Le crédit de votre SCI est prélevé chaque mois sur le compte de la société. Les loyers couvrent à peine la moitié de l’échéance. L’accord de départ était pourtant clair : chaque associé verse sa part, au prorata de ses droits. Mais depuis trois mois, votre coassocié ne répond plus aux appels de fonds. Vous avancez seul pour éviter un incident de paiement, la banque vous menace de prononcer la déchéance du terme, et les relevés montrent un découvert qui se creuse. Que faire quand un associé de SCI ne paie plus sa part du crédit, des charges ou des travaux, et comment sortir du blocage sans perdre votre apport ni votre bien ?
La réponse tient en quatre leviers, à manier dans l’ordre : rendre l’appel de fonds juridiquement exigible puis le recouvrer, y compris en référé ; neutraliser l’associé défaillant par l’exclusion prévue aux statuts ou le rachat de ses parts ; partir vous-même par le retrait ou faire prononcer la dissolution ; enfin régler les dettes en protégeant votre patrimoine personnel. Chaque levier obéit à des règles précises du code civil et à une jurisprudence récente de la Cour de cassation, vérifiées au 8 octobre 2026. Ce guide les expose pas à pas, avec les pièces à réunir, les délais à respecter et les erreurs qui coûtent le plus cher.
I. Obtenir le versement de l’associé défaillant ou neutraliser son blocage sans dissoudre la SCI
Avant de songer à dissoudre la société ou à vendre l’immeuble, deux voies permettent de préserver la SCI : contraindre l’associé à payer ce qu’il doit, ou le faire sortir. La première voie suppose un appel de fonds exigible. La seconde suppose une clause des statuts ou un rachat organisé. Dans les deux cas, la précipitation se paie : une décision d’assemblée irrégulière ou une exclusion prononcée sans base statutaire expose la SCI à une annulation et à des dommages et intérêts.
A. Rendre l’appel de fonds exigible, puis le recouvrer de force si nécessaire
Première vérification, décisive : les statuts autorisent-ils les appels de fonds ? Nul associé n’est tenu de financer la société au-delà de ses apports, sauf s’il s’y est engagé. La plupart des statuts de SCI familiale prévoient une clause d’appels de fonds, avec une majorité de vote, parfois des intérêts de retard et une procédure de mise en demeure. Sans cette clause, un vote pris à la majorité simple pour exiger des versements reste fragile : l’associé récalcitrant contestera la décision, et le juge examinera d’abord ce que les statuts permettaient. Relisez donc la clause, mot à mot : assiette des appels, majorité requise, forme de la convocation, point de départ des intérêts.
Deuxième étape : faire voter l’appel de fonds en assemblée générale, convoquée selon les statuts, avec un ordre du jour explicite et un procès-verbal chiffré. Le procès-verbal doit indiquer le montant total appelé, la part de chaque associé, la date d’exigibilité et le compte destinataire. Adressez ensuite une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception à l’associé défaillant, en visant la décision d’assemblée et la clause statutaire. Cette mise en demeure fait courir les intérêts de retard prévus aux statuts et constitue la pièce maîtresse de tout recouvrement contentieux.
Troisième étape, si la mise en demeure reste sans effet : saisir le juge des référés pour obtenir une provision. Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ». Un appel de fonds voté régulièrement, adossé à une clause statutaire claire et à une mise en demeure restée vaine, remplit en pratique cette condition : l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le référé-provision permet d’obtenir en quelques semaines un titre exécutoire partiel, sans attendre un procès au fond qui durerait des mois. Joignez à l’assignation les statuts, le procès-verbal d’assemblée, la mise en demeure, les relevés du compte social montrant l’impayé et, le cas échéant, la convention de compte courant d’associé.
Quatrième point, souvent négligé : la nature comptable de vos propres avances conditionne leur recouvrement. Quand vous avancez seul les échéances, ces sommes sont inscrites au crédit de votre compte courant d’associé. Si, en fin d’exercice, les pertes de la SCI sont affectées aux comptes courants des associés, le solde débiteur du défaillant change de nature. La chambre commerciale de la Cour de cassation, dans un arrêt du 15 février 2023 rendu à propos d’une SCI, juge qu’« la contribution des associés aux pertes de la société ne s’exécute qu’à la liquidation de la société, de sorte que le solde débiteur du compte courant d’un associé résultant de l’affectation des pertes de la société ne constitue une créance exigible qu’à la liquidation de la société » (Cass. com., 15 février 2023, n° 20-22.018). Concrètement, une avance transformée en affectation de pertes ne sera exigible qu’à la dissolution, tandis qu’un prêt en compte courant, formalisé par une convention, reste exigible selon les termes convenus. Faites donc établir une convention de compte courant écrite, avec montant, intérêts et modalités de remboursement, avant d’avancer des sommes importantes : c’est elle qui fera la différence entre une créance immédiatement recouvrable et une créance bloquée jusqu’à la liquidation.
Un cas particulier mérite l’attention des associés de sociétés de construction ou d’attribution : la troisième chambre civile juge que « l’associé d’une société ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance ne peut prétendre à une telle attribution s’il n’a pas répondu aux appels de fonds nécessités par l’acquisition, la construction ou l’aménagement de l’immeuble social » et qu’« cette exigence constitue une condition de son droit de participer à un partage, et non une condition de recevabilité d’une action en partage ou en homologation d’un partage » (Cass. 3e civ., 16 mars 2022, n° 21-11.579, publié au Bulletin). Le défaillant perd alors le bénéfice de l’attribution, sans pour autant échapper à ses obligations. Cette solution propre aux sociétés d’attribution ne se transpose pas telle quelle à une SCI ordinaire, mais elle illustre la sévérité des tribunaux face à l’associé qui profite de l’immeuble sans le financer.
B. Exclure l’associé défaillant ou racheter ses parts sans son accord
Quand l’associé ne paiera manifestement plus, le rachat de ses parts assainit durablement la société. Première question : les statuts organisent-ils son exclusion ? Contrairement à certaines sociétés commerciales à capital variable, la société civile ne dispose pas d’un mécanisme légal d’exclusion imposée à l’associé : la sortie forcée passe par une clause des statuts ou par le juge. Une clause d’exclusion valable précise les motifs (défaut prolongé de réponse aux appels de fonds, inexécution grave), la procédure (mise en demeure préalable, convocation avec ordre du jour, droit pour l’intéressé de présenter ses observations, vote sans sa participation) et le prix de rachat de ses parts. Plus la clause est précise, moins l’exclu pourra en contester l’application. Si vos statuts n’en contiennent aucune, faites-les modifier tant que la majorité requise pour une modification statutaire peut encore être réunie : attendre que le conflit s’envenime rend souvent cette majorité inaccessible.
À défaut de clause d’exclusion, la cession des parts reste la voie consensuelle, encadrée par l’article 1861 du code civil : « Les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés », sauf aménagement prévu par les statuts, qui peuvent retenir une majorité ou confier l’agrément aux gérants. Le projet de cession est notifié à la société et à chaque associé. En pratique, proposez au défaillant un rachat amiable à un prix documenté : dernière comptabilité, estimation du bien financée à frais partagés, déduction des sommes qu’il doit à la société. Un prix sérieux et traçable désamorce bien des contentieux et accélère la sortie de plusieurs mois.
Si aucun accord n’est possible sur le prix, l’article 1843-4 du code civil fournit le mécanisme de sortie : « la valeur de ces droits est déterminée, en cas de contestation, par un expert désigné », par les parties ou, à défaut d’accord, par le juge. L’expert fixe la valeur des parts au jour de la cession, en tenant compte de l’actif net de la société et, selon les cas, d’une décote de minorité ou d’illiquidité. Anticipez ce coût et ce délai : une expertise prend plusieurs mois, pendant lesquels les échéances du crédit continuent de courir et doivent être provisionnées.
Lorsque l’associé défaillant est aussi le gérant et qu’il bloque la gestion, refuse de convoquer les assemblées ou laisse les dettes s’accumuler, sa révocation devient prioritaire. L’article 1851 du code civil dispose que « Sauf disposition contraire des statuts le gérant est révocable par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales », et que le gérant est également révocable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé. La révocation judiciaire pour cause légitime suppose de démontrer des manquements précis : absence de reddition des comptes, impayés répétés, décisions prises contre l’intérêt social. Constituez un dossier daté (relevés bancaires, courriers restés sans réponse, échéances impayées) avant d’agir, et faites-vous assister par un avocat en droit des sociétés à Paris ou dans votre ressort pour sécuriser la convocation et le vote : une révocation annulée pour vice de procédure replace le gérant défaillant en position de force.
II. Sortir du blocage quand l’associé défaillant reste en place
Il arrive que l’associé défaillant ne puisse être ni contraint ni exclu : les statuts ne prévoient rien, les majorités sont inaccessibles, ou le conflit a détruit toute collaboration. Continuer à avancer seul, mois après mois, sans perspective de remboursement, transforme alors un incident passager en hémorragie durable. Deux issues judiciaires existent pour l’associé qui paie et veut sortir : obtenir son retrait avec le remboursement de ses droits, ou faire prononcer la dissolution de la société. Le choix entre les deux dépend du montant de votre mise, de la valeur de l’immeuble et du passif restant.
A. Partir soi-même : retrait de l’associé qui paie ou dissolution de la SCI
Le retrait permet à l’associé qui finance seul de quitter la société en se faisant rembourser la valeur de ses parts, sans faire disparaître la SCI. L’article 1869 du code civil prévoit que « Sans préjudice des droits des tiers, un associé peut se retirer totalement ou partiellement de la société, dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, après autorisation donnée par une décision unanime des autres associés », et que ce retrait peut également être autorisé pour justes motifs par une décision de justice. Vérifiez d’abord la clause de retrait de vos statuts : certains textes imposent un préavis, une date d’effet ou une procédure d’évaluation. À défaut d’accord unanime, saisissez le tribunal judiciaire d’une demande d’autorisation de retrait pour justes motifs : le refus persistant du coassocié de financer sa part, documenté par les appels de fonds et les mises en demeure, constitue typiquement un juste motif.
Attention toutefois aux conditions de sortie que l’assemblée prétendrait vous imposer. Dans un arrêt du 29 septembre 2016, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait subordonné le retrait d’un associé de SCI à la vente préalable de l’ensemble des immeubles sociaux, en jugeant que la cour d’appel, « par des motifs qui ne suffisent pas à établir le caractère effectif du droit au retrait » de l’associé, n’avait pas donné de base légale à sa décision (Cass. 3e civ., 29 septembre 2016, n° 15-18.396). Le droit au retrait doit rester effectif : ni l’assemblée ni les statuts ne peuvent le vider de sa substance en le renvoyant à une condition irréalisable ou purement potestative. Si le retrait vous est refusé ou assorti de conditions abusives, contestez la délibération et demandez au tribunal de fixer lui-même les conditions et le prix, évalué à dire d’expert selon l’article 1843-4 précité.
La dissolution judiciaire constitue l’issue ultime, quand la mésentente paralyse toute décision ou que l’inexécution de l’associé rend la poursuite impossible. L’article 1844-7 du code civil énumère les causes de fin de la société, dont « Par la dissolution anticipée prononcée par le tribunal à la demande d’un associé pour justes motifs, notamment en cas d’inexécution de ses obligations par un associé, ou de mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la société ». Le refus durable de répondre aux appels de fonds, qui contraint la SCI au défaut de paiement, entre dans le champ de l’inexécution des obligations par un associé. La mésentente, elle, ne suffit que si elle paralyse le fonctionnement social : la Cour de cassation juge que « la mésentente existant entre les associés et par suite la disparition de l’affectio societatis ne pouvaient constituer un juste motif de dissolution qu’à la condition de se traduire par une paralysie du fonctionnement de la société » (Cass. 3e civ., 16 mars 2011, n° 10-15.459). Démontrez donc concrètement la paralysie : assemblées impossibles à tenir, comptes non approuvés depuis plusieurs exercices, décisions urgentes bloquées, banque qui refuse tout rééchelonnement faute d’interlocuteur unique.
Retrait ou dissolution : l’arbitrage se fait chiffres en main. Le retrait vous rembourse vos parts mais vous laisse exposé aux dettes nées avant votre sortie, à proportion de votre participation. La dissolution entraîne la liquidation de la société, la vente de l’immeuble, le paiement des créanciers, puis le partage du solde, mais elle prend souvent plus d’un an et son coût (liquidateur, expert, frais de vente) s’impute sur l’actif. Faites chiffrer les deux scénarios à partir des mêmes données : valeur vénale de l’immeuble, capital restant dû sur le crédit, pénalités et intérêts de retard, comptes courants de chaque associé, résultat du dernier bilan. Quand l’immeuble parisien ou francilien a pris de la valeur, le retrait à dire d’expert protège souvent mieux l’associé qui a financé seul ; quand le passif dépasse l’actif, la dissolution encadrée par un liquidateur évite les paiements sauvages que la banque ou le fisc contesteraient ensuite.
B. Régler les dettes et protéger son patrimoine, à Paris comme en Île-de-France
L’urgence première reste la banque. Tant que le crédit n’est pas remboursé, l’établissement prêteur poursuit la SCI, personne morale emprunteuse, et peut prononcer la déchéance du terme après des échéances impayées, puis saisir l’immeuble. Si vous vous êtes porté caution personnelle du crédit, la banque peut en outre vous poursuivre directement sur votre patrimoine propre, indépendamment des règles de la SCI. Demandez immédiatement un rendez-vous pour négocier un moratoire ou un rééchelonnement, et confirmez toute proposition par écrit : un accord verbal avec un chargé d’affaires ne vous protégera pas en cas de changement d’interlocuteur.
Au-delà de la caution, l’associé de société civile répond personnellement des dettes sociales, mais selon un régime protecteur qu’il faut connaître. L’article 1857 du code civil dispose qu’« A l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social », et l’article 1858 ajoute que « Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale ». La banque, le fisc ou un fournisseur doivent donc d’abord poursuivre la SCI et échouer avant de se retourner contre vous personnellement, et seulement à proportion de votre part dans le capital. Vérifiez cette proportion : un associé détenant 70 % des parts supporte 70 % des dettes, même s’il n’a rien versé depuis deux ans. Corrélativement, si vous détenez 50 % des parts mais avez avancé 100 % des échéances, vous disposerez après paiement d’un recours contre le défaillant pour sa quote-part, à exercer sans tarder car les preuves se dispersent et les délais de prescription courent.
Entre associés, la contribution définitive aux pertes obéit à une règle chronologique stricte, rappelée par l’arrêt du 15 février 2023 déjà cité : sauf clause contraire des statuts, elle ne s’exécute qu’à la liquidation. D’ici là, chacun supporte les appels exigibles, et celui qui avance seul accumule une créance en compte courant contre la société, puis un recours contre le défaillant. Tenez une comptabilité rigoureuse de vos avances : date, montant, objet (échéance de crédit, taxe foncière, travaux), justificatif bancaire. Un tableau simple, adossé aux relevés, vaut mieux qu’une reconstitution approximative deux ans plus tard devant le tribunal. Faites arrêter les comptes chaque année, même en période de conflit : l’absence de bilan affaiblit votre position et expose le gérant à des sanctions.
À Paris et en Île-de-France, où les SCI familiales et d’investissement portent des crédits élevés sur des biens à forte valeur, quelques réflexes locaux s’imposent. Portez les demandes urgentes (provision, mesures conservatoires) devant le tribunal judiciaire de Paris, en référé, avec un dossier complet dès l’assignation : les juridictions franciliennes, très sollicitées, renvoient les dossiers incomplets et chaque renvoi coûte un mois d’échéances. Pour les demandes au fond (retrait judiciaire, dissolution, révocation du gérant), prévoyez un calendrier long et provisionnez les échéances pendant toute la procédure, sous peine de voir la banque saisir l’immeuble avant que le juge ait tranché. Enfin, anticipez la fiscalité de la sortie avec votre conseil : retrait, cession de parts et partage après dissolution n’ont pas le même coût, et une erreur d’option se chiffre vite en dizaines de milliers d’euros sur un bien parisien.
Pour l’avenir, tirez les leçons du conflit dès la rédaction ou la refonte des statuts : clause d’appels de fonds avec majorité réaliste et intérêts de retard, clause d’exclusion avec procédure contradictoire et prix à dire d’expert, convention de compte courant type annexée aux statuts, clause de retrait avec préavis et évaluation. Ces quatre stipulations, insérées à froid, préviennent quatre procès sur cinq. Et si vous entrez dans une SCI existante, exigez avant de signer les trois derniers bilans, le relevé des comptes courants d’associés et l’historique des appels de fonds : un associé qui ne paie déjà plus se repère dans les comptes bien avant de se révéler dans les prétoires.
Conclusion
L’associé de SCI qui ne paie plus sa part n’est ni intouchable ni une fatalité : l’appel de fonds voté régulièrement puis recouvré en référé, l’exclusion organisée par les statuts ou le rachat à dire d’expert, le retrait judiciaire dont l’effectivité est garantie par la Cour de cassation, et la dissolution pour inexécution ou mésentente paralysante forment une gradation complète, du recouvrement à la sortie définitive. À chaque étape, la même discipline s’impose : vérifier les statuts avant de voter, mettre en demeure avant d’assigner, chiffrer avant de choisir entre retrait et dissolution, et distinguer les avances en compte courant, immédiatement exigibles, des contributions aux pertes, qui n’interviennent qu’à la liquidation. Le patrimoine personnel de l’associé qui paie reste protégé par l’ordre des poursuites, mais cette protection ne dispense pas d’agir vite : chaque échéance avancée sans titre accroît votre mise et réduit vos options. Constituez le dossier dès le premier impayé, provisionnez la procédure, et faites trancher avant que la banque ne le fasse à votre place.