I. Le mécanisme de l’abandon du droit de mitoyenneté en droit immobilier contemporain
La mitoyenneté constitue, dans le système du droit des biens français, une forme de copropriété indivise et forcée, qui grève les clôtures et les murs séparant deux fonds contigus. Héritage d’une tradition juridique très ancienne, intégrée dès la rédaction du Code Napoléon pour pacifier les rapports de voisinage et organiser la densité de l’espace en milieu urbain ou rural, cette institution juridique impose aux deux propriétaires riverains une solidarité pécuniaire stricte. En vertu de l’article 655 du Code civil, la charge de l’entretien, de la réparation et de la reconstruction du mur mitoyen pèse sur les deux propriétaires concernés, de manière proportionnelle à leurs droits respectifs, c’est-à-dire dans l’immense majorité des cas, par moitié. Il s’agit là d’une obligation qui s’impose aux riverains du fait même de leur qualité de copropriétaires de l’ouvrage séparatif. Cette charge financière peut toutefois rapidement s’avérer écrasante. C’est le cas lorsqu’un long mur d’enceinte en pierre de taille menace ruine sous le poids des années, ou lorsqu’une simple clôture maçonnée nécessite une reprise intégrale et fort coûteuse de ses fondations, à la suite d’importantes intempéries ou d’un mouvement de terrain. Pour éviter d’être ainsi contraint à des dépenses lourdes qu’il ne souhaiterait pas engager, notamment pour un ouvrage dont l’utilité lui semble marginale, tout copropriétaire dispose d’une faculté légale exceptionnelle de déguerpissement. C’est l’essence même et la finalité de l’article 656 du Code civil, qui dispose textuellement que « Cependant tout copropriétaire d’un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne ».
Cette disposition dérogatoire offre une porte de sortie unilatérale face aux obligations pécuniaires nées de la mitoyenneté. Il s’agit fondamentalement d’une forme de renonciation translative ou abdicative de droits réels immobiliers, dont l’exercice modifie immédiatement l’assiette des droits de propriété respectifs des voisins concernés. Toutefois, parce qu’elle vient rompre brutalement un équilibre financier établi de longue date et parce qu’elle bouleverse de fait les prévisions du propriétaire voisin, qui se retrouve soudainement seul à devoir supporter le coût faramineux de la reconstruction, cette faculté d’abandon est soumise par la jurisprudence à des conditions d’exercice extrêmement rigoureuses et à des exigences de forme strictes. Elle ne peut en aucun cas être instrumentalisée pour se défausser d’une responsabilité civile délictuelle née d’un comportement fautif, ni être revendiquée par celui qui continuerait, d’une manière ou d’une autre, à tirer un avantage ou un profit structurel de l’ouvrage mitoyen au grand détriment de son voisin.
A. L’effet abdicatif, libératoire et translatif de la renonciation au droit de propriété
L’abandon de la mitoyenneté, tel que codifié par le législateur dans ce texte dérogatoire, produit des effets juridiques massifs, définitifs et immédiats sur la répartition des droits de propriété des parcelles contiguës. Sur le plan strictement abdicatif, le propriétaire renonçant se dépouille volontairement et définitivement de tout droit réel sur l’ouvrage séparatif. Plus fondamentalement encore, la Cour de cassation juge de très longue date que cette renonciation ne se limite pas aux seules briques, aux tuiles de chaperon ou aux moellons qui constituent l’élévation du mur : elle s’étend inévitablement et par accessoire à la portion du sol même sur laquelle l’ouvrage repose. Ainsi, par l’effet mécanique et direct de l’abandon de la mitoyenneté, la ligne divisoire entre les deux propriétés s’en trouve matériellement et juridiquement modifiée. Le mur litigieux, autrefois édifié à cheval sur la limite séparative et partagé par moitié, intègre désormais, en totalité, la propriété privative et exclusive du voisin non renonçant. Corrélativement, la parcelle de l’auteur de l’abandon se trouve de facto amputée de l’étroite bande de terre correspondant à la demi-épaisseur du mur. Il s’agit là d’un transfert de propriété foncière opéré directement par la loi, sans qu’absolument aucune indemnisation ne soit due à l’auteur de l’abandon, puisque la privation de son bien constitue précisément le prix à payer pour être déchargé de l’obligation de financement des travaux de réparation.
Sur le plan spécifiquement libératoire, cet acte unilatéral d’abandon exonère instantanément et pour l’avenir son auteur des charges d’entretien courant, de réfection, de consolidation et de reconstruction complète du mur. La finalité poursuivie par le propriétaire renonçant est ainsi atteinte avec une efficacité redoutable : il n’aura pas à régler la moitié de la facture souvent salée présentée par l’entreprise de maçonnerie pour la sauvegarde de la construction. Le voisin, devenu par la force de cet acte juridique l’unique et plein propriétaire du mur, assume dès lors seul le coût intégral des travaux de restauration, mais il recouvre en stricte contrepartie la maîtrise totale et absolue de l’ouvrage, conformément aux attributs classiques du droit de propriété définis par l’article 544 du Code civil. Il peut décider à sa guise de le surélever, d’y appuyer des constructions légères, de le crépir de la couleur de son choix ou, au contraire, de le détruire purement et simplement pour le remplacer par un grillage ou par une haie végétale, sans avoir à requérir l’accord de l’ancien copropriétaire. Comme l’a parfaitement rappelé le juge judiciaire de première instance, statuant dans un récent litige de voisinage particulièrement épineux à l’origine d’un contentieux en démolition, les jugements qui tirent les conséquences de ce choix unilatéral doivent solennellement déclarer que le muret de clôture situé à la limite séparative est la propriété exclusive de la partie restante lorsque la mitoyenneté est « abandonnée par M. [P] [B] et Mme [U] [G] ». Cette consécration judiciaire a pour effet radical de libérer les cédants de toute charge ultérieure, d’éteindre le différend financier qui portait sur la charge de la reprise des désordres, et de purger les contestations relatives à l’emprise au sol du mur.
Il est néanmoins impératif que cette redoutable prérogative d’abandon soit exercée temporellement de manière adéquate, c’est-à-dire en amont de l’engagement effectif des dépenses. L’ensemble de la doctrine académique et la jurisprudence constante de la troisième chambre civile s’accordent pour souligner avec la plus grande fermeté que l’abandon de mitoyenneté ne peut en aucun cas avoir d’effet rétroactif. Si les travaux de maçonnerie ou de mise en sécurité ont d’ores et déjà été commandés, engagés, ou a fortiori s’ils ont été réalisés et facturés par le voisin au moment où le renonçant exprime formellement sa volonté, l’abandon est jugé tardif et totalement inopérant à l’égard de cette créance échue. L’obligation de participer aux frais d’entretien était en effet née antérieurement à la notification de la renonciation. Dès lors, le copropriétaire défaillant devra impérativement s’acquitter de la moitié du coût des réparations passées ou d’ores et déjà devisées et actées, quand bien même il abandonnerait la mitoyenneté pour toutes les dépenses futures.
En outre, la faculté d’abandon perd toute sa légitimité et son efficacité si la ruine de l’ouvrage ou la nécessité absolue des réparations est directement ou indirectement imputable à une faute ou à une négligence caractérisée du propriétaire qui souhaite aujourd’hui s’en délester. La jurisprudence rappelle avec une constance absolue que le droit de déguerpissement prévu par l’article 656 ne constitue pas et ne saurait s’analyser comme une immunité civile couvrant les dégradations fautives de nature quasi-délictuelle. La Cour de cassation, dans une formule dénuée de toute ambiguïté, souligne que « le propriétaire d’un mur mitoyen doit supporter seul les frais de reconstruction lorsque celle-ci est rendue nécessaire par son fait ». Ainsi, un propriétaire qui endommage structurellement le mur par de violents chocs d’engins lors de travaux de terrassement sur sa propre parcelle, ou qui laisse croître en l’absence de tout entretien une végétation particulièrement vigoureuse dont les puissantes racines ou les tiges grimpantes s’insèrent dans les moellons pour finalement fracturer l’édifice de part en part, ne peut légitimement espérer échapper au financement de sa réfection en invoquant l’article 656. Dans la même logique, protectrice de la bonne foi contractuelle et extracontractuelle, le juge judiciaire prend un soin tout particulier à préciser, en rejetant les manœuvres d’opportunisme flagrant, que « la faculté d’abandon ne peut être exercée par un copropriétaire lorsque les frais de remise en état sont rendus nécessaires par son défaut d’entretien ».
B. L’exigence d’une volonté non équivoque et la question fondamentale de l’opposabilité aux tiers
Bien que le législateur napoléonien n’ait imposé, dans le texte strict de l’article 656, aucune condition de forme sacramentelle pour procéder à l’abandon de la mitoyenneté, l’importance des enjeux en cause a justifié une intervention clarificatrice très stricte des tribunaux. Les principes généraux du droit civil et de la théorie des actes juridiques imposent que la volonté du renonçant soit certaine, claire et définitive. La renonciation à un droit de propriété immobilière, quand bien même il s’agirait d’une copropriété accessoire comme la mitoyenneté, constitue en effet un acte grave qui modifie substantiellement la consistance du patrimoine immobilier de l’intéressé. C’est pourquoi la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans son rôle de garante de l’orthodoxie du droit des biens, juge depuis de très nombreuses décennies que « si la renonciation à un droit ne se présume pas, elle ne peut résulter que de manifestations non équivoques de volonté ». Une simple tolérance verbale face aux travaux d’envergure entrepris par le voisin, ou une attitude purement passive et mutique lors des fastidieuses réunions d’expertise amiable contradictoire, ne suffisent aucunement à caractériser un abandon de mitoyenneté. En droit civil, le silence ne vaut pas acceptation, et l’inaction ne vaut pas abdication des droits réels immobiliers.
Sur le strict terrain de la pratique notariale et de la sécurité des transactions immobilières, il est très fortement recommandé de recourir à un acte notarié spécifique, ou à tout le moins de formaliser cet accord par un écrit irréprochable inséré dans un acte authentique de bornage ou d’alignement dressé par un géomètre-expert et acté par un notaire. En effet, la décision de renoncer unilatéralement au mur, comme nous l’avons souligné, entraîne corrélativement un transfert de la propriété du sol situé sous la moitié du mur, directement au profit du voisin. Cet acte vient de ce fait modifier l’étendue exacte et les superficies des deux fonds contigus. À ce titre exclusif, il constitue une mutation foncière qui a vocation à être soumise obligatoirement aux formalités impératives de publicité foncière afin de purger toute ambiguïté à l’égard des tiers. Seul un acte notarié, suivi d’une publication officielle au service de la publicité foncière territorialement compétent, permet de rendre cette mutation du droit de propriété parfaitement et incontestablement opposable aux futurs acquéreurs de la parcelle, mais également aux créanciers hypothécaires. Sans cette indispensable mesure de publicité foncière, l’acquéreur du fonds dont le vendeur aurait, par un obscur accord sous seing privé rangé dans un tiroir, abandonné la mitoyenneté dans le passé, pourrait légitimement se croire toujours copropriétaire du mur sur la foi de son propre titre d’acquisition. Cette incertitude raviverait ainsi inévitablement et inutilement le contentieux frontalier et les épuisantes disputes de voisinage, contraignant les parties à exhumer d’anciennes correspondances pour tenter, bien souvent en vain, de prouver l’intention originelle de renoncer.
Si la renonciation intervient en cours de procédure judiciaire, par exemple au moment critique où le voisin exige devant le juge civil statuant au fond ou en référé une condamnation sous astreinte sévère à la participation aux travaux d’urgence de confortement, l’abandon doit impérativement être formalisé de manière explicite et univoque dans le dispositif des conclusions d’avocat déposées devant la juridiction saisie. Ce revirement stratégique en cours d’instance est parfaitement valide et juridiquement efficace, sous la stricte réserve des limites précédemment évoquées touchant à la date de survenance des dégradations ou d’engagement des dépenses de premier secours. C’est l’ultime parade contentieuse face à un rapport d’expertise judiciaire concluant à l’effondrement imminent. Toutefois, la stratégie contentieuse de l’abandon de mitoyenneté connaît une frontière stricte : elle ne peut en aucun cas servir de bouclier ou de palliatif commode à la mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle, laquelle constitue l’arme privilégiée de tout avocat en droit immobilier. Un propriétaire qui, par des travaux de décaissement imprudents, des terrassements en limite séparative mal étayés, ou par un manque d’entretien manifeste ayant conduit à des infiltrations d’eau massives qui ont sapé les fondations, provoque la ruine partielle ou l’effondrement du mur séparatif, restera intégralement et exclusivement tenu d’en assumer financièrement la reconstruction. Le recours préalable à un expert judiciaire désigné sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, se révèle dès lors vital. La mission de cet homme de l’art consistera à déterminer avec une parfaite objectivité technique l’origine de l’effondrement, à établir l’imputabilité matérielle de la défaillance structurelle et à en déduire les responsabilités. Face au redoutable constat d’une ruine occasionnée exclusivement par sa faute ou sa grave négligence, le défendeur se verra implacablement opposer le principe universel selon lequel on ne peut commodément échapper aux conséquences civiles de ses propres turpitudes par un abandon artificiel et désespéré du mur meurtri.
II. Les limites dirimantes de l’article 656 du Code civil : l’interdiction de se soustraire à l’utilité maintenue
L’étude approfondie de la lettre très spécifique de l’article 656 du Code civil, éclairée et prolongée par une longue tradition jurisprudentielle foisonnante, démontre avec éloquence que la faculté de renonciation à la mitoyenneté n’est ni un droit absolu, ni une prérogative purement discrétionnaire que l’on pourrait exercer à la simple lecture d’un devis trop élevé. Le législateur, pleinement conscient des abus gravissimes et des déséquilibres fonciers qu’une telle échappatoire facile pourrait sans aucun doute engendrer dans le tissu urbain très dense, l’a strictement et expressément encadrée. Cet encadrement se traduit par l’interdiction stricte faite à un propriétaire de se dégager financièrement des charges d’un ouvrage dont il continue, par la force même de la configuration des lieux, de tirer une incontestable utilité objective. La règle cardinale et fondamentalement philosophique qui préside, en droit civil des biens, à cette lourde restriction veut que l’abandon de mitoyenneté soit formellement prohibé dès lors que le propriétaire retire de l’ouvrage un profit exclusif, un soutien structurel ou un avantage technique qu’il ne peut matériellement ou techniquement restituer à l’autre partie sans remettre directement en cause la pérennité, la solidité ou la viabilité de son propre fonds.
A. L’obstacle matériel tiré du soutien d’un bâtiment ou d’une construction adossée
Le texte même de l’article 656 du Code civil, rédigé avec une remarquable précision, énonce de manière parfaitement limpide la première exception majeure à la faculté de renonciation. Il pose en effet comme condition dirimante, dans sa proposition finale, que l’abandon n’est juridiquement valable et producteur de ses effets exonératoires qu’à l’unique condition que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment appartenant à l’auteur de la renonciation. En effet, dans la conception civiliste, la mitoyenneté ne sert pas seulement et exclusivement à délimiter de manière visuelle ou esthétique deux parcelles distinctes, ou à protéger l’intimité et la sécurité des propriétés urbaines et suburbaines en empêchant l’accès direct depuis la rue ou depuis le jardin voisin. Dans de très nombreux cas de figure concrets, particulièrement dans les centres urbains historiques denses où le parcellaire est très fragmenté, le mur mitoyen remplit une véritable et lourde fonction de portance, jouant le rôle de mur de structure ou de mur pignon indispensable à l’élévation et à la solidité des constructions adossées de part et d’autre. Si les fondations profondes, la structure de la charpente, la toiture, la sablière, ou les poutres faîtières d’une annexe, d’un garage, d’une extension véranda ou de l’habitation principale elle-même s’appuient ou s’encastrent dans la maçonnerie du mur séparatif, le droit d’abandon disparaît de plein droit et de manière absolue. Le propriétaire concerné ne saurait légitimement ni moralement abdiquer la mitoyenneté au profit exclusif de son voisin, pour échapper aux coûteux frais de ravalement, tout en continuant cyniquement et physiquement de bénéficier du formidable soutien structurel offert par l’ouvrage, contraignant ainsi l’autre partie à entretenir perpétuellement, à ses frais exclusifs, un mur porteur qui soutient de fait la maison du premier.
La jurisprudence foisonnante des cours d’appel et des tribunaux de proximité offre de très multiples illustrations de ce puissant blocage légal, censurant avec une grande fermeté toute tentative de déguerpissement opportuniste. Par exemple, lorsqu’il s’avère qu’une solide poutrelle en acier à profil normal (IPN) soutenant les dalles ou la toiture d’un imposant édifice en copropriété s’ancre directement et profondément dans l’épaisseur de l’ouvrage litigieux situé sur la stricte limite de propriété, la juridiction du second degré retient implacablement, balayant les vaines arguties du syndicat des copropriétaires, que « du fait de ce soutien, le syndicat des copropriétaires de la résidence […] ne pouvait pas renoncer à la mitoyenneté de ce mur, conformément aux dispositions de l’article 656 du code civil ». La finalité poursuivie par le juge dans le respect scrupuleux de cette interdiction est purement pragmatique : elle vise à préserver à tout prix l’équilibre financier et l’équité inhérente à l’entretien d’une construction qui, bien que située avec une exactitude géométrique sur la ligne divisoire des deux parcelles, assure en réalité la pérennité et l’intégrité architecturale immédiate de la propriété attenante. Tant que le bâtiment existe et repose, ne serait-ce que très partiellement, sur ce mur, son propriétaire est condamné à contribuer par stricte moitié à tous les indispensables frais de ravalement, de rejointoiement des pierres, d’étanchéité de la crête, ou de délicat renforcement en sous-œuvre de l’édifice mitoyen.
Afin de pouvoir espérer exercer valablement et légalement son droit théorique à l’abandon de la mitoyenneté, le propriétaire du bâtiment qui s’y trouverait adossé devrait préalablement procéder à la désolidarisation de l’intégralité de sa construction. Il lui incomberait alors de scier soigneusement les poutres enclavées, d’édifier un second mur totalement privatif, parallèle et distant du premier pour supporter seul la charge écrasante de sa propre toiture, et de reboucher hermétiquement l’ensemble des marques d’ancrage laissées dans l’ancien ouvrage commun. Ce n’est manifestement qu’au terme de ces travaux de reprise en sous-œuvre particulièrement onéreux et techniquement très complexes, consacrant une véritable mise en indépendance structurelle absolue de l’immeuble, que la faculté exceptionnelle de renonciation redeviendrait théoriquement ouverte. Le mur séparatif litigieux n’offrirait plus, dans ce cas de figure extrême, qu’une simple et classique fonction de séparation et de clôture visuelle, fonction de base expressément visée comme l’hypothèse de référence par le texte de l’article 656. Dans le cas contraire, c’est-à-dire dans l’immense majorité des contentieux soumis aux tribunaux, les magistrats du fond vérifient avec un soin ombrageux la condition stricte posée par la Cour suprême. Ils constatent souverainement, avant de valider judiciairement un éventuel abandon dans leur décision, que « ce mur de clôture ne soutient pas un bâtiment qui leur appartient et qu’ils ne retirent du mur litigieux aucun avantage particulier ». Cette indéfectible exigence probatoire, qui pèse sur l’auteur de la renonciation, garantit au voisin non renonçant qu’il ne devient pas l’otage financier à perpétuité de l’édifice mitoyen dont il récupère, bien malgré lui, la pleine et entière responsabilité.
B. Le maintien de l’avantage particulier et absolu du mur de soutènement des terres
La règle légale posée à l’article 656 visant très expressément le soutien physique d’un « bâtiment » a été, de manière extrêmement remarquable, très tôt étendue et vigoureusement adaptée de façon prétorienne par la troisième chambre civile de la Cour de cassation à l’hypothèse fort distincte mais tout aussi cruciale du soutien de la terre végétale ou des remblais de construction. En effet, dans les nombreuses zones géographiques ou les environnements périurbains présentant une forte déclivité naturelle ou un dénivelé topographique artificiellement marqué lors du lotissement de la colline, il est extrêmement fréquent qu’un mur mitoyen fasse activement office de barrage de contention indispensable contre la fantastique poussée mécanique des sols du fonds dominant situé en surplomb du fonds servant. Ainsi, lorsque le dénivelé naturel de la pente, ou le nivellement artificiellement créé par d’importants apports de remblais destinés à aplanir la parcelle du haut, implique que le frêle mur mitoyen encaisse et retient l’intégralité de la masse et de la pression géologique du terrain supérieur, le propriétaire de cette parcelle située en surplomb se voit irrémédiablement fermer la voie dorée de la renonciation. Les plus hauts magistrats de l’ordre judiciaire, très fermement attachés à l’équité des relations foncières et au respect de l’esprit du Code civil, considèrent de manière constante, invariable et redoutable que « la faculté d’abandon du droit de mitoyenneté d’un mur ne peut être exercée par l’un des propriétaires lorsqu’il retire du mur litigieux un avantage particulier ». Or, le fait de profiter d’un ouvrage pour contenir ses propres terres et éviter un glissement désastreux sur la propriété inférieure constitue, de toute évidence, l’archétype insurmontable de cet avantage particulier.
Cette doctrine de la plus haute importance pratique s’applique avec une rigueur absolue et millimétrée au mur dit de soutènement. La Haute juridiction a eu l’occasion de préciser de fort longue date que l’avantage particulier subsiste dans toute son intensité factuelle et juridique et s’oppose par conséquent de façon formellement dirimante à la renonciation libératoire « lorsqu’un mur mitoyen qui s’est effondré, constitue pour le propriétaire d’un fonds, surplombant celui qui lui est contigu, le soutien des terres de sa propriété ». Même l’effondrement spectaculaire de l’ouvrage sous la pression boueuse d’une forte pluie ne libère miraculeusement pas le propriétaire du haut de ses très lourdes responsabilités de reconstruction. Si le mur avait pour vocation et fonction principales et impératives d’empêcher les centaines de mètres cubes de terres végétales de se déverser catastrophiquement chez le voisin situé en contrebas, l’obligation d’entretien survit à la destruction matérielle. Les juges du fond, lors des nombreux litiges dont ils ont à connaître à travers toute la France, déclinent très fidèlement et fermement cette approche dogmatique en rappelant sans détours, à l’occasion de demandes de remises en état en référé particulièrement urgentes et financièrement lourdes, que « s’il est possible de renoncer à la propriété d’un mur mitoyen conformément aux dispositions de l’article 656 du code civil, tel n’est pas le cas lorsqu’il s’agit d’un mur de soutènement ».
Dès lors, le propriétaire du fonds surélevé, dont l’aménagement paysager même, ou la transformation de son terrain en un superbe jardin en terrasse, a pu considérablement fragiliser la stabilité d’ensemble du terrain par des ajouts massifs de terreau, la construction d’une imposante piscine créant une formidable charge hydraulique, l’édification de luxueux parkings pavés supprimant la perméabilité et augmentant mortellement le ruissellement des eaux de pluie en sous-sol, ou même par de simples mais nombreuses plantations de grands arbres dont la colossale masse racinaire aggrave inéluctablement la pression latérale sur l’ouvrage en pierre, doit fatalement assumer, intégralement ou pour sa stricte moitié, la charge financière considérable de la consolidation ou de la totale reconstruction selon que le mur de soutènement est qualifié de privatif ou de mitoyen. Il ne peut à aucun moment espérer fuir le paiement de ces travaux d’infrastructures de plusieurs dizaines de milliers d’euros par une simple abdication unilatérale glissée habilement dans un acte de vente, et ce d’autant plus fermement que les Hauts magistrats de la troisième chambre civile ont très solennellement réitéré, au fil de leurs arrêts successifs formant une jurisprudence d’airain, que « la faculté d’abandon de mitoyenneté ne peut être exercée par l’un des propriétaires lorsqu’il retire du mur un avantage particulier ». Cette notion fondamentale et parfaitement ciselée d’avantage particulier constitue très incontestablement le verrou prétorien ultime et le filet de sécurité absolu qui interdit strictement la banalisation dévastatrice du droit de déguerpissement en milieu urbain et périurbain. Elle s’assure ainsi que le redoutable mécanisme juridique d’évitement des frais institué par l’article 656 reste sagement confiné aux seuls murs de séparation purement passive, c’est-à-dire ceux n’offrant aucun rôle structurel vital ni aucune utilité technique décisive aux puissantes constructions ni aux fragiles terrains des voisins adjacents. Par cette limite hautement pragmatique et essentielle posée par la profonde sagesse des juges judiciaires, le régime séculaire de la copropriété indivise des clôtures préserve de façon très efficace la sécurité physique des habitants des parcelles situées en contrebas, sécurise la stabilité de notre environnement bâti, et empêche enfin l’injuste et désastreux transfert de l’ensemble des charges de confortement foncier sur les seules et infortunées épaules d’un unique riverain victime de la topographie.
Conclusion
Le droit civil contemporain des biens, des servitudes et de la propriété immobilière offre très incontestablement, à travers la rédaction originelle, claire et lapidaire de l’article 656 du Code civil, une porte de sortie salutaire, rapide et particulièrement redoutable au propriétaire récalcitrant, refusant farouchement d’assumer les coûts parfois faramineux de réparation profonde, d’imperméabilisation lourde, d’étanchéité ou d’édification à neuf d’une antique clôture ou d’un simple mur mitoyen lézardé qui ne lui confère au demeurant d’autre utilité évidente que la simple démarcation visuelle et pittoresque de son vaste jardin. Ce véritable bouclier anti-dépenses permet de mettre instantanément un terme à l’interminable hémorragie financière que constitue l’entretien des vieilles bâtisses. Toutefois, on constate que ce puissant mécanisme de la première heure, que constitue la déclaration d’abandon de mitoyenneté, se révèle pourtant totalement impuissant, bridé et judiciairement irrecevable dès lors que la construction séparative litigieuse consolide, soutient, s’encastre ou retient de manière directe ou indirecte un bâtiment attenant ou la masse formidable d’une déclivité dangereuse d’un terrain en forte pente. En pareille hypothèse d’enchevêtrement des fonctions structurelles, l’avantage purement matériel, l’utilité strictement architecturale ou l’indispensable rempart géotechnique retiré de fait par l’un des deux propriétaires verrouille, de manière parfaitement hermétique et irrévocable, la lourde charge de l’entretien, de la sécurisation d’urgence et de l’entière reconstruction de cet ouvrage indivis à ses propres frais exclusifs ou à des frais rigoureusement partagés avec son vis-à-vis. Par conséquent, et avant même de songer à s’engager dans l’aventure périlleuse de renoncer formellement à un authentique droit de propriété en notifiant solennellement un courrier recommandé d’abandon pour espérer échapper hâtivement et naïvement au coût très élevé des devis de maçonnerie présentés par son voisin, il convient impérativement de procéder, idéalement avec l’assistance experte d’un avocat spécialisé dans les litiges complexes de la propriété, épaulé sur le terrain par les relevés précis d’un géomètre-expert et les calculs de charge d’un bureau d’études techniques, à un examen méticuleux, complet et particulièrement attentif de la configuration topographique et architecturale exacte des lieux. À défaut d’une telle précaution technique et juridique indispensable, le propriétaire foncier, persuadé à tort de son bon droit, s’expose au risque financier majeur de voir sa déclaration de renonciation unilatérale purement et simplement pulvérisée et annulée par les tribunaux judiciaires saisis au fond ou en la forme des référés urgents, annulation inéluctablement assortie de très lourdes condamnations sous astreinte sévère à l’exécution de la totalité des coûteux travaux de remise en état qu’il espérait, par ce stratagème légal mal maîtrisé, pouvoir éluder de manière si astucieuse.