Le Parisien racontait le 10 octobre 2026 l’histoire des sinistrés du Porge, en Gironde, après le gigantesque incendie du 24 juillet qui a intégralement brûlé 187 logements. Devenues le visage du collectif des sinistrés, des familles réfugiées dans des maisons meublées prêtées par des propriétaires solidaires décrivent une incertitude totale : tous les sinistrés ont été relogés dans l’urgence, mais presque aucun ne sait quand la reconstruction pourra commencer, ni ce que son assurance paiera. Le journal pointe la lenteur des expertises, deux mois et demi après les flammes. Cette situation, vécue en Gironde cet été, est celle de milliers de foyers chaque année : une maison détruite par le feu, un toit provisoire, puis une longue procédure d’indemnisation dont les règles sont écrites dans le Code des assurances et le Code civil. Cet article explique, pas à pas, comment déclarer le sinistre sans perdre ses droits, comment réagir quand l’expertise s’éternise, comment se calcule l’indemnité de reconstruction et ce que deviennent le bail et les loyers quand le logement loué a brûlé.

I. Maison incendiée : déclarer le sinistre à son assurance et faire avancer l’expertise

A. Comment déclarer un incendie de maison à son assurance habitation et dans quel délai

Le premier réflexe après l’incendie conditionne tout le reste : il faut déclarer le sinistre à son assureur multirisque habitation. La loi impose à l’assuré « donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur », et précise que « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » (article L113-2 du code des assurances). En pratique, les contrats prévoient presque toujours cinq jours ouvrés à compter de la connaissance du sinistre : un appel téléphonique immédiat, confirmé par une lettre recommandée ou un envoi recommandé électronique, puis l’envoi des premières pièces. Mieux vaut déclarer trop tôt que trop tard, quitte à compléter ensuite, car le retard peut coûter cher.

Le contrat peut en effet prévoir une déchéance de garantie en cas de déclaration tardive, mais cette sanction est strictement encadrée. La loi dispose que « Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. » et qu’« Elle ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure. » (article L113-2 du code des assurances). Autrement dit, un retard de quelques jours n’entraîne pas automatiquement la perte de l’indemnité : c’est à l’assureur de prouver qu’il a subi un préjudice du fait du retard, par exemple une aggravation des dommages qu’une intervention rapide aurait évitée. Dans le chaos qui suit un incendie total, quand la famille est relogée d’urgence et que les papiers ont parfois brûlé, cette protection compte : le sinistré qui déclare dès qu’il le peut, même après le délai contractuel, conserve ses droits dès lors que l’assureur ne démontre aucun préjudice lié au retard.

Une fois la déclaration faite, l’assureur demande l’état des pertes : l’inventaire chiffré de ce qui a brûlé, pièce par pièce, avec les factures, photographies, relevés bancaires et tout document permettant d’établir l’existence et la valeur des biens. Ce document est la clé de voûte de la procédure, car tous les délais d’expertise courent à compter de sa remise. Il faut donc le constituer avec méthode : lister le bâtiment et ses aménagements, le mobilier, l’électroménager, les vêtements, les objets de valeur, en indiquant pour chacun l’année d’achat, le prix et la vétusté. Les sinistrés du Porge, dont les maisons ont été intégralement détruites, doivent reconstituer de mémoire l’intégralité de leur patrimoine mobilier : les relevés de carte bancaire, les notices, les photos de famille et les attestations d’achat aident à combler les trous. L’état des pertes doit être envoyé en recommandé, en conservant une copie complète, car la date de sa réception fera foi pour la suite.

La sincérité de cet inventaire est capitale. L’assureur qui soupçonne une fausse déclaration intentionnelle peut invoquer la nullité du contrat sur le fondement de l’article L113-8 du code des assurances, ce qui le dispenserait de toute indemnisation. La Cour de cassation vient de rappeler, dans un dossier d’incendie où l’assureur se prévalait précisément de ce texte, que l’assuré qui conteste la nullité peut saisir le juge pour faire constater qu’il n’a commis aucune fausse déclaration et obtenir la prise en charge du sinistre (Cass. 2e civ., 13 mars 2025, n° 23-10.961). La leçon pratique est simple : ne jamais gonfler l’inventaire, même à la marge, car une exagération découverte peut faire perdre l’intégralité de l’indemnité, y compris pour les pertes réelles. En cas de doute sur la valeur d’un bien, indiquer une fourchette et joindre les justificatifs plutôt qu’affirmer un montant sans preuve.

B. Expertise d’assurance après incendie : délais de trois et six mois, intérêts et recours au juge

Après la remise de l’état des pertes, l’assureur mandate un expert qui visite les lieux, ou ce qu’il en reste, et chiffre les dommages. La loi fixe le cadre : « Les dommages matériels résultant directement de l’incendie ou du commencement d’incendie sont seuls à la charge de l’assureur, sauf convention contraire. Si, dans les trois mois à compter de la remise de l’état des pertes, l’expertise n’est pas terminée, l’assuré a le droit de faire courir les intérêts par sommation ; si elle n’est pas terminée dans les six mois, chacune des parties peut procéder judiciairement » (article L122-2 du code des assurances). Deux délais protègent donc l’assuré : à trois mois, il peut faire courir les intérêts sur l’indemnité par une sommation adressée à l’assureur ; à six mois, chaque partie peut saisir le juge. Ces délais sont des droits, pas des formalités : les sinistrés du Porge, confrontés à la lenteur des expertises dénoncée par leur collectif, peuvent s’en prévaloir par écrit, en rappelant à l’assureur la date exacte de remise de leur état des pertes.

La Cour de cassation a précisé en mars 2025 la portée de ce délai de six mois. Elle juge que les parties ne sont pas recevables à saisir le juge avant l’expiration d’un délai de six mois suivant la remise de l’état des pertes à l’assureur, sauf si l’expertise amiable a pris fin avant, mais que l’assuré dont l’assureur a fait connaître son refus de garantie peut saisir le juge pour contester cette décision sans être tenu de respecter cette procédure (Cass. 2e civ., 13 mars 2025, n° 23-10.961). Saisir le tribunal trop tôt expose donc à une irrecevabilité : le juge ne peut pas être saisi avant six mois si l’expertise est toujours en cours. Mais face à un refus de garantie notifié, l’assuré peut assigner immédiatement pour contester le refus. La Cour rappelle au passage le texte qui commande ces délais : « Si, dans les trois mois à compter de la remise de l’état des pertes, l’expertise n’est pas terminée, l’assuré a le droit de faire courir les intérêts par sommation ; si elle n’est pas terminée dans les six mois, chacune des parties peut procéder judiciairement. » Face à un refus de garantie notifié par écrit, par exemple pour fausse déclaration présumée ou exclusion contractuelle, l’assuré n’a pas à attendre six mois : il peut assigner immédiatement pour contester le refus.

En pratique, la stratégie du sinistré s’organise en trois temps. D’abord, dater précisément la remise de l’état des pertes et relancer l’assureur par écrit à l’approche des trois mois, en annonçant la sommation de faire courir les intérêts. Ensuite, si l’expertise traîne, mettre en demeure l’expert et l’assureur de conclure, en rappelant le délai de six mois et la possibilité de saisir le juge. Enfin, si l’assureur notifie un refus de garantie, contester sans attendre par une assignation, en joignant la lettre de refus. Pendant toute cette phase, le sinistré peut se faire assister par son propre expert : l’expertise d’assurance est contradictoire, et un expert mandaté par l’assuré, présent aux réunions et destinataire des rapports, rééquilibre un débat où l’expert de la compagnie connaît chaque poste de chiffrage. Lorsque le désaccord persiste sur les montants, une expertise judiciaire ordonnée par le tribunal tranche, et son coût est généralement avancé puis réparti selon l’issue du litige.

Les provisions versées entre-temps ne préjugent pas du montant final : l’assureur avance souvent une partie de l’indemnité pour permettre le relogement et les premiers travaux, et le solde se règle après l’expertise définitive. Il faut conserver chaque versement, chaque courrier et chaque rapport, car le décompte final déduira les provisions déjà payées. Dans l’affaire girondine jugée par la cour d’appel de Bordeaux, les provisions multiples versées par deux assureurs ont ainsi été déduites une à une du montant définitif retenu par la cour (CA Bordeaux, 1re ch. civ., 23 mai 2025, RG 23/00149). La rigueur comptable du sinistré, dès le premier jour, évite les mauvaises surprises du décompte final.

II. Indemnisation après incendie : reconstruction, loyers, relogement et responsabilités

A. Propriétaire ou locataire d’une maison incendiée : reconstruction à neuf, bail et loyers

Le montant de l’indemnité obéit à un principe simple : l’assurance de biens est un contrat d’indemnité, et « l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre » (article L121-1 du code des assurances). L’assuré ne peut donc pas s’enrichir à l’occasion du sinistre, mais il doit être remis, autant que possible, dans la situation antérieure. Tout l’enjeu porte sur la vétusté : l’assureur propose souvent une indemnité en valeur de reconstruction vétusté déduite, qui minore fortement le chèque quand la maison était ancienne. Or les juges refusent cette minoration quand le contrat ne la prévoit pas et que la reconstruction l’exige. La cour d’appel de Bordeaux l’a dit nettement dans un dossier de maison louée détruite par le feu : « il n’y a pas lieu d’appliquer de coefficient de vétusté, puisque tant l’article L.121-13 du code des assurances que l’article 1733 du code civil disposent que les conséquences de l’incendie doivent être intégralement réparées » (CA Bordeaux, 1re ch. civ., 23 mai 2025, RG 23/00149). Dans cette affaire, la cour a retenu la valeur à neuf du bâtiment pour 472 519,24 euros, plus les frais de main-d’oeuvre, la perte de loyers et les frais de démolition, soit un total de 541 327,48 euros actualisé selon l’indice du coût de la construction. Pour les sinistrés dont la maison doit être rebâtie, cette jurisprudence est déterminante : exiger le chiffrage en valeur à neuf, poste par poste, et refuser tout abattement de vétusté qui ne figure pas au contrat.

Quand le logement incendié était loué, le sort du bail dépend de l’ampleur de la destruction. La loi prévoit que « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. » (article 1722 du code civil). Une maison intégralement brûlée met donc fin au bail automatiquement, sans préavis ni congé : le locataire ne doit plus aucun loyer à compter de la destruction, et le bailleur ne peut pas exiger la poursuite du contrat sur un bien qui n’existe plus. Si la maison n’est que partiellement détruite et reste habitable en partie, le locataire choisit entre une baisse de loyer proportionnée à la partie inutilisable et la résiliation pure et simple. Dans les deux cas, « il n’y a lieu à aucun dédommagement », ce qui signifie que ni le bailleur ni le locataire ne peut réclamer à l’autre une indemnité pour la seule fin du bail : chacun supporte ses propres conséquences, l’indemnisation passant par les assurances.

La responsabilité du locataire en cas d’incendie est présumée par la loi : « Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » (article 1733 du code civil). Le locataire dont le logement a brûlé doit donc, pour échapper à toute responsabilité envers le bailleur, prouver l’une de ces trois causes exonératoires : un événement imprévisible et irrésistible, un défaut de construction, ou un feu venu de l’extérieur. S’il y a plusieurs locataires dans l’immeuble, « tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent », sauf à prouver que le feu a commencé chez l’un d’eux ou n’a pu commencer chez certains (article 1734 du code civil). En pratique, c’est l’assurance habitation du locataire, au titre de sa garantie des risques locatifs, qui indemnise le bailleur : dans l’affaire bordelaise, l’assureur du locataire a été condamné à verser plus de 540 000 euros aux propriétaires bailleurs, déduction faite des provisions. Locataires sinistrés, vérifiez donc immédiatement que votre garantie risques locatifs est bien active et transmettez à votre assureur toute demande du bailleur sans y répondre seul.

B. Relogement après incendie, perte de loyers et recours contre le responsable du feu

Le relogement est l’urgence des premières semaines, et les contrats multirisque habitation comportent presque toujours une garantie frais de relogement ou de relocalisation, qui prend en charge un hébergement équivalent pendant la durée des travaux, dans la limite d’un plafond et d’une durée fixés au contrat. Les sinistrés du Porge relogés à Andernos dans des maisons prêtées par des particuliers illustrent la solidarité immédiate, mais le coût d’un relogement de plusieurs mois doit être présenté à l’assureur dès le départ, avec les factures d’hôtel ou de location temporaire. Pour le bailleur dont le bien loué a brûlé, la perte de loyers est indemnisée dans les mêmes conditions : la cour d’appel de Bordeaux a retenu 4 560 euros de perte de loyers au profit des propriétaires, en sus de la reconstruction et des frais de démolition de 47 710,24 euros (CA Bordeaux, 1re ch. civ., 23 mai 2025, RG 23/00149). Propriétaires bailleurs, pensez à chiffrer ces deux postes dès l’état des pertes : loyers perdus jusqu’à la relocation ou la reconstruction, et coût de la démolition des ruines avant de rebâtir.

Au-delà des assurances, la question de la responsabilité de l’incendie détermine les recours. Quand le feu vient d’un voisin, d’un chantier, d’une installation défectueuse ou d’un acte volontaire, le responsable doit réparer l’intégralité du dommage sur le fondement du droit commun : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » (article 1240 du code civil). L’assureur qui a indemnisé son assuré se retourne ensuite contre le responsable par la subrogation, et la victime conserve l’action pour les préjudices non couverts par son contrat, comme le préjudice moral ou les frais restés à sa charge. Lorsque l’auteur de l’incendie est inconnu, comme dans l’incendie criminel du marché des Enfants-Rouges à Paris, la voie pénale et les dispositifs d’indemnisation prennent le relais : notre article sur l’incendie du marché des Enfants-Rouges, la plainte et l’indemnisation quand l’auteur est inconnu détaille les réflexes à adopter dans ce cas de figure. Dans les feux de forêt géants comme celui du Porge, l’enquête sur l’origine du feu peut durer des mois : il ne faut pas attendre sa conclusion pour faire jouer ses propres assurances, le recours contre l’éventuel responsable intervenant dans un second temps, souvent par l’assureur subrogé.

La reconstruction elle-même suppose des autorisations et des choix techniques qui ont un coût : permis de construire ou déclaration préalable en mairie, mise aux normes thermiques et électriques du bâtiment neuf, honoraires de maîtrise d’oeuvre. Les juges intègrent dans l’indemnité les frais directement liés à la remise en état, comme la démolition et la main-d’oeuvre, mais écartent les postes dont la nécessité n’est pas établie : la cour de Bordeaux a ainsi refusé le poste de maîtrise d’oeuvre à 5 %, faute de preuve qu’il était indispensable, tout en confirmant le reste du chiffrage (CA Bordeaux, 1re ch. civ., 23 mai 2025, RG 23/00149). Chaque poste réclamé doit donc être justifié par un devis ou un rapport d’expert : un chiffrage global sans détail sera systématiquement discuté par l’assureur adverse. Enfin, l’indemnité de reconstruction est actualisée pour tenir compte de la hausse des prix entre l’expertise et le paiement, généralement par référence à l’indice du coût de la construction : vérifiez que le jugement ou la transaction prévoit cette indexation, car plusieurs années peuvent séparer le sinistre du versement définitif.

Ce que dit le droit, en trois phrases

La loi impose un délai plancher pour déclarer le sinistre : « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. », et la déchéance pour déclaration tardive « ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice » (article L113-2 du code des assurances). « Si, dans les trois mois à compter de la remise de l’état des pertes, l’expertise n’est pas terminée, l’assuré a le droit de faire courir les intérêts par sommation ; si elle n’est pas terminée dans les six mois, chacune des parties peut procéder judiciairement » (Cass. 2e civ., 13 mars 2025, n° 23-10.961 ; article L122-2 du code des assurances). La maison détruite doit être indemnisée en valeur de reconstruction à neuf sans abattement de vétusté non prévu au contrat, et le bail d’un logement totalement détruit est résilié de plein droit (CA Bordeaux, 1re ch. civ., 23 mai 2025, RG 23/00149 ; article 1722 du code civil).

Conclusion

Deux mois après les flammes du Porge, les sinistrés attendent l’expertise qui décidera de leur reconstruction : leur situation montre que le droit de l’assurance incendie est un droit de délais et de preuves. Déclarer vite, inventorier avec précision et sans exagération, dater la remise de l’état des pertes, relancer à trois mois et agir à six mois : ces gestes simples font la différence entre une indemnité à neuf et des années de procédure. Propriétaires comme locataires, chacun a son régime : la valeur de reconstruction sans vétusté abusive pour le premier, la garantie des risques locatifs et la résiliation de plein droit pour le second. Et quand l’expertise s’enlise ou que l’assureur refuse sa garantie, le juge est accessible, dans les conditions que la Cour de cassation vient de rappeler. Face aux ruines, la méthode est aussi importante que le droit : un dossier complet, chiffré poste par poste et actualisé, se paie toujours mieux qu’un chiffrage global contesté.