Deux fuites en un an venues de l’appartement du dessus, deux déclarations à votre assureur, deux constats amiables signés avec le voisin : puis un recommandé qui annonce la fin de votre contrat d’assurance habitation pour « sinistralité ». La situation paraît absurde, car vous n’êtes responsable de rien, et elle est pourtant prévue par le droit français. Oui, votre assureur peut mettre fin à votre contrat après des sinistres, même non responsables, mais seulement si le contrat le prévoit, seulement dans des délais stricts et avec une lettre motivée. En immeuble, un engagement professionnel de 2015 limite même cette faculté pour les dégâts des eaux causés par un tiers, et une enquête du superviseur bancaire de l’été 2026 montre que les sinistres non responsables continuent pourtant d’être pris en compte. La réponse tient donc en une phrase : vérifiez la clause et les dates, exigez les motifs par écrit, contestez en citant l’engagement de 2015 quand il s’applique, et cherchez immédiatement un nouveau contrat, car un locataire sans assurance risque la résiliation de son bail. Cet article décrit les deux voies de sortie dont dispose l’assureur, le cas particulier des fuites du voisin et les réflexes à adopter quand la lettre arrive, avec les textes applicables et trois décisions rendues entre janvier 2025 et septembre 2026. Réserves d’emblée : votre police prime sur toute analyse générale et peut aménager ces règles, les montants cités sont ceux d’affaires jugées et non des barèmes, et seul le juge tranche, au vu du contrat et des pièces, si une résiliation ou un refus de garantie était fondé.

I. L’assureur peut-il vraiment vous résilier quand vous n’y êtes pour rien ?

A. Deux voies de sortie, deux calendriers à ne pas confondre

La première confusion à dissiper porte sur ce que recouvre le mot « résiliation ». Derrière une même lettre peuvent se cacher deux mécanismes juridiques différents, avec des conditions et des délais différents. La résiliation après sinistre intervient en cours d’année : l’assureur met fin au contrat à la suite d’un sinistre déclaré. Elle n’est possible que si la police la prévoit expressément. L’article R*113-10 du code des assurances dispose que «Dans le cas où une police prévoit pour l’assureur la faculté de résilier le contrat après sinistre, la résiliation ne peut prendre effet qu’à l’expiration d’un délai d’un mois à dater de la notification à l’assuré». Autrement dit, sans clause de résiliation après sinistre dans votre contrat, cette voie n’existe pas, et avec une telle clause, la garantie court encore un mois après la notification. Le même article ajoute une protection souvent ignorée : «L’assureur qui, passé le délai d’un mois après qu’il a eu connaissance du sinistre, a accepté le paiement d’une prime ou cotisation ou d’une fraction de prime ou cotisation correspondant à une période d’assurance ayant débuté postérieurement au sinistre ne peut plus se prévaloir de ce sinistre pour résilier le contrat». Si l’assureur a encaissé, plus d’un mois après avoir connu le sinistre, une prime couvrant une période postérieure à ce sinistre, il a renoncé à s’en servir pour vous résilier. Conservez donc les avis d’échéance et les relevés de paiement : la date d’encaissement peut neutraliser la lettre.

La seconde voie est la non-reconduction à l’échéance annuelle : l’assureur laisse le contrat s’éteindre à sa date anniversaire en vous prévenant au moins deux mois avant. L’article L. 113-12 du code des assurances rappelle que «La durée du contrat et les conditions de résiliation, particulièrement le droit pour l’assureur et l’assuré de résilier le contrat tous les ans, sont fixées par la police». En pratique, la lettre doit être postée au moins deux mois avant l’échéance, et le cachet de la poste fait foi : une lettre envoyée 67 jours avant l’échéance respecte le délai, une lettre envoyée 50 jours avant ne le respecte pas. Dans les deux voies, une exigence commune s’applique depuis plusieurs années : la motivation. L’article L. 113-12-1 du code des assurances dispose que la résiliation unilatérale du contrat d’assurance par l’assureur doit être motivée, dans les cas prévus par le livre Ier comme en application du droit de résiliation annuelle («La résiliation unilatérale du contrat d’assurance par l’assureur, dans les cas prévus au présent livre ou en application du premier alinéa de l’ article L. 113-12 , doit être motivée»). Une lettre qui invoque une « sinistralité » globale sans préciser quels sinistres sont retenus ne satisfait pas cette exigence : demandez par écrit le détail des sinistres imputés, avec leurs dates et leurs coûts pour l’assureur.

Le site Service public résume la règle applicable à l’habitation sans détour : l’assureur peut résilier le contrat après un sinistre, y compris quand l’assuré n’en est pas responsable, et cette résiliation prend effet un mois après sa notification (fiche officielle sur la résiliation après sinistre). La même fiche rappelle toutefois l’exception de la prime encaissée : si, un mois après avoir été informé du sinistre, l’assureur accepte le paiement d’une cotisation couvrant une période postérieure à l’événement sans mentionner la résiliation, il ne peut plus mettre fin au contrat à cause de ce sinistre. Ce point de contrôle calendaire est le premier à effectuer quand la lettre arrive, avant même de discuter du fond. Un cas particulier mérite un contrôle distinct : dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, le site Service public signale des règles spécifiques dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle, où l’assureur peut résilier sans qu’une clause particulière soit prévue à cet effet dans le contrat (fiche officielle sur la résiliation après sinistre). Si votre logement se situe dans l’un de ces trois départements, faites vérifier la lettre au regard de ce droit local, car l’exigence d’une clause expresse de résiliation après sinistre ne s’y applique pas de la même manière, tandis que l’assuré y dispose de son côté de la possibilité de mettre fin à son contrat après un sinistre.

Reste la question de la fréquence : deux dégâts des eaux en un an suffisent-ils à justifier la sortie ? Aucun texte ne fixe un seuil de sinistres, et c’est précisément ce qui rend la situation inconfortable. La presse spécialisée relevait le 7 octobre 2026 que le dégât des eaux demeure le sinistre habitation le plus fréquent, avec 39 % des près de 4,2 millions de sinistres indemnisés en 2025 selon les chiffres de la profession, toutes situations confondues. Le superviseur du secteur, l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, a interrogé 14 organismes sur leurs pratiques d’indemnisation entre 2021 et 2023 dans une enquête dont les enseignements ont été publiés à l’été 2026, et il y relève que les sinistres non responsables restent parfois pris en compte, dégâts des eaux en immeuble compris, ce qui irait à l’encontre d’un engagement professionnel de 2015. Les assureurs, de leur côté, font valoir une exposition accrue au risque. Pour l’occupant, l’enseignement est simple : la fréquence des déclarations nourrit la décision de l’assureur, même quand chaque sinistre est subi, et chaque déclaration doit donc être pesée, documentée et suivie.

B. Les fuites venues du voisin en immeuble : un engagement de 2015 à connaître et à invoquer

Le dégât des eaux venu du logement du dessus obéit à un circuit d’indemnisation particulier : c’est votre propre assureur qui vous indemnise d’abord, avant un éventuel recours entre assureurs, et c’est donc votre dossier qui se charge alors même que la fuite est née chez le voisin. Pour corriger cet effet pervers en logement collectif, les assureurs membres de la fédération professionnelle France Assureurs ont pris un engagement déontologique, présenté par la presse spécialisée dans un article mis à jour le 7 octobre 2026 : ils renonceraient à se servir des dégâts des eaux causés par un tiers pour résilier ou refuser de reconduire un contrat multirisque habitation, et ce depuis le 1er mars 2015. Il s’agirait de l’engagement n° 6 du recueil des engagements déontologiques de la fédération. Cette présentation reste celle de la presse spécialisée : le texte de référence demeure le recueil de la fédération, que l’assuré peut réclamer à son assureur quand celui-ci s’en prévaut ou quand il s’en écarte. Trois limites doivent être comprises avant de l’invoquer. D’abord, ce n’est pas une loi : le recueil complète la réglementation sans la remplacer, et un assureur qui n’appartient pas à la fédération n’est pas lié. Ensuite, il ne vise que le logement collectif et seulement le dégât des eaux causé par un tiers : ni la maison individuelle, ni une fuite partie de chez vous, ni une hausse de cotisation. Enfin, il couvre à la fois la résiliation en cours de contrat et la non-reconduction à l’échéance, ce qui en fait un argument dans les deux calendriers décrits plus haut.

L’enquête du superviseur citée plus haut montre que cet engagement n’a pas empêché toutes les lettres : les sinistres non responsables continueraient d’être parfois pris en compte dans les décisions de sortie. C’est précisément dans ce cas que la réclamation écrite prend son sens : rappelez l’engagement de 2015, joignez les constats amiables qui établissent l’origine tierce de chaque fuite, et demandez à l’assureur d’expliquer par écrit en quoi votre dossier justifierait de s’en écarter. Même quand l’assureur maintient sa position, cette réclamation datée et motivée servira devant le médiateur de l’assurance puis, le cas échéant, devant le juge.

Parallèlement, certains assurés se voient opposer non une résiliation mais un refus de garantie : l’assureur, informé d’antécédents sur les mêmes causes, soutient que le nouveau sinistre serait dépourvu d’aléa. La cour d’appel d’Orléans a tranché un tel litige le 14 janvier 2025 dans une affaire où l’assureur refusait la prise en charge d’un dégât des eaux au motif d’antécédents survenus dans le même ensemble immobilier pour les mêmes causes et les mêmes origines. La cour a jugé que l’assurée ne s’était rendue auteur d’aucune faute dolosive et que l’exclusion soulevée par l’assureur lui était inopposable : «DIT que l’exclusion de garantie soulevée par la Maif est inopposable à Mme [M]». Elle a condamné l’assureur à payer «une indemnité de 155 970,90 euros» à l’assurée. Le fondement de cette solution figure à l’article L. 113-1 du code des assurances : «Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police». Une exclusion générale, ambiguë ou non limitée ne peut donc priver l’assuré de sa garantie, et des antécédents de fuites ne transforment pas le sinistre suivant en événement non aléatoire dès lors que l’assuré n’a commis aucune faute intentionnelle. La limite symétrique figure dans la seconde phrase du même article : «Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré». En pratique, cela vise par exemple l’assuré qui installerait lui-même une plomberie notoirement non conforme puis réclamerait l’indemnisation du dégât programmé, ou celui qui aggraverait sciemment les désordres en laissant l’eau couler des semaines sans rien signaler. Entre ces deux pôles, la maladresse, l’oubli ou la négligence simple ne suffisent pas à faire perdre la garantie : l’assureur qui invoque votre comportement doit établir le caractère intentionnel ou dolosif de la faute, et c’est au juge qu’il revient d’en décider au vu des pièces. Ne lui facilitez pas la tâche : déclarez chaque sinistre dans le délai prévu par votre police, décrivez les faits sans les qualifier juridiquement, et ne reconnaissez par écrit ni faute ni responsabilité, ni à l’égard de l’assureur ni à l’égard du voisin. Lisez votre police à cette aune : l’exclusion invoquée contre vous est-elle formelle, c’est-à-dire écrite en termes précis, et limitée, c’est-à-dire circonscrite à des hypothèses définies ? Dans le doute, faites-la relire avant d’accepter un refus.

II. La lettre est arrivée : que faire, dans quel ordre ?

A. Vérifier les dates et les motifs, puis contester par écrit

Ne répondez pas à la lettre par téléphone seul : tout ce qui comptera ensuite sera écrit et daté. Première vérification, le calendrier. En cas de non-reconduction, comparez le cachet de la poste au jour de l’échéance : il faut au moins deux mois d’intervalle, et c’est l’envoi qui compte, pas la réception. En cas de résiliation après sinistre, vérifiez que la police prévoit bien cette faculté et que la garantie est maintenue un mois après la notification. Dans les deux cas, contrôlez l’exception de la prime encaissée : si l’assureur a accepté, plus d’un mois après avoir connu le sinistre, le paiement d’une prime couvrant une période postérieure au sinistre, il ne peut plus se prévaloir de ce sinistre. Dressez un tableau simple avec, pour chaque sinistre, la date de survenance, la date de déclaration, la date à laquelle l’assureur en a eu connaissance et les primes encaissées depuis : c’est ce tableau qui révélera une renonciation ou un délai manqué.

Deuxième vérification, les motifs. La loi impose à l’assureur de motiver sa décision, et vous êtes en droit d’exiger le détail : quels sinistres, quelles dates, quels montants versés ou provisionnés, et en quoi ils justifient la sortie. Demandez-le par lettre recommandée ou par envoi recommandé électronique, en conservant la preuve de dépôt. Si la lettre initiale se borne à viser une « sinistralité » sans précision, signalez par écrit que la motivation fait défaut au regard de l’article L. 113-12-1 du code des assurances et réclamez une motivation complète. Si vos sinistres sont des dégâts des eaux causés par un tiers en immeuble et que votre assureur appartient à la fédération professionnelle, citez l’engagement applicable depuis le 1er mars 2015 et joignez les constats amiables qui établissent l’origine des fuites. Adressez ensuite, si la réponse ne vient pas ou ne convainc pas, une réclamation au service dédié de l’assureur, puis saisissez le médiateur de l’assurance : cette voie institutionnelle prévue par le code des assurances exige un dossier complet et chronologique, et elle ne suspend pas par elle-même les délais pour agir en justice, de sorte qu’il faut la mener en parallèle de la recherche d’un nouveau contrat, sans attendre son issue pour se réassurer. Conservez la preuve de chaque envoi et de chaque réponse, car la chronologie des échanges fera foi si le litige se poursuit devant le juge des contentieux de la protection à Paris comme ailleurs.

Troisième point, souvent oublié : la résiliation d’une police vous ouvre un droit miroir. Le code des assurances impose que «les polices doivent reconnaître à l’assuré le droit, dans le délai d’un mois de la notification de la résiliation de la police sinistrée, de résilier les autres contrats d’assurance qu’il peut avoir souscrits à l’assureur, la résiliation prenant effet un mois à dater de la notification à l’assureur». Passez en revue vos contrats auto, complémentaire santé et prévoyance souscrits chez le même assureur : conservez ceux dont les conditions restent bonnes, et usez de ce droit de sortie là où la relation de confiance est rompue, en notifiant votre décision par écrit dans le mois de la résiliation de la police sinistrée. Le même article organise le sort des primes déjà versées : «La faculté de résiliation ouverte à l’assureur et à l’assuré, par application des deux précédents alinéas, comporte restitution par l’assureur des portions de primes ou cotisations afférentes à la période pour laquelle les risques ne sont plus garantis». Vérifiez donc ligne à ligne que la prime de la période postérieure à la fin de garantie vous a bien été remboursée, contrat par contrat, et réclamez-la par écrit, avec le décompte des périodes, si ce n’est pas le cas.

B. Se réassurer sans rupture et traiter la cause des fuites

Le danger principal n’est pas la lettre elle-même, c’est le trou de garantie qui suit. Le ministère de l’économie rappelle que les locataires doivent obligatoirement être assurés (page officielle sur l’assurance habitation), y compris en meublé, et les copropriétaires sont eux aussi soumis à une obligation limitée à la responsabilité civile. Pour un locataire, rester sans assurance expose à la résiliation du bail : la cour d’appel de Caen l’a rappelé le 3 septembre 2026 en confirmant en toutes ses dispositions un jugement qui avait constaté la résiliation d’un bail d’habitation, condamné la locataire au paiement de l’arriéré et ordonné son expulsion avec indemnité d’occupation («Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions appelées»). Dans cette affaire, le bailleur avait fait délivrer un commandement visant notamment le défaut de justification d’une assurance des risques locatifs. La leçon est directe : dès la lettre de sortie reçue, cherchez un nouveau contrat dont la prise d’effet coïncide avec la fin de l’ancien, et transmettez sans délai l’attestation au bailleur pour couper court à tout commandement. Les propriétaires occupants en copropriété ne sont pas à l’abri d’un trou de garantie non plus : le ministère de l’économie rappelle que les copropriétaires doivent au minimum garantir leur responsabilité civile envers la copropriété, les voisins, les tiers et leurs éventuels locataires (page officielle sur l’assurance habitation). Autrement dit, même sans locataire à protéger, un copropriétaire non assuré répond personnellement des dommages causés aux voisins et aux parties communes, et une fuite partie de chez lui après la fin de sa garantie l’exposerait à payer de sa poche.

Le marché des « résiliés » existe : des contrats sont proposés aux assurés dont l’assureur précédent a pris l’initiative de la rupture, généralement avec une surprime et parfois avec des garanties réduites. Ne mentez jamais sur le questionnaire : une fausse déclaration sur les sinistres antérieurs ou sur la résiliation précédente exposerait le nouveau contrat à la nullité ou à une réduction d’indemnité, ce qui aggraverait la situation au prochain sinistre. Déclarez la résiliation, comparez au moins deux propositions, vérifiez les exclusions « fuites répétées » ou « antécédents sinistres » à la lumière de l’article L. 113-1 cité plus haut, et refusez toute exclusion générale qui ne serait ni formelle ni limitée. Une fois le nouveau contrat souscrit, vous pourrez le résilier plus tard dans les conditions légales : pour les contrats couvrant les personnes physiques en dehors de leurs activités professionnelles, l’assuré peut, après un an à compter de la première souscription, résilier «sans frais ni pénalités les contrats et adhésions tacitement reconductibles». Cette faculté de sortie annuelle vous permettra de renégocier quand votre dossier se sera assaini.

Traitez en même temps la cause, car un nouveau sinistre chez le même voisin fragiliserait le nouveau contrat. Quand les fuites viennent du logement du dessus, le voisin répond des dommages qu’il cause et le bailleur doit assurer une jouissance paisible. Le tribunal judiciaire de Paris l’a illustré le 21 juillet 2025 dans une affaire où une locataire subissait depuis 2003 des dégâts des eaux répétés venus de l’étage supérieur : le juge a condamné le bailleur social à payer à la locataire «la somme de 12 076,72 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance» et «la somme de 5 000 euros à titre des dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral», tout en ordonnant sous délai les travaux d’étanchéité nécessaires dans les pièces d’eau du logement d’où partaient les infiltrations. Concrètement, écrivez au voisin et au bailleur ou au syndic dès chaque fuite, faites établir un constat amiable de dégât des eaux signé des deux parties, photographiez avec date, conservez les factures de sauvegarde et demandez par écrit la réparation de la cause, pas seulement de vos taches. Si la cause se situe dans les parties communes, adressez-vous au syndic et exigez l’intervention du prestataire d’entretien, en demandant que la recherche de fuite soit organisée sans délai car chaque semaine d’infiltration aggrave vos désordres et votre dossier de sinistralité. Faites-vous assister à l’expertise de l’assureur si les montants sont importants : l’expert mandaté par la compagnie constate pour son mandant, et vos propres photographies datées, vos constats amiables et vos factures de sauvegarde équilibreront utilement le débat technique. À Paris, où les bailleurs sociaux gèrent des dizaines de milliers de logements et où les fuites entre étages alimentent un contentieux nourri devant le juge des contentieux de la protection, ce formalisme écrit conditionne l’indemnisation du trouble de jouissance : sans constats ni courriers, le préjudice se plaide mal. Pour faire le tri entre ces voies quand votre dossier mêle résiliation, fuites répétées et bail menacé, l’éclairage d’un cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris permet de vérifier les délais, les motifs et les pièces avant d’engager une contestation ou une assignation.

En conclusion, la lettre de sortie pour sinistralité n’est ni une fatalité ni une simple formalité : elle doit reposer sur une clause, respecter un mois après notification en cours de contrat ou deux mois avant l’échéance en non-reconduction, et être motivée sinistre par sinistre. Quand les fuites viennent d’un tiers en immeuble, l’engagement professionnel applicable depuis le 1er mars 2015 offre un argument de contestation sérieux, et quand l’assureur refuse la garantie au motif d’antécédents, l’exclusion doit être formelle et limitée pour être opposable. Vos quatre réflexes tiennent en autant de gestes : dater chaque sinistre et chaque encaissement de prime, exiger les motifs par écrit, réclamer en citant l’engagement de 2015 avec les constats qui prouvent l’origine tierce, et vous réassurer sans un jour de rupture en transmettant l’attestation au bailleur. Agissez ensuite sur la cause auprès du voisin, du bailleur ou du syndic, par écrit et avec constats, car c’est la fin des fuites qui assainira durablement votre dossier d’assuré. Ces lignes décrivent le droit applicable et des décisions rendues ; elles ne remplacent ni la lecture de votre police, qui peut aménager ces règles, ni l’appréciation du juge, seul à trancher au vu des pièces de votre dossier.