Vous avez quitté votre logement après avoir signé l’état des lieux de sortie. Quelques semaines plus tard, le document transmis par le propriétaire ou son agence ne correspond plus à la copie que vous aviez photographiée : une rayure, un nettoyage ou un équipement abîmé apparaît dans une rubrique qui vous semblait vide. Le dépôt de garantie est ensuite retenu pour financer ces réparations. La question n’est pas seulement de savoir si vous avez signé un état des lieux, mais de déterminer quelle version vous avez signée et ce que les autres pièces permettent réellement d’établir.
Un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 30 juin 2026, n° 26/00286, illustre cette difficulté. Dans ce dossier, le juge a comparé la photographie d’un document portant les signatures des parties à une copie communiquée ensuite. Il n’a pas retenu les mentions supplémentaires dont le caractère contradictoire n’était pas établi. Il a néanmoins admis certaines réparations figurant dans la version retenue et n’a pas ordonné la restitution intégrale du dépôt.
Cette décision ne signifie pas que toute différence entre deux fichiers révèle une fraude, ni qu’une photographie l’emportera toujours sur un autre document. Elle montre l’intérêt de conserver les versions, les dates et les justificatifs. Voici comment distinguer un ajout accepté d’une mention contestée, reconstituer les faits et demander la restitution des sommes qui restent dues.
I. État des lieux de sortie modifié après signature : quelle version fait foi ?
A. Le propriétaire peut-il ajouter des dégradations après la signature ?
Pour un logement soumis à la loi du 6 juillet 1989, l’article 3-2 prévoit un état des lieux établi contradictoirement et amiablement par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ce document sert à décrire le logement au moment de l’entrée puis au moment de la sortie. Il permet de comparer des observations, et non de fixer à l’avance le coût de chaque réparation.
Le caractère contradictoire demande de pouvoir identifier ce qui a été soumis à chaque partie. Si un document signé indique que le plan de travail est en état d’usage et qu’une autre version comporte en plus la mention d’une cassure, la question est de savoir quand cette dernière mention a été portée et si elle a été acceptée. Une signature apposée sur une page ne démontre pas, à elle seule, que toutes les mentions d’une copie ultérieure figuraient déjà sur la page signée.
L’article 1372 du code civil donne force probante à l’acte sous signature privée reconnu par la partie à laquelle il est opposé ou légalement tenu pour reconnu à son égard. Le débat peut donc porter sur l’existence d’une signature, mais aussi sur le contenu auquel elle se rapporte. Il faut comparer les pièces avant de conclure : une différence peut venir d’une erreur de saisie, d’une page oubliée, d’une correction convenue ou d’un ajout dont l’autre partie conteste avoir eu connaissance.
Les parties peuvent naturellement se mettre d’accord sur une correction. Pour que cet accord soit lisible, elles ont intérêt à établir un document distinct, daté et signé, qui identifie la page et la rubrique concernées, explique la rectification et conserve les deux versions. Sur un support numérique, il est utile de conserver également les messages d’envoi et les informations de signature. Un accord exprès sur une modification ne doit pas être confondu avec le simple envoi, après la visite, d’une nouvelle copie que son destinataire ne reconnaît pas.
Si le désaccord porte sur une signature attribuée au locataire ou au bailleur, l’article 1373 du code civil permet à la partie à laquelle l’écrit est opposé de désavouer son écriture ou sa signature ; une vérification d’écriture a alors lieu. Cette démarche est différente de la contestation d’une phrase ajoutée à une page dont la signature est reconnue. Il faut préciser ce qui est contesté : l’auteur de la signature, la présence d’une mention au moment de signer, ou l’existence même de la dégradation.
Le recours au numérique ne dispense pas de cette analyse. Selon l’article 1366 du code civil, l’écrit électronique a la même force probante que l’écrit papier si son auteur peut être dûment identifié et si les conditions de son établissement et de sa conservation garantissent son intégrité. L’article 1367 précise les exigences attachées à la signature électronique. Une image de signature insérée dans un fichier, un document signé à l’aide d’un procédé d’identification et une photographie d’un formulaire papier ne sont pas nécessairement des pièces identiques : demandez le fichier initial et les éléments permettant de comprendre leur création.
Il faut aussi distinguer l’entrée et la sortie. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire de demander que l’état des lieux d’entrée soit complété dans les dix jours suivant son établissement, avec une règle particulière pour les éléments de chauffage pendant le premier mois de la période de chauffe. Ces dispositions visent l’entrée et ne créent pas, par elles-mêmes, un droit général de modifier unilatéralement l’état des lieux de sortie pendant dix jours après sa signature. En sortie, la discussion porte sur l’accord des parties, les preuves et les règles applicables au litige.
Une mention nouvelle n’équivaut pas non plus à une dette chiffrée. Même lorsqu’une dégradation est établie, il reste à examiner l’état antérieur, la cause, la vétusté et le montant demandé. À l’inverse, le seul désaccord sur une ligne ne transforme pas automatiquement toutes les autres mentions du document en mentions contestées. Il est plus utile de traiter séparément chaque rubrique que d’opposer, en bloc, deux versions de plusieurs pages.
B. Comment prouver qu’une copie a changé après l’état des lieux ?
La première étape consiste à conserver les deux documents entiers. Gardez l’exemplaire remis le jour du départ, le fichier reçu ensuite, toutes leurs pages et leurs annexes. Si une photographie a été prise sur place, conservez le fichier original et non seulement une capture recadrée. Une image montrant le bas de page, les signatures, la date et la rubrique litigieuse peut aider à situer une mention par rapport à la clôture de la visite. Une photographie qui ne montre qu’un détail reste utile, mais peut laisser ouvertes d’autres questions.
Pour chaque écart, notez le numéro de page, la pièce du logement, la formulation initiale, la formulation ultérieure et la somme réclamée en lien avec cette différence. Joignez aussi l’état des lieux d’entrée, le bail, le justificatif de remise des clés, les échanges avec l’agence et les éventuelles photographies prises pendant la visite. Une chronologie simple permet de voir si la copie contestée est arrivée avant ou après la notification de la retenue. Ne retouchez pas les originaux pour rendre la différence plus visible : préparez, au besoin, un tableau séparé.
L’article 1353 du code civil énonce que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait ayant éteint son obligation. Dans un dossier de restitution, chaque prétention doit donc être reliée aux pièces qui la soutiennent. Le locataire peut démontrer le versement du dépôt et contester les retenues ; le bailleur qui les invoque doit pouvoir expliquer les sommes et présenter les éléments utiles. La répartition précise de la preuve dépend de la demande et des faits discutés.
La décision de Bordeaux du 30 juin 2026 montre comment cette comparaison peut fonctionner. La locataire produisait une photographie du document portant les signatures et la date de sortie. Le bailleur soutenait que la photographie avait été prise avant la fin de l’établissement de l’acte. Le tribunal a examiné ces versions et a retenu que les signatures et les mentions de sortie figuraient sur la photographie ; il n’a pas tenu compte des désordres supplémentaires figurant seulement sur la copie produite ensuite. C’est une appréciation de pièces dans une affaire déterminée, pas une présomption automatique applicable à toute copie différente.
Le tribunal n’a pas non plus écarté indistinctement toutes les demandes. Il a examiné les désordres qui ressortaient du document qu’il retenait, puis évalué les réparations et la vétusté. Sur un dépôt de 1 000 euros, il a fixé les réparations locatives à 460 euros et ordonné la restitution de 540 euros, en écartant une somme supplémentaire réclamée au titre des charges faute de justificatif suffisant. Ce résultat rappelle qu’une contestation sérieuse peut aboutir à une restitution partielle et qu’une retenue doit être discutée poste par poste.
Dans une autre situation, la Cour de cassation, le 16 novembre 2023, n° 22-19.422, a jugé qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction était dû à sa carence, ne pouvait prouver les dégradations imputées aux locataires. Dans cette affaire, le bailleur ne démontrait pas avoir tenté un établissement amiable contradictoire et n’avait pas fait appel à un huissier. La décision ne dit pas que toute photographie, tout constat ou toute preuve extérieure serait toujours dépourvu de valeur dans tous les dossiers.
Les échanges et les documents numériques doivent aussi être gardés dans leur contexte. Un courriel peut permettre de retrouver l’heure à laquelle un fichier a été envoyé ; une capture peut montrer l’apparence d’un écran ; les métadonnées peuvent apporter une indication à apprécier avec les autres éléments. Aucune de ces pièces ne démontre nécessairement, à elle seule, l’identité de l’auteur d’une modification. Si une comparaison technique devient nécessaire, demandez la conservation des originaux et discutez les modalités de vérification avec le professionnel chargé de votre dossier ou devant le juge.
II. État des lieux contesté : comment récupérer le dépôt de garantie ?
A. Quelles retenues le bailleur peut-il justifier ?
L’état des lieux est une pièce de départ, pas une facture. L’article 1730 du code civil prévoit que, lorsqu’un état des lieux a été établi, le locataire rend le bien tel qu’il l’a reçu, à l’exception de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L’article 1732 prévoit qu’il répond des dégradations ou pertes survenues pendant sa jouissance, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. Ces textes invitent à distinguer l’usure normale, une dégradation imputable et les circonstances indépendantes du locataire.
Comparez les deux états des lieux à la même échelle. Une peinture décrite comme ancienne à l’entrée ne peut pas être analysée comme un revêtement neuf simplement parce qu’un devis de peinture complète a été produit. Pour un appareil, regardez sa description à l’entrée, les mentions de fonctionnement à la sortie et les justificatifs disponibles. Si une pièce manque dans l’un des documents, indiquez-le : cette absence ne permet pas, par elle-même, d’inventer son état antérieur ou de trancher la responsabilité.
En l’absence d’état des lieux, l’article 1731 du code civil prévoit une présomption de réception en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire. Mais l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 précise que la partie ayant fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à la remise d’un exemplaire ne peut invoquer cette présomption. La situation doit donc être vérifiée dans les pièces, notamment si l’état d’entrée n’a pas été remis ou si sa préparation a été empêchée.
Pour chaque retenue, demandez une explication qui relie l’écart constaté à une somme : devis ou facture, nature de l’intervention, pièce concernée, prise en compte de l’ancienneté et éventuelle part correspondant à une amélioration. Un devis peut aider à évaluer une remise en état, mais son montant global ne remplace pas l’analyse du lien entre la dépense et le dommage invoqué. Un logement rénové après le départ ne prouve pas, à lui seul, que toute la rénovation était à la charge du locataire.
Les sommes litigieuses ne concernent pas toujours des réparations. Un solde de loyer ou une régularisation de charges peut être présenté séparément. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la déduction de certaines sommes restant dues, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Demandez donc un décompte distinct pour chaque nature de somme : contester une ligne de peinture ne répond pas nécessairement à une question de charges, et l’inverse est vrai.
Dans un immeuble collectif, le même article 22 permet, lorsqu’elle est dûment justifiée, la conservation d’une provision qui ne peut dépasser 20 % du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes ; il prévoit une régularisation et la restitution du solde dans le mois suivant l’approbation définitive des comptes. Cette possibilité n’autorise pas à retenir indistinctement l’ensemble du dépôt : demandez sur quelle base la provision est calculée et quel solde reste à régulariser.
La restitution suit des règles précises. L’article 22 de la loi de 1989 fixe un maximum de deux mois à compter de la remise des clés en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au bailleur ou à son mandataire ; lorsque l’état de sortie est conforme à celui d’entrée, il prévoit un maximum d’un mois à compter de la remise des clés. Ces périodes concernent la restitution du dépôt, pas la possibilité générale de réécrire le document signé.
À défaut de restitution dans les conditions prévues, le même article 22 prévoit une majoration égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, sauf lorsque l’origine du défaut de restitution résulte de l’absence de transmission par le locataire de sa nouvelle adresse. Pour vérifier un calcul, conservez donc la preuve de la remise des clés, celle de la communication de l’adresse et le montant du loyer hors charges. La majoration porte sur le dépôt restant dû : le montant contesté et les autres sommes justifiées doivent être examinés.
Dans le jugement de Bordeaux du 30 juin 2026, le tribunal a appliqué la majoration après avoir retenu que 540 euros auraient dû être restitués et a chiffré la somme selon les dates et le loyer de cette affaire. Le calcul ne peut pas être recopié tel quel dans un autre dossier : le point de départ, les montants et les justificatifs peuvent être différents.
B. Que faire si le propriétaire refuse de corriger le document ou de rendre la somme ?
Commencez par demander par écrit une copie complète de la version utilisée, les éventuelles annexes et le décompte des retenues. Indiquez clairement la différence observée, sans attribuer d’intention que vous ne pouvez pas établir. Par exemple, décrivez une ligne absente de la photographie prise à la fin de la visite et présente sur la copie transmise ensuite. Demandez que la version reconnue par les parties soit identifiée et que les justificatifs correspondant à la retenue vous soient communiqués.
Si vous disposez de plusieurs preuves, présentez-les dans un ordre compréhensible : bail et dépôt versé, état d’entrée, document de sortie photographié ou remis, preuve de remise des clés, copie ultérieure, courrier de retenue, puis devis. Pour un état des lieux numérique, conservez le courriel d’invitation, le document reçu à la fin du processus et les éventuels éléments permettant de retracer la version signée. Si vous produisez une photographie, évitez de masquer les bords de la page ou les signatures : le destinataire doit pouvoir comprendre ce qu’elle représente.
Un bailleur qui découvre après la visite un problème qu’il estime imputable au locataire peut aussi préciser ce qu’il a constaté et communiquer ses pièces. Une découverte postérieure ne devient pas une mention contradictoire par le seul fait de l’ajouter au formulaire déjà signé ; elle doit être distinguée du contenu initial. Il appartient ensuite aux parties, puis éventuellement au juge, d’apprécier la portée des preuves et le lien entre le désordre et l’occupation. Préserver la version originale protège les deux parties.
En l’absence d’accord, une démarche amiable peut être engagée, notamment auprès de la commission départementale de conciliation compétente pour le logement ou d’un conciliateur. La demande doit rester concrète : version contestée, poste de réparation, somme demandée et pièces jointes. Un accord utile indique précisément les montants restitués ou conservés et ce qu’il règle. Ne signez pas un document présenté comme une simple correction si vous ne comprenez pas les conséquences de toutes les clauses qu’il contient.
Si le désaccord persiste, le juge des contentieux de la protection peut être saisi selon les règles applicables au litige. Dans le dossier bordelais, une tentative de conciliation avait précédé la saisine et le tribunal a examiné les états des lieux, les photographies et les justificatifs. Les démarches préalables et les modalités de saisine dépendent notamment de la nature et du montant des demandes ; vérifiez celles qui s’appliquent à votre cas avant de déposer votre dossier, sans supposer qu’un modèle unique couvre toutes les situations.
La prescription mérite une attention distincte de la restitution amiable. L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, sous réserve de la règle particulière qu’il énonce pour la révision du loyer. La date de départ dépend donc du droit exercé et des faits établis ; il ne suffit pas d’inscrire une date uniforme sur tous les dossiers. Les effets d’une démarche amiable sur la prescription doivent être vérifiés dans les textes ou décisions applicables avant d’être affirmés.
À Paris comme ailleurs en Île-de-France, le dossier doit d’abord être rattaché au logement concerné et à son bailleur ou mandataire. La commission compétente est celle du département du logement : préparez l’adresse exacte, les coordonnées des parties et les copies lisibles. Pour la suite judiciaire, vérifiez le tribunal compétent pour le logement et les modalités de dépôt applicables au moment de votre démarche. Une agence parisienne qui gère un bien situé dans un autre département ne change pas, à elle seule, l’emplacement du logement.
Pour comprendre les étapes qui entourent la visite, vous pouvez aussi consulter notre article sur l’état des lieux de sortie, les photos et l’absence du bailleur. La question traitée ici est plus précise : elle concerne la comparaison de deux versions après signature. Les règles générales du droit immobilier et des litiges locatifs peuvent aider à replacer cette difficulté dans l’ensemble de la relation entre bailleur et locataire.
Une contestation utile reste centrée sur les faits propres à chaque rubrique. Pour un sol, relevez par exemple la description retenue à l’entrée, celle qui apparaît sur la copie photographiée à la sortie, puis les mots supplémentaires figurant sur la version envoyée plus tard. Ajoutez le devis qui s’y rapporte et, si une grille de vétusté a été convenue, la page qui la contient. Cette présentation laisse à l’autre partie la possibilité de répondre précisément et aide à distinguer une différence de document d’un désaccord sur la valeur des réparations.
Si le document provient d’un logiciel de gestion, demandez une copie exploitable plutôt qu’une simple image dans un message. La version complète peut comporter des annexes, des photographies ou des pages de signature que la capture initiale ne montre pas. Un fichier dont les pages sont réordonnées ou dont le texte est difficile à lire n’établit pas nécessairement une modification du contenu : il faut comparer les mentions, les dates et les annexes. Les observations faites dans le courrier doivent rester vérifiables par une personne qui n’a pas assisté à la visite.
Enfin, distinguez le résultat demandé de la preuve disponible. Vous pouvez demander la correction du décompte pour une somme précise, tout en contestant la version sur laquelle cette somme repose. Si d’autres retenues sont appuyées par des pièces que vous ne contestez pas, les identifier évite de confondre toutes les questions. En cas de désaccord sur l’authenticité même d’une signature, conservez l’original si vous le détenez et signalez ce point séparément : la question ne se résout pas par une simple comparaison du montant des travaux.
Conclusion
Une copie d’état des lieux de sortie qui ne correspond pas au document signé appelle une comparaison précise, pas une accusation automatique. La pièce conservée au moment de la visite, les signatures, les échanges et le détail des retenues permettent de reconstituer ce qui a été accepté et ce qui reste contesté. La décision de Bordeaux illustre l’utilité d’une photographie du document signé, tout en rappelant qu’une retenue justifiée peut subsister pour d’autres postes. Le bon réflexe est de conserver les originaux, demander un décompte et traiter chaque somme à partir des preuves disponibles.
Un avocat en restitution du dépôt de garantie à Paris peut vous accompagner dans ces démarches. Plus largement, Maître Reda KOHEN vous reçoit en qualité d’avocat en droit immobilier à Paris.