Le locataire ne paie plus son loyer, les relances restent sans réponse, et le garant qui s’était porté caution refuse à son tour de payer ou répond qu’il n’est tenu de rien. Pour un bailleur, cette situation est l’une des plus frustrantes du contentieux locatif : la garantie qui devait sécuriser les revenus locatifs semble s’évaporer au moment précis où elle devrait jouer. Pourtant, le droit français donne au bailleur des armes puissantes contre une caution récalcitrante, à condition de respecter une méthode rigoureuse : vérifier la validité de l’acte de cautionnement, mettre la caution en demeure dans les formes utiles, puis l’assigner en paiement devant le bon juge avec un dossier complet. Chaque étape compte, car la caution dispose elle aussi de moyens de défense redoutables — nullité pour défaut de mention manuscrite, disproportion manifeste de son engagement, défaut d’information annuelle du bailleur — que les juges appliquent strictement, comme le montrent plusieurs décisions récentes de la Cour de cassation et des cours d’appel. Cet article décrit pas à pas la marche à suivre pour contraindre un garant à payer les loyers impayés, les conditions de validité à contrôler avant d’agir, les défenses que la caution va opposer et la manière d’y répondre, avec les spécificités pratiques de Paris et de l’Île-de-France.

Le point de départ est simple et il faut le rappeler : « Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu. » C’est l’article 2288 du code civil qui le dit. La caution n’est donc pas un simple témoin du bail : elle est personnellement obligée envers le bailleur, et cette obligation survit au silence ou à la mauvaise foi du locataire. Quand le garant ne paie pas spontanément, le bailleur n’a pas à subir : il doit l’y contraindre, en commençant par s’assurer que l’acte de cautionnement tient juridiquement la route.

I. Contraindre le garant à payer : les conditions à réunir avant d’agir

Avant d’envoyer la moindre mise en demeure, le bailleur avisé contrôle son acte de cautionnement comme un juge le ferait. Une action engagée sur un acte nul fait perdre des mois et expose le bailleur à des demandes reconventionnelles. Deux vérifications préalables s’imposent : la validité formelle de l’engagement de la caution, puis le choix de la voie procédurale adaptée pour obtenir le paiement.

A. Un acte de cautionnement valable : mentions manuscrites, montant chiffré et solidarité

Pour les baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, l’article 22-1 de cette loi encadre strictement le cautionnement, et ses exigences s’ajoutent à celles du code civil. La règle centrale figure dans la loi elle-même : « La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. » Chaque mot compte : montant du loyer, conditions de révision, remise d’un exemplaire du bail, et surtout la mention de l’article 2297 du code civil. L’absence d’un seul de ces éléments expose l’acte à l’annulation.

La mention de l’article 2297 du code civil est le cœur du dispositif protecteur. Le texte dispose : « A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres. Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices. La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article. » Concrètement, la caution doit écrire de sa main qu’elle s’engage comme caution, avec un plafond chiffré en lettres et en chiffres. Si l’acte prévoit que la caution est solidaire ou qu’elle renonce aux bénéfices de discussion et de division, cette renonciation doit figurer dans la mention manuscrite elle-même ; sinon, la caution conserve ces bénéfices et pourra exiger du bailleur qu’il poursuive d’abord le locataire.

La jurisprudence applique ces exigences sans indulgence. Le 9 mars 2022, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé que « Selon le premier de ces textes, à peine de nullité de son engagement, la personne qui se porte caution pour l’exécution du contrat de bail, doit faire précéder sa signature, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte, et de la reproduction manuscrite du texte législatif applicable. » Dans cette affaire, des bailleurs poursuivaient la caution solidaire après l’interruption du paiement des loyers par la locataire, et la caution contestait être l’auteur de la mention manuscrite. La Cour de cassation a cassé l’arrêt d’appel qui avait condamné la caution sans vérifier l’écriture contestée, en posant que « lorsque la partie, à laquelle on oppose son engagement sous seing privé, désavoue son écriture ou sa signature, le juge doit, après avoir, s’il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d’écriture, vérifier l’acte contesté, à moins qu’il ne puisse statuer sans en tenir compte. » L’enseignement pour le bailleur est direct : conservez l’original de l’acte, vérifiez que la mention est bien de la main de la caution, et anticipez qu’une caution qui désavoue son écriture obtiendra une vérification d’écriture.

Plus récemment encore, la cour d’appel de Grenoble, par un arrêt du 16 décembre 2025, a annulé un acte de cautionnement signé en juin 2018 dans un litige où la caution soutenait que l’acte ne remplissait pas les conditions de forme de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, texte qui encadre spécifiquement la validité des cautionnements garantissant les loyers d’un bail d’habitation. Les juges du fond contrôlent désormais ces actes à la loupe. Le bailleur doit donc relire son acte avant d’agir : mention manuscrite complète, montant en lettres et en chiffres, reproduction du texte légal applicable au jour de la signature, exemplarité du bail remis à la caution. Si l’acte est antérieur au 1er janvier 2022, c’est la version alors applicable de l’article 22-1 qui s’applique, avec ses propres mentions manuscrites ; si l’acte est postérieur, c’est la mention de l’article 2297 du code civil qui est exigée.

Le bailleur doit aussi vérifier deux interdictions qui frappent le cautionnement à peine de nullité. D’abord, « Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. » Un bailleur qui cumule garantie des loyers impayés et cautionnement — hors le cas de l’étudiant ou de l’apprenti — détient un acte nul. Ensuite, quand le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile familiale, le cautionnement ne peut être demandé que s’il est apporté par un organisme figurant sur la liste fixée par décret, ou si le logement est loué à un étudiant sans bourse. Un bailleur institutionnel qui a exigé la caution d’un parent personne physique en dehors de ces cas possède un engagement annulable.

Enfin, la solidarité mérite une attention particulière. La plupart des actes de cautionnement locatif stipulent que la caution est tenue solidairement avec le locataire, ce qui prive le garant du bénéfice de discussion : le bailleur peut poursuivre directement la caution sans avoir épuisé les voies d’exécution contre le locataire. Mais cette solidarité ne se présume pas et doit résulter clairement de l’acte, reprise dans la mention manuscrite comme l’exige l’article 2297. À défaut, la caution pourra opposer le bénéfice de discussion, rappelé par l’article 2305 du code civil : « Le bénéfice de discussion permet à la caution d’obliger le créancier à poursuivre d’abord le débiteur principal. Ne peut se prévaloir de ce bénéfice ni la caution tenue solidairement avec le débiteur, ni celle qui a renoncé à ce bénéfice, non plus que la caution judiciaire. » De même, quand plusieurs personnes se sont portées cautions de la même dette, l’article 2306 du code civil prévoit que « Lorsque plusieurs personnes se sont portées cautions de la même dette, elles sont chacune tenues pour le tout. Néanmoins, celle qui est poursuivie peut opposer au créancier le bénéfice de division. Le créancier est alors tenu de diviser ses poursuites et ne peut lui réclamer que sa part de la dette. Ne peuvent se prévaloir du bénéfice de division les cautions solidaires entre elles, ni les cautions qui ont renoncé à ce bénéfice. » Relisez donc l’acte : solidarité expresse, renonciation expresse aux bénéfices de discussion et de division, reprises dans la mention manuscrite. C’est ce qui permettra de poursuivre directement le garant sans détour.

B. Mettre la caution en demeure puis l’assigner : procédure, délais et pièces du dossier

Une fois la validité de l’acte confirmée, la marche vers le paiement suit un ordre précis. La première étape est la mise en demeure de la caution, par lettre recommandée avec accusé de réception, qui détaille le décompte des sommes dues : loyers impayés mois par mois, charges régularisées, indemnités d’occupation après la fin du bail, intérêts. Cette mise en demeure fait courir les intérêts moratoires et établit la mauvaise foi du garant qui persiste à ne pas payer. Elle doit viser expressément l’acte de cautionnement, rappeler la solidarité stipulée et impartir un délai raisonnable de paiement, généralement de quinze jours à un mois. Face à un loyer impayé, la question que faire se pose dès le premier mois d’arriéré : le bailleur qui attend six mois avant d’écrire à la caution affaiblit son dossier et laisse courir des moyens de défense liés au défaut d’information, comme on le verra. La mise en demeure doit donc partir vite, en même temps que les relances adressées au locataire, et elle doit être renouvelée si l’arriéré s’aggrave.

La deuxième étape consiste à faire constater la défaillance du locataire par les actes adaptés. Contre le locataire, le bailleur d’un bail d’habitation fait délivrer un commandement de payer par commissaire de justice, qui fait courir le délai de deux mois avant la mise en œuvre de la clause résolutoire et l’assignation en résiliation et expulsion. Contre la caution, aucun commandement préalable n’est exigé par les textes : la caution solidaire peut être assignée directement en paiement. En pratique, les bailleurs diligents assignent ensemble le locataire et la caution devant le même juge, pour obtenir une condamnation solidaire au paiement de l’arriéré et, s’il y a lieu, la résiliation du bail et l’expulsion. Cette jonction évite les décisions contradictoires et permet au juge de statuer d’un bloc sur la dette locative et la garantie.

La troisième étape est l’assignation elle-même. Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, pour les baux d’habitation. L’assignation doit contenir le décompte précis, l’acte de cautionnement en pièce jointe, le bail, les mises en demeure et la preuve de la défaillance du locataire. La Cour de cassation veille à la précision des demandes : le 5 novembre 2025, la chambre commerciale a rappelé, au visa de l’article 4 du code de procédure civile, que « l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties », et elle a cassé un arrêt qui avait statué sur une dette de 155 164 euros envers un autre créancier alors que la caution n’invoquait dans ses conclusions qu’une dette de 42 000 euros. L’enseignement vaut pour le bailleur comme pour la caution : chaque chiffre réclamé doit être prouvé pièce par pièce, et le juge ne peut ni ajouter ni retrancher au débat défini par les conclusions. Un décompte approximatif ou des pièces manquantes exposent à un rejet partiel que la caution ne manquera pas de solliciter.

Quant aux délais, plusieurs règles se combinent. La prescription de l’action en paiement des loyers est de trois ans, et l’action contre la caution suit le sort de l’obligation garantie : le bailleur doit agir avant que la dette locative ne soit prescrite. La caution d’un engagement à durée indéterminée peut résilier unilatéralement son engagement, et la loi précise que « Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. » Autrement dit, la résiliation ne libère pas la caution pour la période en cours : elle prend effet au terme du bail en cours, et la caution reste tenue des dettes nées avant cette échéance. Le bailleur qui reçoit une lettre de résiliation de la caution doit donc dater précisément la fin de la garantie et concentrer son action sur les sommes dues jusqu’à cette date, tout en exigeant pour l’avenir une nouvelle garantie ou en engageant la procédure de résiliation du bail.

II. Les défenses du garant et les réponses du bailleur diligent

Une caution assignée ne reste jamais passive. Les avocats des garants ont développé un arsenal de défenses standardisées que tout bailleur doit connaître pour les désamorcer par avance. Trois moyens reviennent dans presque tous les dossiers : la nullité de l’acte, la disproportion de l’engagement et le défaut d’information du bailleur. Chacun obéit à des conditions précises que la jurisprudence récente a affinées.

A. Nullité, disproportion et défaut d’information : les moyens qui font échec au bailleur négligent

La nullité pour vice de forme est le premier moyen, et c’est le plus radical puisqu’il anéantit purement et simplement l’engagement. On a vu que l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 2297 du code civil imposent leurs formalités à peine de nullité, et que les juges les appliquent strictement, comme l’illustrent l’arrêt de la troisième chambre civile du 9 mars 2022 et l’arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 16 décembre 2025. La parade du bailleur est préventive : faire signer l’acte en présence d’un professionnel, vérifier que la mention est entièrement manuscrite et complète, conserver l’original, remettre un exemplaire du bail contre récépissé. Quand la caution prétend ne pas être l’auteur de la mention, le bailleur doit demander au juge la vérification d’écriture plutôt que de s’y opposer, car la Cour de cassation impose cette vérification au juge saisi d’un désaveu. Un bailleur qui produit un acte complet et propose lui-même l’expertise d’écriture prive la caution de son moyen favori.

Le deuxième moyen est la disproportion manifeste de l’engagement, qui conduit non à la nullité mais à la réduction du cautionnement. L’article 2300 du code civil dispose : « Si le cautionnement souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution, il est réduit au montant à hauteur duquel elle pouvait s’engager à cette date. » Deux précisions sont capitales. D’abord, l’appréciation se fait au jour de la conclusion de l’engagement, au regard des revenus et du patrimoine de la caution à cette date, pièces justificatives à l’appui. Ensuite, et c’est l’apport majeur de l’arrêt de la chambre commerciale du 1er avril 2026 (pourvoi n° 24-11.700), la mesure de la disproportion ne se fait pas à l’aune des mensualités du prêt ou des loyers mensuels, mais à l’aune du montant total de l’engagement propre de la caution. La Cour a jugé que « la disproportion manifeste du cautionnement s’apprécie au regard de la capacité de la caution à faire face, avec ses biens et revenus, non à l’obligation garantie, selon les modalités de paiement propres à celle-ci, mais au montant de son propre engagement », en cassant une cour d’appel qui avait déduit de revenus mensuels et d’un bien immobilier que la caution pouvait faire face à son engagement parce que les mensualités n’étaient plus exigibles que sur deux ans. Transposé au bail d’habitation, ce raisonnement signifie que le juge compare le plafond global garanti — souvent l’équivalent de plusieurs années de loyers — aux revenus et au patrimoine de la caution au jour de la signature. Le bailleur avisé constitue donc dès l’entrée dans les lieux un dossier de solvabilité de la caution : bulletins de paie, avis d’imposition, justificatifs de patrimoine. Si la caution était manifestement insolvable au jour de l’engagement, le bailleur le sait avant d’agir et peut orienter sa stratégie vers d’autres garanties plutôt que vers un procès perdu d’avance.

Le troisième moyen tient aux obligations d’information du bailleur, dont la violation est sanctionnée par la déchéance partielle de la garantie. L’article 2302 du code civil impose au créancier professionnel d’informer chaque année la caution personne physique : « Le créancier professionnel est tenu, avant le 31 mars de chaque année et à ses frais, de faire connaître à toute caution personne physique le montant du principal de la dette, des intérêts et autres accessoires restant dus au 31 décembre de l’année précédente au titre de l’obligation garantie, sous peine de déchéance de la garantie des intérêts et pénalités échus depuis la date de la précédente information et jusqu’à celle de la communication de la nouvelle information. » Un bailleur professionnel — et la qualité de professionnel s’apprécie souplement pour les bailleurs détenant plusieurs logements — qui omet cet envoi annuel perd les intérêts et pénalités échus sur la période non couverte. Plus redoutable encore, l’article 2303 du code civil prévoit que « Le créancier professionnel est tenu d’informer toute caution personne physique de la défaillance du débiteur principal dès le premier incident de paiement non régularisé dans le mois de l’exigibilité de ce paiement, à peine de déchéance de la garantie des intérêts et pénalités échus entre la date de cet incident et celle à laquelle elle en a été informée. Dans les rapports entre le créancier et la caution, les paiements effectués par le débiteur pendant cette période sont imputés prioritairement sur le principal de la dette. » Concrètement, dès le premier loyer impayé non régularisé dans le mois, le bailleur doit écrire à la caution pour l’informer de la défaillance du locataire, sous peine de perdre les intérêts et pénalités courus jusqu’à cette information. Les bailleurs qui laissent filer six mois d’arriéré avant de prévenir la caution perdent mécaniquement une partie de leur créance accessoire. La parade est organisationnelle : un courrier type à la caution dès le premier incident, puis l’information annuelle avant le 31 mars, le tout en recommandé avec accusé de réception conservé au dossier.

À ces trois moyens s’ajoutent les exceptions inhérentes à la dette que la caution peut opposer au bailleur : prescription des loyers anciens, loyers indus, manquement du bailleur à son obligation de délivrance ou d’entretien, congé ou résiliation affectant la dette garantie. La caution peut reprendre à son compte tous les moyens du locataire, et le bailleur doit donc purger son propre dossier — décence du logement, diagnostics, décomptes de charges — avant d’assigner la caution, sous peine de voir son action repoussée par des exceptions qu’il aurait pu prévenir.

B. Paris et Île-de-France : juridiction compétente, conciliation et pièces à préparer

À Paris et en Île-de-France, où les loyers élevés gonflent les engagements de caution et où les arriérés atteignent vite des montants importants, le contentieux contre la caution obéit aux mêmes règles nationales mais avec des particularités pratiques qu’il faut connaître. La compétence territoriale appartient au tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble : pour un logement parisien, le tribunal judiciaire de Paris, pôle des contentieux de la protection ; pour un logement situé en petite ou grande couronne, le tribunal judiciaire du département concerné. L’assignation est délivrée par un commissaire de justice, et les délais de convocation doivent intégrer l’encombrement des rôles franciliens : plusieurs mois séparent souvent l’assignation de l’audience, période pendant laquelle l’arriéré continue de courir et doit être actualisé par des conclusions complémentaires.

Avant le procès, la conciliation mérite d’être tentée. Les commissions départementales de conciliation, présentes dans chaque département francilien, peuvent être saisies par simple courrier des litiges relatifs aux baux d’habitation, et une conciliation réussie avec la caution — échéancier adossé à une reconnaissance de dette — vaut mieux qu’un jugement difficile à exécuter. À Paris, la commission départementale de conciliation siège et traite un volume important de dossiers locatifs ; la saisine se fait par lettre recommandée exposant le litige. Quand la caution est de bonne foi mais temporairement gênée, l’échéancier homologué ou constaté par le juge offre au bailleur un titre exécutoire sans passer par un procès au fond. Quand la caution est de mauvaise foi ou insolvable, la conciliation purge au moins l’obligation de tenter un règlement amiable que certains juges apprécient de voir respectée.

Le dossier parisien type contre une caution qui ne paie pas comprend les pièces suivantes : le contrat de bail complet avec ses avenants, l’acte de cautionnement original avec la mention manuscrite, la preuve de la remise d’un exemplaire du bail à la caution, les mises en demeure et relances adressées au locataire et à la caution avec leurs accusés de réception, le décompte détaillé mois par mois des loyers, charges et indemnités réclamés, les justificatifs de la dette (avis d’échéance, régularisations de charges), le commandement de payer délivré au locataire s’il existe, et les pièces établissant la solvabilité actuelle de la caution pour l’exécution du jugement (adresse, employeur connu, éléments de patrimoine). L’actualisation du décompte à la date de l’audience est indispensable, car le juge statue sur les sommes dues au jour où il se prononce. Les bailleurs parisiens ont intérêt à faire établir le décompte par leur administrateur de biens ou leur conseil, car les erreurs de calcul sont le premier motif de réduction des condamnations.

Enfin, l’exécution du jugement contre la caution conclut la démarche. Muni d’un jugement de condamnation, le bailleur fait procéder par commissaire de justice à une saisie-attribution sur les comptes bancaires de la caution ou à une saisie des rémunérations, dans le respect des règles protectrices du minimum de ressources. La caution qui a payé dispose ensuite d’un recours personnel contre le locataire pour récupérer les sommes versées, avec intérêts de plein droit du jour du paiement. Le bailleur n’a pas à se préoccuper de ce recours : son affaire s’achève avec le recouvrement. Mais il doit garder à l’esprit que l’exécution contre une caution insolvable restera vaine, d’où l’importance du contrôle de solvabilité en amont : à Paris où un engagement de caution représente fréquemment plusieurs dizaines de milliers d’euros, poursuivre une caution sans revenus ni patrimoine, c’est obtenir un jugement inexécutable au prix d’une procédure coûteuse.

Conclusion

Le garant qui ne paie pas le loyer impayé n’est jamais à l’abri d’une action judiciaire, mais le bailleur qui l’assigne sans préparation s’expose à des défenses redoutables. La méthode qui gagne tient en quatre réflexes : contrôler la validité formelle de l’acte de cautionnement avant tout envoi, mettre la caution en demeure et l’informer dès le premier incident de paiement, assigner avec un décompte précis et des pièces complètes, et anticiper les moyens de nullité, de disproportion et de défaut d’information que la jurisprudence récente a consacrés. Les arrêts de la Cour de cassation du 9 mars 2022 sur la vérification de l’écriture désavouée et du 1er avril 2026 sur l’appréciation de la disproportion au regard du montant de l’engagement propre de la caution dessinent un cadre clair : les juges protègent la caution contre les engagements irréguliers ou excessifs, mais ils condamnent sans hésiter la caution valablement engagée qui refuse de payer. À Paris comme ailleurs en Île-de-France, le bailleur méthodique qui respecte les informations annuelles, chiffre sa créance au euro près et choisit le bon juge obtient des condamnations exécutoires. La caution reste ce qu’elle a toujours été en droit français : non une formalité de dossier locatif, mais un débiteur à part entière, tenu de payer quand le locataire défaille.