La déclaration d’intention d’aliéner, ou DIA, est le document qui permet au titulaire d’un droit de préemption d’examiner une vente envisagée. Avant d’envoyer le formulaire, le propriétaire et son notaire doivent vérifier trois choses : le bien se trouve-t-il effectivement dans un périmètre de préemption applicable à l’opération, quels droits sont vendus et quelles sont les conditions exactes de la vente ? Une adresse imprécise, une parcelle oubliée ou un prix présenté sans ses conditions peuvent compliquer la lecture du dossier.
Pour une vente relevant du droit de préemption urbain, le formulaire officiel est le Cerfa 10072*04. Il comporte des rubriques sur le propriétaire, la situation et la désignation du bien, son occupation, le prix et le signataire. Il ne remplace pas la vérification préalable du droit applicable : une copropriété, une cession de parts de société ou un bien situé dans un espace naturel peuvent obéir à des règles particulières. Voici comment préparer une DIA de vente de gré à gré, contrôler ses rubriques et conserver les preuves de son dépôt, sans confondre l’envoi du formulaire avec la décision de préemption.
I. Quand faut-il préparer une déclaration d’intention d’aliéner et quelles informations réunir ?
A. Vérifier la zone, le bien et la personne qui vend avant de remplir le formulaire
La première vérification porte sur la situation du bien. Le droit de préemption urbain n’existe pas automatiquement sur toute parcelle d’une commune : l’article L. 211-1 du code de l’urbanisme prévoit notamment son institution par délibération dans les zones qu’il énumère. Il faut donc identifier la commune, les références cadastrales et le périmètre correspondant à la date de l’opération, puis demander la délibération applicable et son plan. Le simple classement en zone urbaine sur le PLU ne suffit pas, à lui seul, à établir que la parcelle est soumise à ce droit.
Le propriétaire peut remettre au notaire son titre de propriété et un plan cadastral récent. Si la vente porte sur plusieurs parcelles, un jardin séparé de la maison ou une dépendance située dans une autre commune, chaque élément mérite d’être localisé. Le formulaire officiel précise que, pour un bien situé sur plusieurs communes soumises au droit de préemption urbain, il faut une DIA pour chaque commune. La comparaison entre le plan et la désignation de l’avant-contrat permet d’éviter qu’un élément annoncé comme vendu disparaisse de la déclaration.
La carte et la délibération ne répondent pas à toutes les questions. Il faut également déterminer ce qui est cédé : un terrain, un immeuble entier, un lot de copropriété, des droits indivis ou des parts sociales. L’article L. 213-1 du code de l’urbanisme énumère notamment les aliénations à titre onéreux entrant dans le champ du dispositif, ainsi que des exceptions. Une cession de droits indivis à un coïndivisaire est notamment distinguée d’une cession à une autre personne. Pour des parts de SCI, le texte exige lui aussi de vérifier les conditions précises de l’opération et de la composition du patrimoine social.
La vente d’un appartement ne permet pas non plus de conclure, par sa seule nature, à l’existence ou à l’absence du droit. L’article L. 211-4 du code de l’urbanisme prévoit notamment des exclusions concernant certains lots en copropriété et certains immeubles récemment achevés, tout en permettant, sous les conditions qu’il fixe, une délibération motivée étendant le droit à ces mutations. Il faut rapprocher le texte de l’acte local applicable et des caractéristiques exactes du lot. Le règlement de copropriété, ses références de publication et la date d’achèvement peuvent être utiles à cette vérification.
Plusieurs droits peuvent porter des noms voisins sans avoir le même régime. Une zone d’aménagement différé, une zone de préemption au titre des espaces naturels sensibles et le droit de préemption urbain ne se déduisent pas les uns des autres. Le même formulaire comporte des cases pour plusieurs situations ; cela ne signifie pas que le destinataire ou les règles de réponse sont identiques. Ce guide traite principalement de la vente relevant du droit de préemption urbain. Si un autre périmètre est en cause, le propriétaire doit identifier l’autorité compétente et les textes propres à ce régime avant de choisir la case et le destinataire.
Pour les aliénations concernées, l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme prévoit une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se situe le bien, à peine de nullité. Dans la pratique, le notaire chargé de la vente intervient souvent comme mandataire. Le vendeur conserve néanmoins un rôle concret : il peut fournir les documents, vérifier les informations que le notaire ne connaît pas encore et signaler une différence avec les conditions convenues pour l’opération.
B. Remplir les rubriques A à E à partir des documents du bien
La fiche officielle de Service Public donne accès au Cerfa 10072*04 et à sa notice. Le formulaire distingue une déclaration d’intention d’aliéner d’une demande d’acquisition : il faut choisir l’objet qui correspond à la démarche. Une vente de gré à gré envisagée avec un acquéreur ne doit pas être confondue, par exemple, avec l’exercice d’un droit de délaissement. Avant de commencer, réunissez le titre de propriété, l’avant-contrat lorsqu’il existe, les références cadastrales et les documents décrivant les droits et l’occupation du bien.
La rubrique A identifie le ou les propriétaires. Pour une personne physique, elle comporte l’identité et l’adresse ; pour une personne morale, elle demande notamment sa dénomination, sa forme, son numéro SIRET et l’identité de son représentant. Lorsque le bien est en indivision, la notice prévoit une fiche complémentaire pour les autres déclarants, avec leurs identités, adresses et quotes-parts. Il ne suffit donc pas d’inscrire le nom de la personne qui échange avec le notaire si d’autres propriétaires sont concernés par l’opération.
Il faut distinguer la qualité de propriétaire de celle de signataire. Un notaire ou un autre mandataire peut intervenir pour le compte du propriétaire : la rubrique H du formulaire est prévue pour identifier ce signataire et sa qualité. La notice demande de joindre une copie du pouvoir ou du mandat lorsque le signataire est autre que le propriétaire. Vérifier ce point avant l’envoi facilite ensuite l’identification du destinataire des échanges et la conservation des justificatifs de représentation.
La rubrique B situe le bien. Elle demande une adresse précise, la superficie totale de l’assiette foncière et les références cadastrales ; elle interroge aussi sur une éventuelle division parcellaire. Le formulaire comporte une annexe pour les références supplémentaires. Dans un dossier où la maison, l’accès et le jardin occupent plusieurs parcelles, mieux vaut rapprocher chaque référence de l’opération réellement envisagée plutôt que recopier seulement l’adresse postale. Une adresse correcte ne permet pas toujours, à elle seule, de comprendre si une bande de terrain ou une dépendance est incluse dans la vente.
Il faut également éviter d’additionner des surfaces de nature différente. La superficie cadastrale de la parcelle, la surface construite au sol et la surface utile ou habitable n’expriment pas la même chose. La notice du Cerfa indique notamment que, pour un bâtiment vendu en totalité, certaines surfaces peuvent être indiquées approximativement. Cette précision ne dispense pas de vérifier que l’on renseigne la bonne rubrique et que l’ordre de grandeur correspond aux documents du dossier. Si une mesure appelle une réserve, celle-ci doit être comprise à la lumière de l’opération et des pièces disponibles.
La rubrique C décrit le bien et les droits vendus. Selon le cas, il faut distinguer un terrain non bâti, un bâtiment sur terrain propre ou sur terrain d’autrui, la pleine propriété, la nue-propriété ou l’usufruit. Dans une copropriété, le formulaire prévoit notamment les numéros de lots, le bâtiment, l’étage, la nature des lots et leur quote-part des parties communes. Une cave ou un emplacement de stationnement inclus dans la vente doivent être identifiés avec les autres lots concernés ; il faut les distinguer des éléments qui appartiennent au vendeur mais ne sont pas cédés.
Pour une cession de droits sociaux entrant dans le champ du dispositif, le même formulaire comporte une partie relative à la société et aux parts cédées. Cette rubrique aide à décrire l’opération, mais elle ne décide pas à elle seule si une cession est soumise au droit de préemption. Les conditions figurant à l’article L. 213-1 doivent être examinées au regard du nombre de parts, de leur acquisition éventuelle par le même acquéreur et du patrimoine de la société. La distinction entre vente de l’immeuble et cession de parts est essentielle pour ne pas décrire une opération différente de celle qui est projetée.
La rubrique D porte sur l’usage actuel et l’occupation. Une maison peut être occupée par son propriétaire, louée ou libre ; un immeuble peut comprendre plusieurs usages. Pour un bien loué, le formulaire prévoit notamment des informations sur le bail et le loyer. Le propriétaire peut préparer le bail et les éléments nécessaires avec le notaire, sans supposer que la seule mention habitation décrit aussi l’occupation. Le formulaire pose également une question sur certaines installations soumises à autorisation ou à enregistrement au titre du code de l’environnement : si elle concerne le terrain, les informations demandées doivent être examinées avec les pièces du dossier.
La rubrique E concerne les droits réels ou personnels grevant le bien. Il faut partir des actes connus, des baux et des informations dont dispose le notaire, puis indiquer la nature des droits concernés dans la mesure demandée par le formulaire. Une servitude, une occupation et une rente ne sont pas interchangeables. Cette préparation sert à présenter le bien tel qu’il est vendu ; elle ne tranche pas, à elle seule, la validité d’un droit privé ni l’étendue d’une servitude contestée.
II. Comment indiquer les conditions de vente et transmettre une DIA exploitable ?
A. Renseigner le prix, les conditions et le signataire sans modifier l’opération envisagée
La rubrique F est centrale pour une vente amiable. Le formulaire demande le prix de vente ou l’évaluation en chiffres et en lettres, ainsi que les modalités de paiement. Il prévoit des indications pour la TVA, le mobilier éventuellement compris dans le prix, une commission et la personne qui en supporte la charge. L’article L. 213-2 impose l’indication du prix et des conditions de l’aliénation projetée ; lorsque la contrepartie fait l’objet d’un paiement en nature, il prévoit également l’indication du prix d’estimation de cette contrepartie.
Une méthode utile consiste à mettre côte à côte la rubrique F et l’avant-contrat, puis à vérifier le prix écrit en chiffres, le prix écrit en lettres et la répartition des sommes mentionnées. Si du mobilier est compris, le formulaire permet de l’indiquer. Si une commission existe, il comporte une case sur son montant et sa charge. L’objectif est de décrire fidèlement les conditions de l’opération, non de transformer une formule incertaine en affirmation sur ce que l’acquéreur ou la collectivité devra nécessairement payer.
Les modalités comptent autant que le montant affiché. Le Cerfa distingue notamment le paiement comptant et le paiement à terme ; il prévoit aussi des rubriques pour certaines contreparties en nature ou une rente viagère. Il serait risqué de résumer toutes ces opérations à un prix payé immédiatement. Une vente indissociable d’autres biens doit également être signalée dans l’emplacement prévu, avec la description demandée en annexe. En cas de doute sur la portée d’une condition, la confrontation avec l’acte préparé par le notaire est plus fiable qu’une indication ajoutée sans explication.
Pour illustrer la vérification, imaginons une maison vendue avec une parcelle de jardin distincte et un garage en copropriété. Le contrôle ne consiste pas seulement à vérifier l’addition du prix. Il faut rechercher si les deux parcelles figurent dans la situation du bien, si le lot de garage est décrit, si leur vente est liée dans l’avant-contrat et si les conditions financières reportées correspondent à l’ensemble. Cet exemple est une méthode de lecture : la nécessité d’une déclaration et son contenu dépendent toujours du bien et du droit de préemption effectivement applicables.
La rubrique G comporte des indications sur l’opération et, lorsqu’un acquéreur a été recherché, sur celui-ci. Le formulaire présente certaines informations relatives à l’acquéreur comme facultatives ; sa notice précise toutefois que les renseignements le concernant doivent être fournis si la personne qui se propose d’acquérir l’immeuble l’exige. Il faut donc lire la notice avec le formulaire et ne pas déduire du mot facultatif que l’identité de l’acquéreur est sans intérêt pour toutes les situations. L’adresse et l’identité éventuellement indiquées doivent correspondre aux informations communiquées pour la vente.
La rubrique H identifie le notaire ou l’autre mandataire qui signe ; la rubrique I permet des observations. Ces espaces ne doivent pas devenir une accumulation de mentions contradictoires. Une précision peut éclairer le dossier, mais elle doit rester cohérente avec les rubriques principales et avec les pièces transmises. Si un élément important a changé entre la préparation de la DIA et son envoi, il faut reprendre le projet avec le notaire et établir quelle version décrit la vente envisagée. Conserver l’ancienne version séparément aide à expliquer l’origine d’une correction, sans la présenter comme la déclaration finalement déposée.
Le choix du mandataire a une conséquence pratique sur la réception des actes. Dans une décision du 7 mars 2025, n° 495227, le Conseil d’État a jugé que la signature de la DIA par le notaire établit en principe, en l’absence de volonté contraire du vendeur, un mandat couvrant notamment la notification éventuelle de la décision de préemption. Dans l’affaire jugée, la notification au notaire avait fait courir le délai de recours contre la décision, comme l’indique cette décision du Conseil d’État. Le vendeur a donc intérêt à convenir avec son mandataire de la circulation rapide de tout acte reçu et à conserver la preuve de cette transmission.
Cette organisation du dossier peut aussi être utile lorsque le vendeur ou l’acquéreur souhaite comprendre les différentes étapes d’une opération relevant du droit de l’urbanisme et de la préemption. La déclaration décrit la vente envisagée ; elle ne vaut pas promesse que le titulaire renoncera à son droit et ne remplace ni les autres vérifications de l’acte de vente ni les règles applicables aux autorisations d’urbanisme.
B. Déposer la déclaration et conserver les preuves nécessaires à la suite de la vente
Pour le droit de préemption urbain, l’article R. 213-5 du code de l’urbanisme prévoit l’envoi à la mairie de la commune où se trouve le bien, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le dépôt contre décharge ou l’envoi électronique dans les conditions qu’il vise. Il prévoit quatre exemplaires pour la déclaration et un seul exemplaire en cas d’envoi électronique. Avant de transmettre, vérifiez le canal effectivement proposé par la commune et gardez la copie exacte du formulaire et de ses annexes.
La preuve à conserver dépend du mode d’envoi : avis de réception postal, décharge remise lors du dépôt ou accusé électronique approprié. L’article R. 213-6 organise la transmission de la déclaration par le maire aux services fiscaux et, selon le cas, au titulaire ou au délégataire du droit, avec indication de la date de réception, d’accusé ou de décharge. Le fait qu’une autre personne exerce finalement le droit ne conduit donc pas à supposer que le propriétaire devait remplacer systématiquement la mairie par cette personne comme destinataire de la DIA relevant de l’article R. 213-5.
Le propriétaire devrait pouvoir reconstituer ce qui a été effectivement envoyé et reçu : version datée du Cerfa, annexe cadastrale, mandat lorsque la notice le demande, preuve de dépôt et échanges ultérieurs. Un fichier préparé mais non transmis n’a pas la même valeur probatoire qu’un exemplaire accompagné de son accusé. Si le notaire effectue la démarche, le vendeur peut lui demander de conserver ces pièces avec l’avant-contrat et de lui communiquer les réponses reçues. Cette précaution ne préjuge pas de la portée juridique d’un document particulier ; elle rend la chronologie vérifiable.
Pour la DIA relevant de l’article L. 213-2, le silence du titulaire pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. L’article R. 213-7 précise le point de départ selon le mode de transmission : date de l’avis de réception postal, du premier accusé de réception ou d’enregistrement électronique mentionné par le texte, ou de la décharge du dépôt. La date à laquelle le formulaire a été préparé n’est donc pas, par elle-même, la preuve de sa réception.
Il ne faut cependant pas calculer une date de réponse sans rechercher les événements intervenus après le dépôt. L’article L. 213-2 prévoit une demande unique de communication de certains documents et la possibilité de demander une visite. Le même article L. 213-2 précise les événements qui suspendent le délai et ceux qui le font reprendre ; si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d’un mois pour prendre sa décision. L’article R. 213-7 énumère les documents susceptibles d’être demandés et précise, pour cette demande, la suspension à compter de sa réception par le propriétaire. La date de chaque réception doit donc être conservée et la situation examinée dans son ensemble.
La réponse peut être expresse ou résulter du silence dans les conditions prévues par le texte. Pour une vente de gré à gré sans contrepartie en nature, l’article R. 213-8 distingue la renonciation, l’acquisition aux prix et conditions proposés et l’offre à un prix proposé par le titulaire, avec l’intention de faire fixer le prix par la juridiction compétente en matière d’expropriation en l’absence d’accord. Une proposition à un autre prix ne doit donc pas être lue comme une simple correction de la DIA : elle ouvre une question distincte sur la suite de l’opération.
En cas de désaccord sur le prix, l’article L. 213-7 prévoit que le propriétaire qui a manifesté son intention d’aliéner peut ultérieurement retirer son offre ; le titulaire peut également renoncer en cours de procédure à défaut d’accord. Le même article L. 213-7 prévoit aussi les possibilités d’acceptation ou de renonciation après fixation judiciaire, dans les conditions et le délai qu’il énonce. Avant de décider, le vendeur doit distinguer l’acte reçu, les choix ouverts et les conséquences propres à l’opération plutôt que supposer qu’un prix proposé par la collectivité clôt immédiatement toutes les discussions.
Si la collectivité décide de préempter, l’article L. 210-1 encadre les finalités du droit et prévoit que la décision mentionne l’objet pour lequel il est exercé, avec les aménagements qu’il précise. Pour comprendre la décision, il faut la lire avec la délibération applicable, vérifier son auteur et identifier la personne concernée : propriétaire, acquéreur mentionné dans la DIA ou autre intervenant. Une contestation de la légalité de la décision et une discussion sur le prix ne portent pas nécessairement sur la même question ni devant le même juge.
Enfin, une règle concernant le droit de priorité applicable à certains biens publics ne doit pas être transposée automatiquement à une vente privée soumise au droit de préemption urbain. Dans sa décision du 9 novembre 2026, n° 506339, le Conseil d’État s’est prononcé sur le droit de priorité prévu pour certains biens appartenant notamment à l’État. Il a examiné les effets d’une nouvelle notification et d’une déclaration incomplète ou comportant une erreur substantielle dans ce régime précis, puis rejeté le pourvoi indemnitaire dont il était saisi. Cette décision invite à identifier le droit réellement exercé avant d’utiliser une solution relative à une autre procédure.
Conclusion
Une DIA bien préparée commence par l’identification de la parcelle, du vendeur, des droits cédés et du périmètre applicable. Le Cerfa 10072*04 permet ensuite de décrire le bien, son occupation et les conditions de l’opération, à confronter aux documents de vente et aux annexes utiles. Après transmission, la copie exacte de la déclaration et la preuve de sa réception permettent de reconstituer la procédure. La réponse du titulaire, les demandes éventuelles et la qualité du mandataire doivent être examinées à partir des actes et des textes propres au droit exercé.