Dans la nuit de mardi à mercredi, les eaux du Fiumorbo ont emporté un automobiliste de 65 ans à Ghisonaccia, en Haute-Corse, dont le corps a été retrouvé mardi soir vers 23 heures par des promeneurs, à plusieurs centaines de mètres en aval de son point de disparition, selon franceinfo qui cite la préfecture. Le département, placé mardi en vigilance rouge pluie-inondation puis en vigilance jaune, a reçu des cumuls qualifiés par Météo France d’exceptionnels, supérieurs à 600 mm en quelques heures sur la façade orientale de l’île, rendant notamment la route de Chisà impraticable. RMC décrit une situation inédite sur place. Pendant ce temps, Météo-France levait la vigilance orange aux crues dans le Gard. Ces crues corses posent une question très concrète à des milliers de copropriétaires : quand l’eau envahit le hall, les caves, le parking souterrain et les parties communes d’un immeuble, qui constate les dégâts, qui déclare le sinistre, quelle assurance paie, et comment voter les travaux de remise en état sans paralyser la copropriété. Les développements qui suivent expliquent le droit applicable à cette situation, en s’appuyant sur les faits tels que la presse nationale les rapporte et sur des décisions de cours d’appel rendues dans des dossiers comparables.
I. Inondations à Ghisonaccia : qui constate les dégâts et déclare le sinistre en copropriété
La première urgence, une fois l’eau retirée, consiste à figer les dégâts et à adresser les déclarations aux bons assureurs. En copropriété, le partage des rôles sépare strictement les parties communes, confiées au syndic et couvertes par l’assurance de l’immeuble, et les parties privatives, couvertes par l’assurance de chaque occupant. Une erreur d’aiguillage ou une déclaration tardive se paie comptant, comme le montrent deux arrêts rendus à un an d’intervalle dans des dossiers de dégâts des eaux collectifs.
A. Parties communes inondées : le syndic déclare le sinistre à l’assurance de l’immeuble
Le hall noyé, l’escalier raviné, l’ascenseur hors service, le local technique inondé et le parking souterrain rempli d’eau relèvent des parties communes. Leur sort appartient au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 charge en effet le syndic « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ». Le même texte lui impose de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, « la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre ». Concrètement, dès que les pompiers et les services municipaux ont quitté les lieux, le syndic doit faire établir un constat précis des désordres affectant les parties communes, photographier chaque local, conserver les factures des mesures d’urgence comme le pompage et la mise en sécurité électrique, puis adresser une déclaration de sinistre à l’assureur multirisques de l’immeuble.
La cour d’appel de Versailles a sanctionné l’inverse exact de cette diligence dans un arrêt du 30 avril 2025 (RG 22/01070, décision consultable sur le site de la Cour de cassation). Une canalisation enterrée sous la cour commune s’était rompue, provoquant infiltrations, fissures et dégâts dans les lots d’une maison en fond de cour. Le syndic avait « mandaté une entreprise aux fins de réparer la canalisation au mois d’avril 2011 » puis « s’est abstenu de faire intervenir une autre en vue de remédier aux désordres consécutifs, et ce alors même qu’il était pleinement informé de leur importance ». Surtout, « il a beaucoup tardé à régulariser une déclaration de sinistre auprès de la société MMA IARD, le 22 mars 2017, soit près de six ans plus tard, et, en pratique, quelques mois après que les consorts [N] l’avaient assigné en référé expertise, alors même que le délai de prescription biennal était largement acquis ce qui amènera la compagnie d’assurance à refuser de prendre en charge le sinistre ». La cour relève que « le syndic a commis une confusion regrettable entre les parties communes et les parties privatives » et confirme la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et du syndic aux dépens et à une indemnité de procédure. La leçon vaut pour Ghisonaccia : en cas d’inondation des parties communes, le syndic qui tarde à déclarer expose la copropriété à un refus de garantie fondé sur la prescription de l’article L114-1 du code des assurances, selon lequel « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance ».
À l’opposé, la cour d’appel de Paris a validé la conduite d’un syndic diligent dans un arrêt du 14 janvier 2026 (RG 21/20351, décision consultable sur le site de la Cour de cassation). Après un dégât des eaux affectant un appartement du premier étage, le syndic avait, « A la suite du rapport du cabinet Labouze concluant à la mise en cause des parties communes », déclaré le sinistre à l’assureur de la copropriété, mandaté un audit global de l’immeuble, fait établir un devis de renforcement des structures, puis convoqué une assemblée générale extraordinaire qui avait voté la réfection des structures porteuses dans le cadre d’un budget de 30 000 euros. La société propriétaire qui reprochait au syndic son inertie a été déboutée de toutes ses demandes et condamnée aux dépens et à 3 000 euros d’indemnité de procédure. Pour les copropriétés corses touchées cette semaine, la marche à suivre reprend cette méthode point par point : constat écrit et photographié des parties communes inondées, déclaration immédiate à l’assureur de l’immeuble, audit technique avant de chiffrer, puis convocation d’une assemblée générale pour voter les travaux.
Le syndic a aussi l’arme de l’urgence. Toujours selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, il peut, « en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci » de l’immeuble, sans attendre le vote de l’assemblée générale. Le pompage d’un parking souterrain, l’étaiement d’un mur fragilisé par le courant, la coupure et la remise en sécurité d’une installation électrique inondée entrent dans ce cadre. La cour d’appel de Versailles, dans ce même arrêt du 30 avril 2025 (RG 22/01070, décision consultable sur le site de la Cour de cassation), le rappelle en creux : en cas d’urgence, le syndic « aurait pu faire procéder de sa propre initiative à des travaux comme il est dit à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 », et « son abstention fautive doit dès lors être retenue ». Les dépenses engagées en urgence restent ensuite soumises au vote de l’assemblée générale pour leur ratification et leur financement, mais l’immeuble est d’abord sauvegardé.
B. Cave, parking privatif et appartement inondés : chaque copropriétaire déclare à sa propre assurance
Quand l’eau ne se contente pas des parties communes et pénètre dans les lots privatifs, comme les caves, les boxes, les rez-de-chaussée et les appartements du premier niveau, chaque occupant déclare à son propre assureur. La garantie contre les effets des catastrophes naturelles ne dépend pas de l’assurance de l’immeuble : l’article L125-1 du code des assurances dispose que « Les contrats d’assurance, souscrits par toute personne physique ou morale autre que l’Etat et garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France, ainsi que les dommages aux corps de véhicules terrestres à moteur, ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets des catastrophes naturelles ». Tout contrat multirisques habitation couvrant un lot de la copropriété ouvre donc cette garantie, dès lors que l’état de catastrophe naturelle est constaté par arrêté interministériel pour la commune et la période considérées.
Le premier délai à respecter court dès la découverte des dégâts. L’article L113-2 du code des assurances oblige l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur », en précisant que « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés ». Chaque copropriétaire dont la cave ou l’appartement a pris l’eau doit donc prévenir son assureur habitation dans les cinq jours ouvrés au minimum, le contrat pouvant prévoir un délai plus long mais jamais plus court, par lettre recommandée ou déclaration en ligne avec photographies, liste du mobilier endommagé et factures conservées. Ce délai court indépendamment de la déclaration du syndic à l’assureur de l’immeuble : les deux déclarations sont distinctes et complémentaires, l’une pour les parties communes, l’autre pour chaque lot privatif.
Quand plusieurs assurances peuvent jouer pour le même bien, par exemple l’assurance du copropriétaire occupant et celle de son locataire, ou l’assurance de l’immeuble et l’assurance personnelle pour une cloison semi-privative, chaque intéressé déclare le sinistre à son propre assureur et conserve la preuve de chaque envoi. Le copropriétaire bailleur dont le logement loué est inondé prévient ainsi son assureur propriétaire non occupant pendant que le locataire prévient le sien, et le syndic joint à sa propre déclaration la liste des lots privatifs sinistrés pour éclairer l’expert de l’immeuble.
La cour d’appel de Bastia illustre, dans un arrêt du 4 juin 2025 (RG 23/776, décision consultable sur le site de la Cour de cassation), rendu dans un dossier corse comparable, comment les juges apprécient le lien entre l’événement climatique et les désordres déclarés. Après une tempête reconnue en catastrophe naturelle, un épisode pluvieux avait provoqué un glissement de terrain, et l’expert judiciaire avait constaté sur place « Un affouillement du mur », « Un déplacement des murs jouxtant la zone ayant subi des glissements de terrain », « Un affaissement pluri décimétrique de la dalle béton s’est créé dans le prolongement de la zone de glissement » et « De multiples fissures sur la bâtisse ». L’assureur contestait tout lien entre l’événement classé et les désordres, mais la cour retient la réponse de l’expert selon laquelle « La cause déterminante des désordres est constituée par l’événement classé » catastrophe naturelle », lequel a entraîné une réaction en chaîne avec des tassements différentiels au niveau des fondations ». La cour juge que « l’inondation en matière d’assurance » recouvre « Le phénomène correspond au débordement d’un ou plusieurs cours d’eau ou aux phénomènes de ruissellement d’eau », et que « le glissement de terrain étant la conséquence intrinsèque des inondations subies en raison de pluies inhabituelles et du ruissellement qui en a suivi, la garantie souscrite entre les parties doit être respectée et l’assureur se doit de couvrir les désordres déclarés à ce titre ». Pour les sinistrés de Ghisonaccia, l’enseignement est direct : les désordres provoqués par le débordement du Fiumorbo et le ruissellement des pluies diluviennes relèvent de la garantie dès lors que l’arrêté de catastrophe naturelle vise les inondations, même quand les dégâts prennent la forme de fissures, d’affaissements ou de glissements apparus dans les jours qui suivent.
II. Ghisonaccia que faire : catastrophe naturelle, charges de la copropriété et travaux après la crue
Une fois les déclarations adressées, le dossier entre dans sa phase administrative et financière : attendre et vérifier l’arrêté de catastrophe naturelle, obtenir l’indemnisation dans les délais légaux, puis faire voter par l’assemblée générale la remise en état complète de l’immeuble. Chacune de ces étapes obéit à des règles précises, et les décisions rendues en 2023 et 2024 dans des dossiers de crues collectives montrent que les assureurs qui refusent de payer sans motif objectif sont condamnés, tandis que les copropriétaires qui refusent de payer leurs charges le sont aussi.
A. Arrêté de catastrophe naturelle : trente jours pour déclarer et proposition d’indemnisation sous un mois
La garantie contre les catastrophes naturelles ne joue qu’après la publication au Journal officiel d’un arrêté interministériel. L’article L125-1 du code des assurances énonce que « L’état de catastrophe naturelle est constaté par arrêté interministériel qui détermine les zones et les périodes où s’est située la catastrophe ainsi que la nature des dommages résultant de celle-ci couverts par la garantie ». Le texte ajoute que « L’arrêté doit être publié au Journal officiel dans un délai de deux mois à compter du dépôt des demandes à la préfecture » et le même article L125-1 du code des assurances enferme les demandes tardives : aucune demande communale de reconnaissance ne peut plus aboutir vingt-quatre mois après le début de l’événement naturel qui y donne naissance. En pratique, le maire de Ghisonaccia doit déposer rapidement la demande communale auprès de la préfecture de Haute-Corse, et les copropriétaires comme le syndic ont intérêt à signaler leurs dégâts en mairie pour nourrir le dossier de demande, sans attendre la publication de l’arrêté pour adresser leurs déclarations aux assureurs.
Le délai de déclaration propre aux catastrophes naturelles court à compter de cette publication. L’article D125-6 du code des assurances dispose que « L’assuré doit déclarer à l’assureur ou à son représentant local tout sinistre susceptible de faire jouer la garantie dès qu’il en a connaissance et au plus tard dans les trente jours suivant la publication de l’arrêté interministériel constatant l’état de catastrophe naturelle ». Le syndic pour les parties communes et chaque copropriétaire pour son lot disposent donc de trente jours après la parution au Journal officiel pour compléter ou confirmer leur déclaration initiale. Passé ce délai, l’assureur peut opposer une déchéance, ce qui rend la veille de la publication officielle indispensable dans les semaines qui suivent la crue.
Une fois l’état estimatif des pertes remis, l’assureur ne peut faire traîner le règlement. L’article L125-2 du code des assurances organise depuis les délais que l’assureur doit respecter : « A compter de la réception de la déclaration du sinistre ou de la date de publication, lorsque celle-ci est postérieure, de la décision administrative constatant l’état de catastrophe naturelle, l’assureur dispose d’un délai d’un mois pour informer l’assuré des modalités de mise en jeu des garanties prévues au contrat et pour ordonner une expertise lorsque l’assureur le juge nécessaire. Il fait une proposition d’indemnisation ou de réparation en nature résultant de cette garantie, dans un délai d’un mois à compter soit de la réception de l’état estimatif transmis par l’assuré en l’absence d’expertise, soit de la réception du rapport d’expertise définitif. A compter de la réception de l’accord de l’assuré sur la proposition d’indemnisation, l’assureur dispose d’un délai d’un mois pour missionner l’entreprise de réparation ou d’un délai de vingt et un jours pour verser l’indemnisation due. » L’indemnité est calculée déduction faite de la franchise légale, dont le montant dépend de la commune et de l’existence d’un plan de prévention des risques. Dans le dossier de la crue de la Marne jugé par la cour d’appel de Paris le 29 mai 2024 (RG 22/07298, décision consultable sur le site de la Cour de cassation), le syndicat des copropriétaires avait déclaré son sinistre dès le 2 février 2018 par l’intermédiaire de son syndic, un arrêté du 14 février 2018 avait classé la ville en catastrophe naturelle pour les inondations et coulées de boue du 15 janvier au 5 février 2018, et l’assureur avait refusé toute prise en charge au motif que le sinistre provenait d’une remontée de nappe phréatique. La cour, s’appuyant sur une contre-expertise établissant que la remontée de nappe avait pour origine la crue visée par l’arrêté, a condamné l’assureur à payer au syndicat « la somme de 57 306,08 euros TTC en réparation de son préjudice matériel consécutif à la crue » de la Marne survenue le 23 janvier 2018 au titre de la garantie catastrophe naturelle, « dont sera déduite la franchise de 380 euros ». Un assureur qui conteste l’origine du sinistre sans expertise contraire solide s’expose donc à une condamnation au plein montant, franchise légale déduite.
La résistance abusive se paie en plus de l’indemnité. Dans l’arrêt corse du 4 juin 2025 déjà cité (RG 23/776, décision consultable sur le site de la Cour de cassation), la cour d’appel de Bastia a porté l’indemnisation des époux sinistrés à « la somme globale de 419 130,45 euros en réparation conséquence de leur sinistre », y a ajouté « la somme globale de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive » et « la somme globale de 9 900 euros au titre des frais de relogement ». Ces frais de relogement correspondent d’ailleurs à un poste désormais pris en charge par le régime légal lui-même, puisque l’article L125-1 du code des assurances vise « les frais de relogement d’urgence des personnes sinistrées dont la résidence principale est rendue impropre à l’habitation pour des raisons de sécurité, de salubrité ou d’hygiène qui résultent de ces dommages matériels directs ». Les occupants d’un immeuble de Ghisonaccia rendu inhabitable par la crue, copropriétaires comme locataires, conservent donc les justificatifs de leurs frais d’hébergement provisoire pour les présenter à l’assureur avec l’état estimatif des pertes.
B. Charges, fonds de travaux et vote en assemblée générale pour remettre l’immeuble en état
L’indemnité d’assurance ne couvre que les dommages garantis, déduction faite de la franchise, et ne dispense jamais de voter les travaux. La remise en état d’une copropriété inondée, comme la réfection d’un hall, le remplacement d’un ascenseur, la reprise d’un mur de soutènement ou le curage d’un parking souterrain, se finance par les charges de copropriété réparties entre tous les copropriétaires. L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires « sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ». Le copropriétaire d’un étage élevé, épargné par l’eau, participe donc au même titre que celui du rez-de-chaussée à la réparation des parties communes inondées, selon ses tantièmes.
Le refus de payer ces charges expose à une condamnation systématique. Dans un arrêt du 17 mai 2023 (RG 19/06453, décision consultable sur le site de la Cour de cassation), la cour d’appel de Paris a condamné une copropriétaire à payer au syndicat « la somme de 26.139,62 € au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2022 (appel du 4ème trimestre 2022 et du fonds de travaux Alur inclus) » ainsi que « la somme de 3.000 € de dommages-intérêts ». La cour applique les articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 sur le recouvrement des charges et retient que la contestation de travaux ou de la gestion du syndic ne justifie jamais le non-paiement des appels de fonds. Après les inondations de Ghisonaccia, le copropriétaire qui estime les devis de remise en état trop élevés doit donc contester les résolutions d’assemblée générale devant le tribunal dans le délai légal plutôt que de cesser de payer, sous peine de voir sa dette de charges grossir des intérêts et de dommages et intérêts.
Le fonds de travaux, alimenté chaque année par la cotisation prévue à l’article 14-2-1 de la loi de 1965 et rappelée par l’article 10 de la même loi, fournit la première réserve mobilisable pour les réparations non couvertes par l’assurance, comme la franchise restée à la charge du syndicat ou les améliorations décidées à l’occasion de la remise en état. Au-delà, l’assemblée générale vote le budget des travaux de reprise, le plan de financement et les appels de fonds exceptionnels, en choisissant les entreprises sur devis comparés. Le rôle du conseil syndical consiste à contrôler les devis, à suivre l’exécution et à assister le syndic, mais seul le vote de l’assemblée générale engage financièrement la copropriété. Les factures urgentes déjà réglées par le syndic de sa propre initiative, comme le pompage ou la mise en sécurité, sont présentées pour ratification avec les justificatifs, et l’assureur de l’immeuble est tenu informé de chaque étape pour préserver ses droits à indemnisation.
Enfin, l’eau venue d’ailleurs ouvre un recours contre le voisin dont le terrain ou l’ouvrage a aggravé l’inondation. L’article 640 du code civil dispose que « Les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l’homme y ait contribué. » et que « Le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur. ». Quand un remblai, un mur, un aménagement ou un défaut d’entretien d’un fonds voisin a concentré le ruissellement vers l’immeuble, la copropriété peut agir contre ce voisin. La cour d’appel de Pau l’a jugé le 24 juin 2025 (RG 23/02237, décision consultable sur le site de la Cour de cassation) en rappelant que l’article 651 du code civil « La loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l’un à l’égard de l’autre, indépendamment de toute convention. », que « Le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi et les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients anormaux du voisinage. » et qu’« En vertu de la responsabilité autonome sans faute des troubles anormaux de voisinage, nonobstant la recherche de la responsabilité délictuelle, nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. ». La cour a condamné les voisins à réaliser des travaux de drainage sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai de six mois. Pour une copropriété de Ghisonaccia inondée par les eaux détournées d’un terrain voisin aménagé, cette voie offre un recours complémentaire à l’assurance, sans faute à prouver, dès lors que l’écoulement excède les inconvénients normaux du voisinage.
Conclusion
Les crues qui ont frappé Ghisonaccia cette semaine, avec un automobiliste emporté par le torrent selon la préfecture citée par franceinfo, une vigilance rouge pluie-inondation et des cumuls supérieurs à 600 mm annoncés par Météo France, placent les copropriétés de la façade orientale corse devant une mécanique juridique en trois temps. Le syndic constate et déclare sans attendre le sinistre des parties communes à l’assureur de l’immeuble, en engageant au besoin les travaux urgents de sauvegarde que l’article 18 de la loi de 1965 l’autorise à ordonner de sa propre initiative, car six ans de retard valent refus de garantie par prescription biennale comme l’a jugé la cour d’appel de Versailles. Chaque copropriétaire déclare dans les cinq jours ouvrés à son assureur habitation les dégâts de sa cave et de son lot, surveille la publication de l’arrêté de catastrophe naturelle, puis complète sa déclaration dans les trente jours qui suivent, car l’assureur doit ensuite informer sous un mois, proposer l’indemnisation sous un mois et verser sous vingt et un jours après accord. L’assemblée générale vote enfin la remise en état et son financement par les charges et le fonds de travaux, sans qu’aucun copropriétaire ne puisse se dispenser de payer, et le syndicat conserve son recours contre le voisin dont les aménagements ont aggravé le ruissellement. À chaque étape, le constat écrit, la photographie et l’expertise valent plus que les affirmations : ce sont eux qui ont fait basculer les procès gagnés par les assurés devant les cours d’appel de Bastia et de Paris.