Les taux remontent et les emprunteurs regardent à nouveau leur crédit immobilier avec inquiétude. En octobre 2026, la flambée des rendements des obligations d’État françaises a porté la prime d’emprunt de la France par rapport à l’Allemagne à son plus haut niveau depuis plus de dix ans, selon le site Investing.com le 10 octobre 2026. Dans le même temps, les députés ont approuvé jeudi 8 octobre, en commission, la création d’un prêt à taux zéro parentalité sans condition de ressources pour les familles qui ont un enfant en bas âge ou qui en attendent un, comme le rapporte Capital, qui précise que ces votes restent indicatifs et que les débats reprendront à zéro dans l’hémicycle à partir du 13 octobre, lors de l’examen du projet de loi de finances pour 2027. Entre des taux de marché qui se tendent et un prêt à taux zéro parentalité encore à l’état de projet, une question très concrète se pose à des milliers de ménages : que faire de son crédit immobilier actuel quand on doit déménager, revendre ou racheter ? Deux voies existent. La première consiste à garder son taux bas en transférant le prêt vers le nouveau logement. La seconde consiste à solder le crédit par anticipation, en payant ou non une indemnité. Chacune obéit à des règles précises, et les tribunaux sanctionnent les approximations, des deux côtés du guichet.
I. Taux immobilier : garder son taux bas en déménageant grâce au transfert de prêt
Quand les taux montent, un crédit souscrit à 1,3 % ou 1,5 % devient un actif. Le réflexe naturel est de vouloir l’emporter avec soi dans le nouveau logement. Le transfert de prêt le permet parfois, mais jamais automatiquement.
A. Prêt à taux zéro, PAS, prêt classique : le transfert n’est pas un droit général
Pour un prêt immobilier classique, aucun texte n’impose à la banque d’accepter le transfert du capital restant dû vers un autre bien. Le contrat fait la loi des parties : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », rappelle l’article 1103 du code civil, cité par le tribunal judiciaire de Grenoble dans un jugement du 22 septembre 2026 (RG 24/01770). Tout dépend donc de la clause de transférabilité inscrite dans l’offre de prêt. Si elle existe, elle fixe ses conditions : délai pour demander le transfert, éligibilité du nouveau logement, maintien ou renforcement des garanties. Si elle n’existe pas, la banque est en droit de proposer un nouveau contrat au taux du jour, et l’emprunteur ne peut pas l’y contraindre.
Le régime est plus favorable pour les prêts aidés. Pour les prêts ne portant pas intérêt, l’article L31-10-6 du code de la construction et de l’habitation prévoit qu’« En cas de mutation du logement, l’emprunteur peut conserver le bénéfice du prêt, sous la forme d’un transfert du capital restant dû, pour l’acquisition ou la construction d’une nouvelle résidence principale ». Ce texte vise le prêt à taux zéro et les prêts conventionnés du même chapitre. Les établissements peuvent d’ailleurs « consentir des prêts ne portant pas intérêt dans les conditions prévues au présent chapitre », selon l’article L31-10-1 du même code. Concrètement, un ménage qui revend sa résidence principale financée en PTZ peut demander le report du capital restant dû sur l’achat de sa nouvelle résidence principale, au lieu de rembourser puis de réemprunter au taux courant.
Mais cette faculté légale reste encadrée. Le tribunal judiciaire de Grenoble, dans l’affaire d’un emprunteur qui avait souscrit en 2021 deux prêts à l’accession sociale, dont un à 1,3 % sur 300 mois, et qui avait revendu son bien en 2022 en demandant le transfert vers un logement de valeur supérieure, a détaillé les limites, dans ce jugement grenoblois du 22 septembre 2026. D’abord, le transfert ne porte que sur le capital restant dû, pas sur les montants initialement empruntés : on ne peut pas exiger le transfert à hauteur des sommes de 2021 alors qu’une partie a déjà été amortie. Ensuite, le nouveau logement doit être éligible aux conditions en vigueur à la date du transfert, ce que l’emprunteur doit démontrer : pour les prêts aidés, l’article D31-10-2 du code de la construction et de l’habitation liste les opérations finançables, de la construction à l’acquisition d’un logement déjà occupé, et la nouvelle résidence principale doit respecter ces conditions dans leur rédaction applicable au jour du transfert. Un dossier incomplet sur ce point fait échouer la demande, même quand la banque a tardé à répondre. Enfin, l’établissement peut refuser le transfert, le tribunal rappelant que « L’établissement de crédit ou la société de financement peut refuser le transfert s’il a pour effet de dégrader significativement le niveau de garantie dont il dispose ». Un bien de valeur inférieure, une garantie plus fragile ou une situation financière dégradée peuvent donc justifier un refus motivé.
Dans cette affaire, le tribunal a constaté, dans ce même jugement du 22 septembre 2026, qu’« il est établi que la banque avait bien connaissance de la demande non équivoque de transfert du prêt à laquelle elle n’a donné aucune suite, même pour étude ». Pourtant, l’emprunteur a été débouté. Pourquoi ? Parce que, comme le constate ce jugement du 22 septembre 2026, les prêts avaient été soldés en novembre 2022, le bien vendu et l’acquisition envisagée avortée : le tribunal a jugé l’exécution forcée impossible et estimé que seule une action en dommages et intérêts pour responsabilité contractuelle de la banque pouvait prospérer, action que l’emprunteur ne formulait pas, même à titre subsidiaire. La leçon est nette : tant que le prêt vit, le transfert peut être exigé en justice ; une fois le prêt soldé et la vente réalisée sans réserve, il ne reste que l’action en dommages et intérêts, qu’il faut formuler expressément. Le tribunal a également rejeté la demande de restitution des frais de remboursement anticipé « pour les mêmes motifs », et rappelé que le prêt sans intérêt ne peut être octroyé qu’une seule fois, sauf transfert.
En pratique, l’emprunteur qui projette de déménager doit donc adresser sa demande de transfert par écrit, avant la vente, conserver la preuve de l’envoi et de la réception, et ne pas signer de demande de remboursement total tant que le transfert n’est pas acté. Le notaire chargé de la vente réclamera souvent, par réflexe comptable, un décompte de remboursement et la mainlevée de l’hypothèque : dans l’affaire grenobloise, l’attestation du notaire mentionnait, selon ce jugement du 22 septembre 2026, une demande de remboursement anticipé « en vue d’un remboursement total et d’une mainlevée de l’inscription d’hypothèque », ce qui a contribué à sceller le sort du transfert. Il faut donc coordonner le notaire, la banque et le calendrier : informer le notaire par écrit que le transfert est demandé et que le décompte ne vaut pas ordre de solder.
B. Transfert de prêt : garantie, assurance et nouvelle offre, ce que la banque contrôle
Transférer le capital restant dû ne signifie pas transférer automatiquement les sûretés. Si le prêt initial était garanti par une hypothèque sur le bien vendu, cette hypothèque doit être levée et une nouvelle garantie doit être constituée sur le bien acquis, avec son coût : frais de mainlevée, puis frais d’inscription d’une nouvelle hypothèque ou coût d’un cautionnement. Lorsque la garantie initiale était un cautionnement mutuel, le transfert est souvent plus simple, mais l’organisme de caution doit donner son accord pour le nouveau bien et peut réclamer un complément si le risque a changé. C’est ce contrôle de la garantie qui fonde le droit de refus de la banque en cas de dégradation significative.
L’assurance emprunteur suit la même logique. Le nouveau financement, même adossé au même capital restant dû, s’accompagne d’un nouveau risque décès-invalidité à couvrir, sur un emprunteur plus âgé et parfois pour une durée résiduelle différente. L’emprunteur peut présenter un autre contrat d’assurance que celui de la banque : « le prêteur ne peut pas refuser en garantie un autre contrat d’assurance dès lors que ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance qu’il propose », dispose l’article L313-30 du code de la consommation, et « Toute décision de refus est explicite et comporte l’intégralité des motifs de refus ». Un refus sec, sans motifs détaillés, est donc contestable.
Enfin, le transfert donne lieu à une offre de prêt en bonne et due forme. L’article L313-34 du code de la consommation prévoit que « L’envoi de l’offre oblige le prêteur à maintenir les conditions qu’elle indique pendant une durée minimale de trente jours à compter de sa réception par l’emprunteur », et que « L’emprunteur et les cautions ne peuvent accepter l’offre que dix jours après qu’ils l’ont reçue ». L’article L313-36 ajoute que « L’offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé ». Ces délais protègent l’emprunteur contre la précipitation : dix jours de réflexion incompressibles avant d’accepter, quatre mois pour réaliser la vente d’achat. À Paris et en Île-de-France, où les montants empruntés sont élevés et où les ventes s’enchaînent vite, ces délais doivent être intégrés dès la promesse : une acceptation précipitée, avant l’expiration des dix jours, vicie le consentement et fragilise tout le montage. Les acquéreurs franciliens, souvent contraints par des calendriers de déménagement tendus entre deux arrondissements ou vers la grande couronne, ont intérêt à faire écrire dans la promesse que l’offre de transfert sera sollicitée avant toute demande de décompte de remboursement, afin que le notaire ne solde pas le prêt par automatisme le jour de la vente.
II. Taux prêt immobilier : rembourser par anticipation, indemnités et recours
Quand le transfert est impossible ou non souhaité, reste la seconde voie : solder le crédit. La loi en fait un droit, mais un droit payant, sauf exceptions.
A. Remboursement anticipé : un droit de l’emprunteur, plafonné et parfois sans indemnité
Le principe est posé par l’article L313-47 du code de la consommation : « L’emprunteur peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation, en partie ou en totalité, les prêts régis par les sections 1 à 5 du présent chapitre. » Le contrat peut seulement « interdire les remboursements égaux ou inférieurs à 10 % du montant initial du prêt, sauf s’il s’agit de son solde ». Aucune clause ne peut donc priver l’emprunteur de cette faculté, et la banque ne peut pas la subordonner à son bon vouloir. La cour d’appel de Paris l’a rappelé le 18 février 2026 (RG 24/13631) à propos d’un crédit de 439 400 euros en cours de décaissement fractionné : les emprunteurs « pouvaient toujours, à leur initiative, rembourser par anticipation, tout ou partie de leur prêt », et rien ne permettait de reporter cette faculté à la fin de la période de décaissement. En refusant un remboursement partiel de 206 926 euros, la banque avait continué à percevoir des intérêts intercalaires et des frais d’assurance : « en refusant le remboursement anticipé qui était de droit », elle avait causé un préjudice chiffré à 7 108,64 euros, dont il fallait déduire l’indemnité contractuelle de 150 euros, soit une condamnation à 6 958,64 euros. Refuser un remboursement anticipé est donc une faute qui se paie.
Quand une indemnité est stipulée, son montant est plafonné par décret. L’article R313-25 du code de la consommation dispose que « L’indemnité éventuellement due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation, prévue à l’article L. 313-47 , ne peut excéder la valeur d’un semestre d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement ». Concrètement, sur un capital restant dû de 200 000 euros à 3,5 %, six mois d’intérêts représentent environ 3 500 euros, et le plafond de 3 % s’établit à 6 000 euros : c’est le plus petit des deux montants qui s’applique, soit ici 3 500 euros. Et l’article L313-49 verrouille le tout : « Aucune indemnité ni aucun coût autres que ceux qui sont mentionnés aux articles L. 313-47 et L. 313-48 ne peuvent être mis à la charge de l’emprunteur dans les cas de remboursement par anticipation prévus par ces articles. » Frais de dossier déguisés, pénalités complémentaires ou commissions de traitement du remboursement anticipé sont donc exclus.
Dans trois situations, aucune indemnité n’est due du tout. L’article L313-48 du code de la consommation prévoit qu’« aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou par la cessation forcée de l’activité professionnelle de ces derniers ». Ce texte ne vise que les contrats conclus depuis l’entrée en vigueur de la loi du 25 juin 1999, soit l’écrasante majorité des prêts en cours. Mutation professionnelle imposée, décès du co-emprunteur, licenciement : si la vente du bien découle de l’un de ces événements, l’emprunteur doit l’invoquer expressément et en apporter la preuve, car la banque n’applique pas l’exonération d’office. En revanche, une vente de confort, un divorce sans cessation forcée d’activité ou un simple déménagement choisi n’ouvrent pas droit à l’exonération.
La banque doit en outre éclairer l’emprunteur avant qu’il se décide. L’article L313-47 impose au prêteur de fournir sans tarder à l’emprunteur, sur support papier ou un autre support durable, les informations chiffrées nécessaires à l’examen de cette faculté de remboursement anticipé, avec les hypothèses utilisées. Une simple simulation orale ou un chiffre lâché au guichet ne suffit pas : l’emprunteur est en droit d’exiger un décompte écrit, chiffré et explicite avant de donner son accord.
B. Meilleur taux et TAEG : vérifier le décompte, contester le coût et comparer avant de signer
La procédure de remboursement anticipé est formaliste, et les approximations se paient. La cour d’appel de Paris, le 21 avril 2022 (RG 19/02064), a jugé à propos d’emprunteurs qui se prévalaient d’une simulation établie par leur banque que « Ceci ne valait pas remboursement anticipé par les débiteurs », dès lors que la simulation précisait qu’elle ne valait pas engagement contractuel, que les emprunteurs « ne justifient pas avoir envoyé la lettre recommandée avec préavis d’un mois, telle que contractuellement prévue », et que le paiement n’était pas intervenu à cette période. Le remboursement n’est devenu effectif qu’en mai 2016, et la cour a rejeté la demande de répétition de l’indu : « C’est donc au mois de mai 2016 que le remboursement anticipé est devenu effectif. » Chaque mois de retard profite à la banque, qui continue de prélever les échéances. Il faut donc envoyer la lettre recommandée avec le préavis prévu au contrat, payer à la date convenue et conserver toutes les preuves d’envoi et de réception.
Avant de solder pour réemprunter ailleurs, il faut comparer le coût réel des deux crédits, pas seulement leurs taux affichés. L’article L314-1 du code de la consommation impose d’ajouter aux intérêts « les frais, les taxes, les commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, supportés par l’emprunteur et connus du prêteur à la date d’émission de l’offre de crédit », dès lors qu’ils constituent une condition pour obtenir le crédit. Assurance, frais de garantie, frais de dossier : tout entre dans le taux annuel effectif global. C’est ce TAEG, et lui seul, qui permet de dire où se trouve le meilleur taux entre l’ancien prêt conservé, le prêt transféré et le nouveau prêt proposé.
Si le TAEG mentionné dans l’offre ou dans l’acte est erroné, la sanction est lourde pour le prêteur. La Cour de cassation, réunie en formation de section le 10 juin 2020 (pourvoi n° 18-24.287, publié au Bulletin), a jugé que « le prêteur peut être déchu de son droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge » en cas d’omission ou d’erreur affectant le taux effectif global dans l’écrit constatant le prêt. Dans cette affaire, le taux de cotisation d’assurance réellement prélevé n’avait pas été inclus dans le calcul, et l’erreur dépassait la décimale réglementaire : la cour d’appel avait « retenu, à bon droit, que la sanction de l’erreur affectant le TEG était la déchéance du droit aux intérêts de la banque dans la proportion fixée par le juge ». L’emprunteur qui découvre une telle erreur, par exemple une assurance sous-évaluée de moitié dans le TAEG, peut donc saisir le juge pour faire réduire, voire supprimer, la part des intérêts, en proportion du préjudice subi. Pour les prêts les plus anciens, la Cour a rappelé que l’inexactitude du TEG, qui prive l’emprunteur d’une information sur le coût du crédit, pouvait entraîner « l’annulation de la clause stipulant l’intérêt conventionnel et la substitution à celui-ci de l’intérêt légal ».
Ce contrôle du coût protège aussi au moment de réemprunter. Face à la remontée des taux, certains établissements sont tentés de rogner sur l’information pour afficher un taux d’appel attractif : assurance minorée dans le TAEG, frais de garantie omis, hypothèses de révision flatteuses pour les taux variables. L’emprunteur avisé exige l’offre écrite, vérifie que chaque coût figure dans le TAEG et compare à conditions strictement équivalentes, assurance et garantie comprises. S’il a déjà un crédit à taux bas, il chiffre les deux scénarios jusqu’au bout : conserver le prêt par transfert, avec le coût de la nouvelle garantie et de la nouvelle assurance, ou solder en payant l’indemnité plafonnée puis réemprunter au taux du jour. C’est ce calcul complet, et non le seul taux facial, qui désigne la meilleure solution. Les développements précédents sur la renégociation et le rachat de crédit, ainsi que sur le sort des mensualités à taux variable quand les taux montent, complètent utilement ce raisonnement : le lecteur pourra s’y reporter via les analyses consacrées au rachat et à la renégociation de son crédit immobilier et aux mensualités à taux variable quand les taux montent.
Conclusion
La remontée des taux ne condamne pas l’emprunteur à subir son crédit. S’il déménage, il peut tenter de conserver son taux bas par le transfert du capital restant dû, à condition que son contrat le permette ou que son prêt aidé ouvre cette faculté, et en agissant avant que la vente ne solde le prêt. S’il vend ou rachète son crédit, il dispose d’un droit au remboursement anticipé que la banque ne peut pas refuser, avec une indemnité plafonnée à six mois d’intérêts et 3 % du capital restant dû, voire aucune indemnité en cas de mutation professionnelle, de décès ou de cessation forcée d’activité. Dans les deux cas, l’écrit est roi : demande de transfert tracée, lettre recommandée avec préavis, décompte chiffré exigé avant accord, TAEG vérifié ligne à ligne. Et quand la banque refuse d’examiner le transfert, refuse un remboursement qui est de droit ou affiche un coût erroné, le juge arbitre : dommages et intérêts, déchéance des intérêts au prorata du préjudice, annulation de la clause d’intérêts pour les prêts anciens. Le taux actuel n’est une fatalité que pour celui qui ne vérifie rien.