appuie sur le bail et sur les dispositions applicables ; elle ne suffit pas à autoriser une expulsion par le propriétaire lui-même.
La méthode la plus sûre consiste à établir une chronologie, vérifier le contenu et la notification des actes, conserver les documents utiles et examiner les éventuelles protections du locataire. En cas de contestation, le juge apprécie les demandes et les pièces de chaque partie. Cette préparation aide à comprendre les choix possibles et à éviter de confondre une décision de vendre, une fin de bail et l’exécution d’une mesure d’expulsion.