« Taxe foncière locataire », « taxe foncière 2026 date », « taxe foncière exonération » : les requêtes des internautes se concentrent cette semaine sur l’avis de taxe foncière 2026, dans un groupe de recherches qui dépasse les 100 000 requêtes et progresse de 1 000 %. La presse s’en fait l’écho, des Les Echos à TF1 Info, qui rappellent comment l’impôt est calculé, pourquoi il augmente et quels dégrèvements existent. D’après ces articles, près de six Français sur dix sont concernés. La question qui revient le plus souvent dans les logements loués tient en une phrase : le propriétaire peut-il faire payer la taxe foncière à son locataire, et que doit payer exactement chacun ?

La réponse tient en deux temps. D’un côté, la taxe foncière sur les propriétés bâties reste l’impôt du propriétaire, établi à son nom au 1er janvier, même quand le logement est occupé par un locataire. De l’autre, une seule ligne de l’avis peut être refacturée au locataire : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, à condition de respecter des règles strictes de justification, de prorata et de régularisation annuelle. Confondre les deux expose le bailleur à devoir rembourser et offre au locataire des moyens de contestation précis, comme l’ont rappelé deux cours d’appel en 2026.

Le présent article expose d’abord pourquoi la taxe foncière pèse sur le propriétaire, comment l’avis 2026 est calculé et quelles sommes le locataire ne doit jamais payer, puis ce que le bailleur peut réellement refacturer au titre de la TEOM et des charges récupérables, avant de détailler la méthode de contestation, notamment à Paris et en Île-de-France.

I. Taxe foncière : pourquoi le propriétaire paie même quand le logement est loué

A. Taxe foncière au 1er janvier : propriétaire, usufruitier et avis 2026 face au locataire

Le principe est posé par le article 1380 du code général des impôts : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. » L’impôt frappe le bien, mais il est réclamé à une personne précise, désignée une fois par an. Le article 1400 du code général des impôts dispose que « toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel ». Le service public rappelle que la TFPB est due par le propriétaire ou l’usufruitier d’un bien bâti au 1er janvier de l’année d’imposition. Le locataire n’apparaît nulle part dans cette désignation : il n’est ni propriétaire ni usufruitier, de sorte que l’avis n’est jamais établi à son nom, y compris lorsqu’il occupe seul le logement au moment où l’avis arrive.

La date du 1er janvier joue le rôle de photographie annuelle. Celui qui est propriétaire à cette date doit l’année entière, même s’il vend le bien au mois de mars, même si le logement reste vide ensuite, même si un locataire entre dans les lieux au mois de juin. Symétriquement, celui qui achète en cours d’année ne reçoit aucun avis à son nom pour l’année de l’achat. Entre vendeur et acquéreur, la répartition se règle par la convention : l’acte de vente prévoit le plus souvent un remboursement au prorata du temps pendant lequel chacun détiendra le bien, calculé à compter du jour du transfert de propriété. Cette répartition n’est opposable qu’entre les parties : face au fisc, le redevable de l’année demeure celui qui détenait le bien au 1er janvier. Les litiges de remboursement entre vendeur et acquéreur relèvent donc du contrat et des comptes de l’acte, pas de la contestation de l’avis lui-même. Pour une présentation complète de cette répartition entre vendeur et acheteur, avec le calcul du prorata et les clauses de l’acte, on peut se reporter à l’analyse dédiée à la vente en 2026 et au paiement de la taxe foncière entre vendeur et acheteur.

Le démembrement de propriété obéit à la même logique. Le même article 1400 du code général des impôts prévoit que « Lorsqu’un immeuble est grevé d’usufruit ou loué soit par bail emphytéotique, soit par bail à construction, soit par bail réel solidaire, soit par bail à réhabilitation ou fait l’objet d’une autorisation d’occupation temporaire du domaine public constitutive d’un droit réel, la taxe foncière est établie au nom de l’usufruitier, de l’emphytéote, du preneur à bail à construction ou à réhabilitation, du preneur du bail réel solidaire ou du titulaire de l’autorisation. » L’usufruitier qui perçoit les loyers supporte donc la taxe foncière, tandis que le nu-propriétaire n’est pas imposé à ce titre. Le locataire, simple occupant en vertu du bail, ne recueille aucun droit réel et ne peut pas être substitué à l’usufruitier ou au propriétaire pour le paiement de l’impôt. Une clause du bail d’habitation qui prétendrait mettre la taxe foncière elle-même à la charge du locataire se heurte à l’architecture des charges récupérables : comme l’a rappelé la cour d’appel de Montpellier le 20 janvier 2026, « Le décret n°87-713 du 26 août 1987 liste de manière exhaustive les charges récupérables. » (CA Montpellier, 5e ch. civ., 20 janv. 2026, RG 23/03975) La taxe foncière n’y figure pas. Le bailleur d’un logement loué vide ou meublé à titre d’habitation ne peut donc pas transformer son impôt en charge locative, même avec une clause écrite en ce sens.

Certains propriétaires échappent pourtant à tout ou partie de l’impôt, ce qui modifie aussi la discussion avec le locataire, puisqu’il n’y a rien à refacturer quand il n’y a pas d’imposition. Le article 1390 du code général des impôts prévoit que « Les titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées mentionnée à l’article L. 815-1 du code de la sécurité sociale ou de l’allocation supplémentaire d’invalidité mentionnée à l’article L. 815-24 du même code sont exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties dont ils sont passibles à raison de leur habitation principale. » Le article 1391 du code général des impôts ajoute que « sont exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour l’immeuble habité par eux » Les plafonds de l’article 1417 du code général des impôts s’établissent à 12 793 euros pour la première part de quotient familial, majorés de 3 416 euros par demi-part supplémentaire. Le propriétaire âgé qui loue une partie de sa maison tout en conservant son habitation principale doit vérifier avec son centre des impôts la part exonérée et la part qui reste imposable, car l’exonération suit l’occupation personnelle et non l’ensemble du patrimoine. Pour replacer ces exonérations dans l’examen complet d’un avis trop élevé, avec la vérification de la valeur locative et les démarches de contestation, on consultera utilement la page pilier sur l’avis de taxe foncière 2026, sa contestation et ses exonérations à Paris.

B. Taxe foncière 2026 : calcul de l’avis et sommes que le locataire ne doit jamais payer

Comprendre le calcul de l’avis permet au propriétaire de vérifier ce qu’il doit et au locataire de repérer ce qu’on lui demande à tort. L’administration présente une méthode simple : la base imposable du bien, appelée valeur locative cadastrale, est multipliée par les taux d’imposition applicables. La base repose sur la valeur locative cadastrale, dont l’administration indique qu’elle représente le loyer annuel théorique que le propriétaire pourrait tirer du bien s’il était loué, actualisée et revalorisée chaque année, avec un abattement forfaitaire de 50 % destiné à couvrir les frais de gestion, d’assurance, d’amortissement, d’entretien et de réparation. Le second facteur, le taux, est voté par chaque collectivité territoriale : commune, intercommunalité, et, pour le non bâti, d’autres bénéficiaires. La hausse constatée par de nombreux propriétaires en 2026 provient de la combinaison des deux : revalorisation annuelle de la base d’un côté, vote des taux locaux de l’autre. L’administration ajoute que les travaux qui augmentent la valeur du bien en cours d’année ne sont pris en compte pour la valeur locative qu’au 1er janvier de l’année suivante. Un agrandissement achevé en 2026 ne pèse donc sur l’avis qu’à compter de 2027, ce qui donne au propriétaire le temps de vérifier la nouvelle évaluation avant qu’elle ne produise ses effets.

Sur l’avis du propriétaire figurent deux blocs que le locataire doit apprendre à distinguer : la cotisation de taxe foncière proprement dite et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Le premier bloc n’est jamais refacturable au locataire d’un bail d’habitation, comme on l’a vu. Le second peut l’être, dans les conditions détaillées dans la seconde partie. Toute demande du bailleur qui fait payer au locataire une somme intitulée « taxe foncière », « part de taxe foncière » ou « quote-part d’impôt foncier » doit donc être refusée et contestée par écrit : l’intitulé même de la somme révèle l’irrégularité. La pratique montre que certaines régularisations de charges mélangent les deux blocs sous un libellé unique de « taxes », ce qui rend la vérification impossible. Le locataire est fondé à exiger un décompte qui sépare la taxe foncière, qu’il ne doit pas, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qu’il peut devoir au prorata de son occupation.

Deux autres impositions locales méritent d’être situées pour éviter les confusions au moment de la lecture des avis. La taxe d’habitation sur les résidences secondaires concerne l’occupant et non le propriétaire en tant que tel. Le article 1407 du code général des impôts dispose que « La taxe d’habitation sur les résidences secondaires est due pour tous les locaux meublés conformément à leur destination d’habitation autre qu’à titre principal, y compris lorsqu’ils sont imposables à la cotisation foncière des entreprises. » Le locataire qui occupe un logement meublé à titre de résidence secondaire au 1er janvier reçoit donc personnellement cet avis et doit le payer lui-même, sans passer par le bailleur. À l’inverse, le locataire d’une résidence principale ne reçoit plus aucune taxe d’habitation depuis la suppression de cet impôt pour les résidences principales. Quant au logement vacant, le article 1389 du code général des impôts ouvre au propriétaire une porte de sortie : « Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d’une maison normalement destinée à la location ou d’inexploitation d’un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l’inexploitation jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l’inexploitation a pris fin. » Le texte ajoute que « Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l’inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable », ce qui exclut la vacance organisée ou la mise en vente à un prix dissuasif. Le propriétaire d’un logement resté vide malgré des recherches actives de locataire, attestées par des mandats d’agence, des annonces et des visites, peut ainsi demander au fisc un allègement calculé mois par mois, au lieu de répercuter une charge indue sur le locataire suivant.

Le tableau se résume donc simplement pour l’année 2026. Le propriétaire paie la taxe foncière de tous les logements dont il est propriétaire ou usufruitier au 1er janvier, qu’ils soient loués, vacants ou occupés par lui-même, sous réserve des exonérations et dégrèvements applicables à sa situation personnelle. Le locataire ne paie jamais la taxe foncière du logement qu’il occupe, mais il peut devoir deux choses : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, par remboursement au bailleur dans les conditions de la seconde partie, et la taxe d’habitation s’il occupe une résidence secondaire meublée. Toute somme réclamée en dehors de ce cadre doit être vérifiée ligne par ligne, car les erreurs de régularisation sont fréquentes et les juges sanctionnent le bailleur qui ne justifie pas ses comptes.

II. TEOM et charges récupérables : ce que le locataire doit vraiment payer

A. TEOM refacturée au locataire : remboursement au prorata, provisions et régularisation annuelle

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères occupe une place à part : elle figure sur l’avis de taxe foncière du propriétaire, mais la loi autorise son remboursement par le locataire. Le article 1520 du code général des impôts prévoit que « Les communes qui assurent au moins la collecte des déchets des ménages peuvent instituer une taxe destinée à pourvoir aux dépenses du service de collecte et de traitement des déchets ménagers ». Parce que le service profite à l’occupant effectif du logement, le droit de la location organise le transfert de son coût du propriétaire vers le locataire. L’administration fiscale l’exprime sans détour : la TEOM peut être récupérée de plein droit par les propriétaires sur les locataires, à l’exclusion des frais de gestion. Le service public confirme que le propriétaire paie la TEOM figurant sur son avis de taxe foncière même si le logement est loué, tout en rappelant qu’il peut en demander le remboursement au locataire car elle fait partie des charges récupérables. Deux précisions comptent immédiatement : les frais de gestion de la fiscalité directe locale, qui apparaissent sur le même avis, restent à la charge exclusive du propriétaire et doivent être déduits avant tout remboursement ; et le remboursement suppose que le logement soit effectivement raccordé au service de collecte, ce qui exclut les situations où aucun service n’est rendu.

La cour d’appel de Montpellier a fixé le cadre dans un arrêt du 20 janvier 2026 (RG 23/03975, décision consultable sur le site de la Cour de cassation). Les juges rappellent d’abord que « L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 définit les charges récupérables comme les sommes accessoires au loyer principal exigibles, sur justification en contrepartie de services rendus. » Ils ajoutent que « La taxe d’enlèvement des ordures ménagères fait partie des charges récupérables par le propriétaire aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987. » (CA Montpellier, 5e ch. civ., 20 janv. 2026, RG 23/03975) Puis ils tranchent la question du départ en cours d’année : « Il est acquis que le locataire, qui quitte son logement en cours d’année, est redevable envers le bailleur de la quote-part de la taxe des ordures ménagères, qui lui incombe, au prorata du nombre de jours d’occupation dans l’année. » (CA Montpellier, 5e ch. civ., 20 janv. 2026, RG 23/03975) Le locataire qui libère les lieux au 30 juin ne doit donc que la moitié de la TEOM annuelle, calculée jour par jour, et le bailleur qui réclame l’année entière commet une erreur que le juge rectifiera. Dans cette affaire, le décompte du bailleur faisait apparaître un résiduel de 177 euros après imputation des provisions déjà versées, avec copie de l’avis de taxe foncière à l’appui : la cour a admis le principe du remboursement tout en vérifiant la justification chiffrée, ce qui illustre la méthode que tout bailleur doit suivre avant de réclamer une somme.

Car le droit au remboursement ne dispense jamais de la preuve. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 10 juin 2026 (RG 24/02343, décision consultable sur le site de la Cour de cassation), a détaillé les obligations du bailleur : « aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables exigibles du locataire doivent donner lieu au versement de provisions et faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle, charges dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat » (CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 10 juin 2026, RG 24/02343). La cour poursuit : « le bailleur est tenu de communiquer au locataire un décompte par nature de charges ainsi que les pièces justificatives, lesquelles doivent être tenues à disposition durant un délai de six mois » (CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 10 juin 2026, RG 24/02343), et conclut que « il appartient au bailleur de justifier du montant des charges récupérables qu’il réclame, tandis que le locataire peut en contester le bien-fondé » (CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 10 juin 2026, RG 24/02343). Concrètement, le bailleur doit adresser chaque année, un mois avant la régularisation, un décompte qui distingue chaque nature de charges, joindre ou tenir à disposition l’avis de taxe foncière faisant apparaître la TEOM, et déduire les frais de gestion. Dans l’affaire jugée à Aix, le bailleur réclamait 682,40 euros de taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour trois années, soit 235 euros pour 2020, 236 euros pour 2021 et 211,40 euros pour 2022. La cour a admis que « cette taxe relève bien des charges récupérables par le propriétaire auprès de son locataire » (CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 10 juin 2026, RG 24/02343), mais elle a constaté que les avis produits concernaient un autre bien que la villa louée et que les pièces de régularisation ne permettaient pas d’apprécier la réalité de la créance. Le bailleur a donc été condamné à rembourser les provisions indues et à communiquer les quittances : le principe du remboursement ne sauve pas un dossier mal justifié.

Le mécanisme des provisions mérite une attention particulière, car c’est là que naissent la plupart des litiges. Le bail prévoit en général une provision mensuelle sur charges, révisable chaque année en fonction des dépenses réelles. Le bailleur encaisse douze mois de provisions, paie la TEOM à l’automne lorsqu’il reçoit son avis, puis régularise : si les provisions dépassent la dépense réelle, il doit restituer le trop-perçu ; dans le cas inverse, il appelle le complément. Le locataire qui quitte le logement en cours d’année doit exiger l’arrêté des comptes au jour de son départ, avec le calcul prorata de la TEOM, au lieu d’accepter une régularisation forfaitaire. Le bailleur qui omet la régularisation annuelle ou qui se contente d’un appel global sans décompte par nature s’expose à voir sa demande rejetée et à devoir restituer les provisions, comme dans l’affaire d’Aix-en-Provence où la condamnation a porté sur 1 171,43 euros de provisions indues, outre 3 000 euros au titre des frais de procédure. La rigueur comptable n’est donc pas une option : c’est la condition du remboursement.

B. Trop-payé de TEOM à Paris : contester le décompte et se faire rembourser

À Paris et en Île-de-France, où les loyers élevés gonflent mécaniquement les provisions sur charges, la vérification du décompte annuel rapporte souvent plusieurs centaines d’euros. La méthode suit un ordre précis. Première étape : réclamer au bailleur le décompte par nature de charges de l’année concernée et la copie de l’avis de taxe foncière correspondant. Le décompte doit isoler la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des autres lignes et faire apparaître le montant exact figurant sur l’avis, déduction faite des frais de gestion. Si le bailleur produit un avis relatif à un autre bien, comme dans l’affaire jugée à Aix-en-Provence où les montants réclamés correspondaient à une propriété différente de la villa louée, la demande de remboursement s’effondre et le locataire peut exiger la restitution des provisions versées. Deuxième étape : contrôler le prorata d’occupation. Le locataire entré ou sorti en cours d’année ne doit que la part correspondant à ses jours réels d’occupation, conformément à la règle rappelée par la cour d’appel de Montpellier. Les états des lieux d’entrée et de sortie, qui fixent les dates d’occupation au jour près, constituent les pièces décisives de ce calcul. Troisième étape : vérifier que les provisions déjà versées ont bien été imputées. Le décompte doit mentionner les douze mensualités de provisions et leur total, puis soustraire la part de TEOM incombant au locataire : seul le solde, positif ou négatif, peut être réclamé ou restitué.

Lorsque le décompte révèle un trop-perçu, le locataire adresse au bailleur une demande écrite de remboursement, en recommandé avec accusé de réception, en joignant son propre calcul et les pièces qui le fondent : bail, avis d’échéance, preuves du paiement des provisions, état des lieux de sortie, copie de l’avis de taxe foncière communiqué par le bailleur. Le courrier distingue chaque année concernée et chaque nature de somme : TEOM au prorata, provisions versées, solde réclamé. Cette écriture précise sert deux objectifs : obtenir le remboursement amiable, qui intervient dans la majorité des dossiers bien documentés, et constituer le dossier du juge si le bailleur refuse ou garde le silence. Le bailleur professionnel, agence ou administrateur de biens, répond en général après une relance assortie d’un délai, car il connaît le risque contentieux : le juge qui constate l’absence de décompte ou de justificatifs condamne au remboursement des provisions et aux dépens, comme l’illustrent les deux arrêts de 2026 cités dans cet article.

En cas d’échec amiable, le litige relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement, donc du tribunal judiciaire de Paris pour un logement parisien. La demande porte sur le remboursement des provisions indues et la communication des pièces : décomptes annuels par nature de charges, avis de taxe foncière des années litigieuses, justificatifs tenus à disposition pendant six mois. Le locataire verse aux débats son bail, ses quittances ou preuves de paiement, ses états des lieux et la correspondance échangée avec le bailleur. Le bailleur qui ne produit que des documents internes, des tableaux établis pour les besoins de la cause ou des avis relatifs à d’autres lots perd son procès, ainsi que l’a montré l’arrêt d’Aix-en-Provence où les procès-verbaux d’assemblée générale et les correctifs de régularisation ont été écartés comme insuffisants. Le locataire parisien dispose en pratique d’atouts spécifiques : les avis de taxe foncière sont consultables en ligne sur l’espace personnel du site des impôts pour le propriétaire, de sorte que le bailleur ne peut pas prétexter durablement l’absence d’avis ; les agences parisiennes appliquent des logiciels de gestion qui conservent l’historique des provisions, ce qui rend l’argument de la pièce perdue peu crédible ; et la jurisprudence récente des cours d’appel, de mieux en mieux connue des juridictions de proximité, renforce l’exigence de justification. Avant de saisir le juge, le locataire vérifie aussi qu’il ne doit pas lui-même un solde : un décompte exact peut faire apparaître un complément dû au bailleur, et engager une procédure pour réclamer 50 euros quand on en doit 200 serait une maladresse coûteuse.

Du côté du bailleur, la prévention vaut mieux que le contentieux. Le propriétaire qui loue à Paris ou en petite couronne sécurise ses remboursements en appliquant quatre réflexes : provisionner la TEOM séparément des autres charges dans le bail et les appels mensuels, conserver chaque avis de taxe foncière et surligner la ligne de TEOM hors frais de gestion, adresser chaque année le décompte par nature un mois avant la régularisation avec les pièces à disposition pendant six mois, et calculer le prorata exact à chaque entrée et sortie avec les dates des états des lieux. Le bailleur qui vend son bien en cours d’année pense également à transmettre à l’acquéreur la copie des décomptes et des avis, car l’acquéreur devenu bailleur devra justifier à son tour les régularisations de l’année de cession. Ces diligences, qui prennent quelques heures par an, évitent des condamnations à quatre chiffres et des frais de procédure qui dépassent vite le montant de la TEOM elle-même. Pour les propriétaires qui s’interrogent plus largement sur leur avis 2026, son montant, ses exonérations et sa contestation devant le fisc, la page pilier sur l’avis de taxe foncière 2026 à Paris complète utilement cette analyse centrée sur les rapports entre bailleur et locataire.

Conclusion

La taxe foncière 2026 reste l’impôt du propriétaire : établie au nom du propriétaire ou de l’usufruitier au 1er janvier en application des articles 1380 et 1400 du code général des impôts, calculée sur une valeur locative revalorisée avec abattement de 50 % et des taux votés localement, elle ne peut pas être transférée au locataire, car le décret du 26 août 1987 qui liste de manière exhaustive les charges récupérables ne la comprend pas. Seule la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, instituée par l’article 1520 du même code et figurant sur le même avis, peut être remboursée par le locataire, hors frais de gestion, au prorata exact de ses jours d’occupation. Ce remboursement suppose des provisions, une régularisation au moins annuelle, un décompte par nature de charges et des pièces justificatives tenues à disposition pendant six mois, dont la charge de la preuve pèse sur le bailleur.

Propriétaires et locataires appliquent donc la même discipline : lire l’avis ligne par ligne, séparer l’impôt foncier de la taxe d’ordures ménagères, calculer le prorata avec les états des lieux et exiger ou fournir le décompte annuel complet. Le locataire à qui l’on réclame une « part de taxe foncière » refuse par écrit et demande le décompte ; le bailleur qui veut être remboursé de sa TEOM produit l’avis, déduit les frais de gestion et régularise chaque année. Les cours d’appel de Montpellier et d’Aix-en-Provence l’ont confirmé en 2026 : le principe du remboursement ne sauve ni la demande forfaitaire ni le dossier sans pièces, et le juge ordonne alors la restitution des provisions indues. Dans un contexte d’avis en hausse qui nourrit des centaines de milliers de recherches, cette rigueur partagée reste le moyen le plus sûr d’éviter le litige, et l’arme la plus efficace quand le litige devient inévitable.