Votre fermier règle le fermage avec plusieurs mois de retard, verse des sommes partielles, puis solde son arriéré après que vous lui avez adressé une mise en demeure. La question se pose alors dans des termes très concrets : le paiement tardif efface-t-il la faute, ou pouvez-vous encore demander la résiliation du bail rural devant le tribunal paritaire ? La réponse tient en deux temps. Tant que le tribunal n’est pas saisi, le preneur peut encore régulariser sa situation et priver la demande de résiliation de son fondement. Une fois la juridiction saisie et les conditions légales réunies à cette date, le versement ultérieur ne fait plus obstacle à la résiliation. Cette ligne de partage, tracée par l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime et confirmée par plusieurs décisions récentes des juges du fond, commande toute la stratégie du bailleur comme celle du preneur. Elle suppose de compter exactement les termes impayés, de rédiger une mise en demeure régulière, de respecter le délai de trois mois, puis d’agir sans tarder. Chaque étape compte, car une erreur sur la nature des échéances ou sur le calendrier peut faire échouer une demande pourtant fondée sur un arriéré réel, tandis qu’une régularisation intervenue juste avant la saisine peut sauver un bail que le bailleur croyait perdu. Le contentieux du fermage impayé se joue ainsi sur des détails de procédure autant que sur les sommes dues, et les décisions rendues en 2025 par le tribunal paritaire d’Avranches, la cour d’appel de Caen et la cour d’appel de Nîmes en donnent trois illustrations complémentaires. Cet article expose le cadre légal strict de la résiliation pour défaut de paiement, puis le sort exact du paiement tardif ou partiel, afin que chaque partie sache quels actes accomplir et dans quel ordre. Pour situer ce contentieux dans l’ensemble du statut du fermage, on pourra se reporter au panorama des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption.

I. La résiliation pour impayé de fermage obéit à des conditions strictes

Le statut du fermage protège le preneur contre une résiliation trop facile. Le bailleur ne peut pas mettre fin au bail au premier retard, ni même au premier impayé persistant. La loi exige deux défauts de paiement caractérisés, une mise en demeure formelle qui rappelle le texte applicable, et la persistance de l’impayé trois mois après cette mise en demeure. Chacun de ces éléments se vérifie avec précision, et le juge contrôle leur réunion à la date où il est saisi.

A. Deux termes impayés, une mise en demeure régulière et trois mois sans effet

Le texte de référence figure à l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, dont le premier paragraphe dispose que « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance » et « Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ». La formule appelle trois observations. D’abord, il faut deux défauts de paiement, c’est-à-dire deux échéances distinctes restées impayées, et non deux relances pour la même échéance. Ensuite, la mise en demeure doit être postérieure à l’échéance de chacune des sommes réclamées : on ne met pas en demeure de payer un terme qui n’est pas encore exigible. Enfin, la mise en demeure doit reproduire ou rappeler les termes de la disposition légale, à peine de nullité de la procédure de résiliation. L’omission de ce rappel n’est pas une simple irrégularité de forme que le juge pourrait passer outre : elle prive la mise en demeure de son efficacité pour fonder la résiliation, et la demande sera rejetée quel que soit le montant de l’arriéré.

La pratique admet un assouplissement sur le nombre d’actes à adresser : dès lors que le paiement de deux termes est demandé dans le même courrier, une seule mise en demeure suffit. La cour d’appel de Caen l’a rappelé le 4 septembre 2025 dans une affaire de bail rural de vingt-cinq ans : « Une seule mise en demeure suffit dès lors qu’elle vise deux termes de fermages impayés ». Dans cette espèce, le fermage annuel de 4 983 euros était payable en deux fois à terme échu, les 30 décembre et 30 juin de chaque année, et la mise en demeure unique visait bien les deux échéances. La cour a également posé que « les motifs de la résiliation doivent être appréciés à la date de la demande en justice », formule décisive pour tout le contentieux du paiement tardif, comme on le verra dans la seconde partie. Retenons dès ici que le bailleur doit viser chaque terme impayé avec sa date d’échéance et son montant, rappeler le texte, et laisser courir trois mois complets avant de saisir le tribunal.

La nature des échéances mérite une attention particulière lorsque le bail prévoit des versements mensuels. De nombreux baux ruraux fixent un fermage annuel mais organisent son règlement par acomptes mensuels par virement bancaire. Ces mensualités ne constituent pas autant de termes de fermage distincts au sens de l’article L. 411-31. Le tribunal paritaire des baux ruraux d’Avranches l’a jugé le 4 novembre 2025 dans un litige où le bail prévoyait un fermage annuel de 3 899,19 euros payable par échéances mensuelles de 324,93 euros : « Ces versements mensuels caractérisent seulement des acomptes du fermage annuel stipulé explicitement au bail ». Le bailleur avait adressé un commandement de payer portant sur le solde des versements mensuels de janvier et de février 2024, soit deux mensualités d’acomptes d’un même fermage annuel. Le tribunal a estimé que le bailleur « ne se prévaut pas de “deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois” ainsi que l’exige le texte de l’article L411-31 susvisé, mais d’un seul défaut de paiement d’une fraction du fermage annuel », et il a débouté le bailleur de sa demande de résiliation. L’enseignement est direct : lorsque le fermage est annuel, deux mensualités manquantes ne forment qu’un seul défaut afférent à ce fermage annuel, et le bailleur doit attendre un second fermage annuel impayé ou identifier deux termes annuels distincts pour agir. Avant d’adresser la mise en demeure, il faut donc relire le bail, déterminer si les échéances stipulées sont des termes annuels ou de simples modalités de règlement, et chiffrer l’arriéré par année culturale ou par terme contractuel. À défaut, la procédure est vouée à l’échec malgré un impayé bien réel.

Le délai de trois mois court à compter de la mise en demeure postérieure à l’échéance, et il doit avoir expiré sans paiement complet des deux termes visés pour que la résiliation puisse être demandée. Un paiement partiel intervenu pendant ce délai ne suffit pas : tant qu’un solde reste dû sur les deux termes à l’expiration des trois mois, le défaut persiste. En revanche, un paiement intégral des deux termes avant l’expiration du délai fait disparaître le motif, et le bailleur ne peut plus s’en prévaloir. La computation du délai suit les règles ordinaires : le jour de la réception de la lettre recommandée ne compte pas, et le délai expire le dernier jour à minuit. En pratique, le bailleur avisé laisse passer quelques jours de marge avant de saisir le tribunal, afin qu’aucune contestation sur la date exacte de réception ne fragilise sa demande. Il conserve les avis de réception, les relevés bancaires montrant l’absence de versement, et le décompte précis des sommes dues terme par terme, car c’est à lui de prouver la réunion des conditions.

La loi réserve deux échappatoires au preneur, même lorsque deux défauts persistent après mise en demeure : la force majeure et les raisons sérieuses et légitimes. L’article L. 411-31 précise que « Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes ». La force majeure suppose un événement extérieur, imprévisible et irrésistible qui a empêché le paiement : une catastrophe ayant détruit l’exploitation sans aucune indemnisation, une hospitalisation prolongée privant l’exploitant de toute ressource et de tout mandataire, ou un blocage administratif total des comptes. Les tribunaux l’admettent rarement en matière de fermage, car le preneur dispose en général de moyens pour mandater un tiers ou demander des délais. Les raisons sérieuses et légitimes s’apprécient plus souplement mais restent étroites : il faut un motif qui rend le non-paiement compréhensible sans faute du preneur, par exemple une contestation grave et fondée sur le montant même du fermage réclamé, une incertitude avérée sur la personne du créancier après le décès du bailleur dans une indivision conflictuelle, ou une compensation légitime et documentée. En revanche, les contestations accessoires ou les griefs dirigés contre le bailleur sur d’autres points du bail n’excusent pas le défaut de paiement, comme l’ont montré les arrêts de 2025 examinés plus loin.

B. Payer le fermage convenu, prouver le paiement et assumer les intérêts

L’obligation de payer le fermage résulte d’abord du contrat lui-même. L’article 1728 du code civil énonce que le preneur est tenu « De payer le prix du bail aux termes convenus ». Cette formule simple a une portée concrète : les échéances, les modalités de versement et le montant résultent du bail, et le preneur ne peut pas les modifier seul. Il ne peut pas décider de réduire unilatéralement ses versements parce qu’il estime que le bailleur manque à l’une de ses propres obligations, par exemple la fourniture d’eau ou d’électricité convenue entre les parties. Dans l’affaire jugée à Avranches en novembre 2025, le preneur avait réduit ses versements mensuels de 322,20 euros à 22,20 euros pendant huit mois parce que le bailleur avait cessé de lui fournir l’eau. Le tribunal a néanmoins examiné la demande de résiliation au regard du seul critère des deux défauts de fermage annuel, sans admettre que cette rétention partielle constitue un mode de règlement valable. La compensation unilatérale opérée par le preneur l’expose : s’il s’estime créancier du bailleur à un autre titre, il doit agir en justice ou obtenir un accord, et non se payer lui-même en amputant le fermage. À défaut, chaque échéance amputée reste un impayé partiel qui alimente le décompte du bailleur.

Le montant du fermage n’est pas librement fixé par les parties. L’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime encadre le prix, dont le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative, avec une actualisation annuelle selon des indices officiels. Cette réglementation explique que le décompte du bailleur doive distinguer le fermage principal, son indexation éventuelle, et les accessoires comme la part de taxe foncière mise par le bail à la charge du preneur. Dans l’affaire d’Avranches, le bailleur réclamait une indexation des fermages de 2020 à 2024 sans qu’aucune clause d’indexation figure au bail ni qu’aucune demande antérieure ait été adressée au preneur ; le tribunal a condamné le preneur au solde des fermages après application de l’indexation pour 1 375,81 euros, tout en déclarant irrecevable la demande de révision et en condamnant le bailleur à reverser 985 euros de dégrèvements d’impôts fonciers. L’enseignement pour le bailleur est de chiffrer séparément chaque poste et de ne réclamer au titre des deux défauts que des sommes effectivement exigibles en vertu du bail et de l’arrêté préfectoral applicable. Pour le preneur, il est de vérifier chaque poste du décompte : une indexation non prévue au bail, une taxe foncière mal calculée ou un dégrèvement pour pertes de récoltes non répercuté peuvent réduire l’arriéré, même s’ils n’effacent pas nécessairement les deux défauts lorsque le solde reste significatif.

La preuve du paiement pèse sur celui qui s’en prévaut. L’article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». En matière de fermage, cela signifie que le preneur qui affirme avoir payé doit produire des quittances, des relevés bancaires, des preuves de virement identifiant le bail, les parcelles et l’échéance concernée. Les affirmations sans pièces ne suffisent pas. La cour d’appel de Nîmes l’a illustré le 10 juin 2025 : le preneur soutenait que son bailleur refusait de lui délivrer des quittances, mais il n’en justifiait pas et se contentait de l’alléguer ; la cour a écarté ce moyen comme non prouvé et au demeurant sans incidence sur l’obligation de payer. Le preneur doit donc payer par un moyen traçable, conserver chaque justificatif, et mentionner dans le libellé du virement l’année ou le terme concerné. Le bailleur, de son côté, doit délivrer des quittances et tenir un relevé bancaire permettant de constater les versements reçus, car c’est sur ces pièces que le tribunal vérifiera la persistance des défauts.

Le retard de paiement produit des intérêts. L’article 1231-6 du code civil prévoit que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». Le bailleur peut donc réclamer, outre l’arriéré, les intérêts au taux légal à compter de chaque mise en demeure ou de chaque échéance selon ce qu’il demande, et la cour d’appel de Caen a condamné le preneur à payer 8 640,73 euros d’arriéré avec intérêts au taux légal à compter de la date d’échéance des fermages. L’action en paiement se prescrit par cinq ans, car l’article 2224 du code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Le bailleur ne doit donc pas laisser s’accumuler les impayés pendant des années en espérant les recouvrer un jour : au-delà de cinq ans, les termes anciens sont prescrits, et ils ne peuvent plus alimenter ni une demande en paiement ni, a fortiori, une demande de résiliation.

II. Payer tard ou en partie ne sauve le bail que dans des limites précises

Le paiement tardif ou partiel n’a pas toujours le même effet selon le moment où il intervient. Avant la saisine du tribunal, la régularisation complète peut encore faire échec à la résiliation. Après la saisine, lorsque les conditions étaient réunies à cette date, le paiement ultérieur ne fait plus obstacle à la résiliation, et les moyens tirés de contestations accessoires ne permettent pas au preneur d’échapper à la sanction.

A. Régulariser avant la saisine peut sauver le bail, payer après ne l’empêche plus

La jurisprudence admet que le preneur conserve la possibilité de régulariser sa situation jusqu’à la saisine du tribunal par le bailleur, même après l’expiration du délai de trois mois ouvert par la mise en demeure. La cour d’appel de Nîmes l’a formulé ainsi le 10 juin 2025 : « il conserve la possibilité de régulariser sa situation jusqu’à la saisine du tribunal par le propriétaire », en visant l’hypothèse où le preneur ne s’est pas acquitté du fermage à l’expiration du délai de trois mois. Cette tolérance s’explique : la résiliation judiciaire n’est pas une sanction automatique, et le juge vérifie à la date de la demande si le manquement persiste. Si le preneur a tout soldé avant que le bailleur ne dépose sa requête, le motif a disparu, et la résiliation n’a plus d’objet. Le preneur qui reçoit une mise en demeure doit donc comprendre qu’il lui reste deux délais successifs : trois mois pour payer avant que le motif ne soit constitué, puis, à ses risques, jusqu’à la saisine pour régulariser avant qu’il ne soit trop tard. Mais cette seconde chance est fragile, car le bailleur peut saisir le tribunal dès le lendemain de l’expiration des trois mois, sans préavis supplémentaire.

Une fois le tribunal saisi et les conditions réunies à cette date, le paiement postérieur ne sauve plus le bail. La cour d’appel de Nîmes en donne l’exemple le plus net : le bailleur avait adressé deux mises en demeure recommandées, le 11 août 2022 pour le fermage 2021 de 176,97 euros et le 28 avril 2023 pour le fermage 2022 de 183,25 euros, toutes deux rappelant les dispositions légales, puis avait saisi le tribunal paritaire de Mende par requête du 29 août 2023 en résiliation et expulsion. Le preneur n’avait réglé les 360,22 euros dus que par un virement du 18 décembre 2023, postérieur à la saisine. La cour a relevé qu’« outre que M. [Z] [B] avait jusqu’au 29 juillet 2023 pour apurer sa dette en l’état de la délivrance de la seconde mise en demeure, il n’a pas plus réglé les fermages dus avant la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux de Mende, intervenue le 29 août 2023 et a ainsi manqué à ses obligations, permettant à M. [F] [E] de solliciter la résiliation du bail rural ». Elle a confirmé le jugement qui avait prononcé la résiliation judiciaire du bail verbal consenti à compter de l’année culturale 2014 et ordonné l’expulsion du preneur, au besoin avec l’assistance de la force publique. Le paiement de décembre, pourtant complet, est arrivé trop tard : le manquement s’apprécie au jour de la demande, et la régularisation postérieure ne l’efface pas.

La cour d’appel de Caen a statué dans le même sens le 4 septembre 2025, à propos d’un fermage annuel de 4 983 euros payable semestriellement. Le preneur n’avait payé que le 14 mars 2023, après l’expiration du délai de trois mois et après la demande en justice, et la cour a jugé que « le paiement tardif de M. [A] (14 mars 2023), postérieur au délai de trois mois imparti par l’article L 411-31 et à la demande en justice, ne pouvait faire obstacle à la demande de résiliation du bail ». Elle a confirmé la résiliation du bail de vingt-cinq ans et l’expulsion du preneur, en condamnant celui-ci à 8 640,73 euros d’arriéré avec intérêts et 1 500 euros au titre des frais de procédure. Ces deux arrêts fixent une règle de calendrier impitoyable pour le preneur : payer après la saisine, même intégralement, n’empêche pas la résiliation si les deux défauts persistaient à la date de la demande. Pour le bailleur, ils fixent une règle symétrique : saisir le tribunal rapidement après l’expiration des trois mois, sans laisser au preneur le temps de régulariser avant la requête, car tout versement complet antérieur à la saisine peut encore faire échouer la demande.

Le paiement partiel appelle une distinction. S’il intervient avant la saisine et solde intégralement les deux termes visés, il équivaut à une régularisation et fait échec à la résiliation. S’il ne laisse qu’un reliquat, même modeste, sur l’un des deux termes, le défaut persiste et le motif subsiste. S’il intervient après la saisine, il n’empêche pas la résiliation mais il réduit l’arriéré à payer et peut influer sur les délais d’expulsion ou les modalités de départ. Dans tous les cas, le preneur doit imputer ses versements avec précision et en conserver la preuve, car c’est à lui de démontrer sa libération conformément à l’article 1353 du code civil. Un virement sans libellé, un paiement en espèces sans reçu, ou une somme versée à un tiers sans mandat exposent le preneur à voir son paiement ignoré dans le décompte. Le bailleur doit de son côté imputer chaque versement sur le terme indiqué par le preneur, ou à défaut sur le terme le plus ancien, et actualiser son décompte avant l’audience, car le juge vérifiera les sommes restant dues à la date de la demande et condamnera le preneur au solde avec intérêts.

Le juge peut accorder au débiteur des délais de paiement, mais ces délais ne gomment pas le manquement déjà constitué. L’article 1343-5 du code civil permet au juge, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». Le preneur en difficulté peut solliciter de tels délais pour régler l’arriéré, et le tribunal paritaire peut les lui accorder en considération de sa situation. Mais l’octroi de délais pour payer le solde ne vaut pas pardon du manquement apprécié au jour de la demande : si les deux défauts persistaient à la saisine et qu’aucune force majeure ni raison sérieuse et légitime ne les excuse, la résiliation peut être prononcée quand bien même le juge échelonnerait le paiement des sommes dues. Le preneur ne doit donc pas confondre l’obtention de délais avec le maintien du bail : seule une régularisation complète avant la saisine, ou la démonstration d’une excuse légitime, permet de conserver les terres.

B. Les contestations accessoires et les griefs contre le bailleur n’excusent pas l’impayé

Les preneurs menacés de résiliation invoquent souvent des griefs réels ou supposés contre leur bailleur : taxe foncière mal calculée, durée du bail contestée, quittances non délivrées, promesses non tenues lors de la vente des terres, ou manquement du bailleur à une obligation de fourniture. Ces moyens échouent lorsqu’ils portent sur des points accessoires ou non prouvés, et qu’ils n’expliquent pas le non-paiement de l’essentiel du fermage. La cour d’appel de Caen en a écarté trois d’un coup dans son arrêt du 4 septembre 2025 : la contestation sur la taxe foncière, dont le montant réclamé était mineur face aux 8 702,42 euros de fermages impayés, ne constituait pas une raison sérieuse et légitime ; la contestation sur la durée du bail, vingt-cinq ans au lieu des dix-huit ans évoqués dans le compromis de vente, ne justifiait pas le non-paiement dès lors que le preneur avait librement accepté les conditions du bail authentique ; et le manquement allégué des bailleurs à faire consentir des promesses de baux sur d’autres terres ne pouvait être invoqué par un preneur qui avait renoncé à la condition suspensive correspondante. La cour a confirmé la résiliation et l’expulsion, en précisant qu’il n’y avait pas lieu d’assortir l’expulsion d’une astreinte. La leçon est que le preneur ne peut pas se dispenser de payer le fermage pour faire pression sur le bailleur dans un autre différend : chaque obligation s’exécute, et les griefs se portent devant le juge par une demande propre, non par une rétention unilatérale du loyer.

La cour d’appel de Nîmes a appliqué la même logique au moyen tiré du refus de quittance. Le preneur affirmait que son bailleur refusait de lui délivrer des quittances, ce qui l’aurait empêché de payer. La cour a constaté qu’il ne justifiait pas de ces comportements, se contentant de les alléguer, et qu’ils étaient au demeurant sans incidence sur son obligation de régler ses fermages. Le preneur qui rencontre une difficulté pour payer, par exemple parce qu’il ignore à qui adresser le versement après le décès du bailleur ou parce que le bailleur refuse un mode de paiement convenu, doit consigner les sommes, saisir le tribunal d’une demande de désignation d’un séquestre, ou payer par un moyen traçable en conservant la preuve, plutôt que de cesser tout versement. L’abstention totale, même motivée par un grief véritable, reste un défaut de paiement au sens de l’article L. 411-31, et seule une raison sérieuse et légitime établie par des pièces peut l’excuser.

Reste l’hypothèse du preneur qui paie en partie parce qu’il compense avec une créance contre le bailleur, par exemple des dégrèvements de taxe foncière à répercuter, une indemnité d’amélioration, ou un trop-perçu d’indexation. La compensation légale suppose des dettes réciproques certaines, liquides et exigibles, et son invocation en matière de fermage exige des pièces. Dans l’affaire d’Avranches, le tribunal a condamné le bailleur à reverser 985 euros de dégrèvements au preneur, tout en condamnant le preneur au solde des fermages : les deux créances ont été liquidées judiciairement, et non par retenue unilatérale. Le preneur qui s’estime créancier doit donc chiffrer sa créance, la réclamer par écrit, puis, à défaut d’accord, la porter devant le tribunal paritaire, qui statue sur les deux demandes et ordonne les compensations nécessaires. La rétention opérée de sa propre autorité, sans titre ni accord, demeure un impayé partiel qui peut, combiné à un autre défaut, fonder la résiliation.

Devant quelle juridiction se joue ce contentieux ? Le tribunal paritaire des baux ruraux, présidé par un juge du tribunal judiciaire et composé à parité de bailleurs et de preneurs, comme le prévoit l’article L. 492-1 du code rural et de la pêche maritime, aux termes duquel « Le tribunal paritaire est présidé par un juge du tribunal judiciaire désigné par le président du tribunal judiciaire ; il comprend, en outre, en nombre égal, des bailleurs non preneurs et des preneurs non bailleurs ». Le bailleur y demande la condamnation du preneur au paiement de l’arriéré avec intérêts, la résiliation du bail, l’expulsion à défaut de départ volontaire, et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux termes duquel « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ». Les trois décisions de 2025 ont toutes alloué de telles indemnités, de 200 à 1 500 euros, outre les dépens. Le preneur qui conteste doit comparaître, produire ses preuves de paiement, soulever l’irrégularité éventuelle de la mise en demeure dès le début de l’instance, et démontrer, pièces à l’appui, la force majeure ou la raison sérieuse et légitime qu’il invoque. Celui qui ne comparaît pas ou qui se borne à des allégations sans pièces s’expose à la résiliation, à l’expulsion et à une condamnation pécuniaire dont les intérêts courent depuis chaque échéance.

Conclusion

Le fermier qui paie en retard ou en partie n’est pas automatiquement à l’abri, et le bailleur qui a subi des impayés n’obtient pas automatiquement la résiliation. Tout dépend du nombre exact de termes impayés, de la régularité de la mise en demeure, de l’expiration du délai de trois mois, et surtout de la date à laquelle le tribunal est saisi. Avant la saisine, le paiement intégral des deux termes visés fait disparaître le motif et sauve le bail. Après la saisine, lorsque deux défauts persistaient à cette date sans force majeure ni raison sérieuse et légitime, le versement ultérieur, même complet, ne fait plus obstacle à la résiliation, comme l’ont jugé les cours d’appel de Nîmes et de Caen en 2025. Les mensualités d’acomptes ne valent pas deux termes annuels distincts, les contestations mineures n’excusent pas l’impayé, et la preuve du paiement incombe au preneur. Bailleur et preneur doivent donc agir vite et par écrit : mise en demeure visant chaque terme avec rappel du texte pour l’un, paiement traçable et intégral avant toute requête pour l’autre, et pour chacun, un décompte précis, des pièces conservées, et une saisine du tribunal paritaire dès que le dialogue ne suffit plus.