Le congé a été validé par le tribunal paritaire, ou la résiliation du bail a été prononcée par une décision devenue définitive, et pourtant le fermier reste sur les terres. Il laboure, il sème, il récolte, parfois il installe une société sur les parcelles, et chaque mois qui passe rend la reprise plus théorique. Cette situation, fréquente dans les sorties de bail rural conflictuelles, appelle une méthode stricte : le bailleur ne peut pas se faire justice lui-même, il doit transformer sa décision en départ effectif, puis solder les comptes de la sortie sans commettre d’erreur sur les récoltes et les améliorations.
Deux contentieux distincts se succèdent en effet. Le premier porte sur les lieux : faire partir un occupant dont le titre a disparu, par un commandement de quitter les lieux régulier, devant le juge de l’exécution, avec si nécessaire une astreinte dont la liquidation peut atteindre des montants très élevés. Le second porte sur l’argent et la terre : fixer l’indemnité due pour l’occupation sans droit, traiter le sort des récoltes pendantes et verser, le cas échéant, l’indemnité du preneur sortant pour les améliorations apportées au fonds. Chacun obéit à des règles propres au statut du fermage et à l’exécution des décisions de justice, que les juridictions appliquent avec rigueur, comme le montrent plusieurs décisions récentes rendues en 2023, 2024 et 2025.
I. Transformer un bail terminé en départ effectif du fermier
A. S’assurer que le titre d’occupation a vraiment disparu
Avant toute mesure d’expulsion, la première vérification porte sur le titre : le bail est-il réellement terminé, par un congé devenu incontestable ou par une résiliation définitivement prononcée ? Tant que le preneur dispose d’un titre, l’expulsion est impossible, et toute tentative d’y procéder expose le bailleur à une condamnation.
Le congé du bailleur obéit à un formalisme strict. Aux termes de l’article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime : « Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire. » Le même texte impose, à peine de nullité, de « mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur » et, en cas de congé pour reprise, d’identifier précisément le bénéficiaire. Un congé délivré hors délai ou privé de ses mentions obligatoires encourt l’annulation : la cour d’appel d’Amiens, chambre des baux ruraux, a ainsi, par un arrêt du 27 mai 2025 (RG 24/00173, décision publiée), annulé deux congés pour reprise par descendant délivrés le 13 octobre 2021, l’un portant sur la partie louée d’un corps de ferme, l’autre sur des parcelles de terre. La leçon est directe : seul un congé régulier et non annulé permet d’envisager l’expulsion.
Le preneur qui veut contester le congé doit agir vite. L’article L. 411-54 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion. » Passé ce délai, le congé non contesté devient définitif et le preneur ne peut plus en discuter la validité pour se maintenir dans les lieux. Le bailleur qui détient un congé validé par une décision irrévocable, ou non contesté dans le délai, détient donc le premier élément du dossier d’expulsion.
La résiliation judiciaire suit une logique comparable. L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime énumère limitativement les motifs que le bailleur peut invoquer, dont : « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. » Le texte ajoute : « Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ». Une résiliation prononcée par le tribunal paritaire puis confirmée en appel, comme dans l’affaire jugée à Tulle où le bail à ferme a été résilié pour loyers impayés d’un montant de 7 527,37 euros, constitue un titre exécutoire dès lors que les voies de recours sont épuisées. C’est ce titre qui fonde ensuite le commandement de quitter les lieux.
Deux situations particulières méritent une vigilance redoublée. D’abord, la prorogation pour fin de carrière : aux termes de l’article L. 411-58 du code rural et de la pêche maritime, lorsque le preneur se trouve à moins de cinq ans de l’âge de la retraite, « le bail est prorogé de plein droit pour une durée égale à celle qui doit permettre au preneur ou à l’un des copreneurs d’atteindre l’âge correspondant ». Expulser un preneur avant le terme de cette prorogation expose la procédure à l’échec. Ensuite, le contrôle a posteriori de la reprise : l’article L. 411-66 du code rural et de la pêche maritime prévoit que, s’il est établi que le bénéficiaire de la reprise ne remplit pas ses obligations, « le preneur a droit, soit au maintien dans les lieux si la décision validant le congé n’a pas encore été exécutée, soit à la réintégration dans le fonds ou à la reprise en jouissance des parcelles avec ou sans dommages-intérêts, soit à des dommages-intérêts. » La Cour de cassation l’a confirmé le 7 mai 2025 (troisième chambre civile, pourvoi n° 23-15.142, arrêt publié) : après un congé pour reprise validé puis prorogé jusqu’au 31 octobre 2016, la cour d’appel avait constaté que le bénéficiaire avait manqué à son obligation d’exploiter personnellement les parcelles et ordonné la réintégration des preneurs à compter du 1er novembre 2016 ; le pourvoi a été rejeté. Le bailleur doit donc exécuter loyalement la reprise, car le preneur évincé à tort peut revenir.
Le bénéficiaire de la reprise supporte lui-même des obligations lourdes, dont la méconnaissance rouvre le droit au retour du preneur. Aux termes de l’article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime : « Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans ». Le texte précise : « Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente ». C’est exactement ce contrôle qu’a exercé la cour d’appel dans l’affaire jugée par la Cour de cassation le 7 mai 2025 : le fils bénéficiaire de la reprise n’exploitait pas personnellement les parcelles, et les preneurs ont obtenu leur réintégration dans l’exploitation à compter du 1er novembre 2016, avec une demande de cession du bail à leur propre fils. Le bailleur qui reprend pour un descendant doit donc s’assurer que celui-ci travaille réellement la terre, possède le cheptel et le matériel nécessaires et occupe une habitation permettant l’exploitation directe, faute de quoi la reprise validée se retourne contre lui des années plus tard.
Pour un panorama des difficultés de fin de bail rural et de la jurisprudence récente du statut du fermage, on peut se reporter utilement à la synthèse des arrêts 2026 sur le bail rural, le statut du fermage et la préemption.
B. Expulser des parcelles agricoles : commandement régulier, juge de l’exécution et astreinte
Une fois le titre établi, l’expulsion obéit au droit commun de l’exécution forcée, avec des particularités tenant à la nature agricole des lieux. L’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution pose le principe : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. » Aucune expulsion manuelle, aucun changement de serrure sur un bâtiment, aucune barrière posée par le bailleur : seul le commissaire de justice, muni du titre exécutoire, peut contraindre au départ.
Le commandement de quitter les lieux doit contenir, à peine de nullité, les mentions de l’article R. 411-1 du même code : indication du titre exécutoire, désignation de la juridiction compétente pour les demandes de délais, date à partir de laquelle les locaux devront être libérés et avertissement qu’il pourra être procédé à l’expulsion forcée. La juridiction de l’exécution du tribunal judiciaire de Tulle, par une décision du 21 novembre 2025 (RG 25/00523, décision publiée), a rejeté la demande d’annulation d’un commandement signifié le 10 juin 2025 après avoir vérifié que l’ensemble de ces mentions y figurait. Le preneur qui invoque un texte inapplicable à son cas, par exemple les mentions du procès-verbal d’expulsion de l’article R. 433-1 pour critiquer le commandement, est débouté.
Le point le plus important de cette décision concerne les délais. Le fermier expulsé et la société qu’il avait créée sur les parcelles demandaient de larges délais en invoquant les articles L. 412-2 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution. Le juge a rappelé qu’« ils ne sauraient invoquer le bénéfice de dispositions qui concernent uniquement l’expulsion de locaux d’habitation » (juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Tulle, 21 novembre 2025), et précisé que l’article R. 412-1 se trouve dans le chapitre 2 intitulé « Dispositions particulières aux lieux habités ou locaux à usage professionnel » (même décision) ; il « n’est donc pas applicable en l’espèce puisque les biens concernés par l’expulsion sont des parcelles agricoles » (même décision). La règle légale est en effet claire : aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement ». Des terres, des prés, des vignes ne sont pas un lieu habité : le délai de deux mois et les délais protecteurs du logement ne s’appliquent pas aux parcelles agricoles. Le juge a ajouté que les demandeurs ne justifiaient d’aucune diligence de bonne foi, alors que la décision du tribunal paritaire était exécutoire depuis plus de deux ans et celle de la cour d’appel depuis neuf mois, et que les terres n’étaient pas entretenues.
L’astreinte est l’arme la plus efficace contre le maintien abusif. Aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution : « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. » Le tribunal paritaire peut donc assortir l’ordre d’expulsion d’une astreinte provisoire par jour de retard, ce qu’il avait fait à Tulle à hauteur de 100 euros par jour. Deux ans plus tard, le juge de l’exécution a liquidé cette astreinte à la somme de 63 500 euros pour 635 jours de retard, fixé une nouvelle astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard et condamné l’occupant à 2 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive, sur le fondement de l’article L. 121-3 du code des procédures civiles d’exécution : « Le juge de l’exécution a le pouvoir de condamner le débiteur à des dommages-intérêts en cas de résistance abusive ». Le message des juridictions est sans ambiguïté : remettre en cause la décision de fond au stade de l’exécution, multiplier les demandes dilatoires sans pièce justificative et laisser les terres à l’abandon aggrave systématiquement la facture finale.
Le dossier d’exécution se prépare comme un dossier de fond. Le commissaire de justice aura besoin de la décision exécutoire complète, avec la preuve de sa signification et, en cas d’appel, de l’arrêt confirmatif ; du décompte précis des sommes dues, fermages impayés et indemnités, avec les mises en demeure et les preuves de paiement ou d’absence de paiement ; du plan cadastral des parcelles concernées, afin que le commandement vise exactement les lieux et qu’aucune parcelle voisine exploitée à un autre titre ne soit incluse par erreur ; et des constats d’occupation et d’entretien, photographies et procès-verbaux, qui serviront à la fois devant le juge de l’exécution pour obtenir l’astreinte et, plus tard, pour chiffrer les dégradations. Faire viser dans le jugement le preneur « et tous occupants de son chef » évite qu’une mise à disposition à une société créée après coup ne bloque l’opération. Chaque pièce manquante offre au maintien dans les lieux un moyen de gagner des mois.
II. Solder la sortie : indemnité d’occupation, récoltes et améliorations
A. L’occupant sans droit paie une indemnité et n’obtient des délais que s’il les mérite
Le fermier qui se maintient après la fin du bail n’est plus un preneur : c’est un occupant sans droit ni titre. Il ne doit plus un fermage, mais une indemnité d’occupation, généralement fixée par référence à la valeur locative des terres, à laquelle s’ajoutent les éventuels préjudices du bailleur, comme la perte de chance de relouer ou de reprendre l’exploitation. Cette indemnité court jusqu’à la libération effective des lieux, et l’astreinte liquidée peut s’y ajouter. Dans l’affaire de Tulle, l’occupant supportait déjà une dette de loyers de plus de 7 500 euros, à laquelle se sont ajoutés 63 500 euros d’astreinte, 2 000 euros de dommages-intérêts et 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Les demandes de délais obéissent à des conditions strictes et distinctes selon leur objet. Pour le paiement des sommes dues, l’article 1343-5 du code civil permet au juge, « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Encore faut-il justifier de sa situation financière et d’un plan de règlement crédible. À Tulle, la demande de délais de paiement a été rejetée parce que l’occupant ne fournissait aucun élément récent sur sa situation et n’avait effectué aucun versement depuis la décision du tribunal paritaire. De même, la demande d’autorisation de récolter les herbages présents sur les parcelles a été rejetée : les juges ont relevé que les terres n’étaient pas entretenues, que les foins n’étaient pas faits et que le matériel jonchant les parcelles était en mauvais état, constats établis par photos et procès-verbal de commissaire de justice. Celui qui veut un délai ou une autorisation doit prouver qu’il entretient les terres et qu’il prépare réellement son départ, par exemple en recherchant des parcelles pour entreposer matériel et cheptel.
Une difficulté fréquente tient aux sociétés créées en cours de procédure. Dans l’affaire de Tulle, le fermier avait constitué un groupement agricole avec son fils après la résiliation et mis les parcelles litigieuses à sa disposition. Le juge de l’exécution a déclaré l’action de cette société recevable en contestation du commandement, en qualité d’occupante des parcelles, tout en rappelant que la régularité de la mise à disposition relevait du tribunal paritaire et que l’obligation de quitter les lieux visait l’occupant « lui et tous occupants de son chef ». La parade du bailleur consiste donc à faire viser expressément, dans le jugement d’expulsion, le preneur et tous occupants de son chef, afin que la création d’une société écran ne paralyse pas l’exécution.
B. Récoltes pendantes et améliorations : payer ce qui est dû, dans les délais, sans se faire piéger
La sortie du bail rural ne se résume pas au départ des lieux : il faut régler le sort des récoltes et des améliorations, dans un sens comme dans l’autre. Côté bailleur, des dégradations ou un défaut d’entretien peuvent justifier une indemnité et, dans les cas graves, fonder une résiliation. Côté preneur sortant, la loi lui reconnaît un droit propre à indemnisation qui survit à la fin du bail, quelle qu’en soit la cause.
Le principe est posé par l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime : « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » L’expulsion après résiliation pour impayés n’éteint donc pas ce droit : même le fermier expulsé pour faute peut réclamer l’indemnité des améliorations qu’il a financées. La Cour de cassation l’a illustré le 25 mai 2023 (troisième chambre civile, pourvoi n° 21-23.015, arrêt publié) : après la liquidation judiciaire d’une société d’exploitation et la résiliation du bail constatée par le juge-commissaire, le liquidateur demandait à l’adjudicataire de l’immeuble le paiement de l’indemnité du preneur sortant ; la Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir jugé que l’absence, dans le cahier des charges de l’adjudication, de toute mention de la nature, du coût et de la date des améliorations « doit demeurer sans incidence sur les droits du preneur à indemnité ». Le bailleur qui acquiert des terres louées, y compris aux enchères, supporte cette charge et doit la provisionner dans son prix.
Le calcul de l’indemnité suit les barèmes de l’article L. 411-71 du code rural et de la pêche maritime. Pour les bâtiments et ouvrages incorporés au sol, « l’indemnité est égale au coût des travaux, évalué à la date de l’expiration du bail, réduit de 6 % par année écoulée depuis leur exécution », et elle n’est due que si les aménagements conservent une valeur effective d’utilisation. Les plantations et les transformations de sol obéissent à des règles propres, avec amortissement et plafonnement à la plus-value apportée au fonds. En pratique, ce compte de sortie se règle par expertise judiciaire, et la Cour de cassation contrôle que l’évaluation suit bien les critères légaux : le 11 juillet 2024 (troisième chambre civile, pourvoi n° 23-11.688, arrêt publié), elle a examiné une expertise ordonnée pour évaluer l’éventuelle indemnité des preneurs sortants selon les critères de l’article L. 411-71. Bailleur comme preneur ont donc intérêt à conserver dès l’entrée dans les lieux, puis année après année, les factures, les autorisations de travaux et l’état des lieux, car l’expert évalue à la date d’expiration du bail.
Le délai pour agir est impératif : « La demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion. » (article L. 411-69) Passé ce délai d’un an, le droit est perdu, même si les améliorations sont incontestables. Symétriquement, le bailleur qui veut obtenir la remise en état ou une indemnité pour dégradations doit agir sans tarder et faire constater l’état des parcelles par commissaire de justice dès le départ, comme les bailleurs l’avaient fait à Tulle avec des photographies et un procès-verbal de constat. Le tribunal paritaire des baux ruraux de Tulle, par un jugement du 17 novembre 2025 (RG 24/00004, décision publiée), illustre d’ailleurs l’importance de la qualification exacte du titre d’occupation : une propriétaire qui croyait consentir un simple prêt à usage sur 5,76 hectares s’est vu opposer un bail rural par l’occupant maintenu dans les lieux, et c’est le tribunal paritaire qui a dû trancher. Qualifier correctement l’occupation dès l’origine évite des années de procédure.
Conclusion
Le fermier qui refuse de partir après un congé validé ou une résiliation définitive s’expose à une mécanique implacable, à condition que le bailleur respecte l’ordre des étapes. D’abord, vérifier que le titre a vraiment disparu : congé régulier non contesté dans le délai de forclusion, ou résiliation définitivement prononcée, en tenant compte d’une éventuelle prorogation pour fin de carrière. Ensuite, faire signifier un commandement de quitter les lieux régulier et saisir le juge de l’exécution, sans craindre les moyens tirés du droit du logement, inapplicables aux parcelles agricoles. Puis demander une astreinte dissuasive et en poursuivre la liquidation, car les juridictions sanctionnent lourdement la résistance abusive. Enfin, solder la sortie : réclamer l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective, faire constater l’état des terres, et régler l’indemnité du preneur sortant dans le délai d’un an lorsque des améliorations indemnisables existent. Menée avec ces preuves et ces délais, la procédure restaure le bailleur dans ses droits ; menée à l’aveugle, elle offre au maintien dans les lieux des années de répit que chaque erreur de procédure prolonge.