La clause de tontine immobilière face à la procédure de surendettement des particuliers : sort du pacte d’accroissement, paralysie des saisies des créanciers et pouvoirs du juge des contentieux de la protection

I. L’imperméabilité du pacte tontinier à l’appréhension directe des créanciers individuels

A. L’absence de quote-part indivise saisissable sous l’empire de la condition rétroactive de survie

L’acquisition d’un logement au moyen d’un pacte tontinier constitue une pratique contractuelle fréquente chez les concubins ou les partenaires pacsés désireux de garantir la transmission de leur cadre de vie sans subir les contraintes successorales du droit commun. Or, lorsque l’un des acquéreurs se trouve confronté à des accidents d’existence et subit une accumulation d’arriérés financiers, la coexistence de ce contrat aléatoire avec les règles d’ordre public du droit du surendettement suscite d’épineuses difficultés techniques. Le traitement des difficultés financières des particuliers repose en effet sur la mobilisation de l’ensemble des facultés contributives et des éléments patrimoniaux du débiteur sous l’égide du Code de la consommation. À cet égard, le régime particulier de la clause d’accroissement vient heurter frontalement les prérogatives traditionnelles des créanciers poursuivants qui prétendent exécuter leurs titres sur l’immeuble familial.

La clause d’accroissement opère sur le fondement d’une fiction juridique originale consacrée par une jurisprudence constante de la juridiction judiciaire. Selon l’analyse retenue par la Cour d’appel de Bourges dans son arrêt du 18 février 2025 n° 22/01752, « le pacte tontinier étant un contrat aléatoire à titre onéreux », chaque acquéreur accepte de courir le risque du prédécès dans la perspective d’acquérir la plénitude de la propriété au jour de la survenance de l’aléa. La cour souligne à ce titre qu’ « il ne s’est pas agi d’acquérir un bien indivis, mais de courir un risque dans l’espoir d’obtenir un gain, consistant en l’occurrence en la possibilité de devenir entièrement propriétaire d’un bien ». Dès lors, la situation des coacquéreurs se distingue radicalement d’une indivision ordinaire régie par l’article 815 du Code civil selon lequel nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. Dans une tontine en cours d’exécution, aucun des signataires ne dispose d’une quote-part divise ou indivise liquide sur laquelle une voie d’exécution pourrait directement prospérer.

La rétroactivité inhérente à la double condition suspensive de survie et résolutoire de prédécès emporte des conséquences considérables sur la consistance du gage des créanciers. La juridiction d’appel a rappelé dans la décision précitée que « le pacte tontinier aboutit à écarter les héritiers des cocontractants sans les indemniser, en vertu de la rétroactivité de la double condition suspensive et résolutoire du prédécès de l’un ou de l’autre des contractants et de son effet rétroactif à la date de la conclusion du contrat. Toutefois, parce que celui qui décède est présumé n’avoir jamais été propriétaire du bien, celui-ci est exclu de la succession ». En conséquence, durant la vie commune des contractants, le débiteur en situation financière dégradée n’est investi que d’un droit conditionnel soumis à un aléa viager. Les établissements prêteurs et les créanciers personnels ne peuvent donc pas faire délivrer un commandement de payer valant saisie immobilière sur un droit réel autonome qui n’existe pas encore juridiquement dans le patrimoine de leur débiteur.

Cette imperméabilité juridique soulève régulièrement l’incompréhension des créanciers qui invoquent l’article 2284 du Code civil énonçant que « quiconque s’est obligé personnellement, est tenu de remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers et immobiliers, présents et à venir ». Or, si le patrimoine du débiteur répond de ses engagements, les créanciers ne sauraient disposer de droits supérieurs à ceux de leur débiteur lui-même. Dès lors que le débiteur est juridiquement privé de la faculté d’exiger unilatéralement le partage ou la licitation de l’immeuble, ses créanciers ne peuvent exercer une action oblique ou une voie d’exécution forcée pour provoquer un démembrement prohibé par la convention originaire. Ce principe protecteur s’inscrit au cœur du contentieux de la vente immobilière lorsque survient une défaillance financière.

Par ailleurs, la répartition des charges d’entretien et de conservation du bien immobilier tontinier obéit à des règles strictes qui influencent directement le budget du ménage. Comme l’a relevé la Cour d’appel d’Aix-en-Provence dans son arrêt du 14 octobre 2025 n° 22/00366, « il a été considéré par la jurisprudence que constituent des dépenses tendant à la conservation de l’immeuble qui incombent à l’indivision les taxes foncières, taxes d’habitation mais également les assurances habitation ». La cour a constaté que « M. [I] est donc redevable de la moitié des frais exposés par Mme [T] en application de la clause de tontine qui les lie ». En conséquence, les dépenses afférentes à la préservation de la résidence commune grèvent les ressources des deux occupants, sans que l’un d’eux ne puisse s’en affranchir au détriment des équilibres budgétaires analysés par la commission.

B. La neutralisation d’ordre public des voies d’exécution et des inscriptions conservatoires de sûretés

L’introduction d’une demande de traitement du passif auprès de la commission de surendettement modifie profondément les rapports de force entre le débiteur et ses créanciers poursuivants. Aux termes de l’article L. 722-2 du Code de la consommation, la décision déclarant recevable le dossier emporte suspension et interdiction de toutes les procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur. Ce bouclier légal neutralise immédiatement les voies d’exécution engagées sur les comptes bancaires ou sur les rémunérations du débiteur. À cet égard, la deuxième chambre civile de la Cour de cassation veille avec une fermeté constante au respect de cette prohibition d’ordre public protectrice de la dignité du particulier en détresse.

Dans un arrêt de principe remarqué, la Cour de cassation, deuxième chambre civile, le 28 mars 2024 n° 22-12.797, a fixé l’étendue exacte des effets de la recevabilité. La Haute juridiction a jugé qu’ « il résulte de la combinaison des articles L. 722-2 et L. 722-5, alinéa 1er, du code de la consommation que le prononcé d’une décision de recevabilité à la procédure de surendettement fait obstacle à ce que le créancier prenne une garantie, une sûreté ou une mesure conservatoire sur les biens du débiteur ». Cet arrêt fondamental censure expressément la pratique de certains créanciers consistant à inscrire des hypothèques judiciaires conservatoires sur les biens des débiteurs après notification de la recevabilité. Dès lors, les créanciers personnels du cotontinier ne peuvent pas profiter de l’instance pour consolider un rang préférentiel sur l’immeuble familial sous prétexte que le bien n’est pas encore aliéné.

La même décision du 28 mars 2024 rappelle également qu’ « aucune disposition légale n’emporte, dans la procédure de surendettement, le dessaisissement du débiteur pour agir en justice ». Le débiteur surendetté conserve donc la pleine capacité juridique pour contester devant le juge de l’exécution la validité des inscriptions provisoires prises au mépris des textes consuméristes. Or, cette prérogative d’action est confortée par l’article L. 761-2 du Code de la consommation qui sanctionne de nullité tout acte d’exécution ou de garantie accompli en contravention de la suspension légale. Le bien soumis à la clause de tontine se trouve ainsi doublement préservé contre les tentatives de préhension intempestives des créanciers chirographaires.

En contrepartie de cette protection rigoureuse, le législateur impose au débiteur des devoirs d’abstention particulièrement sévères. L’article L. 722-5 du Code de la consommation énonce que la suspension des poursuites interdit au débiteur de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer les créances antérieures ou d’accomplir des actes de disposition étrangers à la gestion normale du patrimoine. Le débiteur ne saurait dès lors renoncer unilatéralement au bénéfice de la clause d’accroissement au profit de son conjoint ou d’un tiers sans s’exposer aux sanctions de la déchéance prévues à l’article L. 761-1 du Code de la consommation. Une telle renonciation serait assimilée à un acte d’appauvrissement frauduleux destiné à soustraire la chance d’acquisition définitive du bien à la connaissance des organes de la procédure.

L’impact de la recevabilité sur les délais légaux de recouvrement a également été clarifié par la jurisprudence suprême. Dans son arrêt rendu le 23 octobre 2025 n° 23-12.623, la deuxième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que « l’impossibilité d’agir dans laquelle la banque s’était trouvée du fait de la procédure de surendettement avait seulement eu pour effet de suspendre, et non pas d’interrompre, le cours de la forclusion, et ce seulement à compter de la date de la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement ». De même, la Haute juridiction a affirmé dans son arrêt du 8 février 2024 n° 22-14.528 que « la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur » et qu’ « à compter de la décision de recevabilité du débiteur au bénéfice de la procédure de surendettement des particuliers, le créancier ne peut interrompre la prescription en diligentant une procédure d’exécution ». En conséquence, les droits des créanciers demeurent figés durant l’instruction du dossier sans que le temps écoulé ne valide la déchéance de leurs actions.

II. L’office du juge des contentieux de la protection dans l’aménagement du désendettement

A. L’obstacle dirimant à l’injonction de vente préalable d’un actif conditionnel non réalisable

Lorsque la commission de surendettement constate l’impossibilité pour le débiteur de faire face à ses engagements, elle doit déterminer les mesures d’apurement adaptées à sa situation patrimoniale. L’article L. 711-1 du Code de la consommation pose le principe fondamental selon lequel le bénéfice des mesures légales est ouvert aux débiteurs de bonne foi incapables de faire face à leurs dettes exigibles ou à échoir. Comme l’a rappelé la Cour de cassation, deuxième chambre civile, le 2 juillet 2026 n° 23-21.550, « le bénéfice des mesures de traitement de la situation de surendettement est ouvert au bénéfice des personnes physiques de bonne foi qui se trouvent dans l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de leurs dettes, professionnelles et non professionnelles, sans distinction selon la part respective de ces dettes ». Ce principe d’universalité a été réitéré dans l’arrêt du 11 septembre 2025 n° 24-13.323 précisant que « la situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir ».

L’appréciation de la bonne foi constitue le pivot de l’accès aux mécanismes d’apurement du passif. Dans son arrêt rendu le 21 mai 2026 n° 23-20.970, la deuxième chambre civile de la Cour de cassation a posé qu’ « il résulte de ce texte, qui n’ouvre le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement qu’aux personnes physiques de bonne foi, que le juge doit se prononcer sur la bonne foi de chaque demandeur à la procédure de surendettement ». La Cour régulatrice a souligné que « l’appréciation de la bonne foi du débiteur relève du pouvoir souverain du juge du fond », tout en censurant les juges qui omettent d’examiner la situation individuelle de chaque codemandeur. Le fait d’avoir souscrit une acquisition en tontine plusieurs années avant la survenance des difficultés financières ne saurait caractériser en soi une mauvaise foi, dès lors que l’opération reposait sur un aléa économique et viager réel.

La question centrale qui se pose devant le juge des contentieux de la protection est celle de la vente préalable du logement pour désintéresser les créanciers. Par deux arrêts de principe rendus le même jour, la Cour de cassation, deuxième chambre civile, le 22 mai 2025 n° 23-10.900 et le 22 mai 2025 n° 23-12.659, a solennellement affirmé que « la commission de surendettement des particuliers ne peut imposer une mesure d’effacement partiel des créances ou le juge du surendettement ordonner une telle mesure, sans la subordonner à la vente préalable par le débiteur du bien immobilier dont il est propriétaire ». La Haute juridiction a toutefois assorti cette règle d’une réserve majeure : « par exception, lorsque le bien immobilier appartenant au débiteur constitue sa résidence principale, un tel effacement peut ne pas être subordonné à la vente préalable du bien lorsque le débiteur établit qu’il se trouverait dans l’impossibilité manifeste, au regard de sa situation personnelle et professionnelle, de faire face au coût d’un éventuel relogement, sous réserve que sa situation ne soit pas irrémédiablement compromise au sens du premier alinéa de l’article L. 724-1 du code de la consommation ».

Or, dans l’hypothèse spécifique d’une tontine immobilière, l’injonction judiciaire de vendre se heurte à un obstacle structurel insurmontable tiré des droits du tiers cotontinier. Le juge du surendettement ne détient aucun pouvoir légal pour contraindre le concubin in bonis à renoncer à son droit de propriété conditionnel et à aliéner le bien. En l’absence de consentement mutuel des signataires du pacte, l’immeuble ne peut pas être vendu à l’amiable ni mis aux enchères sur le fondement de la procédure de surendettement. À cet égard, la deuxième chambre civile a statué dans un arrêt du 26 mars 2026 n° 23-17.670 en validant la décision des juges du fond qui avaient retenu souverainement que « la débitrice ne disposait d’aucun bien réalisable en vue d’apurer ses dettes ». Le droit éventuel issu d’une clause d’accroissement ne constitue pas un actif disponible réalisable à court terme.

Dès lors, le magistrat ne saurait subordonner l’adoption d’un plan d’apurement à la réalisation forcée d’un actif que le débiteur est juridiquement impuissant à céder seul. Cette solution concilie parfaitement les impératifs du redressement civil avec le respect absolu des conventions légalement formées et la protection du logement de la famille. En conséquence, la commission et le juge doivent rechercher des modalités alternatives de règlement du passif en s’appuyant exclusivement sur les facultés de remboursement courantes du débiteur.

B. Le rééchelonnement du passif résiduel et les effets libératoires de l’effacement en cas d’aléa différé

Lorsque la situation financière du débiteur n’est pas irrémédiablement compromise, le magistrat met en œuvre les mesures prévues aux articles L. 733-1 et suivants du Code de la consommation. Aux termes de l’article L. 733-1 du Code de la consommation, le juge peut imposer le rééchelonnement du paiement des dettes sur une durée maximale de sept années. L’article L. 733-3 du même code précise que ce délai de sept ans peut être dépassé lorsque les mesures permettent au débiteur de rembourser les emprunts contractés pour acquérir sa résidence principale tout en évitant sa cession. Ces dispositions offrent au débiteur tontinier le temps nécessaire pour régulariser son passif sans perdre le bénéfice de son cadre d’habitation.

Dans l’exercice de son office, le juge du contentieux de la protection dispose d’un pouvoir régulateur étendu qui l’affranchit des règles rigides de l’égalité des créanciers. La deuxième chambre civile de la Cour de cassation a jugé dans son arrêt du 4 juillet 2024 n° 23-17.625 que « c’est dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation que le juge du surendettement détermine, pour chacune des dettes, les mesures propres à assurer le redressement de la situation du débiteur, sans qu’il soit tenu par les dispositions de l’article 2285 du code civil ». L’article 2285 du Code civil érigeant le patrimoine en gage commun des créanciers cède ainsi devant l’impératif social du désendettement garanti par l’article 2287 du Code civil. Le juge peut donc moduler les échéances et accorder des différés de paiement pour préserver les dépenses indispensables de la vie courante fixées conformément aux articles L. 731-1 et L. 731-2 du Code de la consommation.

En revanche, si les revenus du débiteur sont totalement inexistants ou insuffisants pour couvrir ne serait-ce qu’une fraction des créances, la situation est qualifiée d’irrémédiablement compromise sous l’empire de l’article L. 724-1 du Code de la consommation. La commission ou le juge oriente alors le dossier vers une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire régie par l’article L. 741-1 du Code de la consommation. Dans cette hypothèse, le rétablissement personnel entraîne l’effacement définitif de toutes les dettes non professionnelles du débiteur. Il convient toutefois de veiller au respect des étapes procédurales : la Cour de cassation, deuxième chambre civile, le 8 juin 2023 n° 20-21.625 a rappelé que « le juge qui, saisi d’un recours formé contre la décision rendue sur la recevabilité, déclare recevable la demande du débiteur, doit renvoyer le dossier à la commission de surendettement à fin de poursuite de l’instruction de l’affaire », sans pouvoir prononcer immédiatement un effacement.

La portée libératoire de cette mesure d’effacement a été fermement réaffirmée par la Cour régulatrice dans deux arrêts majeurs. Par un arrêt du 26 mars 2026 n° 23-18.726, la deuxième chambre civile a jugé que « le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission entraîne, sauf exceptions légales, l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur nées à la date de la décision de la commission sur la mesure imposée de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ». Ce principe avait déjà été consacré par l’arrêt du 23 novembre 2023 n° 22-11.535 énonçant que « selon l’article L. 741-2 du code de la consommation dans sa version modifiée par la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, applicable en la cause : Selon ce texte, en l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes non professionnelles du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 ». L’article L. 741-2 du Code de la consommation opère ainsi une purge intégrale du passif antérieur.

Une interrogation subsiste quant au sort du bien immobilier si le débiteur survit à son cotontinier postérieurement à la clôture de la procédure. En cas de décès du concubin in bonis, le débiteur devient rétroactivement propriétaire exclusif de l’intégralité du bien en vertu du pacte tontinier. Or, les créances effacées par le rétablissement personnel ou apurées dans le cadre du plan légal ne peuvent plus faire l’objet d’aucune mesure de recouvrement forcé. Les créanciers dont la dette a été légalement éteinte ne sauraient prétendre appréhender rétroactivement le bien devenu disponible. Seuls les créanciers titulaires d’une créance née postérieurement à la décision de la commission pourraient engager des voies d’exécution sur le patrimoine du survivant désormais pleinement propriétaire.

Conclusion

L’articulation entre la clause de tontine immobilière et la procédure de surendettement des particuliers met en lumière l’équilibre subtil institué par le législateur entre la protection du logement familial et le redressement des débiteurs de bonne foi. En raison de la nature aléatoire et rétroactive du pacte d’accroissement, le bien immobilier échappe à toute saisie directe comme à toute injonction de vente forcée unilatérale durant la vie des deux contractants. Le juge des contentieux de la protection adapte souverainement les modalités d’apurement en privilégiant le rééchelonnement des charges sur les ressources disponibles sans porter atteinte aux droits patrimoniaux du cotontinier. Cette construction prétorienne rigoureuse garantit aux justiciables une issue ordonnée à leur détresse financière tout en préservant l’efficacité des stipulations contractuelles légitimement conclues.