Dans la nuit du dimanche 11 au lundi 12 octobre 2026, le marché des Enfants-Rouges, plus ancien marché couvert de Paris situé rue de Bretagne dans le IIIe arrondissement, a été ravagé par un incendie. Selon France 24, qui a relayé le 12 octobre 2026 à 8h06 l’annonce de la mairie de Paris Centre, le feu a éclaté dans la nuit et le marché a été, selon les mots du maire de Paris Centre Ariel Weil, totalement sinistré, avec une structure métallique partiellement effondrée à l’intérieur. Le Parisien, dans un article mis en ligne le 12 octobre 2026 à 11h14, précise que l’incendie s’est déclenché entre 3 heures et 4 heures du matin sur 1 000 m² d’étals et de stands, que l’alerte a été donnée à 4h15, qu’aucune victime n’est à déplorer à l’exception d’un pompier victime d’un léger malaise, et que l’origine du sinistre demeure pour le moment inconnue. Au-delà des commerçants directement sinistrés, ce sont les immeubles voisins qui se réveillent avec des questions très concrètes : suie sur les façades, odeurs de fumée dans les cages d’escalier, halls et parkings inondés par les eaux d’extinction, ascenseurs à l’arrêt. Quand l’incendie a pris naissance dans le bâtiment d’à côté, qui déclare quoi à l’assurance, dans quel délai, qui fait réparer les parties communes et contre qui la copropriété voisine peut-elle se retourner ? La première partie expose le réflexe assurance, la seconde les recours.

I. Incendie et assurance de la copropriété voisine : déclarer vite et au bon guichet

A. Incendie et assurance habitation : ce que la copropriété voisine doit déclarer à l’assureur

Le premier réflexe après un incendie qui enfume ou inonde l’immeuble voisin, c’est la déclaration de sinistre. Et elle est double. D’un côté, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, déclare le sinistre à l’assureur de l’immeuble pour les parties communes : halls, cages d’escalier, toitures, façades, parkings, locaux techniques. De l’autre, chaque copropriétaire occupant ou bailleur et chaque locataire déclare à son propre assureur multirisque habitation pour ses parties privatives et son mobilier. Les deux déclarations sont indépendantes et l’une ne remplace pas l’autre : le syndic n’a pas qualité pour déclarer à la place des occupants, et l’assureur de l’immeuble ne prend pas en charge le contenu des appartements. C’est la première distinction à garder en tête, entre la règle légale qui s’impose à tous et les clauses du contrat qui varient d’un assureur à l’autre.

La règle légale figure à l’article L. 113-2 du code des assurances, en vigueur au 12 octobre 2026 : « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » Le texte peut être consulté sur l’article L. 113-2 du code des assurances sur Légifrance. Concrètement, le contrat fixe le délai, souvent cinq jours ouvrés pour un dégât classique, et ce délai ne peut jamais être inférieur à cinq jours ouvrés. Le syndic comme chaque assuré doivent donc vérifier leur police et adresser la déclaration dans le temps imparti, par écrit et de préférence en recommandé, en décrivant les désordres constatés : dépôts de suie, odeurs persistantes, infiltrations d’eaux d’extinction, équipements communs hors service.

Que se passe-t-il si la déclaration part en retard ? La sanction, appelée déchéance, n’est pas automatique. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt de la deuxième chambre civile du 21 janvier 2021, pourvoi n° 19-13.347, consultable sur l’arrêt du 21 janvier 2021 sur le site de la Cour de cassation : « l’assuré est obligé de donner avis à l’assureur, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de celui-ci, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés mais peut être prolongé d’un commun accord entre les parties » et, d’autre part, « lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a occasionné un préjudice ». La Cour ajoute qu’il s’en déduit que l’assureur ne peut opposer une déchéance lorsque le contrat ne comporte pas de clause l’édictant ou lorsque la clause n’est pas conforme à ces dispositions, « qui n’autorisent pas d’autres modifications conventionnelles que la prorogation du délai de déclaration de sinistre ». Autrement dit, pas de clause de déchéance dans le contrat, pas de déchéance possible ; et même avec une clause, l’assureur doit prouver que le retard lui a causé un préjudice, par exemple parce que l’expertise n’a plus pu établir l’étendue réelle des dégâts. Pour la copropriété voisine du marché incendié, cela signifie qu’une déclaration envoyée quelques jours après la découverte des désordres reste défendable, à condition de pouvoir montrer que les constats ont été préservés : photographies datées, témoignages du gardien, rapport du syndic, factures de première remise en état.

Deuxième règle légale à connaître, celle de l’indemnité. L’article L. 121-1 du code des assurances, en vigueur au 12 octobre 2026 et consultable sur l’article L. 121-1 du code des assurances sur Légifrance, dispose : « L’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité ; l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre. » L’assurance ne fait pas gagner d’argent, elle répare la perte à hauteur de la valeur au jour du sinistre, vétusté déduite sauf clause contraire de valeur à neuf. Le texte ajoute qu’il peut être stipulé que l’assuré reste son propre assureur pour une somme ou une quotité déterminée, ou qu’il supporte une déduction fixée d’avance : c’est la franchise, dont le montant figure au contrat et varie fortement d’une police à l’autre. D’où l’importance, pour le syndic comme pour chaque copropriétaire, de relire les conditions particulières avant de contester une offre : la loi fixe le cadre, le contrat fixe les chiffres.

Troisième point, souvent décisif pour les copropriétés voisines : quelle assurance joue quand les dégâts viennent d’un incendie né ailleurs ? En assurance de responsabilité, l’article L. 124-5 du code des assurances, consultable sur l’article L. 124-5 du code des assurances sur Légifrance, prévoit que « La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d’effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d’expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre. » Ce qui compte, c’est donc la date du fait dommageable, ici la nuit du 11 au 12 octobre 2026, et non la date à laquelle les désordres se révèlent ou la réclamation est adressée. La Cour de cassation en a tiré une conséquence très concrète pour les sinistres d’immeuble dans un arrêt de la troisième chambre civile du 16 mars 2022, pourvoi n° 18-23.954, consultable sur l’arrêt du 16 mars 2022 sur le site de la Cour de cassation : « dans les assurances « dégâts des eaux », l’assureur est tenu à garantie, dès lors que le sinistre est survenu pendant la période de validité du contrat d’assurance ». Les eaux déversées par les lances des pompiers dans les immeubles voisins du marché relèvent de cette logique : si le contrat multirisque de la copropriété ou de l’occupant était en cours dans la nuit de l’incendie, la garantie est mobilisable, même si les traces d’humidité n’apparaissent que plusieurs jours plus tard. Sur ces dégâts mêlant feu et eau, notre analyse des responsabilités entre voisins, syndic et assureurs complète utilement ce point : dégât des eaux en copropriété à Paris, qui paie entre voisin du dessus, parties communes et assureurs.

B. Incendie et assurance : le délai de déclaration, la prescription de deux ans et la preuve du sinistre

Le délai de déclaration n’est pas le seul délai qui compte. Le second, plus redoutable parce qu’il éteint définitivement le droit d’agir, c’est la prescription. L’article L. 114-1 du code des assurances, en vigueur au 12 octobre 2026 et consultable sur l’article L. 114-1 du code des assurances sur Légifrance, dispose : « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance. » Deux ans, c’est court, surtout quand les désordres mettent du temps à apparaître : une odeur de fumée qui s’incruste dans les moquettes des parties communes, des fissures révélées par le choc thermique, des moisissures qui suivent les infiltrations d’eaux d’extinction. Le même article prévoit heureusement un tempérament : « En cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là. » Le point de départ peut donc être retardé jusqu’au jour où la copropriété ou l’occupant a effectivement connu le désordre, à charge pour lui de prouver qu’il l’ignorait avant. D’où une règle pratique simple : dater chaque découverte par écrit, du procès-verbal du conseil syndical au courriel du gardien signalant une trace nouvelle, car c’est sur ces pièces que le juge fixera le point de départ.

Entre la déclaration et la prescription, tout se joue sur la preuve. L’assuré doit démontrer trois choses : la réalité des désordres, leur lien avec l’incendie du bâtiment voisin et leur montant. Pour la copropriété voisine du marché des Enfants-Rouges, cela passe par un faisceau de pièces à constituer dès les premiers jours. Les photographies et vidéos datées des halls, escaliers, façades et sous-sols, prises avant tout nettoyage, fixent l’état des lieux. Le constat d’un commissaire de justice, établi contradictoirement si possible avec les assureurs appelés aux opérations, donne une force particulière aux constatations. Les rapports du syndic et du gardien, les relevés de la chaufferie ou des équipements communs mis à l’arrêt, les devis puis factures d’entreprises de remise en état chiffrent le préjudice. Les attestations des occupants sur les odeurs et les troubles de jouissance complètent le dossier pour les préjudices immatériels. Rien de tout cela ne doit attendre : les suies se nettoient vite sous la pression des habitants, et un nettoyage précoce, même légitime, efface la preuve de l’ampleur initiale.

L’expertise de l’assureur n’est pas la fin de l’histoire. L’expert mandaté par la compagnie propose une évaluation, parfois assortie d’abattements pour vétusté ou d’exclusions contestables. La copropriété, comme chaque assuré, peut discuter cette évaluation, produire ses propres devis, demander un complément d’expertise et, si le désaccord persiste, saisir le tribunal. Sur ce point précis des délais et de la déclaration tardive, avec les démarches pas à pas et les modèles de réaction face à un refus de l’assureur, notre analyse publiée le jour même de l’incendie détaille chaque étape : dans quel délai déclarer un incendie à l’assurance habitation et que faire si la déclaration est tardive. L’articulation est la suivante : déclarer dans le délai du contrat, au minimum cinq jours ouvrés, conserver toutes les preuves, puis agir dans les deux ans de la connaissance du sinistre. Manquer la première marche complique le dossier, manquer la seconde l’éteint.

II. Incendie venu du bâtiment voisin : faute à prouver, trouble anormal et charges de la copropriété

A. Incendie propagé depuis le bâtiment voisin : faute du détenteur, ruine et trouble anormal de voisinage

Une fois les assureurs saisis, la question suivante est celle du responsable : contre qui la copropriété voisine et ses occupants peuvent-ils se retourner pour les dégâts que leurs propres assurances n’auraient pas couverts, franchises, plafonds et exclusions ? La réponse du droit français en matière d’incendie est plus exigeante qu’on ne l’imagine, et elle tient en un texte central. L’article 1242 du code civil, en vigueur au 12 octobre 2026 et consultable sur l’article 1242 du code civil sur Légifrance, pose d’abord le principe général de responsabilité du fait des choses que l’on a sous sa garde, puis édicte une exception propre à l’incendie : « celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l’immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable. » Pour l’incendie propagé au voisinage, il n’existe donc pas de responsabilité automatique du détenteur du bâtiment où le feu a pris : la victime voisine doit prouver une faute, par exemple un manquement aux règles de sécurité, un défaut d’entretien d’une installation ou une négligence caractérisée. Or, à la date de rédaction de cet article, l’origine de l’incendie du marché des Enfants-Rouges demeure inconnue selon Le Parisien du 12 octobre 2026, et aucune faute n’est établie contre qui que ce soit. Toute affirmation de responsabilité serait donc prématurée, et seule l’enquête en cours pourra dire si une faute est caractérisée et imputable à une personne identifiée.

Deux autres fondements doivent être examinés avec un avocat, car ils obéissent à des logiques différentes. Le premier est la ruine du bâtiment. L’article 1244 du code civil, consultable sur l’article 1244 du code civil sur Légifrance, dispose : « Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction. » Si des éléments du bâtiment incendié, fragilisés par le feu, venaient à s’effondrer sur les immeubles voisins, la responsabilité du propriétaire pourrait être recherchée sur ce fondement, à condition d’établir le défaut d’entretien ou le vice de construction à l’origine de la ruine. Le second fondement général est la faute simple. L’article 1240 du code civil, consultable sur l’article 1240 du code civil sur Légifrance, énonce : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Là encore, la preuve d’une faute reste le passage obligé.

Reste la voie du trouble anormal de voisinage, qui présente une particularité majeure : elle joue indépendamment de toute faute. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a formulé dans un arrêt du 16 mars 2022, pourvoi n° 18-23.954, déjà cité et consultable sur l’arrêt du 16 mars 2022 sur le site de la Cour de cassation : « L’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit. » La Cour a confirmé cette solution dans un arrêt du 20 novembre 2025, pourvoi n° 24-16.342, consultable sur l’arrêt du 20 novembre 2025 sur le site de la Cour de cassation, en précisant qu’elle « permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit » et qu’un occupant se disant victime d’un trouble anormal de voisinage « a qualité à agir pour demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine de ce trouble, peu important que le domicile qu’il occupe appartienne à son conjoint ». Cette dernière précision intéresse directement les locataires et les occupants hébergés des immeubles voisins : l’absence de titre de propriété ne les prive pas d’agir. Et dans un arrêt du 18 juin 2026, pourvoi n° 25-11.778, consultable sur l’arrêt du 18 juin 2026 sur le site de la Cour de cassation, la Cour a visé « l’article 31 du code de procédure civile et le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ». Pour les copropriétés voisines du marché, les fumées persistantes, les dépôts de suie et les infiltrations pourraient, si leur caractère anormal est démontré par comparaison avec les inconvénients ordinaires du voisinage parisien, fonder une telle action contre le propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble. Le juge appréciera au cas par cas, en fonction de l’intensité, de la durée et de la localisation des nuisances, et c’est à lui seul qu’il appartient de trancher, au vu des résultats de l’enquête sur l’origine du feu et des expertises sur les désordres.

B. Incendie à Paris : syndic, assemblée générale et paiement des travaux sur les parties communes

Réparer les parties communes dégradées par l’incendie du bâtiment voisin suppose de faire fonctionner la machinerie collective de la copropriété parisienne, souvent sous pression et dans l’urgence. Le premier acteur, c’est le syndic. Selon la fiche officielle du service public consacrée au syndic de copropriété, consultable sur la page du service public sur le syndic de copropriété, le syndic administre l’immeuble, pourvoit à sa conservation et représente le syndicat des copropriétaires en justice. Concrètement, dès les premières heures qui suivent l’incendie voisin, il lui revient de faire sécuriser les lieux, de commander les mesures conservatoires comme le bâchage, la ventilation ou la mise hors service d’un équipement endommagé, de convoquer l’expert de l’assureur de l’immeuble et de rendre compte aux copropriétaires. Ces diligences relèvent de l’administration courante et de la sauvegarde de l’immeuble, sans attendre une assemblée générale, car attendre aggraverait le dommage et affaiblirait le dossier d’indemnisation.

Les travaux de remise en état proprement dits, eux, doivent être votés. La répartition du coût entre copropriétaires obéit aux règles d’ordre public du statut de la copropriété, et l’assemblée générale est seule compétente pour la modifier. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt de la troisième chambre civile du 10 septembre 2020, pourvoi n° 19-17.045, consultable sur l’arrêt du 10 septembre 2020 sur le site de la Cour de cassation : « l’assemblée générale des copropriétaires est l’organe habilité à modifier le règlement de copropriété » et « tout copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires peuvent, à tout moment, faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu’elle résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif ultérieur ou d’une décision d’assemblée générale, et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions ». Pour les travaux consécutifs à l’incendie du marché voisin, cela signifie que le syndic doit soumettre à l’assemblée les devis de remise en état des parties communes, faire voter le montant, la répartition conforme au règlement et les appels de fonds correspondants. La fiche officielle du service public sur les charges de copropriété, consultable sur la page du service public sur les charges de copropriété, détaille les catégories de charges et leur recouvrement. En pratique parisienne, une assemblée générale extraordinaire convoquée à bref délai permet de voter l’enveloppe et d’autoriser le syndic à engager les entreprises, plutôt que de laisser chaque copropriétaire commander de son côté des réparations disparates sur des parties communes qui appartiennent à tous.

La question du financement immédiat se pose dès lors que l’assureur n’a pas encore versé l’indemnité. Le syndicat des copropriétaires peut être contraint d’avancer le coût des travaux urgents par appels de fonds, quitte à se faire rembourser ensuite par l’assureur de l’immeuble puis, le cas échéant, par le responsable de l’incendie dans le cadre du recours subrogatoire ou direct. Chaque copropriétaire contribue à hauteur de ses tantièmes, y compris celui qui estimerait n’avoir subi aucun dégât dans ses parties privatives, car les parties communes sont l’affaire de tous. Le copropriétaire bailleur ne peut pas reporter cette charge sur son locataire au-delà des menues réparations locatives : les travaux de remise en état des parties communes dégradées par un sinistre extérieur restent une charge de la copropriété. Pour les immeubles du IIIe arrondissement directement exposés aux fumées et aux eaux d’extinction de la rue de Bretagne, le syndic a tout intérêt à centraliser les devis, à faire établir un rapport unique d’expertise amiable et à tenir une comptabilité séparée du sinistre, afin que chaque euro avancé soit justifié face à l’assureur puis face au juge. À Paris, les constats et assignations relèvent du tribunal judiciaire de Paris, et les copropriétés du secteur peuvent aussi se rapprocher de la mairie de Paris Centre, qui a centralisé l’information le matin même du sinistre, pour documenter l’événement. Enfin, lorsque les désordres rendent temporairement inhabitables certains lots, les problèmes de relogement et de prise en charge se règlent d’abord avec les assureurs au titre des garanties de relogement ou de perte d’usage prévues par les contrats, avant tout recours contre le responsable, dans le respect des délais de déclaration et de prescription exposés en première partie.

Conclusion

L’incendie qui a totalement sinistré le marché des Enfants-Rouges dans la nuit du 11 au 12 octobre 2026 ne s’arrête pas aux grilles du marché : suie, odeurs et eaux d’extinction font des copropriétés voisines des victimes à part entière, avec leurs propres démarches. Déclarer vite, au bon guichet et par écrit, d’abord à l’assureur de l’immeuble par le syndic pour les parties communes, ensuite à chaque multirisque habitation pour les lots et le mobilier, dans le délai du contrat qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. Conserver chaque preuve, photographie, constat et facture, car l’indemnité réparera la perte à hauteur de la valeur au jour du sinistre et la prescription de deux ans court vite. Puis, pour ce que les assurances n’auront pas couvert, examiner avec un avocat les recours contre le propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble : faute à prouver pour l’incendie propagé, ruine en cas d’effondrement, trouble anormal de voisinage indépendamment de toute faute. L’origine du feu restant inconnue à ce jour, aucune responsabilité n’est établie et seul le juge, au vu de l’enquête et des expertises, dira qui doit finalement payer. En attendant, c’est l’assemblée générale des copropriétaires qui fait avancer les réparations, vote les travaux et répartit les charges dans les règles.