Le statut de la copropriété des immeubles bâtis, instauré par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, a été originellement conçu pour organiser la pérennité d’une gestion collective au sein d’ensembles immobiliers homogènes. Pourtant, la pratique immobilière et l’urbanisation contemporaine ont vu proliférer de vastes ensembles immobiliers complexes, des résidences pavillonnaires ou des groupes de bâtiments distincts regroupés sous un même syndicat de copropriétaires. Dans ces structures de grande dimension, la juxtaposition d’usages hétérogènes, les divergences d’intérêts financiers entre copropriétaires de corps de bâtiments distincts et la lourdeur des processus décisionnels constituent souvent une entrave majeure à l’entretien et à la rénovation du patrimoine bâti. Face aux situations d’impasse gestionnaire, la scission de copropriété apparaît comme l’instrument juridique d’émancipation par excellence, permettant d’extraire un ou plusieurs bâtiments du syndicat initial pour constituer soit une propriété séparée et autonome, soit un nouveau syndicat de copropriétaires.

Ce mécanisme de désolidarisation patrimoniale trouve son siège fondamental à l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965, profondément remanié par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dite loi ELAN), par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, ainsi que par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l’accélération de la rénovation de l’habitat dégradé. Loin d’être un droit discrétionnaire ou une simple formalité notariale, la scission de copropriété constitue une opération d’une technicité juridique et matérielle redoutable. Elle exige la réunion cumulative d’une pluralité de constructions indépendantes et d’une divisibilité effective de l’assiette foncière, conjuguée à une procédure de double vote particulièrement encadrée entre assemblée spéciale et assemblée générale générale du syndicat d’origine.

L’opération soulève en outre des difficultés patrimoniales aiguës relatives à la liquidation du syndicat initial, au partage des parties communes, au traitement des réseaux et équipements indivisibles, ainsi qu’au transfert des créances et des dettes. Lorsque l’assemblée générale refuse de voter le départ d’un bâtiment ou rejette les conditions financières du projet, le juge judiciaire est appelé à exercer un contrôle rigoureux afin de sanctionner d’éventuels abus de majorité ou d’ordonner la scission judiciaire dans le cadre de copropriétés en difficulté. Il importe d’analyser en profondeur les conditions préalables et la procédure décisionnelle gouvernant la scission de copropriété (I), avant d’examiner ses effets patrimoniaux substantiels et les voies contentieuses offertes aux praticiens du droit immobilier (II).

I. Les conditions préalables et la procédure de vote de la scission de copropriété

L’autonomie d’un bâtiment au sein d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété ne suffit pas à autoriser son retrait immédiat. Le législateur a subordonné l’ouverture du mécanisme de l’article 28 à des exigences structurelles impératives touchant à la consistance des constructions et à l’assiette foncière, tout en imposant un parcours procédural jalonné de règles de majorité précises pour préserver l’équilibre démocratique de la collectivité des copropriétaires.

A. Les conditions matérielles et juridiques de divisibilité du sol et d’autonomie des bâtiments

Aux termes de l’article 28, I de la loi du 10 juillet 1965, la scission de copropriété suppose au premier chef que « l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible ». Cette double condition matérielle et juridique constitue le verrou liminaire de toute démarche de séparation, ainsi que le rappelle expressément le Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 5/Section 1, 30 avril 2025, n° 23/04957, en soulignant que le dispositif légal ne trouve son champ d’application que « Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible ».

La notion de bâtiment, bien que centrale dans l’économie du texte, ne fait l’objet d’aucune définition textuelle explicite dans la loi de 1965. La jurisprudence judiciaire a progressivement forgé ce concept en recherchant l’autonomie architecturale, matérielle et fonctionnelle des corps de logis concernés. Ainsi que l’a jugé la Cour d’appel de Grenoble, Chambre civile section B, 5 mai 2026, n° 24/02849, « par bâtiment, il faut entendre des constructions indépendantes les unes des autres, même si ces constructions sont desservies par des équipements ou des aménagements communs ». L’existence d’une desserte commune ou de canalisations partagées ne fait donc pas obstacle à la qualification de bâtiments distincts, pourvu que chaque entité dispose d’une structure porteuse autonome, d’un clos et d’un couvert propres, et puisse être appréhendée comme un ensemble immobilier matériellement distinct.

À l’inverse, la scission est strictement prohibée lorsqu’un copropriétaire tente d’isoler une fraction d’un bâtiment unique, une aile communicante reposant sur des fondations inséparables, ou de simples aménagements privatifs. La Cour de cassation veille avec une vigilance constante à ce que l’article 28 ne soit pas dévoyé pour contourner les règles impératives de l’indivision ou de la copropriété verticale. Dans un arrêt de principe remarquable, la Cour de cassation, 3e civ., 15 février 2018, n° 16-27.858, a censuré une décision d’appel qui avait cru pouvoir autoriser le retrait de lots correspondant à de simples parcelles de jardin au sein d’une copropriété, en retenant que « le rejet des résolutions était justifié par les incertitudes que pouvaient avoir les copropriétaires sur le statut juridique des lots n° […] et […], sur l’applicabilité de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 et sur la constructibilité de ces lots, ainsi que par l’indemnisation proposée, la cour d’appel, qui en a exactement déduit l’absence d’abus de majorité, a légalement justifié sa décision ». Cette décision illustre avec netteté que l’article 28 exige de véritables bâtiments érigés et ne saurait être appliqué à des terrains nus, à des fractions de cour ou à des droits de jouissance privative dépourvus de structure bâtie autonome.

La seconde exigence fondamentale réside dans la divisibilité de la propriété du sol. La scission emportant nécessairement la création d’une assiette foncière distincte pour le bâtiment retrayé, le terrain commun d’origine doit pouvoir être matériellement et juridiquement morcelé en plusieurs parcelles cadastrales indépendantes. Ce principe cardinal est proclamé avec force par la Cour de cassation, 3e civ., 3 novembre 2016, n° 15-22.123, laquelle juge au visa de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 que « lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible, le propriétaire d’un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée ». L’intervention d’un géomètre-expert foncier est alors indispensable pour dresser le document d’arpentage, borner les nouvelles limites de parcelles et vérifier la conformité de la division aux règles locales d’urbanisme applicables.

Cependant, les impératifs de la densification urbaine ont multiplié les ensembles immobiliers complexes où plusieurs corps de bâtiments distincts reposent sur une dalle commune, un sous-sol partagé de parkings ou une galerie commerciale souterraine. Dans une telle configuration, le sol physique ne peut être morcelé verticalement selon le schéma traditionnel de l’article 552 du Code civil sans rompre l’intégrité de l’ouvrage d’infrastructure. Pour répondre à cette aporie, le législateur a introduit au paragraphe IV de l’article 28 une modalité dérogatoire de division en volumes. Cette procédure spécifique autorise la scission d’un ensemble immobilier complexe comportant soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit plusieurs entités homogènes dotées d’une gestion autonome, en découpant la propriété de l’espace en trois dimensions, sans quote-part de sol indivis. Ainsi que l’a validé la Cour d’appel de Versailles, 4e chambre 2e section, 12 décembre 2023, n° 21/01366, l’assemblée générale peut légitimement procéder à la « Division de la parcelle cadastrée section O n°[Cadastre 1] sise [Adresse 5] à [Localité 8], en deux nouveaux volumes n°1 et 2 ne prenant aucune quote-part indivise de parties communes mais seulement liés entre eux par des relations de servitudes ». Le même alinéa IV prohibe en revanche rigoureusement la division en volumes d’un bâtiment unique, rappelant l’attachement d’ordre public du législateur à la sauvegarde du statut de la copropriété pour tout immeuble collectif non dissociable.

B. L’exercice du droit de retrait et les règles de majorité en assemblées spéciale et générale

Une fois réunies les conditions matérielles d’autonomie et de divisibilité foncière, la mise en œuvre de la scission emprunte l’un des deux canaux procéduraux prévus au paragraphe I de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965, selon que le bâtiment concerné appartient à un propriétaire unique ou à une pluralité de copropriétaires. Cette distinction commande l’articulation des réunions d’assemblée et les majorités requises.

Dans la première hypothèse, visée à l’article 28, I, sous a), le propriétaire unique de l’ensemble des lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut formuler directement une demande de retrait auprès du syndicat des copropriétaires pour ériger son bien en propriété individuelle séparée. La Cour d’appel de Dijon, 1re chambre civile, 18 mars 2025, n° 22/01015, a synthétisé ce mécanisme en rappelant que « lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible, le propriétaire d’un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée ». Dans ce cas, aucune assemblée préalable n’est nécessaire du côté du demandeur, qui s’adresse sans intermédiaire au syndic de l’ensemble immobilier.

Dans la seconde hypothèse, régie par l’article 28, I, sous b), les lots composant le bâtiment candidat au retrait sont répartis entre plusieurs copropriétaires. Ces derniers doivent alors préalablement se réunir en une assemblée générale spéciale, réunissant exclusivement les copropriétaires dudit bâtiment, pour délibérer sur l’opportunité de quitter le syndicat d’origine et de former un syndicat autonome. Comme l’a relevé le Tribunal judiciaire de Versailles, Troisième Chambre, 29 février 2024, n° 20/00833, « L’article 28, I, b), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial ». Cette majorité qualifiée de l’article 25 calculée sur les seuls tantièmes du bâtiment concerné garantit qu’une majorité substantielle des résidents de l’immeuble soutient le projet de sécession.

Quelle que soit la voie d’initiation retenue, la demande de retrait est ensuite soumise à la délibération souveraine de l’assemblée générale du syndicat initial tout entier. La détermination de la règle de majorité applicable à ce vote a suscité d’abondants contentieux. Certains copropriétaires réticents ont soutenu qu’une telle division, modifiant la consistance du sol et aliénant des parties communes, devait requérir la double majorité renforcée de l’article 26, voire l’unanimité de l’article 35 en cas d’atteinte à la destination de l’immeuble. La juridiction d’appel de Dijon, dans son arrêt précité du 18 mars 2025 (n° 22/01015), a écarté cette argumentation avec une clarté bienvenue : l’article 28 constitue un régime dérogatoire d’application spéciale qui exclut les seuils de l’article 26. L’assemblée générale statue sur le principe du retrait à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’ensemble immobilier, c’est-à-dire à la majorité absolue de l’article 25.

Le point névralgique de la délibération réside cependant dans le paragraphe II de l’article 28, qui dispose que l’assemblée générale du syndicat initial doit statuer à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division. Le vote du principe de la scission et le vote des modalités de mise en œuvre forment un tout indissociable. La Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 24 juin 2026, n° 21/20461, a martelé cette règle impérative : « Dans les deux cas, l’assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division ». Une résolution qui voterait le principe du retrait d’un bâtiment en renvoyant à des négociations ultérieures la fixation des limites de parcelles, le montant des indemnités compensatrices ou la création des servitudes de réseaux encourt une annulation judiciaire certaine pour violation des exigences substantielles de la loi.

II. Les effets patrimoniaux de la division et le contentieux de la scission

Le vote favorable de l’assemblée générale ne clôt pas l’opération de scission ; il ouvre une phase complexe de liquidation et de redistribution des droits réels, des charges et des obligations financières. Lorsque des tensions surgissent au sein de la copropriété, le contentieux judiciaire s’invite tant pour arbitrer le sort des équipements collectifs que pour sanctionner les refus abusifs ou débloquer les copropriétés en crise.

A. Le sort des parties communes, la répartition des créances et dettes et les équipements indivisibles

La scission de copropriété entraîne de plein droit une modification structurelle de l’assiette des droits de propriété. Chaque syndicat issu de la division devient propriétaire exclusif du sol d’assiette de son bâtiment et des parties communes qui lui sont rattachées, tandis que le syndicat d’origine est dissous lorsque toutes les opérations sont parfaites. Toutefois, les ensembles immobiliers partagent fréquemment des éléments d’équipement indispensables qui ne peuvent être scindés physiquement : chaufferie centrale, voie privée de circulation, portail d’accès, collecteur d’eaux usées, parc d’agrément ou équipements sportifs.

Le législateur a prévu deux instruments majeurs pour pérenniser l’usage de ces ouvrages partagés : l’établissement de servitudes réelles et la création d’organismes de gestion collective. D’une part, la division foncière donne naissance à des servitudes conventionnelles de tréfonds, de passage ou d’écoulement, indispensables à la viabilité des fonds nouvellement créés. Dans les transactions immobilières consécutives à ces opérations, la sécurité des titres de propriété impose une parfaite transparence sur ces charges réelles, un acquéreur mal informé risquant de poursuivre une rétractation après une promesse de vente en cas d’omission d’une servitude grevant l’usage de son lot.

D’autre part, pour les équipements d’intérêt commun plus lourds, l’article 28, III prévoit la constitution d’une union de syndicats (régie par l’article 29 de la loi) ou d’une association syndicale libre (ASL). La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-7, 24 avril 2025, n° 21/06616, rappelle sur ce point la portée protectrice du texte : « Le syndicat initial ne peut être dissous tant qu’il existe des parties communes ou des ouvrages d’intérêt commun à l’ensemble des copropriétaires à moins qu’il ne soit pourvu d’une autre manière à l’entretien, à la gestion et, éventuellement, à l’exécution de ces ouvrages, notamment par une association syndicale ». La décision de créer une union de syndicats pour administrer ces installations communes est adoptée à la majorité simple de l’article 24, facilitant ainsi la continuité de la maintenance des installations.

Quant à la nature juridique des droits de l’union sur ces équipements, la jurisprudence a posé un principe fondamental de souplesse patrimoniale. Dans un arrêt de référence, la Cour de cassation, 3e civ., 21 janvier 2021, n° 19-25.388, a jugé que « la propriété de l’union de syndicats des éléments d’équipement communs dont elle assure la gestion et l’entretien est une simple faculté, de sorte que celle-ci peut également être répartie entre les copropriétaires des syndicats la composant ou entre les copropriétaires d’un seul syndicat, les autres en ayant l’usage ». Dès lors, il n’est nullement exigé que les équipements transférés fassent l’objet d’une cession de propriété au profit de l’union : la simple dévolution contractuelle de la gestion et de la charge d’entretien suffit à satisfaire aux exigences légales.

Le volet financier de la scission a été clarifié par la loi ELAN et l’ordonnance de 2019, qui ont codifié au paragraphe II de l’article 28 des règles rigoureuses de transmission universelle des comptes. Les créances du syndicat initial sur les copropriétaires au titre des arriérés de charges ainsi que les hypothèques légales attachées aux lots sont transférées de plein droit aux syndicats issus de la division auxquels ces lots sont rattachés, par le jeu de la subrogation de l’article 1346 du Code civil. Corrélativement, les dettes contractées par le syndicat d’origine envers les prestataires et fournisseurs sont réparties entre les nouveaux syndicats à proportion des créances transférées. L’assemblée générale de chaque nouveau syndicat procède enfin, à la majorité de l’article 24, aux adaptations formelles du règlement de copropriété et de l’état de répartition des charges pour consacrer son indépendance juridique.

B. Le contrôle judiciaire du refus de scission, l’abus de majorité et la division judiciaire ordonnée

En pratique, les démarches de scission se heurtent fréquemment à l’hostilité des copropriétaires du bâtiment conservé, réticents à perdre une quote-part importante de contributeurs aux charges communes ou craignant une dépréciation générale de la résidence. Lorsque l’assemblée générale rejette la demande de retrait, le demandeur éconduit peut saisir le tribunal judiciaire sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour solliciter l’annulation de la résolution de rejet au motif d’un abus de majorité.

L’appréciation de l’abus de majorité obéit à des critères prétoriens d’une grande rigueur. La Cour d’appel de Pau, 1ère Chambre, 24 février 2026, n° 24/01959, a énoncé la grille d’analyse souveraine : « une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ou qu’elle a été prise dans l’unique but de nuire à un copropriétaire ». Pour caractériser l’abus, le copropriétaire demandeur doit démontrer que son projet de séparation était techniquement irréprochable, que la division du sol ne causait aucune gêne fonctionnelle aux autres bâtiments, et que le refus opposé par la majorité était dicté par une malveillance patente ou un égoïsme financier sans cause légitime.

Toutefois, le pouvoir du tribunal demeure borné par le principe cardinal de souveraineté des assemblées générales. Si le juge peut annuler une résolution négative constitutive d’un abus de majorité, la jurisprudence dominante retient traditionnellement qu’il ne peut pas se substituer aux copropriétaires pour voter la scission ou approuver d’autorité le dossier d’arpentage et les règlements modificatifs, sauf à renvoyer les parties devant une nouvelle assemblée générale sous astreinte ou désigner un mandataire ad hoc.

Une exception majeure à ce principe d’abstention judiciaire a cependant été consacrée dans le cadre du traitement des copropriétés dégradées. Lorsque les dissensions internes et l’accumulation des dettes paralysent irrémédiablement l’administration de l’ensemble immobilier, l’article 29-8 de la loi du 10 juillet 1965 confère au magistrat le pouvoir d’ordonner directement la division du syndicat. Comme l’a jugé le Tribunal judiciaire de Saint-Etienne, Service des référés, 6 mars 2025, n° 24/00127 : « Si la gestion et le fonctionnement normal de la copropriété ne peuvent être rétablis autrement, le juge peut prononcer aux conditions qu’il fixe et sur demande de l’administrateur provisoire : 1o La constitution d’un ou plusieurs syndicats secondaires ; 2o La division du syndicat ». Dans ce schéma exceptionnel, le juge fixe souverainement les conditions matérielles et financières de la scission sur le rapport de l’administrateur provisoire, ordonne le partage cadastral et dissout le syndicat d’origine, permettant ainsi de sauver les corps de bâtiments sains de l’asphyxie financière collective.

Conclusion

La scission de copropriété prévue à l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 constitue un outil d’ingénierie patrimoniale puissant, offrant une issue juridique salvatrice aux grands ensembles immobiliers paralysés par l’hétérogénéité de leurs bâtiments. Son succès repose toutefois sur une rigueur méthodologique absolue : vérification scrupuleuse de l’autonomie bâtie et de la faisabilité foncière avec le géomètre-expert, préparation minutieuse du dossier financier et cadastral soumis au double filtre des assemblées spéciale et générale, et aménagement précis des servitudes indispensables aux réseaux résiduels.

Face aux défis contemporains de la rénovation thermique et aux obligations croissantes d’audit énergétique pesant sur chaque corps de bâtiment, la maîtrise de cette procédure de division patrimoniale représente un atout stratégique pour sécuriser la valeur et la gouvernance des biens immobiliers complexes.