Deux mois. C’est le temps qu’il a fallu pour que la maison achetée 200 000 euros au mois d’août 2019 dans le Var se retrouve sous l’eau : en octobre puis en novembre 2019, la rivière voisine, le Caramy, sort de son lit et inonde le bien, endommage les équipements, détruit la clôture et le portail, et fait classer les deux voitures des acheteurs économiquement irréparables. Convaincus que les vendeurs savaient et n’ont rien dit, les acquéreurs assignent en justice, réclament 60 000 euros de dommages-intérêts, et perdent : par jugement du 17 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Draguignan rejette leur demande et les condamne à payer 4 000 euros au titre des frais de justice des parties adverses. L’affaire, racontée par Figaro Immobilier le 15 octobre 2026, relance une question que se pose tout acheteur d’une maison exposée : que faut-il prouver pour obtenir réparation après une inondation survenue juste après l’achat ?
La réponse tient en une phrase : l’inondation ne suffit pas, la preuve décide de tout. Il faut démontrer soit que le vendeur connaissait le risque et l’a dissimulé, soit que le bien était déjà atteint avant la vente d’un défaut caché qui le rend impropre à son usage, soit que l’état des risques annexé à la vente était manquant ou périmé. Faute de cette preuve, l’acheteur paie les réparations, puis les frais du procès perdu.
Quatre réserves avant d’entrer dans le détail. D’abord, le jugement de Draguignan est rapporté ici d’après le récit qu’en fait Figaro Immobilier dans son article mis en ligne le 15 octobre 2026 à 6 h 25 et consulté le même jour : le texte intégral de la décision n’a pas été lu, et les noms des acheteurs ont été modifiés par le journal. Ensuite, les autres décisions citées dans cet article — la Cour de cassation du 19 février 2026, la cour d’appel de Versailles du 21 mai 2026 et la cour d’appel de Rouen du 15 janvier 2025 — ont été lues intégralement, et leurs faits sont rapportés avec leurs limites : ce qui valait pour ces maisons-là ne vaut pas automatiquement pour la vôtre. Les textes sont cités dans leur version en vigueur vérifiée le 15 octobre 2026. Enfin, chaque dossier dépend de son acte de vente, de son état des risques, de son assurance et de ses pièces, qui priment sur toute analyse générale, et seul le juge saisi tranche, au vu des preuves produites.
I. L’affaire varoise : une inondation, 60 000 euros réclamés, rien obtenu
A. Une maison d’héritiers, deux crues en deux mois, une facture de plus de 20 000 euros
Pour comprendre comment ce couple en est arrivé devant le tribunal, il faut remonter au 8 août 2019. Ce jour-là, monsieur et madame Roux — nom modifié par le journal — achètent une maison pour 200 000 euros. Le bien appartient à des héritiers et, selon le récit du Figaro Immobilier, il est inoccupé depuis plusieurs années. Rien, dans ce tableau, n’annonce le contentieux : des vendeurs qui n’ont jamais vécu dans la région, une maison vide, des acheteurs qui s’installent.
Deux mois plus tard, en octobre 2019, les acquéreurs sont victimes d’une première inondation. Les intempéries se répètent en novembre 2019 : le Caramy, rivière du Var, sort de son lit et provoque d’importants dégâts dans le quartier. Toujours selon le journal, une lettre adressée en 2020 par le maire lui-même aux habitants de la commune décrit de nombreuses maisons voisines lourdement endommagées lors de ces épisodes, au point que la mairie a dû reloger plusieurs familles sinistrées. Pour monsieur et madame Roux, les conséquences sont matérielles : leurs deux voitures sont déclarées économiquement irréparables selon un rapport d’expertise rendu le 9 décembre 2019, l’eau endommage les meubles de cuisine, le lave-linge, le congélateur et le chauffe-eau, et elle détruit la clôture, le portail et une partie du muret. La facture de réparation atteint 20 566 euros, à laquelle s’ajoute l’installation d’une barrière anti-inondation pour 2 950 euros.
Face à ces dépenses, les acquéreurs décident d’assigner en justice les vendeurs et l’agence immobilière, pour réticence dolosive et manquement à l’obligation d’information. Leur conviction est simple : la rivière avait déjà débordé par le passé, les vendeurs le savaient, et ils ont tu l’information. Pour étayer leurs accusations, ils présentent aux juges des attestations de voisins expliquant que le Caramy sortait régulièrement de son lit dans le quartier, ainsi que la lettre du maire de 2020, qui évoque le risque d’inondation du quartier et précise que plusieurs habitations sont régulièrement impactées. Selon eux, cette information était déterminante : s’ils en avaient eu connaissance avant la vente, ils n’auraient pas acheté ce bien, ou du moins pas à ce prix. Ils réclament donc 60 000 euros de dommages-intérêts pour compenser leurs pertes matérielles et leur préjudice moral.
C’est ici que l’affaire mérite l’attention de tout acheteur : le raisonnement paraît de bon sens — la rivière déborde régulièrement, donc les vendeurs savaient — et c’est précisément ce raisonnement que le tribunal va démonter pièce par pièce.
B. Pourquoi les vendeurs héritiers ont gagné : l’ignorance légitime, un état des risques muet et des preuves postérieures à la vente
Pour se défendre, les vendeurs rappellent d’abord qui ils sont : des héritiers qui n’ont jamais vécu dans la région, un bien inoccupé depuis plusieurs années, aucun lien avec les voisins. Ils soulignent ensuite la difficulté des acheteurs à prouver l’existence d’inondations antérieures à la vente d’août 2019. Ces arguments vont être retenus par le tribunal judiciaire de Draguignan dans son jugement du 17 octobre 2024. Les juges, toujours selon le récit du journal, ne contestent pas les dommages subis par les acheteurs. Mais pour engager la responsabilité des vendeurs sur le fondement de la dissimulation intentionnelle, encore faut-il prouver que ces derniers connaissaient le risque au moment de la vente.
Le tribunal estime d’abord légitime l’ignorance de ce risque par les héritiers, qui ne vivaient pas dans la région. C’est le point central du dossier : en matière de dol, il ne suffit pas que le risque existe, il faut que le vendeur le connaisse. Or des héritiers qui n’ont jamais habité la maison, qui ne connaissent pas les voisins et qui vendent un bien vide depuis des années peuvent légitimement ignorer que la rivière voisine déborde. Comme l’explique dans l’article l’avocate interrogée par le journal, il est plus difficile de prouver un vice caché ou un dol quand les vendeurs sont des héritiers, car il est difficile de leur reprocher une dissimulation alors même qu’ils ne connaissent pas le bien.
Deuxième élément décisif : l’état des risques annexé à l’acte et réalisé le 23 avril 2019 ne mentionnait aucun risque d’inondation. Ce document, que la loi impose au vendeur, joue ici en faveur des vendeurs : au jour de la vente, l’information officielle disponible ne signalait pas le danger. Troisième élément : la lettre du maire date de 2020, soit après la vente, et ne permet donc pas de démontrer que les vendeurs avaient connaissance du risque avant août 2019. Quant aux aménagements réalisés par un domaine viticole, évoqués par le maire parmi les causes possibles, ils ne sont pas rattachés à une connaissance des vendeurs. Enfin, les acheteurs n’ont pas apporté de preuves suffisantes de l’existence d’inondations antérieures à la vente : les attestations de voisins décrivent un risque général du quartier, pas la connaissance qu’en avaient ces vendeurs-là.
La demande d’indemnisation est donc rejetée, et l’addition est lourde pour les acheteurs : le jugement précise qu’ils ont dépensé 6 000 euros en frais d’avocat, en plus d’avoir été condamnés à payer 4 000 euros pour couvrir les frais des parties adverses, vendeurs et agent immobilier. Moralité provisoire de l’affaire : assigner sans preuve de la connaissance du vendeur, c’est payer deux fois — les réparations, puis le procès. Mais cette moralité serait incomplète si l’on s’arrêtait là, car d’autres acheteurs inondés, mieux armés en preuves, ont obtenu gain de cause. C’est tout l’objet de la seconde partie : comprendre quand le juge condamne le vendeur, et ce qu’il faut réunir pour basculer du bon côté de la ligne.
II. Quand l’acheteur inondé obtient gain de cause : dol, vice caché et état des risques
A. La réticence dolosive : prouver que le vendeur savait et s’est tu sur une information déterminante
Le fondement qui a manqué aux acheteurs varois s’appelle la réticence dolosive, et il mérite d’être exposé avec précision, car c’est lui qui décide de la plupart de ces dossiers. Selon l’article 1137 du code civil : « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. » Le même article ajoute : « Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. » Trois conditions se dégagent : une information déterminante pour le consentement de l’acheteur, la connaissance de cette information par le vendeur, et sa dissimulation intentionnelle. C’est la deuxième qui a fait défaut dans le Var.
Le devoir d’information qui accompagne ce texte est posé par l’article 1112-1 du code civil : « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. » Le vendeur d’une maison qui sait que le sous-sol se remplit d’eau à chaque orage, que la rivière est déjà entrée deux fois dans le séjour ou que la commune a pris un arrêté de catastrophe naturelle pour le quartier vend un bien dont l’acheteur ignore légitimement le défaut : il doit le dire. Et le manquement peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues par les textes sur les vices du consentement.
La démonstration la plus parlante de ce mécanisme se trouve dans un arrêt de la cour d’appel de Versailles du 21 mai 2026, lu intégralement pour cet article. En octobre 2017, un vendeur cède pour 186 000 euros un appartement en rez-de-chaussée avec jardin dans les Yvelines. En juin 2018, de fortes intempéries inondent la résidence. L’acheteur découvre alors qu’une inondation d’une grande ampleur avait déjà frappé la résidence les 31 mai et 1er juin 2016, et assigne en annulation pour réticence dolosive. Le tribunal judiciaire de Versailles prononce l’annulation de la vente pour réticence dolosive et condamne le vendeur à restituer le prix et à verser des dommages-intérêts. La cour d’appel confirme l’annulation : elle retient que le vendeur a commis une réticence dolosive en n’informant pas l’acheteur de l’inondation d’une grande ampleur qui avait frappé la résidence les 31 mai et 1er juin 2016. Le vendeur soutenait pourtant que son appartement n’avait été que légèrement touché, que l’eau s’était seulement infiltrée par les portes-fenêtres, que l’inondation de 2016 avait un caractère exceptionnel et une cause différente de celle de 2018, et que l’état des risques mentionnait le risque d’inondation sur la commune. Rien n’y fait : l’information sur l’inondation antérieure de la résidence était déterminante, le vendeur la connaissait, il ne l’a pas transmise, et la mention générale du risque sur la commune ne pallie pas le défaut d’information sur le sinistre précis. La cour confirme donc l’annulation de la vente, avec restitution du prix de 186 000 euros, remboursement des frais de crédit à hauteur de 30 327,50 euros, des charges de copropriété et de la taxe foncière, et 4 000 euros au titre des frais de justice.
La comparaison avec l’affaire varoise est éclairante. Dans les Yvelines, le vendeur occupait le bien, avait vécu l’inondation de 2016, et des attestations, devis et factures de réfection démontraient sa connaissance ; dans le Var, les vendeurs étaient des héritiers éloignés, sans attache locale, et aucune pièce ne démontrait une inondation antérieure à la vente ni leur connaissance. Même fondement, résultats opposés : tout se joue sur la preuve de la connaissance. Concrètement, l’acheteur qui veut agir sur ce terrain doit réunir des pièces qui rattachent le savoir au vendeur lui-même — déclarations de sinistre auprès de l’assurance, factures de remise en état, échanges avec le syndic ou la mairie, attestations circonstanciées — et non de simples généralités sur le quartier. Et le vendeur qui a connu un sinistre doit comprendre qu’en le taisant, il expose la vente entière à l’annulation, avec restitution du prix et des frais : la sanction n’est pas une simple réduction, c’est l’anéantissement rétroactif du contrat.
B. Le vice caché et l’état des risques : deux autres chemins, mêmes exigences de preuve et de délais
Quand la dissimulation intentionnelle ne peut pas être établie — parce que le vendeur est de bonne foi ou que sa connaissance est indémontrable —, il reste deux autres chemins, qui obéissent à la même logique : un défaut antérieur et caché d’un côté, une information officielle incomplète de l’autre.
Le premier chemin est la garantie des vices cachés. Selon l’article 1641 du code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. » L’inondabilité d’un sous-sol — un dispositif de drainage inefficace, un puisard colmaté, une entrée d’eau à travers les parpaings à chaque pluie abondante — peut constituer un tel vice, à trois conditions cumulatives : le défaut est antérieur à la vente, il était caché, c’est-à-dire indécelable pour un acheteur normalement diligent lors des visites, et il rend le bien impropre à son usage ou en diminue gravement l’usage. L’acheteur qui envisage une action pour vice caché immobilier doit donc faire établir par expertise que le désordre préexistait et qu’il ne pouvait pas le voir : meubles du vendeur qui masquaient les lieux, absence de signalement dans les diagnostics, traces minimes au jour des visites.
Un arrêt de la cour d’appel de Rouen du 15 janvier 2025, lu intégralement, illustre ce raisonnement jusqu’au bout. En mai 2019, un couple achète 194 000 euros une maison d’habitation ; quelques semaines plus tard, des infiltrations d’eau apparaissent dans le sous-sol, et l’expertise judiciaire du 8 décembre 2021 impute la présence d’eau en très grande quantité lors de chaque épisode pluvieux à plusieurs facteurs, dont un puisard et un drainage défaillants. Le tribunal de première instance avait rejeté les demandes ; la cour infirme et condamne les vendeurs — vendeur initial puis, après son décès, ses héritiers — à payer 40 799 euros TTC avec indexation sur l’indice du coût de la construction à compter du 22 juin 2021 en réparation du préjudice matériel, plus 5 062,50 euros pour le préjudice de jouissance et 6 000 euros de frais de justice. Ici, à la différence du Var, l’expertise a établi l’antériorité et le caractère occulte du vice, et la connaissance qu’en avaient les vendeurs a privé d’effet la clause d’exclusion de garantie : un vendeur qui connaît le vice ne peut pas s’abriter derrière une clause qui l’exonère. Retenez aussi le délai, car il est impératif : selon l’article 1648 du code civil : « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. » Deux ans à compter de la découverte, pas de la vente : chaque mois compte, et attendre que les inondations se répètent peut faire courir un risque de forclusion.
Le second chemin est l’état des risques, le document officiel qui a sauvé les vendeurs varois. Selon l’article L. 125-5 du code de l’environnement : « sont informés par le vendeur ou le bailleur de l’existence de ces risques ou de ces obligations. A cet effet, un état des risques, indiquant, le cas échéant, l’existence de ces obligations, est établi. » Ce texte vise les biens situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, miniers ou naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou à potentiel radon, ou exposées au recul du trait de côte. Il ajoute une obligation souvent méconnue : « Lorsqu’un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité en application de l’article L. 125-2 ou de l’article L. 128-2 du code des assurances, le vendeur ou le bailleur de l’immeuble est tenu d’informer, dans l’état des risques mentionné aux I, I bis et II du présent article, l’acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l’immeuble ou dont il a été lui-même informé en application des présentes dispositions. » Autrement dit, le vendeur doit déclarer dans l’état des risques les sinistres indemnisés qu’il a connus comme propriétaire : c’est la mémoire officielle du bien. La fiche officielle de la page Service-public sur le diagnostic état des risques et le site Géorisques pour remplir l’état des risques décrivent la démarche pas à pas, et l’acheteur prudent les consultera avant de signer comme après le sinistre, pour vérifier ce qui lui a été remis.
Cet état des risques est intégré au dossier de diagnostic technique que le vendeur doit fournir : selon l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation : « En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. » Et la Cour de cassation vient de rappeler, le 19 février 2026, que ce dossier doit être mis à jour entre la promesse et l’acte authentique : lorsque la parcelle se trouve inscrite, après la promesse, dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé, un état des risques ou une mise à jour de l’état existant doit compléter le dossier lors de la signature de l’acte authentique (Cass. 3e, 19 février 2026, n° 24-10.524). En cas de manquement, l’acquéreur peut poursuivre la résolution de la vente ou demander une diminution du prix. Pour l’acheteur inondé, la vérification est donc double : l’état des risques m’a-t-il été remis, et était-il à jour au jour de l’acte authentique ? Pour le vendeur, la prudence est symétrique : un état périmé ou incomplet expose à la résolution, même sans aucune intention de dissimuler.
Reste le troisième acteur du dossier, celui que l’on oublie et qui paie souvent le premier : l’assurance. Selon l’article L. 125-1 du code des assurances : « Les contrats d’assurance, souscrits par toute personne physique ou morale autre que l’Etat et garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France, ainsi que les dommages aux corps de véhicules terrestres à moteur, ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets des catastrophes naturelles, dont ceux des affaissements de terrain dus à des cavités souterraines et à des marnières sur les biens faisant l’objet de tels contrats. » En pratique, l’indemnisation suppose un arrêté interministériel de catastrophe naturelle, une déclaration rapide à l’assureur et la preuve des dommages : photos, constats, factures, rapport d’expertise. Et si le vendeur a perçu une indemnité pour un sinistre antérieur sans le déclarer dans l’état des risques, cette indemnité devient la preuve de sa connaissance — la boucle est bouclée. Au-delà du contrat, la responsabilité de droit commun demeure : selon l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Des travaux post-vente mal réalisés, par exemple, engagent leur auteur sur ce fondement, comme l’ont plaidé sans succès les acheteurs de l’affaire rouennaise à propos des interventions des fils des vendeurs — ce qui rappelle que chaque faute doit être prouvée contre son auteur précis, sans amalgame.
Pour le lecteur qui découvre son salon sous l’eau, la méthode qui se dégage de ces trois décisions tient en cinq gestes : faire constater immédiatement par commissaire de justice et expert, déclarer le sinistre à l’assureur dans les délais du contrat, réclamer l’historique des sinistres indemnisés et l’état des risques remis lors de la vente, vérifier auprès de la mairie et de la préfecture les arrêtés de catastrophe naturelle et le plan de prévention applicable au jour de l’acte, puis seulement faire qualifier le fondement — dol, vice caché ou état des risques — au vu des pièces réunies. C’est ce dossier, et lui seul, que le cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris pourra exploiter utilement : sans constats, sans historique et sans état des risques, il n’y a pas de recours, seulement une facture.
Conclusion
L’affaire varoise n’est ni un scandale ni une anomalie : c’est l’application ordinaire des règles de la preuve. Des acheteurs subissent un dommage réel, incontesté et chiffré à plus de 20 000 euros ; ils sont convaincus que les vendeurs savaient ; mais ils ne le prouvent pas, face à des héritiers qui n’ont jamais vécu dans la maison et à un état des risques officiellement muet. Le tribunal rejette, et les 60 000 euros réclamés se transforment en 6 000 euros d’honoraires perdus et 4 000 euros versés à l’adversaire. À l’inverse, l’acheteur des Yvelines obtient l’annulation de sa vente parce qu’il prouve que le vendeur occupant connaissait l’inondation de 2016 et l’a tue, et les acheteurs normands obtiennent 40 799 euros de travaux parce que l’expertise établit un vice antérieur, occulte et connu du vendeur.
Trois leçons pratiques pour tout occupant ou propriétaire d’une maison exposée. Premièrement, avant d’acheter en zone à risque, lisez l’état des risques, vérifiez sa date, consultez Géorisques et la mairie, et faites écrire au vendeur ce qu’il déclare sur les sinistres passés : ce qui n’est pas écrit sera nié. Deuxièmement, après une inondation, constatez, déclarez et archivez avant de réparer : les travaux effacent les preuves. Troisièmement, avant d’assigner, demandez-vous ce que vous prouverez de la connaissance du vendeur ou de l’antériorité du vice, dans le délai de deux ans de la découverte : sans cette réponse, le procès est une seconde inondation, financière celle-là. Le droit protège l’acheteur trompé ou livré à un bien vicieux, pas l’acheteur malchanceux sans preuves — et c’est à cette différence que se gagnent ou se perdent ces dossiers.