La tempête Adam a balayé le sud-est de la France entre le lundi 19 et le mardi 20 octobre 2026. Selon Actu.fr, qui a suivi l’épisode en direct le 20 octobre 2026, un homme de 75 ans a été emporté par les eaux à Saint-Mitre-les-Remparts, près de Marseille, et retrouvé décédé à Istres ; à Ghisonaccia, en Haute-Corse, un sexagénaire a été retrouvé mort après que le 4×4 dans lequel il se trouvait a été emporté par le fleuve Fium’Orbu ; à Prunelli di Fium’Orbu, un lotissement s’est retrouvé avec deux mètres d’eau dans les maisons et 21 pensionnaires d’un Ehpad ont été évacués ; dans l’Hérault, les plus gros dégâts se sont concentrés autour de Lunel, où plusieurs maisons ont été inondées et 25 personnes mises en sécurité par les pompiers. RTL a confirmé le 21 octobre 2026 un deuxième décès en Haute-Corse. La dépression, nommée Adam par les services météorologiques espagnols, a déversé jusqu’à plus de 550 millimètres de pluie à Solenzara, selon l’observatoire Keraunos cité par Actu.fr, et la Haute-Corse a été placée en vigilance rouge pluie-inondation.

Au-delà du bilan humain, des milliers de propriétaires et de locataires découvrent des toitures arrachées, des tuiles envolées, des charpentes éventrées et des logements rendus inhabitables par les infiltrations. Qui paie les réparations de la toiture : votre assurance, le syndic de copropriété, le voisin dont les tôles se sont envolées ? Votre assurance peut-elle refuser sa garantie pour vétusté ? Locataire d’un logement devenu inhabitable, pouvez-vous suspendre le loyer ou demander la résiliation du bail ? Et quand l’état de catastrophe naturelle entre-t-il en jeu, avec quels délais pour déclarer le sinistre et contester un refus ?

Cet article répond à ces questions à partir du droit applicable et de décisions de justice récentes rendues dans des dossiers comparables : un arrêt de la cour d’appel de Paris du 28 mai 2026 sur la garantie tempête après la tempête Eleanor, un jugement du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer du 22 avril 2025 sur des éléments de toiture envolés d’une copropriété voisine, une ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris du 12 juin 2025 condamnant un syndicat à reprendre l’étanchéité d’une toiture, un jugement du tribunal judiciaire d’Avignon du 16 juillet 2026 sur la diminution du loyer d’un logement inhabitable, et un arrêt de la cour d’appel d’Orléans du 20 janvier 2026 sur la garantie catastrophes naturelles.

I. Toiture arrachée par la tempête Adam : qui paie les réparations ?

A. Toiture arrachée de votre maison : prouver la garantie tempête de votre assurance habitation

Quand le vent arrache la couverture en tuiles et le lattis en bois de votre dépendance ou de votre maison, le premier réflexe consiste à déclarer le sinistre à votre assureur habitation au titre de la garantie tempête. Encore faut-il que les conditions de cette garantie soient réunies, et c’est à vous, assuré, d’en rapporter la preuve. La cour d’appel de Paris l’a rappelé le 28 mai 2025 (pôle 4, chambre 8, RG 22/09553) dans un dossier né de la tempête Eleanor du 3 janvier 2018 : un propriétaire avait déclaré l’arrachement de la couverture en tuile et du lattis de sa dépendance, et l’assureur avait opposé un refus en pointant la vétusté. Le tribunal d’Auxerre avait déclaré les conditions générales inopposables à l’assuré, tout en le déboutant de ses demandes ; la cour a confirmé ce jugement.

L’enseignement central de cet arrêt porte sur la distinction entre clause d’exclusion et condition de garantie. La clause litigieuse prévoyait que les dommages causés par l’action directe du vent n’étaient garantis que si le phénomène avait été d’une intensité telle qu’il avait détruit ou détérioré plusieurs bâtiments de bonne construction dans la commune assurée ou dans les communes avoisinantes. La cour juge que cette clause d’intensité constitue une condition de la garantie et non une clause d’exclusion. Il en résulte que, même lorsque les conditions générales sont déclarées inopposables à l’assuré, celui-ci doit toujours rapporter la preuve que les conditions de la garantie sont réunies telles que stipulées au contrat. En l’espèce, l’assuré n’a apporté aucun élément démontrant que le phénomène avait détruit ou détérioré plusieurs bâtiments de bonne construction dans sa commune ou dans les communes avoisinantes, alors même que la tempête Eleanor avait touché presque toute la France avec des rafales à plus de 100 km/h. Le jugement qui l’avait débouté de sa demande d’indemnité d’assurance a donc été confirmé (cour d’appel de Paris, pôle 4, chambre 8, 28 mai 2025, RG 22/09553).

Pour un propriétaire touché par la tempête Adam, la leçon pratique est directe : conservez tout ce qui démontre l’intensité du phénomène autour de chez vous. Photographiez les dégâts chez vos voisins, demandez-leur des attestations écrites décrivant les destructions subies par leurs propres bâtiments, conservez les relevés de Météo-France pour votre commune, les arrêtés de vigilance, les coupures de presse locales et les constats de commissaire de justice. Un vent violent ressenti chez vous ne suffit pas ; il faut établir que des bâtiments de bonne construction, dans votre commune ou les communes voisines, ont eux aussi été détruits ou détériorés. Sans ces pièces, l’assureur peut contester la réunion des conditions de garantie, et le juge vous déboutera comme le propriétaire de l’affaire Eleanor.

Le deuxième enseignement de l’arrêt parisien concerne la vétusté et l’entretien. L’assureur reprochait à l’assuré de ne pas avoir entretenu sa toiture, en se fondant sur une clause l’obligeant à entretenir régulièrement les biens assurés et à procéder aux réparations indispensables. La cour écarte le refus de garantie fondé sur l’entretien : il s’agit d’une obligation contractuelle de droit commun, dont la violation peut ouvrir droit à des dommages et intérêts mais ne justifie pas à elle seule le refus de garantie. Pour obtenir réparation, l’assureur doit démontrer un lien de causalité entre le manquement d’entretien reproché et la réalisation du sinistre (cour d’appel de Paris, pôle 4, chambre 8, 28 mai 2025, RG 22/09553). Autrement dit, la vétusté constatée après coup par l’expert de l’assureur n’autorise pas à elle seule un refus sec : l’assureur doit démontrer que le défaut d’entretien a causé le sinistre, faute de quoi il ne peut qu’éventuellement réclamer des dommages et intérêts. Si votre assureur vous oppose la vétusté de votre toiture après la tempête Adam, exigez qu’il démontre ce lien de causalité et faites établir par votre propre expert que seule l’action du vent explique l’arrachement, comme l’avait fait le propriétaire de l’affaire Eleanor en confiant une expertise amiable à un expert indépendant.

Reste la question des délais pour déclarer le sinistre. L’article L113-2 du code des assurances impose à l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » Relisez donc votre contrat dès maintenant : il fixe le délai exact, qui ne peut pas être inférieur à ce plancher légal de cinq jours ouvrés. Si vous dépassez le délai contractuel, tout n’est pas perdu : « la déchéance pour déclaration tardive » prévue par le contrat « ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice », et elle ne peut jamais être opposée quand le retard résulte d’un cas fortuit ou d’une force majeure. Déclarez par écrit, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, décrivez précisément les dommages, joignez photos et factures d’urgence, et conservez une copie de tout envoi.

Enfin, sachez que l’indemnité versée au titre de l’assurance de biens reste une indemnité, ni plus ni moins : l’article L121-1 du code des assurances dispose que « L’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité ; l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre », et qu’« Il peut être stipulé que l’assuré reste obligatoirement son propre assureur pour une somme, ou une quotité déterminée, ou qu’il supporte une déduction fixée d’avance sur l’indemnité du sinistre ». Vérifiez donc la franchise stipulée dans votre contrat : elle restera à votre charge, et c’est normal, mais son montant doit être celui du contrat, pas celui inventé après coup.

B. Toiture de copropriété et tuiles du voisin envolées : agir contre le syndic ou le propriétaire voisin

Si vous vivez en copropriété, la toiture est en principe une partie commune, et son entretien incombe au syndicat des copropriétaires. Quand le syndic laisse les fuites perdurer malgré les mises en demeure, le juge des référés peut le contraindre à agir vite. Le tribunal judiciaire de Paris l’a fait le 12 juin 2025 (service des référés, RG 24/56992) : une société civile immobilière, propriétaire de lots sous une toiture dont les skydomes fuyaient, avait adressé sept mises en demeure au syndic sans obtenir de solution conforme. Le juge a relevé que le colmatage au ruban adhésif ne mettait pas fin aux fuites avérées et que le syndicat n’avait manifestement pas respecté son obligation d’entretien des parties communes (tribunal judiciaire de Paris, ordonnance de référé du 12 juin 2025, RG 24/56992). Le syndicat a été condamné à procéder à la réfection complète ou à la reprise totale des éléments fuyards, dans les règles de l’art et sous supervision de l’architecte de l’immeuble, avec tests d’étanchéité en présence du copropriétaire lésé. Le tribunal a ordonné ces travaux dans un délai de 3 mois à compter de la signification de l’ordonnance, passé lequel court une astreinte journalière de 100 euros pendant 4 mois (tribunal judiciaire de Paris, ordonnance de référé du 12 juin 2025, RG 24/56992). Après la tempête Adam, si votre syndic tarde à bâcher puis à réparer une toiture commune éventrée, mettez-le en demeure par écrit sans attendre, faites constater les infiltrations par commissaire de justice, et sachez que la voie du référé permet d’obtenir rapidement une condamnation à travaux sous astreinte.

Quand ce sont les éléments de toiture du voisin ou de la copropriété voisine qui s’envolent et s’écrasent sur votre bien, c’est le gardien de ces éléments qui répond du dommage. Le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer l’a jugé le 22 avril 2025 (RG 22/02017) : lors d’une tempête, des éléments de charpente et de toiture d’une résidence s’étaient arrachés et avaient été projetés sur l’immeuble voisin, endommageant le bardage du pignon d’une extension. Sur le fondement de l’article 1242, alinéa 1er du code civil, aux termes duquel « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde », le tribunal a retenu que le syndicat de la résidence d’où provenaient les éléments envolés était gardien de sa toiture. Le jugement retient que le syndicat de la résidence d’où provenaient les éléments envolés est responsable des dégâts causés par leur impact sur le bardage du pignon de l’extension appartenant aux demandeurs, et le condamne à payer 10 356 euros en réparation du préjudice matériel, chiffrage issu du rapport d’expertise non contesté (tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, 22 avril 2025, RG 22/02017). Si les tuiles ou les tôles du voisin ont atterri chez vous pendant la tempête Adam, faites établir un constat, identifiez le gardien de l’élément envolé et chiffrez par devis : la garde de la chose fonde la responsabilité, sans que vous ayez à démontrer une faute de construction.

Dans ce même dossier de Boulogne-sur-Mer, les victimes avaient aussi agi directement contre l’assureur du syndicat voisin. Le tribunal a rappelé que l’article L124-3 du code des assurances donne au tiers lésé « un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable », mais que l’assureur peut opposer au tiers les exceptions opposables à son propre assuré. Or la police excluait les dommages dus à la vétusté ou au défaut d’entretien, et l’assureur établissait qu’un devis de réfection de la toiture établi en janvier 2020 n’avait pas été validé par l’assemblée générale en mars 2020 : selon le tribunal, les réparations d’entretien nécessaires n’avaient pas été réalisées, ce qui expliquait que la toiture se soit envolée alors que les vents n’avaient pas atteint une intensité exceptionnelle, à une vitesse inférieure à 100 km/h. La garantie n’a donc pas été mobilisée, et les demandes contre l’assureur ont été rejetées, tout comme l’appel en garantie du syndicat contre son assureur (tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, 22 avril 2025, RG 22/02017). La morale est double : victime, ne misez pas tout sur l’assureur adverse et agissez d’abord contre le responsable lui-même ; copropriétaire, votez les travaux d’entretien de toiture proposés par le syndic, car un devis refusé en assemblée générale peut ensuite priver toute la copropriété de garantie.

Deux autres fondements méritent d’être connus. D’abord, le propriétaire d’un bâtiment en ruine répond des dommages causés par cette ruine : l’article 1244 du code civil dispose que « Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction ». Si la toiture qui s’est envolée chez le voisin était manifestement délabrée depuis des mois, ce texte renforce votre action. Ensuite, pour les troubles de voisinage persistants après la tempête, comme des infiltrations récurrentes provenant d’une toiture voisine mal réparée, l’article 1253 du code civil prévoit que l’auteur d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage « est responsable de plein droit du dommage qui en résulte », sauf antériorité des activités à l’origine du trouble. Attention toutefois à ne pas confondre : le trouble anormal de voisinage suppose un trouble durable ou répété, pas le seul passage d’une tempête exceptionnelle ; pour l’envol ponctuel d’éléments pendant la tempête Adam, la garde de la chose de l’article 1242, illustrée par le jugement de Boulogne-sur-Mer, constitue le fondement direct.

II. Logement abîmé par la tempête Adam : loyer, relogement et catastrophe naturelle

A. Logement devenu inhabitable après la tempête : demander la diminution du loyer ou la résiliation du bail

Quand la toiture arrachée laisse entrer la pluie et que le logement devient inhabitable, le locataire dispose d’une arme précise : l’article 1722 du code civil. Ce texte dispose : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » La tempête, comme l’incendie accidentel, constitue un cas fortuit au sens de ce texte : ni le bailleur ni le locataire n’en sont responsables, et c’est l’état du logement qui commande la solution.

Le tribunal judiciaire d’Avignon a appliqué ce mécanisme le 16 juillet 2026 (RG 25/00549) dans un dossier où un incendie parti des compteurs électriques du rez-de-chaussée avait rendu inhabitable un logement loué. Le locataire avait cessé de payer ses loyers en invoquant une exception d’inexécution, tandis que les bailleurs contestaient l’inhabitabilité et soutenaient que l’article 1722 ne pouvait s’appliquer que dans son intégralité, sans dédommagement. Le tribunal a d’abord écarté l’exception d’inexécution : de simples échanges de courriels entre bailleur et locataire ne suffisaient pas à justifier l’inhabitabilité du bien, et la période d’impossibilité de jouir n’était pas démontrée par ces seuls échanges. Mais sur le fondement de l’article 1722, le tribunal a jugé une diminution du prix du loyer à hauteur de la totalité de celui-ci entre le 12 février 2025 et le 2 avril 2026, période pendant laquelle le logement était inhabitable. La leçon pour les locataires sinistrés de la tempête Adam est claire : ne vous contentez pas d’échanges informels avec votre bailleur pour établir que vous ne pouvez plus habiter les lieux. Faites constater l’inhabitabilité par un commissaire de justice, conservez les photographies des infiltrations et des pièces impraticables, les relevés d’humidité, les éventuels arrêtés de péril ou d’interdiction d’habiter pris par la mairie, et les attestations de voisins. C’est cette preuve de l’inhabitabilité, et de sa durée exacte, qui conditionne la diminution du loyer ou la résiliation.

Selon l’état du logement, deux voies s’ouvrent donc. Si la destruction n’est que partielle et que vous restez dans les lieux, demandez par écrit au bailleur une diminution du prix proportionnée à la perte de jouissance, en visant l’article 1722, et consignez ou provisionnez la différence plutôt que de cesser tout paiement sans cadre : dans l’affaire d’Avignon, le locataire qui avait unilatéralement cessé de payer a vu sa demande d’exception d’inexécution rejetée, même s’il a obtenu gain de cause sur la diminution du loyer. Si le logement est totalement détruit ou durablement inhabitable, vous pouvez demander la résiliation du bail, sans avoir à démontrer une faute du bailleur, puisque le texte écarte tout dédommagement dans un sens comme dans l’autre. Dans les deux cas, déclarez le sinistre à votre propre assurance habitation, qui couvre généralement le relogement d’urgence et la responsabilité vis-à-vis du bailleur, et conservez les factures d’hôtel ou de location temporaire : le tribunal d’Avignon a débouté le locataire de sa demande de remboursement des frais de relogement, faute de preuve suffisante, ce qui montre que chaque euro réclamé doit être justifié par une pièce.

Côté bailleur, la tempête ne vous exonère pas de toute diligence. Faites bâcher et sécuriser la toiture sans délai pour limiter l’aggravation, mandatez un expert, et répondez par écrit aux demandes du locataire : un bailleur qui abandonne son locataire dans un logement inondé s’expose à voir le juge prononcer la diminution du loyer sur une longue période, comme les quatorze mois retenus à Avignon. Si le logement est devenu définitivement impropre à l’habitation, envisagez de constater ensemble la résiliation plutôt que de laisser les loyers impayés s’accumuler et le litige s’envenimer.

B. Inondation et catastrophe naturelle après Adam : arrêté interministériel, déclaration et contestation

À côté de la garantie tempête de votre contrat, un second régime peut s’ouvrir si l’intensité des pluies conduit à la reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle : celui des articles L125-1 et suivants du code des assurances. Ce régime ne se déclenche pas automatiquement parce qu’il a beaucoup plu à Marseille, à Lunel ou en Corse ; il suppose un arrêté interministériel qui constate l’état de catastrophe naturelle. L’article L125-1 du code des assurances vise les dommages matériels directs non assurables dont la cause déterminante est l’intensité anormale d’un agent naturel, lorsque les mesures habituelles de prévention n’ont pu empêcher leur survenance ou n’ont pu être prises, et il précise que « L’état de catastrophe naturelle est constaté par arrêté interministériel qui détermine les zones et les périodes où s’est située la catastrophe ainsi que la nature des dommages résultant de celle-ci couverts par la garantie ». Trois verrous cumulatifs en découlent : des dommages matériels directs, une intensité anormale de l’agent naturel comme cause déterminante, et un arrêté couvrant votre commune, la période du sinistre et la nature de vos dommages.

La cour d’appel d’Orléans a appliqué ces verrous avec rigueur le 20 janvier 2026 (chambre civile, RG 24/00355) : des propriétaires réclamaient 537 937,14 euros à leur assureur pour des fissures de leur maison, en invoquant des arrêtés de catastrophe naturelle pris pour leur commune. La cour a confirmé le rejet de leur demande, en retenant que les désordres litigieux n’étaient consécutifs ni aux mouvements de terrain reconnus pour la première période, ni à ceux reconnus pour la seconde, et que la sécheresse et la réhydratation des sols, si elles avaient pu aggraver les désordres, n’en constituaient pas non plus la cause déterminante. La garantie n’était donc pas mobilisable et la demande de condamnation à 537 937,14 euros a été rejetée (cour d’appel d’Orléans, chambre civile, 20 janvier 2026, RG 24/00355). La garantie n’était donc pas mobilisable, et la cour a ajouté que l’assureur ne pouvait être considéré comme ayant tardé à indemniser au titre d’une reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle qui ne couvrait pas ces désordres. Pour les sinistrés d’Adam, la mise en garde est nette : un arrêté pris pour votre commune ne suffit pas si vos dommages, fissures apparues des mois plus tard ou infiltrations liées à un défaut d’entretien antérieur, ne relèvent pas de l’événement reconnu comme cause déterminante. Faites établir par un expert que vos désordres sont bien la conséquence directe de l’épisode reconnu, et vérifiez sur l’arrêté publié au Journal officiel les zones, les périodes et la nature des dommages couverts.

En pratique, la procédure suit un ordre imposé. D’abord, votre commune doit demander la reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle auprès de la préfecture ; renseignez-vous en mairie pour savoir si une demande a été déposée pour l’épisode Adam. Ensuite, surveillez la publication de l’arrêté au Journal officiel. Puis déclarez votre sinistre à votre assureur : la fiche officielle du site service-public.fr consacrée à l’indemnisation après catastrophe naturelle indique que vous devez déclarer votre sinistre à votre compagnie d’assurance dès que vous avez connaissance de l’événement, et au plus tard 30 jours après la publication de l’arrêté, par lettre recommandée de préférence avec accusé de réception. Cette fiche d’information administrative décrit la marche à suivre ; le délai opposable reste celui de votre contrat et de la clause applicable, et le rappel de l’article L113-2 vaut ici aussi : une déclaration tardive ne peut vous être opposée que si l’assureur prouve que le retard lui a causé un préjudice. Conservez les objets endommagés pour l’expertise, photographiez tout avant tout nettoyage définitif, et ne faites réaliser les réparations définitives qu’après le passage de l’expert, sauf mesures d’urgence pour sécuriser les lieux.

Si votre commune n’est pas reconnue en état de catastrophe naturelle alors que vos voisins de la commune d’à côté le sont, ou si l’arrêté exclut la nature de vos dommages, la voie de la contestation existe mais elle est encadrée. La commune peut former un recours gracieux puis un recours devant le tribunal administratif contre le refus de reconnaissance, et les délais contentieux courent vite : l’article R421-1 du code de justice administrative dispose que la juridiction ne peut être saisie que par un recours formé « dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée ». Rapprochez-vous rapidement de votre mairie et, si nécessaire, d’un avocat, dès la publication de l’arrêté ou du refus : laisser passer le délai de deux mois ferme définitivement la porte du juge administratif. Pour approfondir spécifiquement l’articulation entre logement inondé, déclaration et indemnisation au titre des catastrophes naturelles, les lecteurs peuvent aussi consulter notre dossier consacré au logement inondé par la tempête, qui détaille pas à pas la déclaration, l’expertise et la contestation d’un refus (logement inondé par la tempête : catastrophe naturelle et assurance, comment déclarer, être indemnisé et contester un refus).

Conclusion

La tempête Adam laissera derrière elle des toitures éventrées de Marseille à la Haute-Corse, et chaque situation appellera sa réponse : le propriétaire d’une maison prouvera l’intensité exceptionnelle du vent pour mobiliser sa garantie tempête, sans se laisser opposer une vétusté non démontrée comme cause du sinistre ; le copropriétaire mettra son syndic en demeure d’entretenir et de réparer les parties communes, au besoin devant le juge des référés ; la victime des tuiles du voisin agira contre leur gardien sur le fondement de la responsabilité du fait des choses ; le locataire d’un logement devenu inhabitable fera constater l’état des lieux et demandera la diminution du loyer ou la résiliation sur le fondement de l’article 1722 ; et le sinistré d’une inondation vérifiera l’arrêté de catastrophe naturelle, déclarera dans les délais et contestera dans les deux mois tout refus qui le priverait de garantie. Dans tous les cas, photographiez, faites constater par écrit, déclarez vite et conservez chaque pièce : après une tempête, le dossier le mieux documenté est celui qui se paie.