Un état des lieux contradictoire est le constat établi ensemble par le locataire et le bailleur, ou leurs représentants, à l’entrée puis à la sortie d’un logement. Il sert à décrire ce qui existe réellement, pièce par pièce, pour pouvoir comparer les deux situations. En cas de désaccord, la première question n’est pas de savoir qui parle le plus fort : elle est de savoir ce qui a été observé, qui a pu discuter les constatations et quels documents permettent de les vérifier.
Une signature apposée trop vite, une photographie dont la date ne peut pas être établie ou un exemplaire jamais remis peuvent compliquer la discussion sur le dépôt de garantie. À l’inverse, un document signé ne rend pas toute contestation impossible. En 2026, des jugements ont illustré l’importance des photographies datées, des échanges conservés et d’une comparaison précise des dégradations avec l’état initial. Ils montrent aussi que les frais de remise en état ne se calculent pas automatiquement comme si tous les équipements avaient été neufs.
Voici comment préparer le constat, que faire si l’autre partie refuse de participer ou de signer, et comment discuter une retenue. Les règles présentées concernent principalement les logements loués comme résidence principale en France, vides ou meublés. Les locations saisonnières et les baux commerciaux obéissent à des règles qu’il faut examiner séparément.
I. État des lieux contradictoire : comment le faire à l’entrée et à la sortie ?
A. Comment préparer un constat que les deux parties peuvent vérifier ?
L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un état des lieux établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, lors de la remise et de la restitution des clés. Le document est établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties, puis joint au contrat de location. Le mot contradictoire signifie ici que chacun peut participer aux constatations et exprimer sa position : il ne signifie pas que le locataire doit accepter toutes les appréciations du bailleur.
Le propriétaire n’a pas à être personnellement présent s’il est représenté. Une agence peut agir pour son compte ; un locataire peut également organiser une représentation. Dans ce cas, vérifiez en amont l’identité de la personne présente et l’étendue du mandat. Le représentant doit pouvoir visiter les pièces, recevoir les remarques et traiter la signature. Une personne venue uniquement récupérer les clés, sans pouvoir discuter du document, ne résout pas nécessairement le problème.
Fixez un rendez-vous à un moment où le logement est accessible et suffisamment éclairé. Prévoyez le temps de regarder les sols, murs, plafonds, fenêtres, portes et équipements. L’objectif n’est pas de transformer chaque trace d’usage en litige, mais d’identifier les éléments qui permettraient, plus tard, de distinguer une détérioration nouvelle d’un défaut déjà présent. Un constat de quelques mots par pièce laisse souvent davantage de place aux interprétations.
Pour chaque pièce, décrivez le support et l’emplacement plutôt qu’une impression générale. Une mention indiquant une rayure sur la partie basse de la porte de la chambre, à gauche en entrant, sera plus facile à comparer qu’une simple appréciation de l’état global. Pour les prises, volets ou appareils, notez ce qui a effectivement pu être testé et ce qui ne l’a pas été. Il vaut mieux signaler une vérification impossible que d’affirmer un fonctionnement qui n’a pas été observé.
Les photographies peuvent compléter ce travail : prenez une vue d’ensemble, puis une image rapprochée du détail. Conservez les fichiers originaux, les messages d’envoi et, si possible, la trace du jour où ils ont été pris. Une photographie seule ne montre pas toujours la pièce, la taille de la marque ni la date du constat. La joindre au document ou la transmettre à l’autre partie rend la discussion plus facile. Évitez de photographier inutilement des documents personnels ou les affaires d’autrui.
L’article 3 du décret du 30 mars 2016 exige une présentation permettant de comparer l’entrée et la sortie. Les parties peuvent utiliser un document unique ou deux documents distincts de présentation similaire. Le document peut être sur papier ou électronique et il est remis à chaque partie, ou à son mandataire, au moment de sa signature. Avant de quitter le rendez-vous, vérifiez que la version reçue est lisible et comporte toutes les pages et annexes annoncées.
Dans un logement meublé constituant la résidence principale, ne confondez pas le constat de l’état du logement avec l’inventaire du mobilier. L’article 25-5 de la loi de 1989 prévoit un inventaire et un état détaillé du mobilier à la remise et à la restitution des clés, établis contradictoirement et signés par les parties ou un tiers mandaté. Vérifiez par exemple la présence des meubles, leur état et les équipements fournis, sans supposer qu’un objet absent du document a nécessairement disparu pendant l’occupation.
Le régime des logements meublés visés par l’article 25-3 de la loi de 1989 rend notamment applicables les règles de l’article 3-2 et celles du dépôt de garantie. Il faut néanmoins identifier le contrat et ses annexes avant d’appliquer ces dispositions. Un bail de résidence principale n’est pas interchangeable avec un contrat touristique, même si les deux logements contiennent des meubles.
À l’entrée, un défaut peut apparaître après la visite : volet testé ensuite, fuite sous l’évier révélée à l’usage, ou prise inaccessible derrière un meuble. L’article 3-2 permet au locataire de demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans les dix jours suivant son établissement. Le même texte permet de demander un complément concernant les éléments de chauffage pendant le premier mois de la période de chauffe. Si la demande est refusée, il prévoit la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation compétente.
La demande de complément doit identifier le document initial, le logement, l’endroit concerné et le défaut découvert. Joignez les photographies utiles et conservez une copie datée de l’envoi. Demander un complément n’est pas reconnaître que tous les autres éléments étaient parfaits : cela permet de rendre explicite le point oublié. Si l’autre partie accepte une correction, conservez l’accord et la nouvelle version avec l’exemplaire initial.
À la sortie, reprenez l’état des lieux d’entrée et ses éventuels compléments. Présentez-les pendant la visite, avec les photographies d’origine et les échanges relatifs aux réparations. Le fait qu’une peinture ait changé d’aspect ne permet pas, à lui seul, de décider si elle était déjà abîmée, si elle a vieilli normalement ou si une dégradation est apparue pendant le bail. Le constat décrit d’abord ; l’imputation et le chiffrage se discutent ensuite.
B. Que faire si le propriétaire ou le locataire refuse de signer ?
Un désaccord sur une mention n’interdit pas de poursuivre la visite. Il peut être utile d’inscrire la description matérielle acceptée par tous, puis les observations respectives sur son origine. Pour une marque au sol, par exemple, les parties peuvent constater qu’elle existe sans s’accorder immédiatement sur sa date ou sur le coût d’une réparation. Chacune doit relire l’ensemble, y compris les pages ajoutées et les éventuelles annexes, avant de signer.
Si une description est inexacte ou si les réserves proposées ne sont pas reprises, ne signez pas un document que vous estimez contraire à ce qui a été constaté. Expliquez par écrit le point contesté et proposez une nouvelle formulation ou une nouvelle visite. À l’inverse, une signature donnée avec une réserve claire et conservée ne règle pas nécessairement toutes les questions de responsabilité. Il faut pouvoir retrouver exactement ce qui a été signé et ce que chacun a contesté.
Si l’autre partie ne vient pas, refuse toute discussion ou si un constat amiable ne peut pas être établi, documentez les démarches : proposition de rendez-vous, réponse reçue, présence d’un représentant et motif du désaccord. Ces éléments ne remplacent pas automatiquement l’état des lieux prévu par la loi. Ils peuvent cependant aider à comprendre pourquoi la procédure amiable n’a pas abouti et à organiser la suite.
L’article 3-2 de la loi de 1989 prévoit alors l’intervention d’un commissaire de justice à l’initiative de la partie la plus diligente. Dans cette situation, les frais sont partagés par moitié entre bailleur et locataire et les parties sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette répartition vise le constat prévu lorsque l’état des lieux ne peut pas être établi amiablement ; il ne faut pas la supposer applicable à toute intervention privée demandée pour une autre raison.
Le commissaire constate ce qu’il voit ; il ne transforme pas automatiquement chaque défaut en dette du locataire. Une description détaillée de la sortie devra encore être rapprochée de l’entrée et des autres éléments disponibles. Avant le rendez-vous, rassemblez les coordonnées des parties, le bail, les documents d’entrée et les propositions déjà échangées. Après le constat, gardez l’acte complet et les preuves de remise des clés.
Une autre question se pose lorsqu’une personne rédige seule son propre document. Il serait excessif de dire qu’un constat unilatéral suffit toujours à établir les dégradations ; il serait tout aussi imprudent d’affirmer que tout élément produit par une seule partie est automatiquement écarté. Le juge apprécie les pièces et leur discussion dans le dossier. Leur date, leur contexte, leur précision et leur confrontation avec les autres preuves peuvent être décisifs.
Le tribunal judiciaire de Laval, dans un jugement du 28 avril 2026, RG 25/00024, a ainsi écarté des photographies dont la date ne pouvait pas être vérifiée et s’est appuyé sur un constat de commissaire de justice détaillé, après convocation des locataires. Il s’agit d’une appréciation dans ce dossier précis. La décision rappelle l’intérêt de conserver des pièces dont l’origine et la chronologie peuvent être vérifiées, sans dispenser d’examiner les autres documents de l’affaire.
Si un exemplaire signé n’a pas été remis, demandez rapidement la copie intégrale, avec les annexes. Indiquez la date de la visite, le nom du représentant et les observations faites sur place. Le refus de remise ne prouve pas à lui seul qu’aucune somme ne peut être réclamée. Il peut toutefois avoir des conséquences sur la présomption de bon état à l’entrée : l’article 3-2 interdit à la partie qui a fait obstacle à l’établissement du constat ou à la remise d’un exemplaire d’invoquer cette présomption.
Il est aussi utile de distinguer le document signé d’une version reçue ultérieurement. Si une mention semble avoir été ajoutée après la visite, conservez les deux fichiers avec leurs dates et demandez une explication écrite. Ne corrigez pas silencieusement votre propre exemplaire : la comparaison des versions doit rester possible. Une contestation précise, ligne par ligne, est généralement plus exploitable qu’une affirmation générale selon laquelle tout le document serait faux.
II. État des lieux contradictoire : comment contester les dégradations et les retenues ?
A. Comment prouver l’état du logement et distinguer vétusté et dégradation ?
Le document d’entrée joue un rôle de point de comparaison. L’article 1730 du code civil prévoit que, lorsqu’un état des lieux a été fait, le locataire doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Cette règle invite à examiner le même élément à deux moments : un mur, un appareil ou une porte, et non une appréciation globale de l’appartement.
Si aucun état des lieux n’a été établi à l’entrée, l’article 1731 du code civil prévoit une présomption de réception en bon état de réparations locatives, avec possibilité de preuve contraire. Cette présomption connaît la limite prévue par l’article 3-2 de la loi de 1989 pour la partie qui a empêché le constat ou la remise d’un exemplaire. Elle ne signifie pas que le logement était neuf ni que toute facture ultérieure est automatiquement fondée.
Les obligations du locataire ne disparaissent pas parce qu’il conteste une ligne du constat. L’article 7 de la loi de 1989 distingue notamment les dégradations survenues dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et les réparations locatives ou l’entretien courant. Le texte prévoit aussi des exceptions, notamment lorsque les réparations sont occasionnées par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou la force majeure. Il faut donc établir les faits avant de choisir qui supporte quoi.
Les articles 1732 et 1755 du code civil complètent cette analyse : le premier concerne les dégradations ou pertes pendant la jouissance, tandis que le second exclut de la charge du locataire les réparations réputées locatives lorsqu’elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou la force majeure. Un appareil usé par le temps et un appareil cassé à la suite d’un usage dommageable ne sont pas nécessairement traités de la même manière.
Le décret du 30 mars 2016, article 4, définit la vétusté par l’usure ou la détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et des équipements. Les parties peuvent convenir d’une grille choisie dans les conditions prévues par ce texte. Une grille indique notamment des durées de vie théoriques et des coefficients d’abattement ; encore faut-il vérifier laquelle a été convenue et à quels éléments elle s’applique.
En pratique, demandez le détail de chaque somme. Pour un sol, identifiez sa pièce, son état au début du bail, la zone abîmée, la nature de l’intervention et le montant retenu. Pour un équipement, regardez son âge s’il est connu, son état initial et la différence entre une réparation localisée et un remplacement complet. Une facture ou un devis aide à chiffrer une dépense, mais ne répond pas à lui seul à toutes les questions sur l’origine du dommage et la part éventuellement imputable au locataire.
Prenons une moquette décrite comme déjà usagée à l’entrée et présentant une tache supplémentaire à la sortie. Le bailleur peut expliquer la réparation demandée et produire son estimation ; le locataire peut discuter l’existence de la tache, son origine, la surface concernée et la prise en compte de l’usure. Le résultat dépend des éléments produits et de leur appréciation. Il n’existe pas, pour cet exemple, de pourcentage automatique que l’on pourrait appliquer sans connaître l’équipement et le dossier.
Dans le jugement de Laval du 28 avril 2026, le tribunal a retenu des travaux sur la base d’un constat détaillé et appliqué, pour certains postes, une décote de 65 % liée à la vétusté. Ce chiffre correspond aux circonstances de cette affaire : les lieux avaient été loués en bon état ou en état d’usage et non à neuf. Il ne constitue pas un barème applicable à tous les logements.
L’article 1353 du code civil rappelle que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a éteint son obligation. Pour discuter une retenue, confrontez donc les pièces des deux côtés : états des lieux, photographies identifiables, factures, devis, échanges sur un incident et justificatifs des réparations intervenues pendant l’occupation.
Le tribunal judiciaire de Paris, jugement du 17 février 2026, RG 25/03411, a examiné un logement pour lequel aucun état des lieux d’entrée écrit conforme n’avait été établi. Il a retenu que le bailleur, resté sans réponse devant un projet transmis par la locataire, ne pouvait pas invoquer la présomption de bon état. Il a pris en compte des photographies dont la date était établie. Pour la sortie, il a comparé le constat détaillé d’un commissaire de justice et un document manuscrit ultérieur signé des parties, à la lumière des autres pièces. Cette décision illustre une appréciation concrète des preuves ; elle ne rend pas toute signature dépourvue d’effet.
Le bailleur doit lui aussi conserver les preuves de l’état initial et des réparations effectuées. L’article 1719 du code civil met notamment à sa charge la délivrance du logement et son entretien pour l’usage convenu. Le locataire peut, de son côté, conserver les signalements adressés pendant le bail : un dégât causé par une infiltration signalée, puis réparée, ne se traite pas sur la seule lecture d’une tache photographiée au départ.
Attention également aux clauses du contrat. L’article 4 de la loi de 1989 répute notamment non écrite une clause prévoyant la responsabilité automatique du locataire pour les dégradations constatées, ainsi qu’une clause l’engageant par avance à rembourser des réparations sur la base d’une estimation unilatérale du bailleur. Cela ne supprime pas les obligations locatives : cela impose de discuter les faits et les sommes dans le cadre applicable.
B. Comment contester une retenue sur le dépôt de garantie et agir ?
À la remise des clés, le locataire a intérêt à pouvoir prouver à qui elles ont été remises et à quelle date. Demandez un reçu ou conservez un échange qui identifie le logement et le destinataire. Transmettez également votre nouvelle adresse au bailleur ou à son mandataire. Une visite des lieux et la restitution effective des clés sont deux opérations liées, mais il faut pouvoir documenter chacune d’elles.
L’article 22 de la loi de 1989 prévoit, pour le dépôt de garantie, une restitution dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés dans les formes qu’il précise. Il réduit ce délai maximal à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. Dans les deux cas, des sommes peuvent être déduites si elles sont dues et dûment justifiées. Le délai ne se confond donc pas avec une autorisation de retenir une somme forfaitaire sans explication.
Pour comparer les deux états des lieux, regardez les mentions et les annexes, pas seulement la formule générale figurant au bas du document. Une différence purement liée à une présentation différente peut demander une explication ; une dégradation précisément décrite soulève une autre question. Si les pièces sont ambiguës, demandez le fondement de la retenue et le calcul poste par poste plutôt que de partir du principe qu’une catégorie de document règle tout le litige.
L’article 22 prévoit également, lorsque les locaux se situent dans un immeuble collectif, une provision dûment justifiée pouvant aller jusqu’à 20 % du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes. Le même texte prévoit la régularisation définitive et la restitution du solde dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes, sous réserve des sommes dûment imputables. Il autorise aussi les parties à convenir amiablement de solder les comptes immédiatement. Une réserve pour charges ne doit pas être confondue avec une retenue pour réparation.
Si le dépôt restant dû n’est pas restitué dans les délais prévus, l’article 22 de la loi de 1989 prévoit une majoration égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard. Le texte précise que cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission, par le locataire, de l’adresse de son nouveau domicile. Le calcul suppose donc de vérifier les dates, les sommes encore dues et cette circonstance éventuelle.
Commencez par une demande écrite structurée. Identifiez le bail, la date de remise des clés, le montant du dépôt et les sommes déjà reçues. Pour chaque poste contesté, indiquez la mention d’entrée, la mention de sortie et le document qui manque ou l’erreur alléguée. Demandez les justificatifs et la restitution de la somme que vous estimez due. Gardez une copie complète de votre demande et de sa transmission : ces pièces seront utiles si la discussion se poursuit.
Le bailleur peut répondre de façon tout aussi précise en distinguant un impayé de loyer, une charge à régulariser et une réparation. Il peut transmettre le comparatif, expliquer la prise en compte de la vétusté et joindre les éléments de chiffrage. Les parties peuvent aussi se mettre d’accord sur certains postes tout en maintenant leur désaccord sur d’autres. Un accord écrit devrait préciser les sommes réglées et les points qu’il entend effectivement solder.
Si le désaccord persiste, la conciliation ou la médiation peut permettre d’exposer les pièces à un tiers et de rechercher une solution. L’article 750-1 du code de procédure civile impose, dans les cas qu’il énumère, une tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative avant la demande en justice, notamment pour une demande de paiement n’excédant pas 5 000 euros, sauf les exceptions prévues par ce texte. Vérifiez les conditions et conservez la preuve de la démarche ou du motif de dispense.
La question du temps pour agir demande elle aussi une vérification précise. L’article 7-1 de la loi de 1989 prévoit que les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Il prévoit une règle distincte pour l’action en révision du loyer. Le point de départ d’une demande doit être apprécié à partir de son objet et des faits du dossier ; il ne se déduit pas simplement de la date écrite en haut de l’état des lieux.
À Paris comme ailleurs en Île-de-France, commencez par identifier le département du logement pour orienter une éventuelle saisine de la commission départementale de conciliation. Préparez un dossier lisible : bail et annexes, état d’entrée et compléments, constat de sortie, preuve de remise des clés, demande de copie, photographies classées par pièce, décompte et justificatifs. Le contentieux du bail d’habitation suppose de distinguer les désordres constatés des sommes effectivement justifiées, que le logement soit situé à Paris ou dans un autre département francilien.
Si une procédure devient nécessaire, présentez au juge les documents complets et les points encore discutés. Une photographie agrandie sans contexte, une ligne surlignée hors de son document ou un tableau de calcul sans pièces ne permettent pas toujours de comprendre le différend. Un dossier chronologique, avec un tableau rapprochant chaque retenue de sa preuve et de la réponse de l’autre partie, rend les demandes et les contestations plus faciles à examiner.
Conclusion
Un état des lieux contradictoire utile permet à chacun de voir, décrire et discuter l’état du logement. Préparer la visite, formuler les réserves précisément et repartir avec un exemplaire complet limite les désaccords futurs. Si le constat amiable échoue, les échanges conservés et, lorsque les conditions légales sont réunies, l’intervention d’un commissaire de justice donnent un cadre pour poursuivre.
En cas de retenue, la bonne méthode consiste à comparer l’entrée et la sortie, identifier l’origine possible de chaque défaut, tenir compte de la vétusté et demander un chiffrage justifié. La réponse dépend des pièces et des circonstances du bail ; ni une signature ni l’absence d’un document ne dispensent d’examiner le dossier dans son ensemble.