I. La genèse de l’indemnité d’occupation post-adjudication et son traitement au stade de la recevabilité du surendettement

A. L’effet translatif du jugement d’adjudication et la qualification juridique de l’occupation sans titre

La saisie immobilière constitue l’ultime voie d’exécution permettant à un créancier de recouvrer ses deniers sur le patrimoine foncier de son débiteur défaillant. Lorsque la procédure aboutit à une audience d’enchères publiques, le transfert de propriété s’opère instantanément au profit du tiers adjudicataire. Ce principe directeur est régi avec clarté par l’article L. 322-10 du Code des procédures civiles d’exécution. La disposition législative énonce solennellement : « L’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire. Elle ne confère à celui-ci d’autres droits que ceux appartenant au saisi. Ce dernier est tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien et à la garantie d’éviction. » Dès le prononcé du jugement d’adjudication, l’ancien propriétaire perd irrévocablement son titre légal d’occupation sur l’immeuble vendu.
Or, de nombreux débiteurs saisis se trouvent dans l’incapacité matérielle ou financière immédiate de libérer les lieux et de trouver un logement de remplacement. Le maintien dans les murs transforme alors l’ancien maître des lieux en occupant sans droit ni titre. L’adjudicataire se trouve légalement privé de la jouissance de son bien acquis aux enchères judiciaires. Pour remédier à cette situation préjudiciable, le législateur a conféré au jugement d’adjudication une efficacité exécutoire directe. Selon l’article L. 322-13 du Code des procédures civiles d’exécution, « Le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi. » L’adjudicataire peut dès lors faire délivrer un commandement de quitter les lieux afin de reprendre possession de son immeuble.
Par ailleurs, la privation de jouissance subie par le nouvel acquéreur donne naissance à une créance pécuniaire spécifique à la charge de l’occupant. Cette obligation financière prend la forme juridique d’une indemnité d’occupation qui compense l’usage indu du bien immobilier. La Section des Référés du Tribunal judiciaire de Créteil a rappelé ces règles directrices dans une décision rendue le 1er juin 2026 sous le numéro 25/01700. La juridiction retient mot pour mot : « En application de l’article L. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire, le saisi étant dès lors tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien. Il en résulte que, sauf disposition contraire du cahier des conditions de vente, le saisi perd tout droit d’occupation dès le prononcé du jugement d’adjudication. »
À cet égard, la nature juridique de l’indemnité d’occupation se caractérise par une dimension hybride fondamentale en droit patrimonial. Le juge des référés du Tribunal judiciaire de Créteil précise dans la même décision du 1er juin 2026 portant le numéro 25/01700 : « Il se déduit de la nature mixte de l’indemnité d’occupation, à la fois contrepartie de la jouissance des lieux avec la même finalité qu’un loyer et permettant également de dédommager le bailleur, empêché de pouvoir relouer à une autre personne, que le montant de l’indemnité d’occupation doit être fixé en tenant compte de la valeur locative du bien. » Cette indemnité court de plein droit à compter de la date du jugement d’adjudication jusqu’à la libération totale et définitive des lieux.
Cette qualification juridique emporte des conséquences majeures lorsque le débiteur est confronté à un surendettement profond. L’indemnité d’occupation ne constitue nullement une dette alimentaire ni une sanction pénale. La Première chambre civile du Tribunal judiciaire de Marseille a réaffirmé ce principe le 3 septembre 2026 sous le numéro 26/00148. Le magistrat rappelle expressément : « Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient de faire cesser. » Le tribunal alloue une indemnité d’occupation provisionnelle destinée à réparer le préjudice causé à l’acquéreur. Dans les contentieux complexes nés de ventes forcées, un recours éclairé à un avocat en vente aux enchères immobilières permet de clarifier les droits respectifs de l’adjudicataire et de l’occupant.
En conséquence, la créance née au profit de l’adjudicataire s’analyse comme une dette civile de nature purement indemnitaire et quasi-contractuelle. Elle découle de l’occupation continue d’un immeuble appartenant désormais à un tiers à la suite d’une procédure d’adjudication. Dès lors que cette dette frappe un particulier en détresse financière, se pose la question de son intégration dans le passif du surendettement. L’ouverture de la procédure collective de traitement des dettes personnelles modifie en effet substantiellement les droits de poursuite de l’adjudicataire.

B. La discipline collective de la recevabilité et la suspension des voies d’exécution pécuniaires

Le dispositif légal de protection des particuliers surendettés repose sur le principe d’une prise en charge universelle du passif non professionnel. L’article L. 711-1 du Code de la consommation pose les conditions impératives d’accès à cette procédure protectrice. Le texte dispose : « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. La situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. » La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation veille avec rigueur au respect de cette définition générale.
Dans un arrêt remarquable prononcé le 11 septembre 2025 sous le pourvoi n° 24-13.323, la Haute juridiction a affirmé : « Selon ce texte, la situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. » Cette universalité du passif admissible interdit aux juges du fond d’opérer des distinctions non prévues par la loi. La Deuxième chambre civile l’a confirmé solennellement dans son arrêt du 2 juillet 2026 rendu sous le pourvoi n° 23-21.550. Les hauts magistrats retiennent : « Il résulte de ce texte que le bénéfice des mesures de traitement de la situation de surendettement est ouvert au bénéfice des personnes physiques de bonne foi qui se trouvent dans l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de leurs dettes, professionnelles et non professionnelles, sans distinction selon la part respective de ces dettes. »
Dès que la commission de surendettement déclare la demande recevable, un bouclier juridique impératif se met immédiatement en place. L’article L. 722-2 du Code de la consommation édicte à ce titre : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » Cette paralysie immédiate s’applique sans exception à l’ensemble des créances chirographaires et indemnitaires nées antérieurement à la décision d’admissibilité.
La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a précisé les contours de cette règle protectrice dans son arrêt du 8 février 2024 portant le numéro 22-14.528. La Haute juridiction y énonce clairement : « Il résulte de ce texte que la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur. » La suspension prive temporairement les créanciers du pouvoir d’engager ou de poursuivre des mesures d’exécution forcée. Elle fait également courir une suspension correspondante des délais de prescription et de forclusion.
Cette neutralisation des poursuites s’étend également à la constitution de sûretés judiciaires ou de mesures conservatoires nouvelles. Par un arrêt de principe rendu le 28 mars 2024 sous le pourvoi n° 22-12.797, la Deuxième chambre civile a jugé : « Il résulte de la combinaison des articles L. 722-2 et L. 722-5, alinéa 1er, du code de la consommation que le prononcé d’une décision de recevabilité à la procédure de surendettement fait obstacle à ce que le créancier prenne une garantie, une sûreté ou une mesure conservatoire sur les biens du débiteur. » L’adjudicataire ne peut donc inscrire une hypothèque judiciaire conservatoire sur d’autres biens du saisi pour garantir le paiement de son indemnité d’occupation.
En contrepartie, le débiteur est soumis à une interdiction absolue d’effectuer des règlements préférentiels. L’article L. 722-5 du Code de la consommation prohibe tout paiement d’une créance antérieure sans l’autorisation préalable du juge des contentieux de la protection. La Première chambre civile de la Cour de cassation a souligné cette exigence dans son arrêt du 12 juillet 2023 portant le numéro 22-16.653. La Cour souligne : « Il résulte de l’article L. 331-3-1, alinéas 2 et 3, du code de la consommation, dans leur rédaction issue de la loi n° 2013-672 du 26 juillet 2013, repris à l’article L. 722-5, alinéa 1er, du même code, que la décision déclarant recevable la demande d’ouverture d’une procédure de surendettement emporte interdiction pour le débiteur, sauf autorisation judiciaire, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire jusqu’à l’homologation, par le juge, des mesures recommandées par la commission de surendettement. »
Toutefois, une distinction fondamentale doit être opérée entre les mesures d’exécution pécuniaire et les actions tendant à l’obtention d’un titre. La décision précitée du Tribunal judiciaire de Créteil du 1er juin 2026 sous le numéro 25/01700 en fait une application lumineuse : « Si l’ouverture d’une procédure de surendettement a pour conséquence la suspension des mesures d’exécution forcée, elle ne fait pas obstacle à l’action des créanciers en vue de l’obtention d’un titre. » L’adjudicataire conserve parfaitement le droit de faire liquider judiciairement le montant de son indemnité d’occupation devant le juge des référés. En revanche, le créancier ne peut faire signifier d’actes de saisie pour en obtenir le recouvrement effectif tant que dure la phase de recevabilité.
À cet égard, les délais légaux de forclusion opposables au créancier sont simplement suspendus pendant cette période d’empêchement juridique. La Deuxième chambre civile l’a rappelé le 23 octobre 2025 sous le pourvoi n° 23-12.623. La juridiction suprême énonce avec précision : « alors que l’impossibilité d’agir dans laquelle la banque s’était trouvée du fait de la procédure de surendettement avait seulement eu pour effet de suspendre, et non pas d’interrompre, le cours de la forclusion, et ce seulement à compter de la date de la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement, la cour d’appel a violé les textes susvisés. » L’adjudicataire voit ainsi ses droits préservés dans l’attente des arbitrages du plan ou des mesures imposées.

II. L’office du juge des contentieux de la protection dans l’apurement de la dette et la protection du logement

A. La scission temporelle entre créances antérieures effaçables et indemnités postérieures exigibles

L’articulation entre le droit de la saisie immobilière et la procédure de surendettement impose une stricte scission chronologique des créances d’indemnité d’occupation. Seules les sommes échues antérieurement à la décision statuant sur la recevabilité ou le rétablissement personnel sont soumises à la discipline collective. Lorsque l’occupant sans titre bénéficie d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, ses dettes antérieures sont purement et simplement effacées. L’article L. 741-2 du Code de la consommation fonde cette libération totale du débiteur insolvable.
La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a consacré la plénitude de cet effet extinctif dans un arrêt du 26 mars 2026 sous le pourvoi n° 23-18.726. Les hauts magistrats jugent avec autorité : « Il résulte de l’application combinée de l’article L. 741-2 du code de la consommation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2020-734 du 17 juin 2020, et des articles L. 741-4, R. 741-1 et R. 741-4 du code de la consommation, qu’à défaut de contestation dans les conditions prévues par l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission entraîne, sauf exceptions légales, l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur nées à la date de la décision de la commission sur la mesure imposée de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. »
Cette solution confirme la portée générale déjà dégagée par la Deuxième chambre civile le 23 novembre 2023 sous le pourvoi n° 22-11.535. La Cour rappelait dans cette affaire : « Selon ce texte, en l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes non professionnelles du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques. » L’indemnité d’occupation ne figurant pas au nombre des dettes exclues par l’article L. 711-4 du Code de la consommation, les arrérages antérieurs se trouvent intégralement éteints.
À cet égard, les exclusions de l’article L. 711-4 du Code de la consommation font l’objet d’une interprétation strictement limitative par les juridictions. Ce texte n’écarte que les créances alimentaires, les réparations allouées aux victimes d’infractions pénales et certaines dettes fiscales ou fraudes sociales. La Deuxième chambre civile l’a rappelé le 12 décembre 2024 sous le pourvoi n° 22-20.051 en matière d’indus sociaux. Elle indique que : « Selon ce texte, sauf accord du créancier, sont exclues de toute remise, de tout rééchelonnement ou effacement les dettes ayant pour origine des manoeuvres frauduleuses commises au préjudice des organismes de protection sociale, dont l’origine frauduleuse est établie soit par une décision de justice, soit par une sanction prononcée par un organisme de sécurité sociale dans les conditions prévues aux articles L. 114-17, L. 114-17-1 et L. 114-17-2 du code de la sécurité sociale. Il résulte de ce texte que ce caractère frauduleux s’apprécie au jour où le juge statue et sur le fondement d’une décision de justice ou d’une sanction, notifiée et non contestée, prononcée par un organisme de sécurité sociale. » L’indemnité d’occupation due à l’adjudicataire échappe totalement à cette qualification dérogatoire.
Or, une règle radicalement inverse prévaut pour les indemnités d’occupation nées postérieurement à la date d’effet de la décision de recevabilité ou de rétablissement personnel. Les dettes postérieures ne participent pas à la procédure de surendettement et ne peuvent en aucun cas bénéficier de l’effacement légal. La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation l’a expressément tranché le 16 novembre 2023 sous le pourvoi n° 21-25.567. La juridiction suprême juge formellement que : « les dettes nées après l’ordonnance conférant force exécutoire à la recommandation de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ne sont pas effacées par cette procédure. »
En conséquence, dès lors que le débiteur saisi continue de demeurer sans droit ni titre dans l’immeuble vendu, il s’expose à devoir payer l’intégralité des indemnités postérieures. L’adjudicataire recouvre l’entière liberté de poursuivre le recouvrement forcé de ces créances nouvelles par voie de saisie sur rémunérations ou de saisie bancaire. La poursuite injustifiée de l’occupation après l’adjudication fait ainsi courir le risque permanent d’un réendettement massif et d’une saisie directe des revenus courants.
Par ailleurs, si le montant de la créance d’indemnité d’occupation est contesté devant le juge des contentieux de la protection, celui-ci procède à une vérification approfondie. Mais cette vérification judiciaire présente un caractère purement procédural. La Deuxième chambre civile l’a fermement rappelé le 23 octobre 2025 sous le pourvoi n° 24-12.104. La Cour juge que : « Il résulte des articles 1351, devenu 1355, du code civil, et R. 723-7 du code de la consommation que la décision par laquelle le juge de l’exécution statuant en matière de surendettement vérifie la validité et le montant des titres de créance, pour les besoins de la procédure devant la commission afin de permettre à celle-ci de poursuivre sa mission, n’a pas l’autorité de la chose jugée au principal. » La vérification effectuée pour calibrer les mesures de désendettement ne préjuge pas de l’instance au fond tranchant les droits réels des parties.
Dès lors, le débiteur doit également satisfaire à l’exigence impérative de bonne foi pour conserver le bénéfice du dispositif légal. La Deuxième chambre civile a souligné dans son arrêt du 21 mai 2026 portant le numéro 23-20.970 : « Il résulte de ce texte, qui n’ouvre le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement qu’aux personnes physiques de bonne foi, que le juge doit se prononcer sur la bonne foi de chaque demandeur à la procédure de surendettement. » Un comportement déloyal caractérisé par le refus délibéré de chercher une solution de relogement tout en accumulant des impayés postérieurs pourrait conduire à la déchéance de la procédure.

B. L’exercice souverain des mesures d’apurement et le contrôle juridictionnel de l’expulsion

Lorsque la situation du débiteur n’apparaît pas irrémédiablement compromise, le juge des contentieux de la protection élabore un plan de redressement sur mesure. Les prérogatives du magistrat sont définies par l’article L. 733-1 du Code de la consommation. Le juge peut rééchelonner le paiement des dettes sur une durée pouvant atteindre sept années, imputer les versements en priorité sur le capital ou encore suspendre l’exigibilité des créances pour une durée maximale de deux ans en gelant le cours des intérêts légaux.
Dans la détermination de ces mesures d’apurement, le magistrat dispose d’une liberté d’appréciation souveraine et n’est pas lié par l’égalité abstraite des créanciers. La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation l’a affirmé avec force dans son arrêt du 4 juillet 2024 rendu sous le pourvoi n° 23-17.625. La Haute juridiction y énonce : « Il résulte de ces textes que c’est dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation que le juge du surendettement détermine, pour chacune des dettes, les mesures propres à assurer le redressement de la situation du débiteur, sans qu’il soit tenu par les dispositions de l’article 2285 du code civil. » Le juge peut ainsi adapter les mensualités dues à l’adjudicataire à la modicité des ressources du ménage sans porter atteinte au reste à vivre vital.
Or, l’absence d’actif disponible conditionne souvent la décision d’effacement ou de moratoire sans rééchelonnement lourd. La Deuxième chambre civile a confirmé ce pouvoir d’appréciation souverain dans son arrêt du 26 mars 2026 portant le numéro 23-17.670. La Cour souligne expressément : « Ayant retenu, dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation des éléments de fait et de preuve qui lui ont été soumis, que la débitrice ne disposait d’aucun bien réalisable en vue d’apurer ses dettes, c’est sans encourir les griefs du moyen que la cour d’appel a décidé que les mesures proposées par la commission de surendettement et adoptées par le juge devaient être confirmées. » L’immeuble ayant déjà été vendu par adjudication, le débiteur ne possède généralement plus aucun patrimoine réalisable.
Par ailleurs, les débats devant le juge du surendettement doivent respecter scrupuleusement le principe fondamental du contradictoire. La Deuxième chambre civile a sanctionné une violation procédurale dans son arrêt du 21 novembre 2024 portant le pourvoi n° 22-20.560. Les hauts magistrats rappellent : « Il résulte de l’article 16 du code de procédure civile et de l’article R. 713-4 du code de la consommation que le juge, statuant en matière de surendettement, ne peut fonder sa décision sur les observations et les pièces contenues dans le courrier d’un créancier, absent lors de l’audience, sans les avoir préalablement portées à la connaissance des débiteurs. » L’adjudicataire et l’occupant doivent pouvoir débattre loyalement des pièces justifiant l’évaluation de l’indemnité.
À cet égard, l’office du juge s’étend également à la prise en compte de la détresse sociale liée au logement. La Deuxième chambre civile a analysé l’équilibre délicat entre la réalisation des actifs et le relogement du débiteur dans un arrêt du 22 mai 2025 sous le pourvoi n° 23-10.900. La Cour retient : « Il résulte de la combinaison de ces textes que la commission ne peut imposer une mesure d’effacement partiel des créances ou le juge du surendettement ordonner une telle mesure, sans la subordonner à la vente préalable par le débiteur du bien immobilier dont il est propriétaire. Par exception, lorsque le bien immobilier appartenant au débiteur constitue sa résidence principale, un tel effacement peut ne pas être subordonné à la vente préalable du bien lorsque le débiteur établit qu’il se trouverait dans l’impossibilité manifeste, au regard de sa situation personnelle et professionnelle, de faire face au coût d’un éventuel relogement, sous réserve que sa situation ne soit pas irrémédiablement compromise au sens du premier alinéa de l’article L. 724-1 du code de la consommation. »
En matière d’expulsion physique de l’ancien propriétaire saisi, la décision de recevabilité n’opère pas une suspension automatique. L’article L. 722-6 du Code de la consommation prévoit une procédure spécifique et autonome : « Dès que la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue, la commission peut saisir le juge des contentieux de la protection aux fins de suspension des mesures d’expulsion du logement du débiteur. » L’expulsion fondée sur le titre d’adjudication de l’article L. 322-13 du CPCE ne peut être suspendue que par une ordonnance judiciaire expresse.
Le juge des contentieux de la protection apprécie alors la situation globale du ménage et l’existence d’une démarche effective de relogement social ou privé. S’il ordonne la suspension de l’expulsion, cette mesure de sauvegarde est nécessairement temporaire. Elle permet à la personne surendettée d’organiser son départ dans des conditions dignes sans subir une mise à la rue brutale. En contrepartie, le versement ponctuel de l’indemnité d’occupation courante demeure la condition sine qua non du maintien paisible dans les lieux jusqu’au terme fixé par le tribunal.

Conclusion

En définitive, l’indemnité d’occupation due par le débiteur saisi après adjudication immobilière révèle une articulation technique complexe entre voies d’exécution et protection du surendettement. Le jugement d’adjudication emporte le transfert immédiat de la propriété sous l’article L. 322-10 du Code des procédures civiles d’exécution et transforme l’ancien propriétaire en occupant sans titre. Or, la créance indemnitaire qui en découle obéit à une stricte dichotomie temporelle. Les indemnités échues antérieurement à la recevabilité constituent un passif admissible sous l’article L. 711-1 du Code de la consommation, suspendu dans son recouvrement et effaçable en cas de rétablissement personnel sous l’article L. 741-2. En conséquence, seules les indemnités postérieures demeurent immédiatement exigibles à la charge de l’occupant. Dès lors, le juge des contentieux de la protection module souverainement les délais d’apurement tout en veillant à la suspension concertée des mesures d’expulsion sous l’article L. 722-6, assurant ainsi la conciliation indispensable entre les droits patrimoniaux de l’adjudicataire et la dignité humaine du débiteur déchu.