Vous cultivez depuis des années des parcelles prises à bail rural et vous apprenez, par un courrier du notaire ou par la rumeur du village, que votre bailleur a décidé de vendre. La question qui se pose alors est directe : pouvez-vous acheter en priorité les terres que vous exploitez, et que faire si la vente a déjà eu lieu sans que personne ne vous ait consulté ? Le statut du fermage répond par un droit de préemption au profit de l’exploitant preneur en place, assorti d’une procédure de purge strictement encadrée et de sanctions redoutables pour le vendeur qui la contourne.

Ce droit n’est pourtant ni automatique ni inconditionnel. Il suppose une ancienneté d’exploitation, une exploitation effective au jour de la vente et une situation administrative en règle, et il se perd par un silence de deux mois. Lorsqu’il est bafoué, le preneur peut obtenir l’annulation de la vente et se faire déclarer acquéreur à la place du tiers, mais dans un délai de forclusion de six mois qui ne pardonne aucun retard. La Cour de cassation a encore précisé le régime le 2 avril 2026, et la chambre des baux ruraux de la cour d’appel de Rennes l’a appliqué le 6 mars 2025 dans une affaire où le preneur avait perdu l’exploitation effective de ses terres.

Cet article décrit d’abord les conditions et le champ d’application de la préemption du fermier, puis la procédure de purge et les recours ouverts lorsque la vente a été conclue sans purger ce droit, à partir des textes vérifiés et des décisions rendues en texte intégral.

I. Un droit de préemption réservé au fermier qui exploite réellement

A. Trois ans d’exploitation personnelle ou familiale au jour de la vente

Le principe est posé par l’article L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime : « Le propriétaire bailleur d’un fonds de terre ou d’un bien rural qui décide ou est contraint de l’aliéner à titre onéreux, sauf le cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu’en tenant compte, conformément aux dispositions de la présente section, d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur en place. » Le droit est acquis au preneur même s’il a la qualité de copropriétaire du bien mis en vente, ce qui règle le cas fréquent des indivisions familiales où le fermier détient déjà une part des terres.

Pour en bénéficier, l’article L. 412-5 du même code exige une ancienneté et une effectivité : « Bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente. » Trois conditions se cumulent donc au jour de la vente : un titre régulier d’occupation, trois années d’activité agricole et une exploitation effective du fonds concerné. La troisième condition est celle qui fait échouer le plus de recours. La cour d’appel de Rennes, chambre des baux ruraux, l’a rappelé le 6 mars 2025 dans un arrêt rendu sous le numéro 24/03051 : peut se prévaloir du droit de préemption le preneur qui, au jour de la vente, dispose d’un titre régulier et exploite le fonds, et le preneur qui a abandonné définitivement l’exploitation perd la possibilité de l’exercer, le titre devant être confirmé par une exploitation effective.

Les faits de cette affaire méritent l’attention car ils ressemblent à de nombreuses situations. Un fermier tenait ses terres d’un bail authentique du 30 décembre 1991, toujours en cours lors d’une vente notariée du 26 novembre 2021 à laquelle il n’avait pas été appelé. Mais les parcelles avaient été mises à disposition d’un groupement agricole d’exploitation en commun, dont il avait ensuite été exclu, tandis qu’il consacrait l’essentiel de son temps à une société de transport qu’il gérait, avec une rémunération mensuelle supérieure à celle des associés travaillant à plein temps sur l’exploitation. La cour a jugé qu’il lui appartenait de prouver qu’il avait conservé, au jour de la vente, l’exploitation effective et personnelle des biens loués, et qu’aucune des pièces produites n’établissait cette exploitation. Le preneur a donc été débouté de sa demande de nullité, alors même que le notaire n’avait pas purgé son droit. La leçon est nette : un bail en cours ne suffit pas, et la mise à disposition des terres à une société suivie d’une exclusion peut vider le droit de préemption de sa substance.

La même décision apporte trois précisions utiles. D’abord, l’exercice d’une seconde profession non agricole n’est pas en soi incompatible avec la qualité d’exploitant, mais l’activité extérieure doit rester accessoire et le preneur doit démontrer son travail effectif sur le fonds. Ensuite, c’est au preneur d’établir qu’il remplit les conditions d’ancienneté et d’exploitation personnelle, conformément à une jurisprudence constante de la troisième chambre civile (Civ. 3e, 8 novembre 1995, n° 93-15.017). Enfin, la cour exige que la situation administrative du preneur soit en conformité avec la législation relative au contrôle des structures (Civ. 3e, 1er décembre 2016, n° 15-23.410), c’est-à-dire que le fermier dispose de l’autorisation d’exploiter requise pour les terres concernées.

Sur ce dernier point, un arrêt très récent invite toutefois à distinguer deux contrôles. Le 2 avril 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 24-22.496, arrêt n° 219 FS-B, publié au Bulletin) a jugé que ces textes ne font pas du respect préalable des conditions posées par l’article L. 411-59 une condition d’exercice du droit de préemption, mais organisent un contrôle exercé après la vente sur les conditions dans lesquelles le fermier exploite le fonds préempté Dans cette affaire, le bénéficiaire d’un pacte de préférence contestait la préemption exercée par une société d’exploitation au motif qu’elle n’aurait pas été en règle avec le contrôle des structures ; la Cour a rejeté le pourvoi. Concrètement, les obligations d’exploitation personnelle du bien préempté pendant neuf ans, prévues aux articles L. 411-59 et L. 412-12, font l’objet d’une vérification après la vente, et leur méconnaissance ouvre droit à des dommages-intérêts devant le tribunal paritaire au profit de l’acquéreur évincé, sans annuler rétroactivement la préemption. L’autorisation d’exploiter au titre du contrôle des structures demeure en revanche exigée par les juges du fond au jour de l’exercice du droit, comme le montre l’arrêt rennais : le fermier prudent régularise donc sa situation administrative avant de préempter, puis respecte scrupuleusement ses engagements d’exploitation pendant neuf ans.

Le texte ouvre aussi la préemption à la famille du preneur. Celui-ci peut exercer le droit pour lui-même afin de faire assurer l’exploitation par son conjoint, son partenaire de pacte civil de solidarité participant à l’exploitation ou un descendant qualifié, et il peut également subroger ces personnes dans l’exercice du droit : l’article L. 412-5 dispose qu’« Il peut aussi subroger dans l’exercice de ce droit son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l’exploitation ou un descendant majeur ou mineur émancipé qui remplissent les conditions prévues à l’alinéa précédent. » Le conjoint ou le descendant subrogé doit avoir exercé la profession agricole pendant trois ans au moins ou être titulaire d’un diplôme d’enseignement agricole. En cas de décès du preneur, le conjoint survivant, ses ascendants et ses descendants âgés d’au moins seize ans au profit desquels le bail continue bénéficient du même droit, dans le même ordre, lorsqu’ils exploitent le fonds par eux-mêmes ou par leur famille à la date d’exercice.

Une limite financière encadre l’ensemble : le même article prévoit que le droit ne peut être exercé si, au jour où le bénéficiaire fait connaître sa décision, lui-même ou, en cas de subrogation, le conjoint, le partenaire ou le descendant subrogé est déjà propriétaire de parcelles dépassant trois fois le seuil mentionné à l’article L. 312-1 Le fermier déjà propriétaire d’une surface importante ne peut donc pas accumuler. Point de procédure important relevé par la cour d’appel de Rennes : c’est à celui qui conteste l’existence du droit de démontrer ce dépassement, et non au preneur de prouver par avance qu’il reste sous le plafond.

Enfin, le droit de préemption du fermier est d’ordre public dans son exercice : l’article L. 412-4 du code rural et de la pêche maritime énonce que « Le droit de préemption s’exerce nonobstant toutes clauses contraires. » Toute clause du bail qui priverait le preneur de ce droit est donc sans effet. Le même article ajoute qu’« Il ne peut en aucun cas être cédé. » Le fermier ne peut ni vendre ni donner son droit à un tiers : seule la subrogation familiale prévue par la loi est permise.

B. Les ventes soumises à purge et celles qui y échappent

Le champ de la préemption est large. L’article L. 412-2 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Les dispositions de la présente section s’appliquent à toutes les ventes ou adjudications même sur surenchère. » La vente de gré à gré comme la vente aux enchères sont concernées, y compris lorsque le bien est vendu en nue-propriété ou en usufruit, sauf si l’acquéreur est déjà, selon le cas, nu-propriétaire du bien vendu en usufruit ou usufruitier du bien vendu en nue-propriété. Lorsque le bailleur aliène en une seule fois un fonds comprenant plusieurs exploitations distinctes, l’article L. 412-6 du même code l’oblige à « mettre en vente séparément chacune de celles-ci, de façon à permettre à chacun des bénéficiaires du droit de préemption d’exercer son droit sur la partie qu’il exploite ». Le fermier ne peut donc pas être contraint d’acheter l’ensemble d’un domaine pour conserver les parcelles qu’il cultive.

Trois catégories d’opérations échappent en revanche à la purge. La première est l’échange : l’article L. 412-3 du code rural et de la pêche maritime prévoit que « Le droit de préemption n’existe pas lorsqu’il s’agit d’échange, même avec soulte », à condition que l’opération s’apparente à un aménagement foncier et que les parcelles nouvellement acquises rejoignent l’exploitation à la place de celles qui en sont distraites. Le notaire qui instrumente un échange de parcelles louées n’a donc pas à purger, mais la qualification d’échange doit être réelle : une vente déguisée en échange expose l’acte à l’annulation. La deuxième exception concerne les petites parcelles dont la location est dispensée de la forme écrite dans les conditions de l’article L. 411-3, qui relèvent d’un régime allégé. La troisième tient aux transmissions familiales : l’article L. 412-1 écarte le droit de préemption lorsque l’aliénation résulte d’un partage amiable entre cohéritiers, d’un partage d’ascendants ou de mutations profitant à des parents ou alliés du propriétaire jusqu’au troisième degré inclus, sauf si le preneur est lui-même parent ou allié du bailleur au même degré. La vente consentie au fils ou à la nièce du bailleur échappe ainsi à la purge, tandis que le fermier qui appartient lui-même à la famille conserve son droit face à un acquéreur familial.

L’expropriation pour cause d’utilité publique est expressément exclue par le premier alinéa de l’article L. 412-1 : le transfert forcé au profit d’une personne publique ne donne pas lieu à préemption, le preneur relevant alors du régime indemnitaire de l’expropriation. Les ventes par adjudication, volontaire ou forcée, restent en revanche soumises au droit, avec une procédure adaptée : l’article L. 412-11 du code rural et de la pêche maritime impose que le preneur « doit, à peine de nullité de la vente, y être convoqué par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, vingt jours au moins avant la date de l’adjudication ». Le fermier dispose ensuite de vingt jours à compter de l’adjudication pour déclarer qu’il préempte, et cette déclaration « emporte pour lui substitution pure et simple à l’adjudicataire ».

Reste la question du concours avec les autres titulaires d’un droit de préemption, au premier rang desquels la société d’aménagement foncier et d’établissement rural. La règle est favorable au fermier en place : l’article L. 143-8 du code rural et de la pêche maritime dispose que « La vente à la société d’aménagement foncier et d’établissement rural ne peut être réalisée qu’après accomplissement des procédures destinées à mettre les titulaires des droits de préemption prioritaires en mesure de les exercer. » Le preneur qui remplit les conditions prime donc la SAFER, et le notaire doit purger son droit avant toute vente à la société d’aménagement. Lorsque le preneur renonce ou laisse passer le délai, la SAFER peut alors exercer son propre droit dans les conditions des articles L. 412-8 à L. 412-11, devant le tribunal judiciaire et non devant le tribunal paritaire. Cette articulation explique que, dans la pratique des études, la notification au fermier précède systématiquement la notification à la SAFER : inverser l’ordre expose la vente à l’annulation à la demande du preneur.

Le prix lui-même peut être discuté. Si le fermier estime que le prix et les conditions demandés sont exagérés, l’article L. 412-7 du code rural et de la pêche maritime lui permet de « saisir le tribunal paritaire qui fixe, après enquête et expertise, la valeur vénale des biens et les conditions de la vente ». Les frais d’expertise sont partagés entre vendeur et acquéreur lorsque la vente se réalise ; si le propriétaire refuse la valeur fixée par le tribunal, il peut renoncer à vendre, mais il supporte alors seul les frais d’expertise. Pour une analyse d’ensemble des décisions récentes rendues en matière de baux ruraux, on peut se reporter à la synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption, qui replace ce contentieux dans son contexte jurisprudentiel.

II. Purger le droit, répondre dans les délais et contester la vente

A. La notification du notaire et les deux mois pour accepter

La purge incombe au notaire chargé d’instrumenter la vente, une fois informé par le propriétaire de son intention de vendre. L’article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime lui impose de faire connaître au preneur, « par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée », ainsi que les nom et domicile du candidat acquéreur dans l’hypothèse prévue au dernier alinéa. Cette communication n’est pas une simple information : elle « vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus », et les dispositions du premier alinéa de l’article 1589 du code civil, selon lequel « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix », s’y appliquent. Le bailleur qui notifie ne peut donc plus revenir librement sur son offre une fois l’acceptation du preneur intervenue.

Le preneur dispose alors d’un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l’acte d’huissier pour faire connaître, dans les mêmes formes, son refus ou son acceptation aux prix, charges et conditions communiqués, avec indication des nom et domicile de la personne qui exerce le droit. La règle de computation est sévère : le même article précise que « Sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai de deux mois ci-dessus visé, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption. » Ce n’est pas la date d’envoi qui compte, mais la réception par le bailleur avant l’expiration du délai. En pratique, le fermier qui souhaite préempter répond par lettre recommandée avec accusé de réception en conservant la preuve de dépôt et de distribution, ou par acte de commissaire de justice, et il anticipe les délais postaux au lieu d’attendre la dernière semaine. Le preneur qui s’est vu communiquer, avec la notification, une déclaration du tiers acquéreur s’obligeant à ne pas user du droit de reprise pendant une durée déterminée, et qui choisit de ne pas préempter, pourra ensuite se prévaloir de cette déclaration pour faire annuler tout congé de reprise délivré avant l’expiration de la période promise : renoncer à acheter ne signifie pas renoncer à rester.

Lorsque le preneur accepte, un second délai de deux mois court à compter de l’envoi de sa réponse pour passer l’acte de vente authentique. Ici encore, la sanction est automatique : l’article L. 412-8 dispose que « passé ce délai, sa déclaration de préemption sera nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure à lui faite par acte d’huissier de justice et restée sans effet », l’action en nullité appartenant au propriétaire vendeur et à l’acquéreur évincé. Le préempteur doit donc mobiliser son financement, généralement un prêt, dès sa réponse : attendre l’acte pour consulter sa banque expose à la mise en demeure puis à l’anéantissement de la préemption.

Deux aménagements méritent d’être connus. Si le propriétaire modifie ses prétentions pendant le délai de deux mois, il doit notifier ses nouvelles conditions par l’intermédiaire du notaire, et l’article L. 412-9 du code rural et de la pêche maritime prévoit que « Le délai de deux mois dont profite celui-ci pour faire valoir son droit de préemption aux nouvelles conditions est alors augmenté de quinze jours. » Si la modification intervient après l’expiration du délai, ou si la vente n’est toujours pas réalisée un an après la dernière notification alors que le propriétaire persiste dans son intention de vendre, la procédure entière doit être renouvelée. Enfin, pour lutter contre les ventes occultes, le même article impose que « toute vente du fonds doit être notifiée dans les dix jours au bénéficiaire du droit de préemption ». Le fermier qui n’a reçu ni offre initiale ni notification de vente réalisée détient là un premier indice de fraude, et le point de départ de son action en nullité.

B. La vente conclue sans vous : nullité, substitution et forclusion de six mois

Lorsque le bailleur vend sans avoir purgé, ou à des conditions différentes de celles qui avaient été notifiées, le preneur n’est pas démuni : la loi lui ouvre une action en nullité avec substitution. L’article L. 412-10 du code rural et de la pêche maritime vise le propriétaire qui vend à un tiers avant l’expiration des délais, à un prix ou à des conditions de paiement différents de ceux qui avaient été demandés au bénéficiaire, ou qui exige de lui des conditions tendant à l’empêcher d’acquérir : dans ces cas, « le tribunal paritaire, saisi par ce dernier, doit annuler la vente et déclarer ledit bénéficiaire acquéreur aux lieu et place du tiers, aux conditions communiquées, sauf, en cas de vente à un prix inférieur à celui notifié, à le faire bénéficier de ce même prix ». Le preneur obtient donc la terre au prix réellement payé par le tiers si celui-ci est inférieur au prix notifié, ce qui dissuade les ententes sur un prix affiché artificiellement élevé. Plus largement, l’article L. 412-12 du même code dispose qu’« Au cas où le droit de préemption n’aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu en application de la présente section, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion ».

Ce délai de six mois est le piège principal du contentieux. La cour d’appel de Rennes, dans son arrêt du 6 mars 2025 déjà cité, en rappelle le régime : il vise les cas de fraude au droit de préemption, il s’agit d’un délai de forclusion qui ne peut être ni suspendu ni interrompu, et il s’interprète littéralement. Le point de départ n’est pas la date de la vente elle-même, mais le jour où sa date exacte est connue du preneur (Civ. 3e, 28 mai 2020, n° 18-24.401). Dans l’affaire rennaise, un premier courrier du conseil du fermier évoquait la vente en termes hypothétiques, comme une rumeur à vérifier : la cour a jugé qu’une simple demande d’information ne faisait pas courir le délai, qui n’a commencé qu’avec la connaissance de la date exacte, établie par un courrier ultérieur et par l’information du service de la publicité foncière. À défaut de notification régulière, il appartient au bailleur et à l’acquéreur d’établir par d’autres moyens que le preneur est forclos, par exemple en démontrant qu’il connaissait la date exacte depuis plus de six mois. Le fermier avisé réagit donc dès les premiers indices : il écrit au notaire pour exiger la copie de l’acte, consulte la publicité foncière et saisit le tribunal paritaire dans les six mois de la connaissance certaine, sans attendre l’issue d’échanges amiables qui ne suspendent rien.

Le tribunal compétent est le tribunal paritaire des baux ruraux, juge naturel du statut du fermage, sauf pour la préemption exercée par la SAFER, qui relève du tribunal judiciaire. Le preneur demande la nullité de la vente, sa substitution à l’acquéreur et, le cas échéant, des dommages-intérêts pour le préjudice subi. Symétriquement, le préempteur qui a acquis puis manque à ses engagements s’expose : l’article L. 412-12 rappelle que « Celui qui a fait usage du droit de préemption est tenu aux obligations mentionnées aux articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67 », et qu’« Il est privé de toute action après expiration de la période d’exploitation personnelle de neuf années prévues aux articles L. 411-59, L. 411-60 et L. 411-63. » Pendant ces neuf ans, il doit exploiter personnellement, de façon effective et permanente : l’article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime précise qu’« Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. » L’apport du bien préempté à un groupement foncier agricole reste possible à condition de s’y consacrer personnellement dans les mêmes conditions.

Deux décisions récentes éclairent enfin les suites d’une préemption irrégulière du côté du préempteur lui-même. Le 13 juin 2024, la troisième chambre civile (pourvoi n° 22-20.992, publié au Bulletin) a précisé, à propos d’une préemption exercée par une SAFER dans les conditions de l’article L. 412-8 applicable par renvoi de l’article L. 143-8, que la qualité d’acquéreur évincé, habilité à agir en nullité de la déclaration de préemption pour défaut de réalisation de l’acte authentique, appartient à la personne désignée dans la notification du notaire comme celle qui se propose d’acquérir, sans qu’un engagement ferme et définitif conclu avec les vendeurs soit exigé. Le 14 décembre 2023 (pourvoi n° 22-11.505, publié au Bulletin), la même chambre a jugé que l’action en nullité de la déclaration de préemption pour défaut de réalisation de l’acte authentique se prescrit par cinq ans en application de l’article 2224 du code civil, aux termes duquel « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer », le point de départ étant fixé à l’expiration du délai imparti au préempteur par la mise en demeure, et non à l’expiration du délai de deux mois. Ces solutions, rendues pour la SAFER, procèdent du même article L. 412-8 et éclairent le sort de toute préemption dont l’acte authentique n’est pas régularisé à temps.

En définitive, la préemption du fermier protège efficacement celui qui exploite réellement, mais elle exige une vigilance de chaque instant : vérifier que le notaire a purgé avant toute vente, répondre en deux mois dans les formes requises, contester le prix devant le tribunal paritaire si besoin, puis exploiter personnellement pendant neuf ans. Face à une vente conclue dans son dos, le preneur doit agir vite et devant le bon juge, avec la preuve de son exploitation et la date exacte de la vente. C’est à ce prix que les terres qu’il cultive depuis des années deviennent celles dont il est propriétaire.